공덕역 오피스텔 투자수익의 현실, 수익형 오피스텔 분양가 대비 현재가
공덕역은 지하철이 무려 4개 노선이나 다니는 교통의 요지이자 준업무지구로서 금융기관이나 대기업 본사가 위치해 있다. 광화문 정부청사와 여의도 국회의 사이에 위치한 요지이기도 하다. 이런 황금땅에위치한 오피스텔은 얼마의 투자가치가 있을까?

 

 

 

 

투자를 위해서는 과거사례에 대해 잘 살펴볼 필요가 있다. 실례로 '공덕푸르지오시티'를 살펴보자. 공덕푸르지오시티는 2013.5월 준공하였고 분양가는 계약면적 54제곱미터(16평) 기준 2억2천5백만원 수준이었다. 현 시점에서 같은 평수의 매매가는 2억5천만원 수준이다. 그나마 이 가격은 2016년 저점을 기록한 이후 조금씩 올라 분양 당시보다 2천5백만원 상승한 상태다. 현 월세시세는 2천/60~70만원 수준일듯 하다. 현재 월세 매매가 61제곱미터 기준 2천만원의 보증금에 매월 80만원을 납입해야 한다. 연수익율은 계산하기 미안할 정도라 계산하지 않겠다.

 

부동산 임대업을 하는 지인에 따르면 몇년 전 그는 충정로역에 오피스텔을 매입했는데 큰 재미를 못보고 처분한 이후 오피스텔 근처는 얼씬도 하지 않고 그저 아파트만 매매하고 있다. 또 다른 케이스는 광교에 있는 상현역 푸르지오시티 사례다. 신분당선 상현역이 개통되기도 전에 분양을 받았다. 지하철과 연결되어 있는 초역세권인 오피스텔이었다. 역이 개통하고 나면 뭔가 가격상승이 있을 줄 알았는데 이거 웬걸 개통시점에 인근의 신축 오피스텔이 우후죽순으로 생겨나 공실 막기에 바쁜 것이다. 월세로 대출이자 매꾸기 바쁘다. 양도세 중과 때문에 의무보유기간을 보내고 있는 실정이다. 보유기간이 끝나는 시점에 매매가가 상승할 수 있을지는 의문이다.

 

꼭 과거의 흐름을 무조건 따라 가는 것은 아니지만 부동산 투자에 있어서는 투자물건 또는 인근의 과거가격 흐름을 잘 살펴볼 필요가 있다. 분양가는 어떠했으며, 현재 가격형성은 어떻게 되는지 말이다. 요즘에는 KB부동산이나 호갱노노 등 부동산 어플이 가격흐름을 차트로 보여줘 비교하기 너무 쉽다. 즉 정보는 넘쳐나지만 그 많은 정보에서 옥석을 가려내는 혜안이 필요한 것이다.

 

오피스텔은 관리비가 비싸다던데 진짜 비싼가? 아파트 대비 오피스텔의 관리비가 비쌀 이유는 없는듯 한데 말이다. 모르는 일인 입장에서 어디서 들은 이야기로는 상가관리비와 오피스텔 관리비가 섞여서 비싸다고 하는데 그건 옛날 말이지 진짜 그렇다면 오피스텔 사는 사람은 완전 덤탱이 쓰는 거고 호갱님 인증이다. 진짜 그럴까 싶다.

 

아래는 부동산 관련 흥미로운 포스팅이다.

2018/07/23 - [도시와 주택] - 압구정 재건축 갈등으로 본 부동산 개발, 서울 재건축 동향

2018/07/20 - [자유로 가는 길] - 전세보증금 반환보증 이행절차 신청방법(내용증명, 소송 안하는 방법)

2018/07/18 - [자유로 가는 길] - 온라인 햇살론 대출자격 신청방법 장단점 정보(서민금융진흥원)

2018/07/11 - [도시와 주택] - 신혼부부를 위한 신혼희망타운 신청자격, 전세자금, 내집마련 대출조건

2018/07/02 - [길따라 바퀴따라/대중교통 정보] - 의정부경전철, 우이신설경전철과 부동산 영향, 배차시간 및 노선

2018/06/26 - [자유로 가는 길] - 보금자리론(서민 부동산담보대출) 금리 신청방법 자격조건

2018/06/24 - [자유로 가는 길] - 2018 디딤돌대출 지원자격과 신청서류 방법, 금리는?

