2018년 하반기 부동산시장 전망-금리인상과 주택담보대출이 관건

금리가 오르면 부동산담보대출로 집을 산 사람들이 대출이자에 대한 부담, 차익실현 욕구 증가로 매도할 수 있다. 미국의 금리인상 소식은 대출을 끼고 집을 산 사람들에게 큰 부담을 주고 있다.

 

 

현재 주담대 흐름
특히 작년에 대출을 끼고 산 젊은층들은 대출이자 증가는 공포로 다가올 것이다. 현재 주택담보대출 금리는 4% 중후반대이며, 한국의 기준금리 인상시 주담대 대출금리는 5%를 돌파할 예정이다. 금리인상의 지표는 또 있다. 변동형 주택담보대출 금리의 기준인 잔액기준 코픽스 금리가 2년 9개월 중 최고치를 기록했다.

금리인상이 어려운 이유, 인상이 필요한 이유
금리인상은 해도 걱정 안해도 걱정이다. 기준금리를 결정하는 한국은행 이주열 총재는 기준금리 결정에 대해 거시경제 변수를 고려해야 한다며 금리인상에 신중한 입장이다. 미국은 경제호황을 맞아 2018년도에 3차례 금리를 올렸지만 한국의 경우 고용지수 등 국내 경제상황이 어려워 쉽사리 금리를 올리기 어려운 실정이다. 그렇다고 금리를 안올리기도 어려운 것이 한미의 금리역전폭이 커지면 금융시장에서 금리가 높은 미국시장으로 자금유출이 시작되기 때문이다. 미국은 12월 또 한차례 금리를 인상할 예정이다.

불변의 예상
10월에 금리인상을 안하면 11월에, 11월에도 안하면 1월에는 금리인상을 할 것이다. 미루면 미룰 수록 경제적 충격에 대한 불안감은 커지고 그 중압감으로 기준금리는 인상될 수 밖에 없다. 이미 예방주사는 많이 맞았으니 못해도 내년 1분기 이내에는 금리가 인상될 것이다. 물론 예측일 뿐이지만 말이다.

대출은 고정금리, 예금은 변동금리
금리가 곧 인상될 것이라는 가정 하에서 대출을 받아야 하는 사람들은 변동금리보다는 고정금리가 유리하다. 더 이상 떨어질 일은 없고 오를 일만 남았는데 변동금리로 대출받기에는 부담이 있으니 말이다. 반대로 예금은 당연히 변동금리로 해야 유리하다.

최근 부동산 흐름
서울의 경우 9.13 부동산 대책으로 주택거래가 꽁꽁 얼어붙었다. 매물이 있어도 매수자들 사이에서는 관망세로 돌아 섰기 때문이다. 그래서 매매가격은 급매가 아니면 물량이 소화되지 않는 형국이다.

 

관련 포스팅은 아래 참조

2018/09/20 - [도시와 주택] - 9.13 부동산 대책 이후 부동산 동향...하락세 흐름

2018/09/14 - [도시와 주택] - 9.13 부동산대책 핵심내용 요약, 913대책 보도자료

2018/09/05 - [도시와 주택] - 서울 집값 수도권 부동산 아파트값 전망- 그린벨트 해제, 차량기지 개발

2018/08/26 - [자유로 가는 길] - 미국 금리인상이 한국경제 부동산에 주는 영향 가능성

2018/08/09 - [자유로 가는 길] - 새희망홀씨 대출조건과 심사통과 방법

2018/07/20 - [자유로 가는 길] - 전세보증금 반환보증 이행절차 신청방법(내용증명, 소송 안하는 방법)

2018/07/18 - [자유로 가는 길] - 온라인 햇살론 대출자격 신청방법 장단점 정보(서민금융진흥원)

2018/07/11 - [도시와 주택] - 신혼부부를 위한 신혼희망타운 신청자격, 전세자금, 내집마련 대출조건

2018/06/24 - [자유로 가는 길] - 2018 디딤돌대출 지원자격과 신청서류 방법, 금리는?

