서울 수도권 공공분양 자격조건(SH, LH) 청약전략

서울지역 sh의 공공분양 물량은 소득제한 있는 특별공급이 늘어나는 추세

19.8월에 분양 예정되어 있는 강일 고덕 4단지는 공공분양입니다. 하지만 현재 알려져 있는 것은 분양평형이 59형 이하로 알려져 있습니다. 일반분양이 아닌 특별분양으로 소득제한이 있는 것이죠. 서울의 공공분양 추세는 이렇듯 일반분양 물량은 감소하고 특별분양을 늘리는 추세입니다. 소득제한 금액이 늘어난다는 소식이 있기는 하지만 언제나처럼 소득제한 바로 위의 계층은 공공분양을 통한 내집마련은 점점 희박할 수 있습니다.

 

 

 

공공분양 청약통장 인정금액 평가

공공분양은 청약통장 인정금액으로 경쟁하는데 금액이 1700만원~1800만원의 경우 계륵으로 느껴질 수 있습니다. 민간분양을 받자니 요즘 민간아파트 분양가는 부동산 냉각기로 인해 거의 시세 수준입니다. 분양금액도 8~9억원을 상회하니 대출도 부담스러운데 대출 또한 40%밖에 못받습니다. 서민들은 진퇴양난입니다.

서울지역 공공분양 예정지구

SH 서울도시주택공사에서는 올 8월에 있는 고덕강일지구 뿐 아니라 내년 위례, 마곡9단지도 예정되어 있습니다. 요즘의 공공주택은 후분양이라 공정률 60% 이상 건설한 다음 분양을 합니다. 그래서 입주 또한 분양 후 1년 이내에 이루어 지게 됩니다. 위례, 마곡의 경우 84형이 있다고는 하는데 경쟁률이 엄청날 것 같습니다. 지난해 항동지구의 경우 최저 당첨금액이 1600만원 선 정도 되었지만 이는 정말이지 특수하게 낮았습니다. 구로구라는 지역적 특성, LH공공분양 건이 겹치면서 경쟁률과 통장인정금액이 낮았지만 앞으로 있을 공공분양의 경우 최저 인정금액이 2천만원 정도로 예상될 정도로 경쟁률이 치열할 것입니다.

공공분양 청약전략

공공분양만을 기다리며 무주택을 유지하시는 분들은 냉철한 판단이 필요한 시기입니다. 적절한 시기에 구축 아파트를 사는 것도 고려해야 합니다. 재개발/재건축도 노려볼만 합니다. 쉽지는 않은게 구축 아파트의 경우 최근 1년간 1억은 기본으로 올랐고, 재개발 재건축도 진행이 빠른 경우일 수록 피가 높게 형성되어 부담스럽습니다.

자신이 원하는 지역(자치시)으로 이사가야 유리

SH나 LH의 공공분양을 노리시는 분들은 자신이 원하는 지역에서 사시는 것이 당첨에 있어 가장 유리합니다. 물론 통장금액이 2000만원 정도로 높은 경우에 말이죠. 곧 있을 과천지식정보타운을 분양받기 위해 많은 분들이 과천으로 이사를 갔다고 합니다. 왜냐하면 해당지역 주민들에게 일정비률을 두고 경쟁을 시키기 때문에 비교적 작은 경쟁률로 당첨될 확률이 높기 때문입니다. 지금까지 당첨점수로만 봐도 민간, 공공 통틀어 해당지역의 점수가 낮았습니다.

서울 거주조건 1년 이상

서울의 경우 당해지역으로 경쟁을 하기 위해서는 서울거주 1년 이상이어야 합니다. 서울로 공공분양을 받기 위해서는 서울로 이사하여 1년 이상 경과해야 한다는 뜻입니다. 다시 말씀드려 이사를 가게 되면 1년간는 붕 떠버립니다. 당해지역에 1년간 거주해야 그 지역에서 청약할 수 있습니다. 공공분양을 염두해 두시는 분들은 좀 불리한 조항입니다.

당첨 후 무주택 유지기간

당첨 이후에는 입주시까지 무주택을 유지해야 합니다. 입주 전에 주택을 구입하는 등의 행위로 당첨이 해약될 수 있습니다. 당첨후 입주 전 갑자기 이사를 가야할 경우에는 기관에 문의 후 가능할 수 있습니다.

