분양가 상한제와 서울 강남 재개발 재건축 부동산 시세전망

분양가상한제 개정내용

기존에는 민간택지 분양가상한제 조건이 최근 3개월 간 주택가격상승률이 물가상승률을 2배로 초과하는 지역이었습니다. 이 조건이 개정을 통해 투기과열지구로 지정된 지역으로 변경됩니다.

분양가상한제 적용시점은 관리처분인가 신청일에서 입주자모집공고 승인일로 변경됩니다.

정리하자면 투기과열지구 내 입주자모집공고 승인 전의 재개발, 재건축, 신규아파트 사업을 추진하는 곳은 모두 분양가상한제가 적용된다는 뜻입니다.

 

 

 

왜 분양가상한제를 시행할까?

서울의 집값 상승세를 주도하는 지역이 강남 재건축이라는 판단 때문입니다. 또한 서울의 신규아파트 분양가가 집값 상승률보다 3배 이상 높아 기존주택가격의 상승을 이끄는 견인차 역할을 한다는 분석 때문입니다.

그래서 재건축, 재개발현장의 분양가를 통제하여 서울의 신규아파트 분양가를 잡겠다는 것이 정부의 정책배경이 되겠습니다. 국토연구원의 분석에 따르면 상한제 도입으로 서울의 주택매매가격은 연간 1.1% 하락할 것으로 전망하고 있습니다.

2019/07/26 - [도시와 주택] - 갈현1구역 재개발, 갈현동 재개발 시공사 선정-GS건설, 롯데건설, 현대건설

 

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갈현1구역 재개발 ​ 은평구의 노후주택 밀집지역인 갈현동의 재개발이 진행중입니다. 사업시행인가 이후 시공사 선정을 앞두고 있습니다. 갈현1구역에 뛰어든 시공사는 GS건설, 롯데건설, 현대건설입니다. 최근..

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2019/07/16 - [도시와 주택] - 민간아파트택지 분양가상한제 재개발 재건축 부동산 정책

 

민간아파트택지 분양가상한제 재개발 재건축 부동산 정책

민간아파트택지 분양가상한제 재개발 재건축 부동산 정책 ​ 정부가 신규아파트 분양가 인하정책을 꺼내 들었습니다. 신규아파트의 분양가가가 구축 아파트의 가격을 끌어 올리는 작용을 하기 때문에 신축아파트의..

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2019/06/28 - [도시와 주택] - 3기 2기 신도시 장점 단점, 직장인 출퇴근시간과 GTX

 

3기 2기 신도시 장점 단점, 직장인 출퇴근시간과 GTX

3기 2기 신도시 장점 단점, 출퇴근시간과 GTX ​ 신도시에서 서울로 출퇴근하는 직장인들의 고뇌에 대해 알려 드릴께요. 그럼에도 불구하고 신도시에 사는 이유에 대해서도 말이죠. ​ 신도시 단점과 고뇌 1. 출퇴..

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분양가 상한제 주택 조건

분양가상한제를 하면 상대적으로 분양주택을 싸게 사니 주변 시세 대비 차익이 많이 발생해서 일명 '로또분양'으로 이어질 수도 있습니다. 그래서 정부는 분양가상한제 적용주택에 대해 전매제한을 최장 10년까지, 의무거주기간도 최장 5년까지 제한하기로 합니다. 싸게 분양받는 대신 쉽게 못팔게 하는 것입니다.

분양가상한제의 영향

정부가 서울의 신규아파트 분양가를 낮춰 반등한 서울의 부동산 흐름을 꺼껬다는 의지를 강력하게 보여 줬습니다. 낮아지는 신규아파트 분양가를 기대하고 집을 사려는 사람들, 즉 자금여력이 되는 사람들은 전세에 머물며 시장에 대해 관망세를 유지할 것입니다. 일부 전문가는 분양가상한제 적용시점을 재건축, 재개발 단지도 '최초 입주자모집승인'을 기준으로 하면서 사업추진에 어려움을 겪을 것으로 보고 있습니다. 이에 따라 단기적인 투자수요 위축은 있을 수 있으나 장기적으로 공급물량 부족으로 상승 가능성이 높다는 의견입니다.

