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주택증여, 부부증여 아파트 증여세 절세방법팁(국세청)

부동산 폭등에 따른 정부의 가격통제정책 중 하나로 양도세 강화가 있습니다. 다주택자가 조정지역의 주택을 매도할 경우 양도차익의 상당부분을 양도세로 납부해야 하는 것이 현 부동산 조세정책입니다. 양도세가 강화될 수록 증여에 대한 수요도 늘어나서 국세청의 증여건에 대한 조사가 면밀히 진행되고 있습니다. 다양한 증여에 대한 국세청의 조사사례를 살펴 보겠습니다. 

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증여시 담보대출 인수

주택할 때 증여할 때 담보대출을 인수하면 증여세가 줄어 듭니다. 일단 증여세를 줄이기 위해 담보대출까지 함께 받는 건 합법적인 증여시 절세방법입니다. 하지만 증여 이후 부친을 세입자로 전입시키고 부친으로부터 전세보증금을 받아 대출금을 상환했다면 자금흐름에 따라 국세청의 조사를 받고 탈세협의에 따라 처리됩니다. 

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임차인 보증금 승계 증여

부부끼리 증여는 증여세가 상대적으로 낮습니다. 부부끼리의 증여는 6억원까지 증여공제가 되기 때문입니다. 여기에 증여시 임차보증금을 승계하면 증여세가 덜 나옵니다. 전세를 안고 증여 이후 월세로 변경하면서 전세금을 배우자가 돌려준다면 국세청의 타켓이 됩니다. 적발시 증여세를 추가납부해야 합니다. 이런 사항을 증여세 변칙탈루라고 합니다. 

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증여세 신고액

부모로부터 아파트를 증여받을 시 과세표준이 되는 재산가액을 공시가격으로 평가해 증여세를 납부할 수 있습니다. 증여세 신고기준은 유사매매가격이지만 증여세 신고 6개월 전까지 매매사례가 없다면 공시가격을 기준으로 증여할 수 있다는 기준이 있습니다. 하지만 증여 후 6개월 동안 더 높은 거래사례가 나온다면 이 기준으로 수정신고를 해야 하고 변경된 과세표준에 따른 추가 증여세 납부를 해야 합니다.

또 하나의 방법은 증여시 감정평가를 받아 과세표준을 만드는 것도 있습니다. 10억원 아파트의 감정평가 수수료는 115만원 수준입니다. 10억원 이상의 고가주택의 감정평가는 2군데 이상 받아서 평균을 내야 하기 때문에 이 점을 유의하여야 합니다.  집값이 급속도로 오르는 추세에는 감평을 받아 그 기준으로 증여를 한다면 증여세 부담을 줄일 수 있습니다. 집값이 급등하는 시점에서는 어떤 방법으로든 증여세 신고를 빨리 할수록 증여세 절세의 방법입니다. 

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