재개발 상가투자, 문래 재개발, 문래동4가(문래1-4정비구역)
문래동 재개발은 10여년 전부터 재개발 이야기가 나왔습니다. 문래4가는 철공소나 공예소가 밀집되어 있는 지역입니다.
영등포구청은 '문래동도시환경정비사업'을 진행중입니다. 도시환경정비사업이란 문래동 같은 상업지역을 재개발하여 도심기능을 회복하고 활성화하여 도시환경을 개선하는 사업을 뜻합니다.
재개발이 늦어진 이유
문래동4가 재개발사업은 조합방식과 토지소유자방식 두 가지 형태로 재개발 사업 추진이 가능합니다. 방식이 어떻든 지금까지 재개발사업이 늦어지는 이유는 불투명한 개발절차 때문이며, 기타 이유로는 재개발 동의율이였습니다. 동의여부는 재개발 찬반이라 소유주의 의사를 존중해야 하므로 그에 대한 언급은 불필요합니다. 다만, 재개발을 원해도 조합비리 등의 불투명성 때문에 사업진행을 하지 못한 경우 서울시, 영등포구청 등의 적극적인 관리/감독 아래 추진한다면 진행에 탄력을 받을 것입니다. 세금으로 운영하는 행정조직이 조합의 투명성과 관련하여 일을 해주는 것이므로 일정 부분 금전적인 보상도 필요하다는 의견도 있습니다. 여하튼 문래동 재개발의 경우 개발방식 문제로 이견이 있어 지연된 것으로 알려져 있습니다.
상가투자 단점
상가투자의 경우 취득세가 4.6%로 대단히 높은 편입니다. 1억당 460만원이 취득세입니다. 또한 취득시 부가가치세 10%가 부과됩니다. 이는 토지가격을 제외한 건물가격에 대해서만 부과됩니다. 2억짜리 상가에서 1억원이 건물가격으로 책정되어 있다면 1억원에 대한 부가가치세 1천만원을 취득세와는 별도로 납부해야 합니다. 보유중에는 재산세를 내고 매도시에는 양도소득세를 냅니다.
세금문제 다음으로는 아마도 공실율이 걱정이지 않을까 합니다.
그럼에도 불구하고 상가투자하는 이유는 월세, 시세상승을 기대할 수 있고, 주택에서 적용되는 종합부동산세에서 제외되는 부동산유형이기 때문에 찾는 분들이 있습니다.
문래동 일대의 시세는 평당 2800만원~3000만원 정도입니다.
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