 

가장 큰 타격은 강남 재건축 재개발

분양가를 낮게 통제받으면서 강남의 재개발 재건축은 큰 타격을 받게 되었습니다. 사업수익성이 떨어져 재건축 아파트의 가격이 떨어지게 되는 것입니다. 강남 재건축은 강남의 집값을, 강남의 집값은 서울의 집값을, 서울의 집값은 수도권의 부동산 시장에 영향을 미치기 때문에 정부 입장에서는 급등하다가 멈춘 2018.11월의 집값이 지난 7월 다시 반등하는 모습이 감지되자 마자 분양가통제라는 카드를 꺼내 들었습니다. 한편 단기적으로 신규공급이 주춤하면서 서울의 준공 5년차 새아파트의 가격이 강보합세 흐름을 보일 가능성도 있습니다.

강남4구 재건축조합은 반발하고 있습니다. 관리처분계획에 따라 조합의 추가분담금이 확정된 상태인데 정부의 분양가상한제에 따라 일반분양가가 낮아지면 자연히 조합원분양가를 높여야 하고 조합원의 추가부담금이 증가하면 사업반대 조합원이 생겨 사업추진에 어려움이 발생할 것입니다.

 

서울 재개발, 재건축 일몰제 압박까지

정비구역 일몰제란 정비구역 지정일로부터 2년 이내에 추진위원회 구성을 못하거나, 추진위원회 승인 이후 2년 이내에 조합설립인가 신청이 안되는 경우, 조합설립 이후 3년 내 사업시행인가를 신청하지 못하는 경우 정비구역을 해제하는 제도입니다. 정비구역 지정을 통해 사업을 추진하려면 빨리 하고 아니면 해제해 버리겠다는 압박으로 사업의 지지부진한 상황을 정리하겠다는 취지입니다.

분양가상한제 우회방안

일반분양분을 임대로 운영하다가 향후 분양으로 전환하는 방안이 있습니다. 용산 한남더힐이 이 방법을 이용했습니다. 다른 방법으로는 조합1명에게 2개의 입주권을 줘서 조합원 물량을 늘리고 일반분양 물량을 줄일 수도 있습니다. 마감재 등의 단가를 낮춰 전체사업비를 축소하는 방안도 있습니다.

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2019.08.15 09:39 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    이전 글에서 분양가상한제에 대해 나눔해 주신 적이 있어 생각이 나네요! 제도의 취지는 좋아보이는데 막상 제한을 받는다면 여러부분에서 타격을 입은 사람들도 있겠군요 그래도 버블은 잡아야겠지요! 오늘이 광복절이네요 편안하고 의미있는 하루 보내시길요^^

  2. H_A_N_S 2019.08.21 23:04 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    좋은 정보들이 많네요. 부동산 재테크 하시는 분들에게 좋은 공부가 되실 거 같아요ㅎㅎ

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일본 부동산 상승 폭락이 한국에 주는 의미
 

전문가의  비전문적 조언

소위 부동산 전문가들의 전망과 분석은 항상 옳다고 생각하는 것은 아닐 수도 있다는 사실을 인지해야 합니다. 일본부동산 전망이 그러합니다.

 

 

 

 

버블경제가 한번 무너진 이후 일본은 인구가 줄어 부동산이 침체될 것이라는 단순 현상과 추세에 대한 분석으로 대변했습니다. 말 그대로 지금 비가 오고 있고 앞으로도 올 것이라는 현상과 추세에 대한 분석이었습니다. 특히 부동산 비관론자들은 인구의 감소를 부동산 침체설의 주요 논거로 활용했습니다.