2018/06/03 - [도시와 주택] - LH 향동지구A-3(A3) 공공분양 청약조건 살펴보기

 

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2018.08.28 04:01 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    지인 중에 부동산 임대업을 하는 분이 계시군요! 오피스텔 공급량이 너무 많나봐요! 관리비는 예전부터 워낙 논란이 있는 부분인데 단합하여 권리를 주장할 통로가 거의 없어 의심이 되어도 당하게 되는 것 같아요ㅠㅠ 전 앞으로 티스는 쉬엄쉬엄 하고 워프에 더 집중할까 해요! 활기찬 한 주 보내시길요~

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대중교통 출퇴근 시간, 이동시간 계산하는 방법
 자차를 이동해 막히는 수도권 도로를 움직이는 것은 교통체증의 정도에 따라 고무줄이기 때문에 정확한 시간을 예측하기 어렵다. 도로에는 수많은 변수가 도사리고 있기 때문이다.

 

 퇴근길 눈내린날 서울 교통상황_20180130_213452

그래서 금요일, 토요일, 평일 출퇴근길에 약속장소로 이동하는데 대중교통을 이용하는 것이 늦지 않고 목표한 시간에 도착하기 유리하다. 특히 서울의 경우 지하철 뿐 아니라 버스도 전용차로를 이용하기 때문에 높은 정시성을 보이고 있다.

 

 

 

 다만, 버스건 지하철이건 소요시간을 정확히 예측해야 약속시간이나 도착시간을 예상할 수 있다. 대중교통 이동시간은 크게 출발지에서 지하철 또는 정류장까지 이동하는 도보시간과 대중교통 기다리는 시간, 이동시간, 하차 후 도보(이동)시간으로 예측할 수 있다. 중간에 환승할 교통수단이 추가될 수록 기다리는 시간과 도보시간이 늘어나기 때문에 총 이동시간은 늘어나게 된다.

사례를 들어보자.
합정역 인근 출발지에서 6호선을 이용해 공덕역 인근 도착지를 목표로 이동하는 시간을 살펴보자.
출발지에서 합정역 6호선 플랫폼까지의 도보이동시간은 5분 30초
지하철을 기다린 시간 7분
지하철 탑승시간 8분
하차하여 목적지까지 도보로 7분
전체 소요시간 28분

 

여기서 추가적으로 소요될 수 있는 시간의 변수는 도보걸음 속도 및 목표지점의 출구로 이어지는 승하차 위치다.
정확한 소요시간 측정을 위해서는 첩보영화에서처럼 모든 변수와 이동구간에 대한 최대한의 정보량에 기반을 두는 것이 중요하다.
지하철앱과 네이버지도 등의 어플에서 예상 이동시간을 예측하는데 도움이 된다.

 

 

 



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덕이지구 엠버스 M7731 개통일 및 확정노선, 배차시간은 아직 미배포

 

드디어 덕이지구를 기점으로 합정역-홍대입구-공덕역 직행 엠버스가 3.10일 개통된다. 대화역 엠버스에 현수막을 달고 다니며 홍보하고 있는 것을 봤다. 엠버스 번호는 7권역, 파주/일산을 뜻하는 M7731번이다.

자세한 노선으로는 덕이지구 하이파크 3,5단지-탄현큰마을-경남아너스빌(위브더제니스더)-성저마을 14단지-대화역(4,6번 출구)-킨텍스-합정역=홍대입구-신촌오거리-이화여대입구역-서강대후문-공덕역1번출구이다. 이 엠버스 노선설계에서 아쉬운 부분이라 하면 시점에서 대화역 이후 버스환승이 용이한 주간선도로 인접 버스정류장 또는 탄현역에 정차하였더라면 더 많은 이용객이 확보될 수 있었는데 그렇지 못한 것이 아쉽다.

 

파주운정이나 그 밖의 덕이지구 이용객의 경우 대화역에서 환승하거나 위브더제니스더 또는 탄현큰마을 정류장에서 내려 조금 걸어야 환승버스 정류장으로 이동이 가능할 것으로 보인다.

 

파주운정 거주자는 상행 버스를 이용하기 보다는 하행 버스를 이용할 확률이 크다. 공덕역 또는 합정역에서 저녁약속을 마치고 경의선 전철을 이용하지 않고 버스를 타고 대화역에서 환승하여 집으로 가는 루트가 적합해 보인다. 다만 소요시간이 문제이다. 전철의 경우 피크시간대에는 앉자서 갈 수 있는 확률이 적지만 엠버스 시간대만 맞는다면 앉자서 편히 갈 수 있는 것이다. 합정역-대화역 이동시간대는 40분 정도 예상한다. 대화역에 내려 파주운정지구까지 오는 버스로 환승하는데까지는 30분 정도 소요될 것이다. 총 이동시간은 1시간 10. 전철을 이용한다고 해도 공덕역-운정역, 합정역-운정역까지 45분 정도 걸리며, 운정역에서 환승하면 25분 정도 소요되므로 시간은 거의 비슷할 것이다. 버스의 편의성을 고려한다면 엠버스가 전철을 누르고 귀가 교통수단으로 선택받을 확률이 높다.

