분양가 상한제와 서울 강남 재개발 재건축 부동산 시세전망

분양가상한제 개정내용

기존에는 민간택지 분양가상한제 조건이 최근 3개월 간 주택가격상승률이 물가상승률을 2배로 초과하는 지역이었습니다. 이 조건이 개정을 통해 투기과열지구로 지정된 지역으로 변경됩니다.

분양가상한제 적용시점은 관리처분인가 신청일에서 입주자모집공고 승인일로 변경됩니다.

정리하자면 투기과열지구 내 입주자모집공고 승인 전의 재개발, 재건축, 신규아파트 사업을 추진하는 곳은 모두 분양가상한제가 적용된다는 뜻입니다.

 

 

 

왜 분양가상한제를 시행할까?

서울의 집값 상승세를 주도하는 지역이 강남 재건축이라는 판단 때문입니다. 또한 서울의 신규아파트 분양가가 집값 상승률보다 3배 이상 높아 기존주택가격의 상승을 이끄는 견인차 역할을 한다는 분석 때문입니다.

그래서 재건축, 재개발현장의 분양가를 통제하여 서울의 신규아파트 분양가를 잡겠다는 것이 정부의 정책배경이 되겠습니다. 국토연구원의 분석에 따르면 상한제 도입으로 서울의 주택매매가격은 연간 1.1% 하락할 것으로 전망하고 있습니다.

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분양가 상한제 주택 조건

분양가상한제를 하면 상대적으로 분양주택을 싸게 사니 주변 시세 대비 차익이 많이 발생해서 일명 '로또분양'으로 이어질 수도 있습니다. 그래서 정부는 분양가상한제 적용주택에 대해 전매제한을 최장 10년까지, 의무거주기간도 최장 5년까지 제한하기로 합니다. 싸게 분양받는 대신 쉽게 못팔게 하는 것입니다.

분양가상한제의 영향

정부가 서울의 신규아파트 분양가를 낮춰 반등한 서울의 부동산 흐름을 꺼껬다는 의지를 강력하게 보여 줬습니다. 낮아지는 신규아파트 분양가를 기대하고 집을 사려는 사람들, 즉 자금여력이 되는 사람들은 전세에 머물며 시장에 대해 관망세를 유지할 것입니다. 일부 전문가는 분양가상한제 적용시점을 재건축, 재개발 단지도 '최초 입주자모집승인'을 기준으로 하면서 사업추진에 어려움을 겪을 것으로 보고 있습니다. 이에 따라 단기적인 투자수요 위축은 있을 수 있으나 장기적으로 공급물량 부족으로 상승 가능성이 높다는 의견입니다.

 

가장 큰 타격은 강남 재건축 재개발

분양가를 낮게 통제받으면서 강남의 재개발 재건축은 큰 타격을 받게 되었습니다. 사업수익성이 떨어져 재건축 아파트의 가격이 떨어지게 되는 것입니다. 강남 재건축은 강남의 집값을, 강남의 집값은 서울의 집값을, 서울의 집값은 수도권의 부동산 시장에 영향을 미치기 때문에 정부 입장에서는 급등하다가 멈춘 2018.11월의 집값이 지난 7월 다시 반등하는 모습이 감지되자 마자 분양가통제라는 카드를 꺼내 들었습니다. 한편 단기적으로 신규공급이 주춤하면서 서울의 준공 5년차 새아파트의 가격이 강보합세 흐름을 보일 가능성도 있습니다.

강남4구 재건축조합은 반발하고 있습니다. 관리처분계획에 따라 조합의 추가분담금이 확정된 상태인데 정부의 분양가상한제에 따라 일반분양가가 낮아지면 자연히 조합원분양가를 높여야 하고 조합원의 추가부담금이 증가하면 사업반대 조합원이 생겨 사업추진에 어려움이 발생할 것입니다.

 

서울 재개발, 재건축 일몰제 압박까지

정비구역 일몰제란 정비구역 지정일로부터 2년 이내에 추진위원회 구성을 못하거나, 추진위원회 승인 이후 2년 이내에 조합설립인가 신청이 안되는 경우, 조합설립 이후 3년 내 사업시행인가를 신청하지 못하는 경우 정비구역을 해제하는 제도입니다. 정비구역 지정을 통해 사업을 추진하려면 빨리 하고 아니면 해제해 버리겠다는 압박으로 사업의 지지부진한 상황을 정리하겠다는 취지입니다.

분양가상한제 우회방안

일반분양분을 임대로 운영하다가 향후 분양으로 전환하는 방안이 있습니다. 용산 한남더힐이 이 방법을 이용했습니다. 다른 방법으로는 조합1명에게 2개의 입주권을 줘서 조합원 물량을 늘리고 일반분양 물량을 줄일 수도 있습니다. 마감재 등의 단가를 낮춰 전체사업비를 축소하는 방안도 있습니다.

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2019.08.15 09:39 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    이전 글에서 분양가상한제에 대해 나눔해 주신 적이 있어 생각이 나네요! 제도의 취지는 좋아보이는데 막상 제한을 받는다면 여러부분에서 타격을 입은 사람들도 있겠군요 그래도 버블은 잡아야겠지요! 오늘이 광복절이네요 편안하고 의미있는 하루 보내시길요^^

  2. H_A_N_S 2019.08.21 23:04 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    좋은 정보들이 많네요. 부동산 재테크 하시는 분들에게 좋은 공부가 되실 거 같아요ㅎㅎ

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갈현1구역 재개발

 은평구의 노후주택 밀집지역인 갈현동의 재개발이 진행중입니다. 사업시행인가 이후 시공사 선정을 앞두고 있습니다. 갈현1구역에 뛰어든 시공사는 GS건설, 롯데건설, 현대건설입니다.

