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 3기신도시 파주운정3지구 Vs 고양창릉지구 장단점 비교

어제 3기신도시 사전청약 당첨자가 발표되었습니다. 각 지역별로 청약커트라인도 달랐습니다. 경기북부 지역인 파주운정3지구와 고양 창릉지구의 청약전략, 장단점 비교를 간략히 해 보겠습니다.

청약전략

당해 1순위는 상대적으로 경쟁률이 떨어집니다. 당연히 통장점수 또는 청약가점이 낮습니다. 일단 자신의 점수에 대해 현실적인 판단이 필요합니다. 청약받기를 원하는 지역의 과거 커트라인을 찾아 보세요. 그 커트라인 점수 대비 나의 점수가 높은지 낮은지 확인해 보면 판단이 섭니다. 그 판단에 따라 지역을 선택해서 이사를 가시는 방법이 현실적입니다. 이사가 귀찮고 번거롭다면 수도권 내 점수가 낮은 지역을 '기타경기'로 청약하는 수밖에 없습니다. 이러한 경우 청약으로 시세차익을 크게 기대할 수는 없습니다.

평형에 대한 전략은 인기도입니다. 84형은 인기가 높고, 74 이하는 인기가 덜 합니다. 당첨되고 싶다면 인기가 덜한 지역, 경쟁률이 덜한 평형에 지원하는 수밖에 없습니다.

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운정3의 수혜, GTX A 완공시기

3기 신도시 운정3의 최대 장점은 바로 지티엑스 에이 노선입니다. 노선이 완공되면 운정 전체적으로 긍정적인 요인으로 작용하겠지만 직접적인 수혜는 GTX 운정역 도보권에 있는 단지입니다. 개통시기에 맞춰 주택가격이 오를 수 있지만 이미 선반영된 인근 구축아파트의 가격이 이미 8.5억~9억 수준입니다. 운정아이파크가 입주아파트 중 가장 운정역에 가까운데 이 아파트의 실거래가가 8.5~9억, 호가가 9억이 넘습니다.

창릉신도시 언제 입주할 수 있을까?

운정3보다는 입지가 좋은 창릉신도시의 사전청약이 곧 시작됩니다. '21.12월에 분양공고가 예정입니다. 운정에 비해 입지는 좋지만 창릉은 아직 토지보상 단계를 진행중이며, 운정3지구는 대규모 토지계획지역이며, 이미 토지구획이 마무리된 상황이며 건설일정에 맞춰 입주가 될 확율이 높습니다. 창릉신도시 조성이 국가주도 사업이기 때문에 무산될 가능성은 없으나, 보상 등의 문제로 지연될 가능성이 있습니다. 사전청약에 당첨된 분들은 창릉신도시의 사전청약에 지원할 수 없습니다. 본청약 참여는 가능하나 다른 사전청약의 본청약에 참여시 이후 본청약은 신청이 불가합니다.

정리하자면 사전청약 당첨자는 본청약 전까지 약 2년의 공백이 있는데 이 사이에 타 주택의 본청약 및 민간분양의 청약이 가능합니다.

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2021.04.23 - [도시와 주택] - 2021년 상반기 서울 고양시 수도권 사전청약, 일반공급 공공분양일정

