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민간택지 분양가상한제 적용지역, 적용시기, 효과, 영향은?

정부는 분양가상한제 관련 법안을 10월 중으로 처리할 예정입니다. 국무회의에서 의결되면 바로 분양가상한제를 시행할 수 있습니다. 적용지역 선정시기는 11월 5~6일 전후가 될 것으로 예상하고 있습니다.

 

 

 

분양가상한제 정의

분양가상한제는 민간택지에 신규아파트 공급시 분양가를 제한하여 부동산 상승을 주도하는 신규아파트 분양가를 잡겠다는 제도입니다. 하지만 강남권을 분상제로 잡는다고 해도 그 주변 비적용지역의 분양가가 더 높아 시장의 왜곡현장이 생길 우려도 있습니다. 정부의 분상제 의도는 신규아파트 분양가를 낮춰 집값을 꺽겠다는 거죠.

분양가상한제의 영향

청약통장이 급증하고 전세수요가 늘고 있습니다. 전세가가 높아질 우려가 있으며, 매수 대기수요의 인내심 범위 내에서 신규공급이 적정하게 이루어 지지 않을 경우 시장의 균형이 깨지면서 상승곡선을 그릴 가능성이 있습니다.

출처-동아일보

분양가상한제 적용지역

서울 25개 구와 31개 투기과열지구는 분양가상한제 적용대상입니다. 투기과열지구는 서울 전체와 광명, 과천, 하남, 분당, 세종(행정중심도시), 대구 수성구입니다. 당초 정부는 분양가상한제를 서울 전 지역에 적용하려 했으나 역효과를 우려하여 핀셋규제, 즉 필요한 곳만 정밀하게 적용하겠다는 방침을 밝혔습니다. 동단위로 분양가상한제 지정을 한다고 예고한 것입니다. 현제 분양가상한제 대상으로 유력한 지역은 강남권, 마포구, 용산구, 성동구 정도가 거론되고 있습니다. 소위 강남+알파가 지정될 가능성이 높습니다. 서울 외 과천도 지정가능성이 있습니다.

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분양가상한제 지정요건

투기과열지구 중 직전 1년동안 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 넘거나 직전 2개월 동안 청약경쟁률이 5:1 이상, 직전 3개월 동안 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 곳을 지정합니다.

출처-서울시

분양가상한제 발표 효과/영향

분양가상한제를 피한 재개발/재건축단지는 일단 프리미엄이 오를 거라는 전문가들의 예측이 있습니다. 시장상황을 살펴본 결과 분상제 미적용지의 매물이 잘 안나오는 상황입니다. 시장은 미적용지에 대한 희망을 더 점치고 있다고 보고 있습니다. 하지만 정부는 집값을 잡기 위해 미적용지의 가격움직임을 예의주시하고 있으며 급등 움직임을 보일 시 바로 분상제 적용을 검토할 것이라 안도할 수도 없는 상황입니다.

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분양가 상한제와 서울 강남 재개발 재건축 부동산 시세전망

분양가상한제 개정내용

기존에는 민간택지 분양가상한제 조건이 최근 3개월 간 주택가격상승률이 물가상승률을 2배로 초과하는 지역이었습니다. 이 조건이 개정을 통해 투기과열지구로 지정된 지역으로 변경됩니다.

분양가상한제 적용시점은 관리처분인가 신청일에서 입주자모집공고 승인일로 변경됩니다.

정리하자면 투기과열지구 내 입주자모집공고 승인 전의 재개발, 재건축, 신규아파트 사업을 추진하는 곳은 모두 분양가상한제가 적용된다는 뜻입니다.

 

 

 

왜 분양가상한제를 시행할까?

서울의 집값 상승세를 주도하는 지역이 강남 재건축이라는 판단 때문입니다. 또한 서울의 신규아파트 분양가가 집값 상승률보다 3배 이상 높아 기존주택가격의 상승을 이끄는 견인차 역할을 한다는 분석 때문입니다.