 

<기타 공공분양, 공공임대 관련 포스팅 정보는 아래 참조>

2019/04/19 - [도시와 주택] - 2019 서울 다산 감일 공공분양 당첨 커트라인 분석(1편)

2019/04/17 - [도시와 주택] - 2019년 서울 공공분양아파트 계획 총정리(LH, SH 경기도 포함)

2019/04/11 - [도시와 주택] - 10년 공공임대 분양전환 단점 장점

2019/04/10 - [도시와 주택] - 2019 sh 행복주택 신청자격조건(청약요건)-서울주택도시공사

 

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2019.04.23 10:02 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    분양받으려면 그 지역에 미리 이사가야 당첨 확률이 높아지는군요 쉽지 않은 경쟁이네요 편안한 하루 되시길요!

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공공분양 당첨 커트라인 분석(1편)

공공분양을 받고싶어 하는 분들은 요즘 고민이 많습니다. 현 정부의 주택정책이 공공분양 중 특별분양을 늘리고 일반분양를 늘려 가는 추세라 애매하게 소득수준이 특공 기준을 넘는 경우 일반분양만 눈에 빠지게 기다리지만 워낙 물량이 적기 때문에 고액통장에 밀려 당첨은 시간만 걸립니다.

 

 

 

내집마련은 한없이 밀리기만 하니 너무 안타까운 마음입니다. 공공분양은 오직 청약통장 금액으로만 경쟁하기 때문에 고액의 청약통장을 가진 분들에게 유리합니다. 이에 대한 부작용으로 고액통장을 사고 팔기도 합니다. 고액통장은 가졌지만 분양받을 여력이 없는 분들은 눈물을 머금고 재력이 있는 사람에게 청약통장을 사고 파는 것이죠. 이는 엄연한 불법이지만 현실에서 일어나는 일이기도 합니다.

2019년 LH 공공분양 계획

자신의 청약통장으로 공공분양을 받을 수 있는지 등에 대해 과거 공공분양 커트라인을 통해 판단력을 돕는 것이 이번 글의 목표입니다.

#수원역 푸르지오 자이, 19.3월

수원역 푸르지오 자이는 전 세대가 수원시 거주자에게 공급되었습니다. 해당지역의 청약신청자 미달시 기타지역으로 배분되지만 평균 37:1의 경쟁률로 당해로 마감되었습니다. 당첨 커트라인은 59형 보다 74형이 더 높았습니다. 59형 중에서도 타입에 따라 100만원이 넘는 차이가 났습니다. 59A타입의 당첨 커트라인은 1170만원이었고 59c타입은 970만원이었습니다. 74c의 경우 1180만원이 커트라인이었습니다. 163세대를 분양하는데 6072명이 청약을 신청했습니다.

#하남감일 b3, 4, 19.2월

하남감일에서 여실히 드러나는 청약 특징 중 하나는 당해지역이 가장 유리하고 그 다음 경기도, 수도권 순으로 유리합니다. 일단 본인이 원하는 공공분양이 있다면 그 지역에 주소를 두고 있는 것이 가장 유리합니다. 공공분양의 경우 공적인 성격을 띄고 있으므로 해당지역의 시민들에게 우선 분양 혜택을 주는 정책이 기본이기 때문입니다.

b4 84c형의 경우 당해 1570, 경기도2000, 타지역 20500이었으며 최종적으로 예비입주자가 턱걸이한 통장금액은 18450만원이었습니다. B3 예비입주자 최저금액은 1830만원이었습니다.

감일은 b3보다 b4가 인기가 더 있었고 그래서 통장금액이 더 높았습니다.

남양주 다산신도시 진건지구 B3 자연앤자이, 19.1월

 

전용74는 당해 1690만원이 최저금액, 84형은 1620만원이 최저당첨금액이었습니다. 경기지역의 경우 각각 852만원, 1822만원으로 당해 대비 부쩍 상승한 양상입니다. 기타는 1800, 1830만원으로 큰 차이는 경기와 큰 차이는 보이지 않았습니다.

 

2019/04/17 - [도시와 주택] - 2019년 서울 공공분양아파트 계획 총정리(LH, SH 경기도 포함)

2019/03/27 - [도시와 주택] - 부동산임대사업자 파산, 개인회생에서 경매까지

2019/03/08 - [도시와 주택] - 2019년 부동산 정책 및 제도 전망, 공시지가 상승

 

 



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무주택자 아파트 청약전략, 추첨제도
현 정부의 부동산 정책은 집을 가진 사람들을 압박하여 투기수요를 잠재우는 반면 무주택 실수요자에게는 청약 당첨 기회를 늘려 주고 있다. 특히 30~40대의 무주택자는 기존 주택을 사는 것보다는 신규 분양을 적극적으로 공략하는 것이 유리하다. 왜냐햐면 신규분양은 분양가가 구축 아파트의 시세 대비하여 저렴하고 중도금 대출도 가능하기 때문이다.