 

일본의 부동산 상승요인

하지만 일본 도쿄와 지방도시의 부동산 공시지가가 꾸준히 상승하고 있습니다. 인구가 꾸준히 감소하고 있는데 말이죠. 최근 연속되고 있는 일본의 꾸준한 부동산 가격 상승을 주도하고 있는 것은 실수요라고 합니다. 역시 가치의 본실은 변함이 없습니다. 침체된 부동산 경기 속에서도 사람들이 많이 찾는 곳에는 가치가 내재되어 있는 것입니다. 일본정부는 연속되는 부동산 상승흐름의 한 요인으로 외국인 관광객의 증가에 있다고 분석했습니다. 거주민도 몇 년을 살다가 다른 곳으로 이사를 가고, 관광객 역시 몇일을, 혹은 몇주를 머물다가 다른 곳으로 이동하게 됩니다. 기간의 차이일 뿐 현재 시점에 특정 도시에 얼마만큼의 인구가 머물러 있나가 부동산의 가치 측면에서는 중요한듯 합니다.

일본 부동산의 양극화 

일본 부동산이 전국적으로 활성화 되었을까요? 그렇지 않습니다. 3대 대도시인 도쿄, 오사카, 나고야와 4대 중핵도시인 삿포로, 센다이, 히로시마, 후쿠오카, 그리고 관광지를 가지고 있는 지방도시가 오르고 있지 그 밖의 농촌지역은 여전히 침체되어 있습니다. 일본사회의 고령화와 저출산의 여파를 집객요인이 부족한 농촌지방을 중심으로 받고 있는 것입니다.

부동산의 진정한 가치 

한국의 부동산 역시 양극화를 거듭할 것입니다. 지방이라 해도 핵심동력인 산업과 일자리, 관광 등을 가지고 있는 중핵도시와 수도권은 상승과 하락이라는 싸이클을 거듭하면서 결국은 물가상승률 이상으로 부동산 가격이 오를 것으로 보고 있습니다.

 자료출처-한국경제

가장 중요한 부동산의 상승요인은 바로 실수요입니다. 아무도 찾지 않고 필요로 하지 않는 집, 땅은 상승여력이 없는 것이죠. 지금은 보잘 것 없는 땅, 집이라도 미래에 사람들이 찾을 곳이 가치 있는 부동산입니다. 전문가는 분명 존재합니다. 각자의 생각과 주장을 가지고 있습니다. 일반인보다 많이 알고는 있지만 그들이 시장을 지배하고 있다고는 생각하지 않습니다. 전문가는 거래기술 등을 조언받는데 필요합니다. 진정한 지침은 가치를 볼 줄 아는 이에게 받는 것이 좋습니다. 이미 그 방면에 성공으로 검증된 사람이 훨씬 많은 조언을 줄 것입니다.

 

<기타 부동산 관련 포스팅은 아래 참조>

2019/03/08 - [도시와 주택] - 2019년 부동산 정책 및 제도 전망, 공시지가 상승

2019/03/03 - [자유로 가는 길] - 땅투자 토지투자 농지거래 취득세와 대출 가능한가?

2019/02/26 - [도시와 주택] - 파주 토지지분거래매매, 지분투자, 기획부동산 사례

2019/02/24 - [도시와 주택] - 재개발 투자 절차, 사업시행인가란?

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2019.03.27 07:03 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    예전부터 일본 경제를 보면 우리나라 미래가 보인다는....말을 자주 하긴 했었죠. 도쿄 부동산 가격은....정말 캐나다 밴쿠버 못지 않게 무섭더군요 지진, 쓰나미, 원자력 등 자연 재해가 많지만 규모가 워낙 대국이라 말씀하신대로 옵션은 많은 듯해요....전 일본은 여행도 안가고 싶지만요 - -;; 부동산 주식 대출 지역 정보까지 주제를 넘나드는 포스팅 늘 감탄이 나옵니다^^

