우리동네파주일산이야기

종합부동산세 합산기준 주택공시가격 확인방법

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부동산을 많이 보유하신 분들이라면 '종합부동산세'에 대해 관심을 갖고 살펴보실 것입니다. 이 세금을 내는 분들은 어느 정도 부동산에 부업 또는 상당한 자산을 가진고 계신 분들일 수 있죠.

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종합부동산세의 정의

종합부동산세는 과세대상인 부동산(주택, 토지 등)의 공시가격을 합산하여 공제금액을 초과하는 금액에 대해 별도 과세하는 세금입니다. 일종의 보유세라고 보시면 되는데 재산세는 재산세대로 납부하고, 종부세는 해당되는 만큼 추가로 납부해야 합니다. 주택의 경우 공시가격 기준으로 합산한 금액이 6억원 이내는 안내셔도 됩니다. 하지만 6억권을 초과하는 금액에 대해서는 종부세를 납부하여야 합니다. 1세대 1주택자는 공제금액의 범위가 9억원으로 늘어 납니다. 토지 중 나대지나 잡종지는 5억원을 공제합니다.

상가나 사무실 부속토지는 80억원의 공제금액이 설정되어 있습니다.

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주택공시가격

종합부동산세의 과세표준이 되는 공시가는 우리가 알고 있는 실거래가와 어떤 차이가 있을까요? 주택은 일반적으로 실거래가 대비 공시가가 낮은 편입니다. 주택 중에서도 공동주택의 실거래가는 공시가격과 비슷하고, 단독주택은 아파트에 비해 차이가 많이 납니다. 하나씩 공시가격에 대해 살펴 보도록 하겠습니다.

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부동산 공시가격은 어디서 확인하나요?

국토교통부 산하 한국감정원에서 공시가격을 확인할 수 있습니다. (https://www.realtyprice.kr:447/notice/town/nfSiteLink.htm)

주소로 검색이 가능하고, 지도로도 검색이 가능합니다. 자신이 소유한 부동산 공시가격에 대한 이의제기가 있을 경우 여기 사이트에서 할 수 있습니다.

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실거래가 상승률과 공시가격 변동율이 다른 이유

공시가격의 변동률은 최근 1년간의 시세변동을 종합적으로 분석하여 산정합니다. 실거래가인 급매, 호가 등을 토대로 형성하는 시세와는 괴리가 있는 이유입니다.

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2019/11/10 - [도시와 주택] - 조정대상지역 해제시 이점, 혜택(부산전체, 남양주/고양 일부)

2019/11/07 - [도시와 주택] - 주택임대사업자 장점, 주택매매사업자 혜택(양도세, 소득세, 취득세)

2019/11/06 - [도시와 주택] - 부동산임대사업자 장단점-세제혜택(세금문제)

실거래 없는 주택의 공시가격

자신이 소유한 주택의 실거래가 없다면 공시가격은 어떻게 책정될까요? 그럼에도 인근의 유사한 주택형태의 주택에 대한 실거래가, 거래수준, 해당지역의 주택매매가격동향, 단지내 평형대별 가격추이, 매물정보를 종합적으로 분석하여 공시가격을 산정합니다. 따라서 실거래 자료가 없어도 공시가격은 인근 부동산의 자료에 기초에 만들어 집니다.

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동일단지, 동일평형의 공시가 차이

공시가격에도 로열동, 로열층을 반영합니다. 동호수에 따라 학교인접권, 역세권, 남향, 소음, 프라이버시 등에서 차이가 나므로 공시가격은 이 개별요소를 공시가격에 반영합니다.

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공시가격과 시세

공시가격 산정시에도 시세, 즉 실거래가의 종합적인 가격은 반영합니다. 하지만 시세를 왜곡하는 급매나 호가 등을 제외하기 때문에 시세와는 차이를 보입니다. 일반적이지 않은 가격, 최고가/최저가는 반영하지 않는 것이죠. 또한 공시가격은 감정평가 사례와 주택매매동햐아, 민간의 시세정보, 매물정보를 종합적으로 고려하여 가격을 책정합니다.

결로란 무엇인가요?

결로는 내외부 온도차로 발생하는 물방물이라고 이해하시면 쉽습니다. 겨울철 실내 유리창에 생기는 물방물이나, 시원한 맥주병에 생기는 물방물이 결로현상 때문에 발생하는 자연현상이라 할수 있습니다.

결로는 왜 안좋은가요?

결로는 자연스러운 현상임에도 불구하고 주택, 특히 아파트 내에서는 곰팡이 발생, 페인트나 벽지 손상, 결로 주변 물건 훼손 등 불편하고 경제적으로 손실을 발생시켭니다. 특히 곰팡이는 인체에 해가 되기 때문에 조심해야 합니다.

결로는 어디에 주로 생길까?

신규 입주 아파트의 경우 습식공사(물을 사용하여 공사)의 특성상 콘크리트, 방바닥 미장 등으로부터 습기가 올라와 실내 습도가 높아지거나, 장판으로 결로가 생길 수 있습니다. 이는 충분히 건조하면 단기간 내 없어지는 현상입니다.

기존 입주 아파트 내 결로 발생공간은 주로 발코니나 햇빛이 잘 들지 않고 환기가 잘 안되는 공간입니다.

결로발생시 해결방법은?

물방울이 안생기도록 실내외 온도차를 줄이는 것이 중요하지만 겨울철에는 실내난방 때문에 어렵죠. 물방물이 생길 시 틈을 주지 않고 바로 선풍기나 환풍기를 가동하여 건조시키는 것이 중요합니다. 그래서 습기를 제거하는 것이죠.

이미 생긴 곰팡이는 락스 또는 물을 희석한 구연산으로 청소하시면 제거가 용이합니다.

<그림출처-국토해양부>

주요공간인 욕실과 발코니의 결로방지 방법을 자세히 살펴 보겠습니다.

먼저 욕실공간은

욕실은 공간 특성상 수증기가 많이 발생되는 공간입니다. 이 수증기는 각종 곰팡이, 구조물 부식 등으로 이어질 수 있기 때문에 욕실 내 수증기 발생시 환풍기 가동 등으로 충분히 환기를 시켜 주는 것이 좋습니다. 따뜻한 물로 샤워 후 수증기가 가득한 욕실 내에서 수증기를 빨리 없애려고 욕실문을 열어 두면 수증기가 거실, 복도 등 다른 공간으로 이동하기 때문에 가급적 문을 닫은 상태에서 환풍기를 틀어 두는 것이 좋죠.

다음은 베란다(발코니)

발코니는 단열재가 설치되지 않은 공간이라 더욱 결로현상이 발생합니다. 약간의 습기에 의해서도 쉽게 결로 및 곰팡이가 발생하므로 특별한 관리가 필요합니다.

역시 관리는 환기가 가장 중요합니다. 또한 발코니 내 창고가 있는네 문을 열어 두고 그 안의 물건들은 습기나 곰팡이에 손상이 가는 물건을 두어서는 안됩니다. 저희집도 발코니 창고에 빈박스 몇개를 두었는데 금새 곰방이와 습기 때문에 쓰지도 못하고 버린 경험이 있습니다.