주택임대사업자 의무, 단점

주택을 많이 보유하고 계신 분들 혹은 많이 보유하실 예정이신 분들이라면 주택임대사업자에 대해 고민을 해 보실 겁니다. 주택임대사업자는 세제혜택 등 좋은 점도 있지만 단점도 있을 겁니다. 주택임대사업자의 단점에 대해 살펴 보도록 하겠습니다.

 

 

 

의무 임대기간

임대사업자가 주택을 매입 후 등록시 준공공임대주택으로 등록하면 8년 이상을 임대해야 합니다. 최초 등록시 선택해야 합니다. 단기임대주택을 선택하면 4년 보유 의무가 있습니다. 등록한 준공공임대주택이나 단기임대주택은 숙박업이나 민박, 본인거주용으로 사용할 수 없습니다. 임대의무기간이 채워지지 않으면 양도할 수 없습니다. 단, 다른 임대사업자에게 양도하거나 임대사업자가 부도나 파산하는 경우입니다. 부도도건은 2년 연속으로 적자가 발생하거나 영업 현금흐름이 2년 연속 마이너스인 경우입니다. 의무임대기간 전 부동산 처분시 구청에서 과태료를 1천만원 이하로 부과합니다. 또한 세제혜택을 받은 것도 다 토해내야 합니다.

임대료 인상은 연 5% 이내로 제한

세제혜택 등 임대사업자의 장점을 크게 상쇄할 만한 것이 바로 임대료 인상 제한입니다. 연 5% 이상의 임대료를 올릴 수 없습니다. 반대로 보면 세임자의 경우 이런 임대물건에서는 임대료 폭등을 피해 안정적인 주거환경을 확보할 수 있겠죠.

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국민건강보험료 인상 가능성

직장인이 임대사업자로 등록하면 이미 회사에서 건보료를 납부하고 있어 큰 부담이 없습니다. 임대소득이 7,200만원 이상인 경우 추가납부액이 발생할 수 있습니다. 또한 직장가입자의 피부양자의 경우에도 직접적으로 건보료를 내는 부담은 없을 것입니다. 임대소득으로만 월 400만원 이상인 경우에만 건보료가 발생하는 것으로 추정하고 있습니다.
직장건강보험 가입자는 임대사업자 등록을 해도 직장보험료 요율이 그대로 적용되어 추가 건보료 부담이 없습니다. 하지만 소득금액이 7,200만원을 초과할 경우 요율이 올라 간다는 사실을 앞서 언급해 드렸습니다. 소득이 연 7,200만원이라면 건보료 많이 내는 것도 기분이 좋을것만 같습니다.
임대물건이 월세가 아닌 전세인 경우에는 간주임대료로 산정하여 계산됩니다. 간주임대료 계산은 임대보증금*2.1%*(과세기간의 일수/365)로 계산합니다. 전세금 외 월세에 따른 보증금도 간주임대료로 계산해야 합니다. 간주임대료 계산산식 중 2.1%는 은행이자수익입니다. 간단히 말해 간주임대료는 월세가 아닌 보증금을 은행에 예금했을 때 수익을 계산해서 과세표준으로 삼겠다는 것입니다.

표준임대차계약서 작성과 계약조건 설명 의무

임차인과 표준임대차계약서를 이용하여 계약해야 하며 계약조건을 설명하고 서명을 받아야 합니다. 소소한 의무이긴 하지만 이를 간과한 채 계약시 문제의 소지가 발생합니다.

주택임대사업자 취득세 감면대상 제한

임사등록자의 혜택이라 할 수 있는 취득세감면은 모든 주택에 적용되지 않습니다. 건설임대주택이나 분양받은 공동주택 또는 오피스텔만 취득세가 감면됩니다. 구축 아파트나 빌라는 취득세 감면이 안되므로 이를 노리고 매입하는 것은 허당인 것입니다. 물론 임사의 세제혜택 중에 소득세와 재산세 감면이 있긴 하지만 위의 의무와 단점을 잘 고려해서 매입해야 합니다.

임대사업자의 의무와 혜택, 장단점

앞서 살펴본 바와 같이 임대사업자는 의무도 있고 혜택도 있습니다. 임사의 장단점을 자신의 상황에 잘 적용시켜 어느 쪽이 유리한지 판단해야 할 것입니다.

다주택자 분들이 가장 염려하시는 것은 양도소득세일 텐데 3주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우를 살펴 보겠습니다. 양도세가 얼마나 나올까요?

양도차익 4천만원

양도소득 기본공제 -250만원

양도세 = (양도차익-기본공제)*35%-누진공제 100여만원

지방소득세 = 양도세의 10%

총 양도세 = 1300여 만원

 

 



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주택임대사업자 장점, 주택매매사업자 혜택(양도세, 소득세, 취득세)

수도권 부동산이 폭등하면서 많은 분들이 세금문제로 임대사업자, 주택임대사업자, 법인사업자에 대해 알아보고 계십니다. 세금이나 비용 부분에 대해 각각의 사업자 별로 알아 보겠습니다.

 

 

 

주택임대사업자 장점

일단 감면되는 세금범위는 취득세, 재산세, 소득세, 양도소득세입니다. 종합부동산세는 합산배제합니다. 거주주택을 양도할 경우 1세대 1주택에 대해 비과세 혜택이 있습니다. 결손금에 대해 이월이 가능합니다.

주택임대사업자 단점

보유주택에 대해 의무 임대기간을 준수해야 합니다. 연간 임대로 상승률을 5% 상한으로 준수해야 합니다. 지역 의료보험에 가입될 수 있으며, 계약시 표준임대차 계약서로 작성해야 하고 세입자에게 임대내용을 공지해야 합니다.

주택임대사업자와 (일반)임대사업자와의 차이

세금차이도 있고 임대조건도 있긴 하지만 가장 큰 차이점은 물건의 종류입니다. 주택임대사업자는 사업자 보유물건이 주택으로 한정됩니다. 일반임대사업자는 주택 외 업무용오피스텔, 상가의 건물을 가지고 전월세 사업을 하는 사업자입니다.

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부동산임대사업자 장단점-세제혜택(세금문제)

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주택매매사업자 장점

주택을 가지고 매매를 하는 사업자입니다. 일테면 중고차 매매와 같습니다. 주택을 사고 파는 사업자입니다. 그래서 단기매매시에도 양도소득세 중과가 되지 않습니다. 사업자 본인이 거주하는 주택에 대해서는 비과세 혜택이 있습니다. 사업경비에 대한 공제가 가능합니다. 또한 개인보다 대출이 유리하긴 하지만 요즘에는 부동산 규제정책 때문에 사업자 대출을 받기 힘들어 졌다고 합니다. 주택임대사업자와 마찬가지로 결손금에 대해 이월공제가 가능합니다.

주택매매사업자 단점

국민주택규모 이상의 주택을 거래할 경우 부가가치세를 부과합니다. 종합소득세 산정시 매매수익을 합산하여 내야 합니다. 양도세 감면혜택은 없어졌습니다.

법인사업자 장점

양도세 중과가 되지 않습니다. 개인사업자에 비해 누진세율이 낮습니다. 경비에 대해 공제가 가능합니다. 법인 소속의 임직원은 직장가입자 자격으로 의료보험 부담이 덜 합니다. 결손금 이월공제가 가능합니다.

 

 



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