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2019년 부동산 정책 및 제도 전망, 공시지가 상승

9.13 부동산대책이 법적인 조건과 시행시가가 갖춰 지면서 2019년에 시행하는 부동산 규제정책은 부동산 보유세 및 양도소득세 강화 및 청약시 무주택자 자격 강화입니다. 청약시 무주택자는 분양권과 입주권을 가지고 계신 분들을 제외시킵니다. 분양권 전매제한도 시행되었습니다. 수도권 공공택지의 경우 최대 8년까지 분양권 전매를 금지시켜 투기수요를 잠재우겠다는 목표를 가지고 있습니다.

 

 

공정시장가액 비율이 인상됩니다. 공정시장가액이란 종합부동산세 산정을 위해 공시가격 대신 과세기준으로 정한 기준금액으로 보시면 됩니다. 공시가격의 80% 수준이던 공정시장가액을 2019년부터는 85%로 인상합니다.

 

작년까지만 해도 총부채상환비율(DSR)이 느슨하게 적용되어 일부 금융권에서 대출이 가능한 경우도 있었지만 2019년부터는 전 금융권에 DSR이 적용되어 대출받기가 어려워 질 것입니다. 하지만 신혼부부처럼 최초 주택 구매자는 취득세 50% 감면 등의 혜택이 주어 집니다. 젊은 층의 경우 청년우대형 청약통장을 가입하여 내집마련의 꿈을 키워 가는 방법도 활용해 볼만 합니다. 또한 소규모 자영영업자 보호를 위해 상가임대차분쟁조정위원회가 설치되어 임대료와 관련된 갈등을 조정해 주는 역할을 하게 됩니다. 상가임대차조정위원회는 대한법률구조공단에서 만들어 지며, 2019년 4월부터 운영됩니다.

마지막으로 2019년 공시지가가 전국평균 9.4% 상승하였습니다. 해마다 오르는 공시지가이긴 하지만 올해 상승폭은 근 십년만에 최고로 상승하였습니다. 공시지가가 토지소유자들에게 미치는 영향은 당연히 보유세 부담입니다. 공시지가는 과세의 근거자료가 되므로 공시지가가 오르면 보유세를 더 내야 합니다. 공시지가가 특히나 많이 오른 지역은 서울, 광주, 부산, 제주 순입니다. 공시지가가 올라 종합부동산세 대상이 되면 세금 부담도 있지만 건강보험료도 오르기 때문에 이를 회피할 방법을 찾을 수도 있습니다.

 

<기타 부동산 관련 흥미로운 포스팅은 아래 참조>

2019/01/12 - [도시와 주택] - 2019년 부동산 전망 서울 경기 인천 입주물량

2019/01/08 - [자유로 가는 길] - 주택 아파트 부동산 투자의 기술-선택, 흥정, 대출

2018/12/28 - [도시와 주택] - 전세자금안심대출보증, 전세보증금 반환보험 반환보증

2019/02/26 - [도시와 주택] - 파주 토지지분거래매매, 지분투자, 기획부동산 사례

 

 



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2019년 부동산 전망 서울 경기 인천 입주물량

 



 

2019년 부동산 전망 서울 경기 인천 입주물량
인구는 증가폭이 더디다 못해 줄어들 기세지만 사실 주택의 경우에는 세대원의 핵분열 수요로 인해 매년 30만가구가 증가하고 있습니다. 증가하는 가구는 주택시장에서 수요을 뜻하죠. 기본적으로 늘어나는 가구에 따른 주택수요 때문에 주택시장의 공급을 이끌고 있는 것이 사실입니다.

 

 

 

 

공급 측면에서 부동산 가격 폭등으로 인해 아파트를 지으면 무조건 분양되는 기간을 끝으로 아파트분양시장은 냉각기를 맞이하게 됩니다. 부동산 가격의 엄청난 폭등으로 정부는 부동산 규제정책에 힘을 가했고, 시장에 어느 정도 먹혀 든듯 합니다.