 

 

 

분양권, 입주권 소유자는 유주택자로 간주
또한 9.13 대책 중 무주택기간 산정시 분양권, 입주권 소유자는 유주택으로 간주되기 때문에 이들보다 무주택자가 청약에 유리한 고지에 서게 된다. 지금까지는 가점이 높은 자들이 분양권 당첨 후 전매를 통해 수익도 얻고 무주택 기간은 늘려 갔다. 소유권 이전등기 전까지는 무주택자로 간주했기 때문이다. 다만, 청약규칙이 개정 전인 현재 시점에서 분양/입주권을 가지고 있다면 1주택자로 간주되지 않는다.

힐스테이트 천안 조감도 

무주택자는 중대형 당첨확율을 노리자
투기과열지구는 전용85 초과물량의 50%, 조정대상지역은 전용85 이하는 25%, 전용 85 초과는 70%가 추첨제로 청약을 진행하게 된다. 여기서 1주택자가 당첨되더라도 기존 주택을 처분하는 조건이 있어 1주택자가 청약에 참여하기 부담스러운 분위기가 형성된다. 그래서 무주택자가 당첨확율을 높이기 위해서는 전용 85 이상의 중대형 면적의 아파트에 청약하는 것이 유리하다. 이 정책의 시행은 11월 말로 예상하고 있다.

규제 지역 현황
구분 지역
투기지역 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구, 세종시, 동대문구, 동작구, 종로구, 중구
투기과열지구 서울시 구로구, 금천구, 관악구, 은평구, 서대문구, 성북구, 강북구, 도봉구, 중랑구, 광진구, 과천시, 성남시 분당구, 대구시 수성구, 광명시, 하남시
조정대상지역 성남시, 고양시, 남양주시, 동탄 2, 부산시 해운대구, 연제구, 동래구, 수영구, 남구, 부산진구, 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구

11월 주목받는 인기 아파트
서울 은평구 응암동의 힐스테이트 녹번역, DMC SK뷰, 사당3구역 재개발 지역에 건축되는 푸르지오가 분양한다. 경기도 분양 아파트는 위례신도시의 분양물량이 쏟아진다. 그 밖에 안양시 호계동 재개발 단지에 두산위브도 분양을 준비중이다. 삼성동 상아 2차 재건축, 개포 주공4단지 재건축, 서초무지개 재건축이 분양을 추진중이다.

 

인기지역의 자금조달능력 확인해야
인기지역의 청약의 경우 시세차익이 큰 만큼 분양가도 높을 수 있다. 중도금 대출이 된다고는 하지만 자신의 능력 밖의 대출이나 대출규모에 대한 철저한 계획을 세운 후 청약을 도전해야 할 것이다. 일테면 강남권 서초우성1차 재건축 단지인 래미안 리더스원 청약의 경우 전용 59에 당첨되면 현금 8억원 정도는 있어야 한다. 분양가는 10억원이다.

 

 기타 부동산 관련 포스팅은 아래 참조

2018/10/10 - [도시와 주택] - 부동산투자와 시간, 자금투자

2018/09/28 - [도시와 주택] - 2018년 하반기 부동산시장 전망-금리인상과 주택담보대출이 관건

2018/09/20 - [도시와 주택] - 9.13 부동산 대책 이후 부동산 동향...하락세 흐름

2018/09/14 - [도시와 주택] - 9.13 부동산대책 핵심내용 요약, 913대책 보도자료

2018/09/05 - [도시와 주택] - 서울 집값 수도권 부동산 아파트값 전망- 그린벨트 해제, 차량기지 개발

2018/08/26 - [자유로 가는 길] - 미국 금리인상이 한국경제 부동산에 주는 영향 가능성

2018/08/09 - [자유로 가는 길] - 새희망홀씨 대출조건과 심사통과 방법

2018/07/23 - [도시와 주택] - 압구정 재건축 갈등으로 본 부동산 개발, 서울 재건축 동향

2018/07/20 - [자유로 가는 길] - 전세보증금 반환보증 이행절차 신청방법(내용증명, 소송 안하는 방법)

2018/07/18 - [자유로 가는 길] - 온라인 햇살론 대출자격 신청방법 장단점 정보(서민금융진흥원)

 

 

 



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  1. 2018.10.24 09:50 Permalink Modify/Delete Reply

    비밀댓글입니다

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