 

투입되는 엠버스대수는 총 10대이다. 44인승(뉴프리미엄 유니버스 스페이스 럭셔리 CNG) 버스로 탑승승객수는 버스 중간에 하차문이 있는 36(?) 버스보다 많다. 배차시간표가 아직 나오지 않았으나 개략 평일 20분 정도가 되지 않을까 예상한다.

M7731이 개통되는 3.10일이 기대된다. 많은 수혜를 받을 것으로 예상되는 덕이지구 및 탄현지구 주민들의 행복을 기원한다.

 

 



Comments

  1. 뷰블효나 2017.03.07 01:03 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    탄현!!! 저 마이크 수리받으러 두세번 가봤던 곳인데 괜히 반갑네요
    뭔가 새로 개통된다고하면 해당 지역 사람들은 언제부터 운행되나
    몇 달 전부터 검색하곤 하는데 좋은 정보네요^^

  2. Bliss :) 2017.03.07 04:10 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    마지막 문장에서 장엄함이 느껴지는데요?ㅎㅎㅎ 출퇴근 시간에 이용하지 못할지라도 새로운 노선과 버스가 추가되는 건 좋은 일 같아요^^ 주말 잘 보내셨나요? 꽃샘 추위가 절정이라는데 감기 조심하시고 늘 행복하시길요~^^

    • 레오나르토드 2017.03.07 06:59 신고 Permalink Modify/Delete

      이론적으로는 대중교통이 좋아지면 사람들은 승용차를 줄이고 대중교통을 이용하여 교통체증이 완화되는 것인데...세상은 이론적으로 움직이지 않을 때가 많죠.

      겨울이 저만큼 물러선줄 알았는데 다시 추워져 제일 따뜻한 옷을 입었습니다.

  3. 똘레랑 2018.04.15 17:07 Permalink Modify/Delete Reply

    M7731 버스 배차 시간표 (모바일용 최신)

    M7731 버스 배차시간표입니다.
    http://mystartpage.kr/7731.html
    M7731 버스 같은 경우에는
    배차 간격도 넓고 차고지와 타는 곳이 가까워서,
    인터넷에서 보여주는 버스 실시간 위치가
    도움이 되지 않을 경우가 많잖아유?
    그래서, 일일이 기사아저씨한테
    정확한 배차시간표 보여달라고 부탁드려서
    사진으로 찍어서 정리해놓은 거에유.
    지금으로서는 제일 정확할 거에유.

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고양 덕이지구(송산동)-공덕 M버스 3월 개통 예정

 



 

오는 3월 경 고양시 덕이지구를 시점으로 공덕역까지 운행하는 M버스가 개통될 예정이다.

노선은 덕이지구 하이파크3.5단지-탄현큰마을-탄현역-성저마을14단지-대화역-킨텍스-합정역-홍대입구역-신촌오거리로 알려져 있다.

상기 노선으로 보면 자유로를 이용하여 마포구까지 직행하므로 시점 기준으로 합정역까지 40분 정도가 걸릴 것으로 예상한다.

당초 국교교통부에서는 해당 M버스를 '16.8.22일 공고, 10.13일 아래와 같이 선정한 바 있다.

●  노선 : 고양 덕이지구 - 킨텍스 경유 - 공덕역
●  버스회사 : (주) 가온 누리엠
●  개통일 : 16년 12월 ~ 17년 1월에 개통 예정

계획과는 다르게 개통이 조금 지연되고 있다.

 

덕이지구가 파주운정지구와 인접하기 때문에 이 M버스를 이용할 수 있지만 관건은 기점의 정류소 지정이다. 지도상으로는 탄현큰마을, 진로아파트 쪽으로 노선이 정해져 있는데 이렇게 되면 승하차시 운정지구로 환승할 수 있는 버스가 제한적이다. 탄현큰마을 또는 탄현역 뒷편으로 정류장이 지정되기 때문에 운정지구 연계버스를 타려면 5분~10분 이상 걸어야 하기 때문이다. 이렇게 되면 대화역에서 승하차하여 환승하는 방법 밖에는 없다. 아무쪼록 탄현역 앞쪽 메인도로에 정류장이 생겼으면 하는 바램을 가져 본다.

 

그새 바라고 고대하던 공덕역-킨텍스 엠버스가 개통된다. 아래 포스팅을 참고하시기 바란다.

2017/03/06 - [길따라 바퀴따라/대중교통 정보] - 고양시 일산 덕이지구-공덕역 엠버스 M7731 개통일 및 확정노선

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Comments

  1. 레오나르토드 2017.03.07 07:46 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    "고양시 일산 덕이지구-공덕역 엠버스 M7731 개통일 및 확정노선"을 포스팅하였으니 참고하시기 바랍니다.

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