 

특히 수도권의 경우 입주물량이 정점을 찍고 대폭 하락할 듯 합니다. 서울과 경기 주요지역의 경우 분양율이 아직도 치열하지만, 입지가 좋지 않은 지역의 경우 미분양 물건이 나올 전망입니다. 아파트는 착공 후 준공까지 3년 정도가 소요되고, 착공했으면 웬만한 상황에 직면하지 않고서야 무조건 준공해야 하는 조건때문에 시장상황과 텀이 생기기도 합니다.

 

자료출처 - 아포유

불과 작년까지만 해도 부동산 호황이었고 이 상황이 지속될 것으로 판단한 아파트, 빌라 건축물량이 2019년까지 이어질 것입니다. 수요(매수세)와 공급의 시차가 생겨 착공 때와는 분위기가 달라진 것입니다. 준공때 미분양을 이겨낼 수 없다면 매매가와 전월세 가격하락으로 이어지고, 이는 해당지역의 부동산 가격을 전반적으로 끌어 내리는 역할을 하게 됩니다.
2019년의 부동산 전망은 매수 관망세가 지속될 것이며, 공급량은 작년 수준으로 공급되어 부동산 시세를 끌어 내릴 것으로 보입니다. 물론 입지가 탄탄한 역세권 지역과 강남권 등 주요지역은 가격방어가 될 것입니다.

 모든 경제는 수요와 공급에 따라 가격이 등락합니다. 부동산 시장에 있어 가격이 내려가는 분위기면 사려는 사람이 없을테고, 올라가는 분위기면 너도 나도 사려고 들 것입니다. 한참 올라가는데서 매수한 사람은 끝물 탄 사람이고, 하락세 때문에 모두가 공포에 질려 가격이 곤두박질 칠 때 산 사람은 저가매수한 것이겠지요.

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Comments

  1. Bliss :) 2019.01.13 10:01 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    노른자 땅 말곤 서울 집값 하락세이긴 하더라구요 그래서 사람들이 더 떨어질까봐 못 사던데... 지식이나 관심 없음 집 사는 기회 찾기 참 쉽지 않을 듯해요 암튼 그동안 부풀려진 버블이 사라지긴 해야죠 해피 일욜 되세요^^

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서울 집값 수도권 부동산 아파트값 전망- 그린벨트 해제, 차량기지 개발

 



 

서울 집값 아파트값 전망- 그린벨트 해제, 차량기지 개발
서울 주택가격 상승률, 다시 말해 서울의 아파트 가격 상승률이 미친듯이 올랐다. 많은 사람들이 집값이 미쳤다고 하고, 이같은 말을 하는 사람들은 서울에 집이 없는 사람들이다. 서울에 내 아파트 한 채라도 있는 사람들은 화장실에서 웃고 있을 것이다.

 

 

 

 

저금리에 대출 최대한 받아서 서울 아파트를 샀어야 했나? 아파트 가격이 상승하는데 금리가 낮아 집 사기 최적의 조건이었다. 불가 4년 전 부동산 경기가 작은 바닥을 치고 난 이후 줄기차기 오른 것이 오늘이다. 그동안 금리를 올려 부동산 과열을 막을 수도 있지 않았을까? 금리인상은 부동산 뿐 아니라 은행빚을 가진 수많은 사람들에게 부담을 주기 때문에 섣불리 인상할 수 없었다. 가뜩이나 경기도 안좋은데 말이다.

무슨 대한민국의 부동산이 한편의 비트코인 투자같은 현상을 보이고 있다. 가상화폐 투자가 열풍일 때에 투자한 사람들이 돈을 벌어서 투자하지 않은 사람들이 상대적으로 박탈감을 보였던 그 현상이 부동산에서 재현되고 있다. 워낙 상승폭이 크니 그럴 수 밖에 없다. 집을 사지 않은 판단도, 집을 일년 전에 매도한 판단도 모두 실패한 투자로 낙인이 된다. 팔지 않았더라면 몇억은 더 벌수 있었을 텐데, 그 때 샀더라면 얼마을 벌수 있었던 거야? 이런 가정으로 심리상태가 우울감으로 번져 있다.