2018/06/26 - [자유로 가는 길] - 보금자리론(서민 부동산담보대출) 금리 신청방법 자격조건

Comments

  1. 잉여토기 2018.09.29 00:33 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    미국발 금리인상으로 우리나라도 금리가 조만간 오를 것으로 예측하시는군요.
    주택담보대출 이자가 커지면 대출 끼고 산 집 들에 타격이 오겠네요.
    대출은 고정금리로, 예금은 변동금리로 해야 유리한 때군요.

  2. kangdante 2018.09.29 07:33 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    부동산 불패는
    언제나 실패한 정부정책에서 나오는 것 같아요
    잘 보고 갑니다
    여유롭고 편안한 주말보내세요.. ^.^

  3. 베짱이 2018.09.29 08:09 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    정부가 바뀌어도 일관되게 유지되어야 효과가 있을텐데...
    일단 다음정부때는 풀릴거야 하면서 버티는 심리가 강해서...

  4. Bliss :) 2018.09.30 04:01 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    다들 트럼프를 비난했지만 미국 자국민 입장에서 보면 자국우선주의가 통하는 양상입니다 캐나다도 아니 저희도ㅎㅎㅎ 모기지 끼고 있어 금리인상 여파 앞으로 이어질 듯해요... 해피 주말 되세요^^

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부동산 대출금리, 가계부채 금리인상 전망

- 최근 대출금리 가파르게 상승하는 추세

- 미국 기준금리 인상 가능성 지배적, 관건은 인상속도

- 대출시 장기대출은 고정금리, 단기대출은 변동금리가 유리 

<출처 : MBC>

최근 부동산의 트렌드는 전세가율이 높았다는 점이었다. 이것은 두 가지 큰 시장의 양상을 낳았다. 하나는 집값과 전세금의 차액 차이가 별로 없어 작은 투자금으로 부동산을 투자하는 소위 갭 투자가 늘어났다는 점이다. 시세차익을 염두해 두고 부동산에 투자한 일부는 낮은 대출금리를 이용하여 사는 경우도 더러 있었다. 두 번째 양상은 전세값이 너무 비싸지다 보니 무리해서라도 부동산 담보대출 및 신용대출을 이용하여 자가집 매수를 했다는 점이다. 이는 젊은 층에서 두드러지게 나타났다. 높은 전세가와 월세에 피로를 느낀 사람들이 저금리의 환경에서 대출의 도움으로 자가집 마련에 나선 것이다. 사람들이 우리집은 큰방만 내꺼고 나머지는 XX은행꺼야라는 웃픈 농담을 흔히 들을 수 있다.

서울을 포함한 수도권을 중심으로 아파트 매매가를 보면 30평형 전후를 기준으로 서울 5~6, 수도권 3~4억 정도이다. 물론 아파트의 노후도, 지하철 인접도 등 편차가 큰 것은 사실이지만 기본적으로 3억 이상, 많게는 6억까지의 자금이 있어야 아파트를 살 수 있다. 여기서 젊은 층의 자금이 평균적인 급여수준을 감안하더라도 35세 기준의 저축액은 월 100만원 수준이다. 취업을 30세에 했다고 가정한다면 1,200만원 * 5= 6천만원 수준이다. 5년 일해 1억 벌기가 어렵다는 뜻이다. 이런 수준의 남녀가 결혼하여 저축액 15천을 밑천으로 일산 행신동 소만10단지의 노후된 아파트 22평형을 구매한다면 대출은 얼마나 필요할까?

 

<출처 : 네이버 부동산>

매매가 25천만원-15천이므로 1억은 대출해야 한다. 변동금리 기준 아파트담보대출 금리는 최저 2.7% 수준이다. 년간 270만원, 즉 월 23만원 정도를 대출이자로 지불해야 한다. 하지만 조금 무리해서 2억을 대출하여 아파트를 구매한 사람은 월간 지불해야 하는 대출이자는 당연히 두배 수준일 것이다. 46만원인데 이 지불금액이 금리가 높아질수록 더욱 가계에는 부담이 될 것이다.

