지인이 내게 물어 본다. '집 지금 사면 별로겠지?' '글쎄, 안사는 분위기 아닌가? 폭락했으면 모를까 별로 싸지도 않은데 좀 기다려 보던지'라고 조언했다.

집값, 즉 부동산에 대한 진지한 고민이 없는 가장은 없으리라. 왜냐하면 내가 살아야 할 집이기 때문이다. 그래서 최근 부동산 관련 뉴스를 관심 있게 보는 것이 사실인데 많은 매체에서 관망의 자세를 보이라는 주문을 한다. 거시적인 전망은 올해 집값은 하락세가 주요할 것으로 판단된다. 시장의 물량이 넘쳐날 것이라는 것이다. 특시 서울 등 수도권에서 6만4천여 가구가 분양될 것으로 보는데 이는 작년 2016년 물량보다 2만천여 가구가 줄어든 물량이다. 하지만 줄어든 수요를 감안하면 물량이 넘친다고 판단한 것이다. 시장상황 역시 우호적이지 않다. 분양시장 과열에 따른 정부의 주택담보대출 규제와 금리인상의 공포로 소비심리가 위축되고 있다.

 

 

이런 분위기 일수록 물건의 가치에 따라 인기가 좌우될 것이다. 가치 있는 곳이라 판단되는 아파트는 선전할 것이고 그렇지 않은 곳은 외면받을 것이다. 이 가치의 척도는 바로 서울접근성과 교통이 아닐까? 서울 접근성은 위성도시의 숙명이라고도 할 수 있다. 대한민국의 많은 직장이 아직도 서울에 밀집해 있고, 수많은 문화가 서울에 밀집해 있기 때문이다.

서울 근처에 살면 좋겠지만 문제는 자금이다. 무척 비싼 집값 때문에 서울에서 더 먼 곳으로 밀리게 되는데 부동산 경기가 얼어 붙을 수록 서울에서 먼 집들의 가격이 떨어지게 마련이다. 또한 최근 몇년 동안의 전세란으로 연립주택들이 서울 변두리에 우후죽순 생겨 났는데 이 연립주택들이 싸게 많이 팔리거나 전세물량으로 시장에 풀렸다. 이런 집들이 위험할 수 있다. 다세대주택 집주인이 몇 집에 전세금을 가지고 있다가 집값이 하락하여 전세가 이하로 떨어지면 전세금이 위험해 질 수 있다. 이런 집들은 주인들이 1순위로 대출을 받아 채무문제가 생길 경우 은행대출을 갚아야 하기 때문에 전세금의 일정 부분을 못돌려 받을 수 있는 가능성이 있다.

 

또한 부동산의 이슈는 물량집중 지역이다. 수요와 공급, 그리고 심리 이 세 요소가 작용하는 부동산 시장. 공급량이 많으면 상대적으로 가치 이하로 거래될 가능성이 많다. 반대의 경우도 마찬가지. 공급이 부족하고 수요가 많다면 가치 이상으로 거래될 가능성이 많다.

시장 거래자들의 심리가 극도로 불안하다면 모든 예측은 무용지물이 된다. 한쪽의 극단으로 치닫게 된다. 과열의 극단를 경험한 이후 얼어 붙는 시장에서 기다리고 있는 극단은 무엇인가?

전세계약을 기다리는 수요는 매년 있다. 가구당 2년마다 한번씩 집에 대한 중차대한 고민을 하게 되는 것이다. 물론 불만족스러운 집을 소유하고 있는 가구도 새로운 집을 물색하기도 한다. 수요는 없어지는 것이 아니라 수면 아래로 감춰지는 것이다.

시장의 흐름, 그 시장 참여자, 수요자의 심리가 가격을 결정하니 잘 살펴 보자. 인터넷보다는 현장이 훨씬 생생한 정보가 있을 것이다.

작년 말부터 부동산대출에 대해 관심을 많이 가졌다. 부동산 시장의 핵으로 부상할 수 있는 부동산대출에 대해서는 아래의 포스팅을 참고하시기 바란다.