 

하지만 경기를 이유로 금리를 이대로 유지해도 좋은가? 미국은 경기안정을 토대로 단계적 금리인상을 진행하고 있는데 한국만 저금리 기조를 유지할 수 없는 노릇이다. 저금리-대출규제의 정책에 한계를 느낀 현 정부는 공급을 늘리는 방안을 내놓고 있다.
물건의 값이 오르는 이유는 수요가 많고 공급이 적으면 일어나는 현상이다. 집주인이 매물로 내놓은 집을 걷어들이는 건 앞으로 집값이 계속 오를 것 같은 기대심리 때문이다. 내일 집값이 폭락할 것 같으면 서로 급매를 내놓을 것이다. 내 집이 안팔릴 것 같은 공포심 때문에 말이다. 공급이 많으면 내 집은 상대적으로 매력이 떨어지게 된다. 소비자가 살 수 있는 집이 이 집도 있고 저 집도 있다면 가격과 부동산 상태를 확인해 결정할 것이다.

 

주택공급 확대를 위해 수도권 내 그린밸트도 풀고 신규 공공택지도 개발한다는 보도가 있다. 서울에 신규택지는 철도차량기지를 경기도로 이전하고 그 유휴부지에 아파트를 짓곘다는 계획이다. 우선 개발 대상지는 구로차량기지와 중랑구 신내차량기지다. 그 밖에 서울시 내 차량기지는 강서구 개화차량기지, 방화차량기지, 강동구 고덕차량기지, 성동구 군자차량기지, 구로구 천왕차량기지, 중랑구 신내차량기지가 있다.
서울 인근 그린벨트를 해제해 택지를 개발한다는 보도는 사실이 아닐 가능성이 있다. 그린벨트 해제 관련하여 검토한 적이 없다는 정정보도가 있었다.  현 정부는 재개발/재건축 규제는 완화하지 않는다는 방침이며, 장하성 정책실장은 그린벨트라도 풀어 신규 택지를 확보하겠다는 의지를 보인바 있다.
많은 국민들은 언론이 부동산 과열을 너무 부채질하고 있다고 비난하고 있다. 부동산광고 때문에 언론이 부동산을 연일 띄우는 것이라는 의견이 있다. 언론을 접할 때는 팩트와 그들의 의견을 구분하는 안목을 가지고 있어야 선동되지 않을 것이다. 언론 사이에서도 소위 '카더라'가 많고 아니면 말고 식의 추측성 기사를 거의 사실인 것 마냥 쓰기 때문이다.
​부동산 막차가 곧 지나갈 것인가? 아니면 계속 만원버스가 연이을 것인가?

 기타 유용한 포스팅은 아래 참조

2018/08/26 - [자유로 가는 길] - 미국 금리인상이 한국경제 부동산에 주는 영향 가능성

2018/08/25 - [도시와 주택] - 공덕역 오피스텔 투자수익의 현실, 수익형 오피스텔 분양가 대비 현재가

2018/08/22 - [몸건강 마음건강] - 제로 섬 사회에서 인생 사는 법

2018/08/16 - [자유로 가는 길] - [노인복지]국민건강보험 노인장기요양보험 본인부담금 할인경감대상, 장기요양급여 종류

2018/08/09 - [자유로 가는 길] - 새희망홀씨 대출조건과 심사통과 방법

2018/07/23 - [도시와 주택] - 압구정 재건축 갈등으로 본 부동산 개발, 서울 재건축 동향

2018/07/20 - [자유로 가는 길] - 전세보증금 반환보증 이행절차 신청방법(내용증명, 소송 안하는 방법)

2018/07/18 - [자유로 가는 길] - 온라인 햇살론 대출자격 신청방법 장단점 정보(서민금융진흥원)

2018/06/26 - [자유로 가는 길] - 보금자리론(서민 부동산담보대출) 금리 신청방법 자격조건

2018/06/24 - [자유로 가는 길] - 2018 디딤돌대출 지원자격과 신청서류 방법, 금리는?

