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국토교통부의 공동주택 공시가격 하락에도 빌라 시장은 상황이 좋지 않습니다.

예전에는 부동산 규제를 피해 빌라에 투자하는 경우가 많았지만, 현재는 안정적인 투자처를 선호하는 추세입니다. 이에 따라 빌라의 투자 수요가 크게 줄어들고 있습니다.

 

전세보증보험 가입의 어려움과 공시가격의 하락으로 인해 전세 시장에 입주자를 구하는 것이 어려워지고 있습니다. 특히 연립주택 및 다세대주택(빌라)의 경우 전세보증 가입이 불가능한 경우가 많아지고 있습니다. 이로 인해 빌라 소유주들은 입주자를 찾는 데 어려움을 겪고 있습니다.

이에 따라 월세가 조금이라도 포함된 임대차 계약이 증가하고 있으며, 임대인들은 보증보험 가입을 위해 전세가율을 맞추지 못하는 경우가 많아지고 있습니다. 현 시점에서 월세를 포함한 계약이 보증보험 가입 기준을 충족시키는 대안으로 떠오르고 있습니다.

또한, 부동산 시장의 변화로 인해 임대인들은 빌라를 증여할 가능성도 고려하고 있습니다. 빌라는 거래량이 적어 매매가격이 아닌 공시가격을 기준으로 증여세를 산정하기 때문에 증여가 좋은 선택일 수 있어요.

빌라 시장은 월세 위주의 재편이 예상되고 있습니다. 이러한 추세에 따라 갭투자도 사라지고 전세가 실종되며, 시장은 월세 위주의 시장으로 변화할 것으로 예상됩니다.

빌라 공시가 확인은 어떻게 할까요? 공시가 확인 가능한 사이트와 정의에 대해 설명드리겠습니다. 

 


 

공시가 확인/조회 사이트(홈페이지)

부동산 공시가격 알리미는 국토교통부에서 공개하는 공시가격 정보를 온라인으로 확인할 수 있는 서비스입니다. 주택, 토지, 상가 등 다양한 부동산에 대한 공시가격을 제공하여 부동산의 공시가격을 파악할 수 있도록 도와줍니다.

위택스는 세무서에서 부동산 관련 세금을 내는 데 필요한 정보를 제공하는 국세청의 웹사이트입니다. 이를 통해 개인이나 기업은 자신의 부동산에 대한 세금을 정확히 계산하고 납부할 수 있습니다. 부동산 공시가격, 기준시가, 시가표준액 등의 정보를 조회할 수 있습니다.

공시가격

국토교통부가 매년 조사하여 부동산의 적정가격을 공개하는 것입니다. 이는 부동산 시장에서의 가격을 판단하는 중요한 지표 중 하나입니다. 주택, 상가, 토지 등의 부동산에 대한 적정한 가격을 제시하며, 이는 세금 산정 등에 사용됩니다.

 

기준시가

국세를 산정하는 데 사용되는 가격입니다. 주로 종합부동산세, 양도소득세, 상속세, 증여세 등 국세의 기준으로 사용됩니다. 이를 통해 국가는 부동산 거래 및 소유에 대한 세금을 부과하게 됩니다.

 

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시가표준액

지방세를 산정하는 데 사용되는 가격입니다. 주로 취득세, 등록세, 종합토지세, 재산세 등의 지방세를 계산할 때 기준으로 삼습니다. 이는 지방 정부가 부동산 소유자로부터 부과하는 세금의 기준이 됩니다.

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주택 지분 취득시 취득세, 공유지분 재산세 산정기준

 

2017년 판례에서는 두 사람 이상이 한 집을 공유하면서 매입한 경우에 대해 설명하고 있어요. 예를 들어, 두 사람이 10억원짜리 아파트를 반씩 나눠서 샀다고 가정해볼게요. 이런 경우, 그들이 취득세를 내야 할 때 전체 아파트의 가치를 기준으로 세금을 내야 한다고 했어요. 그리고 그 취득세의 50%만 내면 되죠.

그렇지만, 아파트 전체의 가격이 10억원 이상이고 크기도 일정 수준 이하인 경우, 적용되는 세율이 달라져요. 이 경우에는 더 높은 세율이 적용되어 세금이 더 많이 나올 수 있어요.

이외에도, 재산세도 마찬가지로 전체 아파트를 기준으로 계산된 후에 각자의 지분에 맞게 부과됩니다. 그래서 집을 1/2씩 가진 경우에도 세금이 줄지 않고요.

하지만 집을 팔 경우에는 양도소득세를 내야 합니다. 이 때는 각자가 기본공제를 받을 수 있고, 양도 차익에 따라 세율이 결정되는데, 지분에 따라서 세율이 적용됩니다.

그리고 한 가정에 한 집을 소유하는 경우에는 일정 기간 동안 보유하면 비과세 혜택을 받을 수도 있어요.

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비조정대상지역의 취득세

기존 무주택 1% ~ 3%

기존 1주택 1% ~ 3%

기존 2주택 8%

기존 3주택 이상 12%

 

조정대상지역의 취득세 산정

조정대상지역에 이미 1채의 주택을 가지고 있는 사람이 비조정대상지역에서 3억원짜리 아파트를 사는 경우, 그 아파트의 가치에 따라 취득세율이 달라집니다. 이 경우 3억원짜리 아파트에는 1%의 세율이 적용됩니다. 따라서 취득세는 3억원의 1%300만원이 됩니다.

 

주거용 오피스텔 취득

주거용 오피스텔을 취득할 때는 오피스텔이 주거용인지 상업용인지가 확정되지 않으므로, 건축물 대장상의 용도대로 건축물 취득세율인 4%가 적용됩니다.

1세대는 주민등록법에 의해 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족을 의미합니다. 다만, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여도 1세대로 간주됩니다.

 

미혼인 30세 미만의 자녀가 취업하여 소득이 있는 경우에도, 그 자녀의 소득이 중위소득의 40% 이상이면 부모와 구분하여 별도의 세대로 간주됩니다.

 

부모님을 동거봉양하기 위해 세대를 합가하는 경우, 65세 이상의 직계존속과 자녀의 세대를 각각 별도의 세대로 간주합니다.

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