2016/12/27 - [자유로 가는 길] - 아파트 부동산 대출과 2017년 금리전망 비관론

2016/11/24 - [자유로 가는 길] - 부동산 대출금리, 가계부채 금리인상 전망을 살펴보자

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2017.01.30 16:57 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    잘은 모르지만 내집 마련하기 가장 애매한 시점 같아요. 집값은 여기저기에서 내릴 것 같다고 하고, 담보 대출은 점점 더 까다로워질 것 같다고 하니....금리 인상도 확정된 것 같은 추세이니..결국 언제나 그랬던 것처럼 돈 많은 자의 투자 기회만 다가오는 것인지..@.@ 아는 언니네도 집을 사려고 하는데 판단이 잘 안 선다고 고민하더라고요. 레오나르토드님의 부동산 글은 늘 볼때마다 감탄이 나옵니다! 명절 후유증 없기를 바라고 새해의 새로운 출발 함께 파이팅!해요^^

    • 레오나르토드 2017.01.31 08:11 신고 Permalink Modify/Delete

      경제의 큰 축이 부동산, 주식, 현물시장 아니겠습니까? 주식이야 살면서 안해도 살수 있는데 사실 중요한 경제지표지요. 그리고 부동산과 현물시장은 생활과 밀접히 관련이 있으니....

      아...맞다....주식을 한동안 방치하고 있었는데 오늘 한번 점검해 봐야 겠네요~
      좋은 하루 되시길요^^

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시흥목감의 B6블록 공공분양주택 잔여세대 입주자모집 분석내용입니다. 공공분양과 공공임대가 조금 헷갈리는 분을 위해 서두에 잠깐 설명을 드리자면, LH의 공공분양은 말 그대로 국가를 대행하는 LH에서 민간아파트 분양하는 것처럼 아파트를 분양한다는 의미이며, 공공임대는 일정기간(대개는 5년, 10년) 임대해서 살다가 임대만료기간이 도래하면 분양을 받을 수 있는 자격을 부여하는 것입니다. 시흥목감은 분양아파트인 거죠.

입주자모집의 공고일은 2015.02.24()이었습니다.

 

위치는

서해안고속도로 목감IC-조남JC 사이입니다. 쉽게 말씀드려 광명역 아래라고 보시면 됩니다. 개발지구의 규모가 그리 커 보이지는 않네요. 서해안고속도로를 이용한 승용차 이동은 편리할 것으로 보이나 대중교통을 이용한 서울 이동은 어려움이 있을 것으로 보이네요.

 

공급가격은

생각보다 비싸네요. 목감이면 서울을 중심으로 광명을 사이에 두고 있는 시흥시 소재인데 전용면적 84형(분양면적 34평에 해당)이 2억8천1만원. 여기에 발코니 확장비 630만원을 더하고 세금 더하면

총 매매대금이 2억9천만원 수준입니다.

주택형

타입

층별

주택

가격

계약금

1차중도금

2차중도금

3차중도금

잔금

융자금

(계약시)

(2015.5.29)

(2015.10.29)

(2016.3.29)

(입주시)

(국민주택

기금)