 

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Comments

  1. 운동하는직장인 에이티포 2018.09.05 14:25 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    저같은 다주택자들은 죽일려고 하네요 ㅠㅠㅠ
    에휴....ㅠㅠ

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2018년 달라지는 부동산 정책, 부동산 전망

 



 

2018년 달라지는 부동산 정책, 부동산 전망
2018년에 달라지는 큰 부동산 정책은 바로 8.2대책에 따라 4월부터 서울 등 주요도시에서 집을 팔면 10%의 가산세를 더 지불해야 한다. 이른바 문제인 정부의 부동산 대책인 ‘8·2 부동산 종합대책’ ‘11·29 주거복지로드맵’ ‘12·13 임대주택 등록 활성화 방안’이 본격 가동될 전망이다.

 

 

 

 

기본적으로 현 정부의 부동산 정책은 집값을 끌어 내리기 위한 정책, 서민을 위한 정책을 필두로 하고 있다.

2017/11/13 - [도시와 주택] - [부동산 전망대] 입주물량 증가로 전세대란 낮고 역전세란 가능성 높아

2017/11/03 - [도시와 주택] - [부동산전망]82대책 양도소득세 부과시점과 청약통장 1순위 기준

2017/08/03 - [도시와 주택] - 8.2 부동산대책(82부동산정책) 요약, 시행일정, 양도세 등

 

다주택자의 경우 조정대상지역에서 주택양도시 2주택자는 10%, 3주택자 이상은 20%의 양도소득세를 더 내도록 할 예정이다. 주택시장에 큰 파급력은 없을 것으로 예상하나 다주택자 압박정책 및 주택가격 하락정책에 도움은 될 것으로 본다. 

 

그리고 분양권의 경우 보유기간과 상관 없이 전매시 50%의 양도세율을 적용한다. 분양권 정책의 경우 불법통장 및 불법 분양권 단속부터 제대로 해야지 합법적으로 분양권 거래시 높은 세율까지 적용받는 상대적 불이익은 없어야 할 것이다.  

 

그 밖에 다주택자에 대해 종합부동산세 부과 방안이 적용될 가능성이 높다. 금리가 단계적으로 높아 지면서 가계대출이 높아질 것을 우려해 주택담보대출 또한 압박을 받을 전망이다.

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그렇다면 2018년 부동산 전망은 어떨까?
한 부동산 전문가는 대출규제, 금리상승, 입주물량 증가로 인해 수요가 위축되고 거래가 감소될 것으로 전망했다. 부동산 경기가 둔화될 것으로 내다본 것이다.

 

또 다른 전문가는 집값이 강세가 유지될 것으로 전망하고 있다. 다주택자들이 양도세나 보유세 압박에도 불구하고 매도하지 않는 분위기를 형성할 경우 부동산 시장의 공급물량이 적을 것이고 수요를 충족하지 못해 주택가격이 강세로 유지될 것이라는 분석이다. 또한 강남에 대한 선호현상은 더욱 뚜렸해 질 것이고, 이에 따라 강남집값 방어는 유지될 것이라는 전망이다. 강남 재건축의 경우 재건축초과이익환수제 부활 등으로 큰 폭의 상승은 기대하기 힘들 것이다.

 

현 정부가 가지고 있는 부동산 가격 억제정책의 히든카드인 보유세 강화를 적용한다면 지방에서부터 직격탄을 맞을 수도 있다. 그만큼 정부도 보유세 인상 정책은 신중히 접근할 것이다.

