지인이 내게 물어 본다. '집 지금 사면 별로겠지?' '글쎄, 안사는 분위기 아닌가? 폭락했으면 모를까 별로 싸지도 않은데 좀 기다려 보던지'라고 조언했다.
집값, 즉 부동산에 대한 진지한 고민이 없는 가장은 없으리라. 왜냐하면 내가 살아야 할 집이기 때문이다. 그래서 최근 부동산 관련 뉴스를 관심 있게 보는 것이 사실인데 많은 매체에서 관망의 자세를 보이라는 주문을 한다. 거시적인 전망은 올해 집값은 하락세가 주요할 것으로 판단된다. 시장의 물량이 넘쳐날 것이라는 것이다. 특시 서울 등 수도권에서 6만4천여 가구가 분양될 것으로 보는데 이는 작년 2016년 물량보다 2만천여 가구가 줄어든 물량이다. 하지만 줄어든 수요를 감안하면 물량이 넘친다고 판단한 것이다. 시장상황 역시 우호적이지 않다. 분양시장 과열에 따른 정부의 주택담보대출 규제와 금리인상의 공포로 소비심리가 위축되고 있다.
이런 분위기 일수록 물건의 가치에 따라 인기가 좌우될 것이다. 가치 있는 곳이라 판단되는 아파트는 선전할 것이고 그렇지 않은 곳은 외면받을 것이다. 이 가치의 척도는 바로 서울접근성과 교통이 아닐까? 서울 접근성은 위성도시의 숙명이라고도 할 수 있다. 대한민국의 많은 직장이 아직도 서울에 밀집해 있고, 수많은 문화가 서울에 밀집해 있기 때문이다.
서울 근처에 살면 좋겠지만 문제는 자금이다. 무척 비싼 집값 때문에 서울에서 더 먼 곳으로 밀리게 되는데 부동산 경기가 얼어 붙을 수록 서울에서 먼 집들의 가격이 떨어지게 마련이다. 또한 최근 몇년 동안의 전세란으로 연립주택들이 서울 변두리에 우후죽순 생겨 났는데 이 연립주택들이 싸게 많이 팔리거나 전세물량으로 시장에 풀렸다. 이런 집들이 위험할 수 있다. 다세대주택 집주인이 몇 집에 전세금을 가지고 있다가 집값이 하락하여 전세가 이하로 떨어지면 전세금이 위험해 질 수 있다. 이런 집들은 주인들이 1순위로 대출을 받아 채무문제가 생길 경우 은행대출을 갚아야 하기 때문에 전세금의 일정 부분을 못돌려 받을 수 있는 가능성이 있다.
또한 부동산의 이슈는 물량집중 지역이다. 수요와 공급, 그리고 심리 이 세 요소가 작용하는 부동산 시장. 공급량이 많으면 상대적으로 가치 이하로 거래될 가능성이 많다. 반대의 경우도 마찬가지. 공급이 부족하고 수요가 많다면 가치 이상으로 거래될 가능성이 많다.
시장 거래자들의 심리가 극도로 불안하다면 모든 예측은 무용지물이 된다. 한쪽의 극단으로 치닫게 된다. 과열의 극단를 경험한 이후 얼어 붙는 시장에서 기다리고 있는 극단은 무엇인가?
전세계약을 기다리는 수요는 매년 있다. 가구당 2년마다 한번씩 집에 대한 중차대한 고민을 하게 되는 것이다. 물론 불만족스러운 집을 소유하고 있는 가구도 새로운 집을 물색하기도 한다. 수요는 없어지는 것이 아니라 수면 아래로 감춰지는 것이다.
시장의 흐름, 그 시장 참여자, 수요자의 심리가 가격을 결정하니 잘 살펴 보자. 인터넷보다는 현장이 훨씬 생생한 정보가 있을 것이다.
작년 말부터 부동산대출에 대해 관심을 많이 가졌다. 부동산 시장의 핵으로 부상할 수 있는 부동산대출에 대해서는 아래의 포스팅을 참고하시기 바란다.
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