074.4800A

74A

1

239,100

23,910

29,880

29,880

29,880

50,550

75,000

2

244,100

24,410

30,510

30,510

30,510

53,160

3

246,600

24,660

30,820

30,820

30,820

54,480

4

249,100

24,910

31,130

31,130

31,130

55,800

5~

251,700

25,170

31,460

31,460

31,460

57,150

084.4500A

84A

1

268,300

26,830

33,530

33,530

33,530

65,880

75,000

2

274,000

27,400

34,250

34,250

34,250

68,850

3

276,800

27,680

34,600

34,600

34,600

70,320

4

279,600

27,960

34,950

34,950

34,950

71,790

5~

282,500

28,250

35,310

35,310

35,310

73,320

084.9100A

84A1

1

269,800

26,980

33,720

33,720

33,720

66,660

75,000

2

275,500

27,550

34,430

34,430

34,430

69,660

3

278,300

27,830

34,780

34,780

34,780

71,130

4

281,200

28,120

35,150

35,150

35,150

72,630

5~

284,000

28,400

35,500

35,500

35,500

74,100

084.9300B

84B

1

267,100

26,710

33,380

33,380

33,380

65,250

75,000

2

272,700

27,270

34,080

34,080

34,080

68,190

3

275,500

27,550

34,430

34,430

34,430

69,660

4

278,400

27,840

34,800

34,800

34,800

71,160

5~

281,200

28,120

35,150

35,150

35,150

72,630

 

발코니 확장금액

기본형 선택시                                                      [단위 : 천원, 부가가치세 포함]

 

타입별

발코니확장

계약자부담금액 계

계약금 (전체금액의 20%)

(계약시)

잔금 (전체금액의 80%)

[입주시(주택가격 잔금납부시)]

74A

5,120

1,024

4,096

84A

5,190

1,038

4,152

84A1

5,180

1,036

4,144

84B

6,310

1,262

5,048

 

 

신청자격

공고일(2015.02.24) 현재 만19세 이상(1996.02.24 이전 출생자)인 세대주로 무주택인 자가 신청 가능했습니다.

(세대원 유주택여부, 분양가상한제 적용주택 당첨여부, 청약통장 유무, 거주지역 등에 관계없이 신청 가능)

대부분의 공공분양 기준은 상기 기준에 자산 보유기준을 가지고 있지만 이번 건은 추가모집 공고기 때문에 제한을 많이 없앤듯 합니다. 그만큼 인기가 없었다는 것을 반증하는 것이라 할 수 있겠습니다.

 

시흥목감에 34평형을 2억9천에 공공분양을 받는다.....인기가 없는 이유가 있네요.

LH는 타 국민임대 또는 택지개발을 하면서 투자한 비용을 공공분양으로 충당한다는 느낌이군요.....

 

이 장소를 Daum지도에서 확인해보세요.
경기도 시흥시 목감동 |
도움말 Daum 지도

 

 



Comments

  1. 평강줌마 2016.01.30 22:13 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    저도 3번째 집 구입에 관심을 가지고 있다보니 이런 포스팅이 눈에 쏙 들어오네요.
    2월 분양하는 모델하우스에 가서 포스팅도 작성해보아야겠어요.

  2. peterjun 2016.01.31 12:15 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    추가모집이라는 것 자체가 그리 인기가 없었다는 거겠군요.
    부동산쪽은 아는게 전무한지라...모델하우스 구경 한번 가본 적이 없네요. ㅋ

    • 레오나르토드 2016.01.31 13:34 신고 Permalink Modify/Delete

      공공임대나 공공분양은 시세차익이 보장되기 때문에 인기가 좋았습니다. 근데 이런 물량은 완전 떨이판매이면서 가격할인은 없는 것이 흠이죠.

  3. 홁닭 2016.02.03 10:21 Permalink Modify/Delete Reply

    추가모집에서 30대1 로 알고 있읍니다

    • 레오나르토드 2016.02.03 13:22 신고 Permalink Modify/Delete

      30대1이었으면 꽤나 쎈 편이었네요~~
      서울이나 인접 번화도시와의 교통연계성만 뒷받침 되면
      좋은 도시가 될듯 합니다~

      관심 갖아 주셔서 감사합니다~

  4. ㅎㅎ 2016.02.22 09:43 Permalink Modify/Delete Reply

    인기가 없는 이유가 있다고요? ㅎㅎ 이건 또 무슨 헛소리인지...
    여기 청약할때가 2014년이었는데 그때 부동산 경기가 어디나 할거 없이 완전 침체기였던 때입니다.
    그럼에도 미분양이 났던건 아니고 까다로운 자격을 갖추지 못한 청약자를 걸러내는 과정에서 70여 세대가 추려지게 되었던 거고 그래서 그 다음해인 2015년에 추가모집을 하게 된 겁니다.
    그리고 추가모집 때 경쟁률이 거의 40대1에 육박했었습니다.
    현재 목감지구 내 민영아파트 분양가는 진작에 평당 1000을 훌쩍 넘어섰고 피도 제법 형성 되어있는 상태입니다.
    여럿이 볼수 있는 공간에 글을 쓰려면 뭘 좀 확인하고 잘 아는 것만 쓰세요.
    아니면 일기장에 쓰던지요.