 

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Comments

  1. Bliss :) 2018.01.02 13:07 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    문재인 부동산 정책이 본격적으로 실시되면 사회 전반적으로 어떠한 영향을 줄지 궁금해지긴 해요. 기사보면 정책 평가가 양극으로 치달아서 말이지요. 분양권 양도세와 다주택 보유자 양도세 중과 등은 단기 투자 수요를 억제시킬 수 있을지 모르겠으나 여신심사나 상환능력심사 강화 등은 서민들에게 되려 불리하게 작용할 수 있을지도요. 캐나다 부동산 중국인 투기 수요가 너무 많아 규제 및 심사가 매우 강화되어서 잠시 투기는 잠잠해졌으나 서민들은 예전보다 첫 내집 마련이 점점 더 힘들어지더라구요. 투기가 아니더라도 인생 중 가장 비싼 쇼핑이기에 부동산에 대한 관심은 꾸준히 가져야할 분야 같아요. 새해 첫날 잘 보내셨나요? 무술년 첫 출근하셨겠네요! 좋은 일만 가득한 기분 좋은 한 해 활기차게 시작하시길요^^

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[부동산전망]82대책 양도소득세 부과시점과 청약통장 1순위 기준

 



 

82대책 양도소득세 부과시점과 청약통장 1순위 기준


양도소득세 중과 적용시점은 2018.4월이다. 정부의 82대책의 일환으로 시행되는 양도소득세 중과는 투기수요에 따른 거래를 억제하고자 하는 정책이다. 당연히 정책이 실효성을 발휘하면 주택거래량이 감속할 것으로 예측된다.

 

 


청약조정대상지역의 경우 청약1순위 자격조건을 강화하고 분양권 전매를 제한하고 있다. 청약조정대상지역은 서울 전역, 경기도 7개시, 세종시, 부산시 등이 포함된다. 청약조정대상지역 내 2주택자는 주택 매매시 최소 10% 양도세율 가산, 3주택 이상시 최고 20%의 양도세율이 가산될 전망이다. 이런 유인정책으로 인해 다주택자의 경우 추가부담되는 양도세를 회피할 목적으로 주택을 매도할 가능성이 높으며, 임대사업자 등록도 고려할 수 있다.

여러 채의 집을 그냥 가지고 월세를 받든 전세를 주든 상관 없는 다주택 보유자의 경우 그리 급하지 않을 것이다. 하지만 조금 무리하게 집을 추가매입했거나 보유한 일부 주택에 대해 매도를 고려하고 있는 경우 세금을 피해 내년 4월 이전에 시장에 물건을 내놓을 확율이 높아졌다. 당연히 매물이 많고 팔려는 사람의 마음이 급해 지면 주택의 가격은 하락할 것이라는 것이 정부의 정책취지일 것이다.

 

 

청약통장 1순위 기준 강화와 관련하여 조금 더 자세히 살펴보자. 청약통장 가입 후 2년 이상 경과되어야 하며, 납입횟수 또한 24회 이상 되어야 합니다. 수도권 기준 기존 대비 1년, 12회 늘어났다.


또한, 투기과열지구의 경우 주택건설지역에서 1년 이상 거주해야 한다.
조정대상지역의 1순위 청약조건은 세대주여만 하므로 이를 유념해야 한다. 배우자와 세대가 분리되어 있어도 1세대로 간주된다. 1순위 청약 제외의 경우 과거 5년 이내 세대주 포함 세대원이 주택당첨사실이 없어야 하는 조건도 있다.

주택거래량은 어떻게 전망할 것인가? 일단 많은 집 없는 서민들이 지금의 부동산은 고점이라고 판단하고 있다. 전세는 오르고 있지만 집값은 하락 보합세를 보이며, 냉각중이라 매입시점을 늦추고 있는 것이다. 이런 상황이 지속된다면 집값이 하락하여 역전세란도 일어날 가능성이 있다.

 

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