그래서 재건축, 재개발현장의 분양가를 통제하여 서울의 신규아파트 분양가를 잡겠다는 것이 정부의 정책배경이 되겠습니다. 국토연구원의 분석에 따르면 상한제 도입으로 서울의 주택매매가격은 연간 1.1% 하락할 것으로 전망하고 있습니다.

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분양가 상한제 주택 조건

분양가상한제를 하면 상대적으로 분양주택을 싸게 사니 주변 시세 대비 차익이 많이 발생해서 일명 '로또분양'으로 이어질 수도 있습니다. 그래서 정부는 분양가상한제 적용주택에 대해 전매제한을 최장 10년까지, 의무거주기간도 최장 5년까지 제한하기로 합니다. 싸게 분양받는 대신 쉽게 못팔게 하는 것입니다.

분양가상한제의 영향

정부가 서울의 신규아파트 분양가를 낮춰 반등한 서울의 부동산 흐름을 꺼껬다는 의지를 강력하게 보여 줬습니다. 낮아지는 신규아파트 분양가를 기대하고 집을 사려는 사람들, 즉 자금여력이 되는 사람들은 전세에 머물며 시장에 대해 관망세를 유지할 것입니다. 일부 전문가는 분양가상한제 적용시점을 재건축, 재개발 단지도 '최초 입주자모집승인'을 기준으로 하면서 사업추진에 어려움을 겪을 것으로 보고 있습니다. 이에 따라 단기적인 투자수요 위축은 있을 수 있으나 장기적으로 공급물량 부족으로 상승 가능성이 높다는 의견입니다.

 

가장 큰 타격은 강남 재건축 재개발

분양가를 낮게 통제받으면서 강남의 재개발 재건축은 큰 타격을 받게 되었습니다. 사업수익성이 떨어져 재건축 아파트의 가격이 떨어지게 되는 것입니다. 강남 재건축은 강남의 집값을, 강남의 집값은 서울의 집값을, 서울의 집값은 수도권의 부동산 시장에 영향을 미치기 때문에 정부 입장에서는 급등하다가 멈춘 2018.11월의 집값이 지난 7월 다시 반등하는 모습이 감지되자 마자 분양가통제라는 카드를 꺼내 들었습니다. 한편 단기적으로 신규공급이 주춤하면서 서울의 준공 5년차 새아파트의 가격이 강보합세 흐름을 보일 가능성도 있습니다.

강남4구 재건축조합은 반발하고 있습니다. 관리처분계획에 따라 조합의 추가분담금이 확정된 상태인데 정부의 분양가상한제에 따라 일반분양가가 낮아지면 자연히 조합원분양가를 높여야 하고 조합원의 추가부담금이 증가하면 사업반대 조합원이 생겨 사업추진에 어려움이 발생할 것입니다.

 

서울 재개발, 재건축 일몰제 압박까지

정비구역 일몰제란 정비구역 지정일로부터 2년 이내에 추진위원회 구성을 못하거나, 추진위원회 승인 이후 2년 이내에 조합설립인가 신청이 안되는 경우, 조합설립 이후 3년 내 사업시행인가를 신청하지 못하는 경우 정비구역을 해제하는 제도입니다. 정비구역 지정을 통해 사업을 추진하려면 빨리 하고 아니면 해제해 버리겠다는 압박으로 사업의 지지부진한 상황을 정리하겠다는 취지입니다.

분양가상한제 우회방안

일반분양분을 임대로 운영하다가 향후 분양으로 전환하는 방안이 있습니다. 용산 한남더힐이 이 방법을 이용했습니다. 다른 방법으로는 조합1명에게 2개의 입주권을 줘서 조합원 물량을 늘리고 일반분양 물량을 줄일 수도 있습니다. 마감재 등의 단가를 낮춰 전체사업비를 축소하는 방안도 있습니다.

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