    • 레오나르토드 2016.02.22 09:55 신고 Permalink Modify/Delete

      추가모집이라 인기가 없었을 것이라 판단했는데 아닌가 보군요.

      피까지 붙을 정도면 확실히 수도권 남부가 북부보다는 매력적인 곳인듯 합니다.

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 모든 재화나 투자상품은 수요와 공급에 의해 그 가치(가격)이 결정됩니다. 이것은 경제의 지고지순한 원리이자 원칙입니다. 투자란 개념이 합법적인 행위라 투자지, 사실 투기와 구분을 못하겠습니다. 부동산 투자는 무엇이고 부동산 투기는 무엇입니까? 그것은 본질은 같으나 법적인 테두리 안에 있느냐 없느냐에 따라 다를 것입니다.

한국이란 나라의 부동산, 특히 아파트가격은 이 절대적인 경제원리인 수요와 공급의 논리가 통하지 않는 요소가 가미되어 있습니다. 다른 영역에서는 불법인 카르텔, 담합 정도의 행위라 할 수 있는 인위적인 시세조정이 그것입니다.

아래 사진은 제가 모 아파트에서 직접 촬영한 사진입니다. '가치상승'이란 아름다운 단어를 사용하긴 했지만 이것은 쉽게 '집값 방어' 또는 더 나아가 '집값 상승'을 위한 논의를 하다는 공고문입니다. 내가 가지고 있는 아파트가 가격이 떨어 졌으니, 그것도 분양가 아래로 떨어 졌으니 모여서 떨어지지 않게, 올릴 수 있는 방안은 뭐 없는지 모색하는 것입니다.

소위 부녀회에서 아파트 가격 방어를 한다는 소문을 많이 들어 왔습니다. 가격을 시세보다 낮춰 매물을 내놓으면 그것에 대해 항의하고, 분양가보다 싸게 할인받아 입주하면 항의하고.....이런 행위는 서양에서 볼수 없는 우리나라에만 있는 풍경 아닐까요?

당신이 아파트 입주민이 된다면 어느 쪽 입장이 될까요? 미스테리한 이야기입니다.

 

 



Comments

  1. 평강줌마 2015.09.01 18:09 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    제가 사는 곳도 집값을 올리기 위해 노력하고 있답니다. 이 부분은 어쩔 수 없는 듯 해요.

  2. Bliss :) 2015.09.02 10:45 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    아하^^;;;;이런 회의도 있나보군요. '가치상승'이라는 표현이ㅎㅎㅎㅎ 저희 시어머님께서 이번에 오셔서 하시는 말씀이 무슨 이동네는 반상회도 없니? 이러시더라구요ㅎㅎㅎㅎ 암튼 저는 서론부분의 세련미에 반하고 갑니다^0^ 저도 레오나르토드님 의견에 공감+공감합니다! 즐거운 하루 되세요!

    • 레오나르토드 2015.09.02 11:17 신고 Permalink Modify/Delete

      동네주민의 삶의 질 향상 및 공동체 공익증진 차원의 모임은 필요하다고 보는데...집값까지는.....
      광의적으로 해석될 수 있는지는 모르겠네요....ㅎㅎ
      인간인 지라....자신의 최대자산인 집값 떨어지면 속상하긴 하겠죠 머...
      제가 집이 없어서 이런 생각을 갖고 있을지도 모를 일이죠...

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