대출금리는 상당한 속도로 오르고 있다. 은행권에서 2억원의 주담대(만기 10년 이상 분할상환방식)를 받을 경우, 지난 8(평균금리 연 2.83%) 연간이자는 566만원지만 10(평균금리 연 3.01%)에는 602만원으로 40만원을 더 내야 한다.

이런 금리상황에서 전문가의 조언은 단기 대출은 변동금리, 장기는 고정금리. 당연히 금리상승 분위기가 있는 만큼 기본적으로 미래의 상승하는 금리를 억제할 수 있는 고정금리가 답이다. 하지만 고정금리는 변동금리보다 높다는 것. 따라서 장기대출의 경우 당장의 추가금을 지불하더라고 장기적으로는 유리한 고정금리를, 단기대출의 경우 변동금리가 현재로서는 싸니 변동금리를 적용하여 대출하는 것이 유리하다.

 

 

이런 국내의 상황에서 최근 트럼프의 당선으로 금리인상은 현실화되고 있다. 트럼프 당선 이후 금리인상이 예상되어 은행주를 중심으로 한 금융주가 급등한 것은 이런 금리인상 분위기를 반증하고 있다.(트럼프 당선 다음날 동양생명을 매수하였는데 수익이 18%이다.)

저금리의 기조와 부동산 호황으로 지난 2분기의 가계부채 규모는 1,257조원. 조단위 이기 때문에 감이 없긴 하지만 많은 언론에서 증가한 가계부채에 대한 우려를 내비친 바 있다.

정부도 이를 인지는 하고 있지만 미국이 기준금리를 인상할 경우 금리인상의 체감속도는 더욱 빨라질 것이고, 가계는 급여에서 대출이자 지불이 차지하는 비중이 더욱 늘어나 소비에 악영향을 미칠 것이다. 이런 상황에서 부동산 매수자는 당연히 줄어들 것이다. 길게는 2018년 까지의 아파트 신규공급이 사상최대라고 하는데 매수자가 줄어들면 부동산 시장마져 냉각기로 접어 들수 있다는 회의적인 시각이 있다.

이를 모두 염두해 두고 안정적인 가계경제를 꾸려 나갈 필요가 있는 시점이다. 정부는 정부대로 가계부채에 대해 정책적인 대응을 해 나가겠지만 항상 사태는 정부의 컨트롤 밖에서 일어났다. 각자도생한다는 마음으로 추운 겨울을 준비해야 할 것이다.

Comments

  1. 베짱이 2016.11.24 12:31 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    금리인상은 곧 폭탄으로 돌아오지 않을까요?

    • 파주인 2016.11.29 16:44 신고 Permalink Modify/Delete

      모든 주장에는 회의론과 낙관론이 존재하죠. 어느 쪽 주장의 근거를 믿느냐는 개인의 판단이구요. 시장의 충격은 불가피하리라 판단하고 있습니다.

  2. Bliss :) 2016.11.24 15:14 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    미국 금리 인상하면...이웃나라 캐나다는 직격탄이네요ㅠ 모기지 이율도 그렇그...ㅎㄷㄷ 긴장 타고 있어용. 말씀대로 추운 겨울이 준비해야할 것 같네요.ㅠ 함께 파이팅! 해요^^

    • 파주인 2016.11.29 16:45 신고 Permalink Modify/Delete

      유비무환이라고, 저도 준비하는 편인데 때론 과감하게 결정해야 부자가 되는데 부자....부자가 되고 싶은데....

  3. 세리아넷 2016.11.25 01:11 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    요즘 부동산도 불안하게 시리 말도 많군요...
    서로 파이팅 해요.!

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