우리동네파주일산이야기

종합부동산세 합산기준 주택공시가격 확인방법

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부동산을 많이 보유하신 분들이라면 '종합부동산세'에 대해 관심을 갖고 살펴보실 것입니다. 이 세금을 내는 분들은 어느 정도 부동산에 부업 또는 상당한 자산을 가진고 계신 분들일 수 있죠.

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종합부동산세의 정의

종합부동산세는 과세대상인 부동산(주택, 토지 등)의 공시가격을 합산하여 공제금액을 초과하는 금액에 대해 별도 과세하는 세금입니다. 일종의 보유세라고 보시면 되는데 재산세는 재산세대로 납부하고, 종부세는 해당되는 만큼 추가로 납부해야 합니다. 주택의 경우 공시가격 기준으로 합산한 금액이 6억원 이내는 안내셔도 됩니다. 하지만 6억권을 초과하는 금액에 대해서는 종부세를 납부하여야 합니다. 1세대 1주택자는 공제금액의 범위가 9억원으로 늘어 납니다. 토지 중 나대지나 잡종지는 5억원을 공제합니다.

상가나 사무실 부속토지는 80억원의 공제금액이 설정되어 있습니다.

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주택공시가격

종합부동산세의 과세표준이 되는 공시가는 우리가 알고 있는 실거래가와 어떤 차이가 있을까요? 주택은 일반적으로 실거래가 대비 공시가가 낮은 편입니다. 주택 중에서도 공동주택의 실거래가는 공시가격과 비슷하고, 단독주택은 아파트에 비해 차이가 많이 납니다. 하나씩 공시가격에 대해 살펴 보도록 하겠습니다.

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부동산 공시가격은 어디서 확인하나요?

국토교통부 산하 한국감정원에서 공시가격을 확인할 수 있습니다. (https://www.realtyprice.kr:447/notice/town/nfSiteLink.htm)

주소로 검색이 가능하고, 지도로도 검색이 가능합니다. 자신이 소유한 부동산 공시가격에 대한 이의제기가 있을 경우 여기 사이트에서 할 수 있습니다.

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실거래가 상승률과 공시가격 변동율이 다른 이유

공시가격의 변동률은 최근 1년간의 시세변동을 종합적으로 분석하여 산정합니다. 실거래가인 급매, 호가 등을 토대로 형성하는 시세와는 괴리가 있는 이유입니다.

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실거래 없는 주택의 공시가격

자신이 소유한 주택의 실거래가 없다면 공시가격은 어떻게 책정될까요? 그럼에도 인근의 유사한 주택형태의 주택에 대한 실거래가, 거래수준, 해당지역의 주택매매가격동향, 단지내 평형대별 가격추이, 매물정보를 종합적으로 분석하여 공시가격을 산정합니다. 따라서 실거래 자료가 없어도 공시가격은 인근 부동산의 자료에 기초에 만들어 집니다.

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동일단지, 동일평형의 공시가 차이

공시가격에도 로열동, 로열층을 반영합니다. 동호수에 따라 학교인접권, 역세권, 남향, 소음, 프라이버시 등에서 차이가 나므로 공시가격은 이 개별요소를 공시가격에 반영합니다.

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공시가격과 시세

공시가격 산정시에도 시세, 즉 실거래가의 종합적인 가격은 반영합니다. 하지만 시세를 왜곡하는 급매나 호가 등을 제외하기 때문에 시세와는 차이를 보입니다. 일반적이지 않은 가격, 최고가/최저가는 반영하지 않는 것이죠. 또한 공시가격은 감정평가 사례와 주택매매동햐아, 민간의 시세정보, 매물정보를 종합적으로 고려하여 가격을 책정합니다.

조정대상지역 해제시 이점, 혜택(부산전체, 남양주/고양 일부)

최근 정부에서는 부동산과열로 조정대상지역에 포함된 부산 전체, 고양과 남양주시 일부의 지역에 대해 조정대상지역에서 해제했습니다. 조정대상지역에서 해제되는 지역은 부동산 규제가 풀립니다.

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주택담보대출비율인 LTV가 풀리고 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 없어지며, 2주택자 이상의 종합부동산세 중과가 제외됩니다. 1가구 1주택 비과세 요건은 실거주 2년이 아닌 2년 보유로 변경됩니다. LTV는 70%까지, DTI는 60%까지 늘어 납니다.

고양시 전체가 조정대상지역에서 제외되는 것은 아님니다. 택지개발이 이루어 지고 있어 집값이 많이 오르는 고양시 일부 지역은 조정대상지역을 유지하고 있습니다. 고양시 내에서 조정대상지역으로 유지되는 지역은 삼송지구, 지축지구, 향동지구, 원흥지구, 덕은지구, 킨텍스지구, 고양 관광문화단지입니다. 이들 지역을 제외하면 고양시 전반적으로 주택가격 약세가 지속적입니다.

인근 서울 서북권이나 기타 경기-서울 인접 지역의 강세에 비하면 상대적으로 약세가 뼈아플 것입니다. 남들 집값은 다 오르는데 우리동네 집값은 왜 안오를까라는 자책과 동시에 정부의 조정대상지역이라는 규제를 탓하는 여론이 이번 조정대상지역에서 해제된 영향이 큽니다.