 

 

최근 뉴스에는 조합에서 건설공사 수주 관련 입찰시 입찰보증금 1300억, 현장설명회 예납금 50억원을 제시하면서 현금을 준비해야 하는 시공사 입장에서는 부담으로 작용할 수 있다는 지적입니다.

 현금베팅 가능한 시공사가 유리하긴 한데 한편으로는 1300억원이라는 목돈을 입찰시 준비해야 하는 것 때문에 유찰이 된다면 재개발 탄력이 느슨해 질 수도 있습니다. 조합에서 입찰시 현금을 들고 오라는 조건을 내건 이유는 어중이 떠중이 다 입찰하지 말고 수주의지가 있는 시공사만 입찰하라는 의미일 수 있습니다.

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갈현1주택재개발 개요

 갈현1구역은 GTX예정역이며 3호선, 6호선이 지나는 연신내역 인근에 있습니다. 아파트가 준공되면 단지 중심에서 걸어서 15~20분 정도 소요될 것으로 보입니다. 4116세대의 대단지 아파트로 계획되어 있습니다. 이중 임대아파트는 620가구입니다. 용적율은 230% 수준입니다. 2019년 시행된 의무 임대주택 상한선30% 건설규정에서 제외된 단지입니다.

공사비 논란

 조합에서 제시한 공사비는 평당 425만원입니다. 서울시의 공사원가 제안금액은 492만원입니다. 조합 입장에서는 평당 공사비를 싸게 지을수록 좋고, 시공사 입장에서는 비싸게 지을수록 이윤이 많이 남을 것입니다. 인근 재개발의 평당공사비의 경우 수색9구역이 451만원, 수색13구역이 453만원이었습니다. 수색보다는 언덕이 많은 갈현1구역의 토목공사비 때문에 부담일 것이라고는 하는데 어차피 저 가격에도 가능한 시공사는 입찰에 응할 것이고 또 향후 설계변경 등으로 공사비를 추가인상할 것입니다.

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2019.07.30 05:31 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    입찰보증금 액수가 엄청 나네요 노후 건물이 많아 앞으로 재개발 할 건물들이 수두룩할텐데 저 정도의 금액이라면 중소기업은 웬만해서는 입찰도 못하겠군요 휴가 즐겁고 안전하게 보내시고 남은 여름 건강하게 보내시길 바래요^^

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민간아파트택지 분양가상한제 재개발 재건축 부동산 정책

정부가 신규아파트 분양가 인하정책을 꺼내 들었습니다. 신규아파트의 분양가가가 구축 아파트의 가격을 끌어 올리는 작용을 하기 때문에 신축아파트의 분양가를 통제하려는 정책을 시행하려고 하는 것입니다.

 

 

 

사실 18년도에 엄청 올라버린 서울 아파트가격으로 서울에 집 있는 사람들은 엄청난 자산증대를 하였고, 집 없는 사람들은 상대적 허탈감과 박탈감으로 휩쌓여 있습니다. 당연히 집 없는 사람들은 집값 잡는 정책을 선호하며, 집 있는 사람들과 건설회사는 분양가상한제를 반기지 않을 것입니다. 정부가 집값 잡는 정책을 펼친 결과 1억 오른 후 500만원 정도 떨어진 정도의 느낌입니다. 가격상승을 꺽었을 뿐 오른 집값는 내릴 기미를 보이지 않습니다.

 

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정부의 분양가상한제

부동산시장에 적극 개입의지를 보이는 것입니다. 분양가는 토지비+건축비+시행사(건설사)이윤으로 구성되는데 정부가 토지비와 건축비, 가산비를 감안하여 분양가 상한선을 정하겠다는 것입니다. 당연히 건설사의 이윤 또는 재건축/재개발시 조합원의 이익이 줄어들 것입니다.

민간택지 분양가상한제 대상

기본적으로 많이 오르는 지역에 분양가 상한선을 걸어 두겠다는 정책입니다. 아래 표를 참고하시면 되겠습니다.

분양가상한제의 효과

정부가 인정하는 토지비가 관건입니다. 토지비의 경우 감정평가액 기준으로 하는데 감평가의 경우 시세의 80% 수준이기 때문에 토지비가 상대적으로 낮게 책정되므로 낮아진 토지비와 통제받는 이윤으로 분양가는 현재 분양가 수준의 20% 정도가 낮아질 것으로 예측하고 있습니다. 정부의 타켓은 강남 재건축의 분양가가 포함되어 있는데 강남 재건축 시장의 분양가를 잡으면 강남 전체의 분양가를 잡게 되고 결국 강남효과가 서울의 집값을 안정되게 하는 것으로 예상하고 있습니다.

 

추가 부동산 정책

재건축 연한을 40년으로 확대하거나 후분양을 의무화, 전매를 제한하는 방안이 있습니다. 또한 신축단지에 임대주택을 의무적으로 짓게 하는 방안도 있습니다. 이러한 정책들은 재건축/재개발의 조합원, 건설사 입장에서는 사업성을 저해하는 요소입니다.

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2019.07.17 14:19 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    분양가 상한제의 타겟이 재건축 시장에까지 포함되는지 몰랐네요. 정책의 목적 대로라면 강남 분양가 잡는 데 꽤 효과적일 수 있겠어요. 오후도 파이팅 하시길요^^

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