2021.08.05 - [도시와 주택] - 고덕강일 어반브릿지 분양가, 서울 신규분양일정, 입지분석

2021.10.19 - [도시와 주택] - 경기도 고양시 지축지구 공공분양 일반분양 커트라인 경쟁률 분석

인생 거주지 설계

부모님들이 청약에 열을 올리는 이유는 내집마련입니다. 자녀가 커가면서 내집을 마련하는 것이 무엇보다 중요합니다. 아이가 어리면 거주지를 이동하는게 비교적 쉬우나 중학생 이상 진학하면 친구들 때문이라도 거주지 옮기는 것이 쉽지 않습니다. 부모님의 나이와 아이들의 학교진학 시기를 년도별로 작성하여 거주지 계획을 세워야 인생설계가 됩니다. 서울에서 사는데 경기도로 거주지를 이동하는 것이나, 경기남부에서 경기북부로 거주지를 옮기는 것은 큰 결심이 필요합니다. 생활기반이나 출퇴근 여건, 자녀의 장래 학교 진학 등 고려해야 할 것들이 많기 때문입니다. 그렇게 때문에 이사를 해야 한다면 어느 시기(부모나이, 자녀 학년 등)에 할 것인지, 자녀가 대학 이상 진학시, 부모 은퇴 이후 희망거주지가 어느 지역인지에 대한 중장기 인생 거주지에 대한 계획을 세워야 합니다. 전세나 집값은 아직 하락한 적이 없고 우상향 하는 상황에서 어떤 거주지 계획을 가지고 사느냐가 가족구성원 개개인의 인생에 있어 중요한 영향을 미칩니다. 현실적인 여건을 잘 고려하셔서 종이에 계획을 써 보시기 바랍니다.

2020.11.16 - [도시와 주택] - 고양시 덕은지구 지축지구, 경기도 공공분양 아파트 분양일정

공공분양 일반분양 커트라인 경쟁률 분석

지난 ‘21.10월 고양시 지축지구의 공공분양 안단테의 청약이 진행되었습니다. 경쟁률은 평균 133:1 수준이었습니다. 최고 경쟁률은 84B였으며 320:1의 경쟁률을 기록하였습니다. 공공분양 분양건 중 일반분양은 점점 줄어들고 있는 추세입니다. 정부의 신혼부부, 생애최초 등 특별공급 물량을 늘리는 정책에 따라 소득기준이 없는 일반분양 물량은 줄어드는 추세에 있는 만큼 공공분양 일반공급 물량의 경쟁률은 높아지고 커트라인 통장점수(금액) 또한 높아지고 있습니다. 예상 커트라인 통장금액은 84형 기준 2100만원~2000만원 수준으로 예상하고 있습니다.

지축 B1 공공분양 일반공급 1순위 청약결과

이번 일반공급 청약은 59A, 59B, 84A, 84B 네가지 타입이었습니다. 59형은 일반공급이라도 소득제한이 있어 경쟁률이 상대적으로 낮았습니다. 59에이는 85:1, 59비 타입은 85:1로 비슷했습니다. 전체 일반공급 물량 89세대 중 59타입은 68세대, 84타입은 21세대를 공급하였습니다. 84에이의 경쟁률은 283:1, 84비의 경쟁률은 320대1의 높은 경쟁률을 기록하였습니다.

2020.11.20 - [도시와 주택] - 송파위례지구 A1-12, A1-5 공공분양일정, 계약유의사항, 청약자격

2019.05.23 - [도시와 주택] - 성남 공공분양 커트라인 경쟁률(이편한세상 금빛그랑메종, 신흥역 하늘채랜더스원)

2019.05.09 - [도시와 주택] - 3기 신도시 고양 창릉지구, 부천 대장지구 교통계획

예상 통장점수

공공분양 일반분양은 오직 청약저축의 금액만 가지고 경쟁을 하게 됩니다. 청약저축금액은 1달에 10만원씩 넣을 수 있고 일년이면 120만원입니다. 10년을 꾸준히 넣었다면 1200만원, 15년이면 1800만원입니다. 20년을 넣었다면 2400만원입니다.

공급된 물량이 워낙에 작고 당해지역 배정물량이나 경기도 배정물량이 적은 관계로 고액통장이 청약당첨될 확률이 높습니다. 고양시 인구가 100만이 넘는데 84 타입의 당해지역 배정물량이 6세대 뿐입니다. 그래서 2100만원 전후의 커트라인을 예상하고 있습니다.

향후 청약일정

일반분양의 당첨자발표는 ‘21.10.22 금요일입니다. 서류접수는 10.26~11.1입니다. 전자계약은 12.27입니다. 84에이 타입 기준으로 분양가가 6억6천만원 수준이고, 발코니 확장비용이 약 800만원 수준이기 때문에 공공분양도 싼 가격이 아닙니다. 그럼에도 불구하고 현 시세 기준으로는 많이 싸서 당첨만 되면 로또라고 합니다. 시세차익이 4억원 수준으로 알려져 있으니 로또이긴 합니다.