재개발 상가투자, 문래 재개발, 문래동4가(문래1-4정비구역)

문래동 재개발은 10여년 전부터 재개발 이야기가 나왔습니다. 문래4가는 철공소나 공예소가 밀집되어 있는 지역입니다.

 

 

 

영등포구청은 '문래동도시환경정비사업'을 진행중입니다. 도시환경정비사업이란 문래동 같은 상업지역을 재개발하여 도심기능을 회복하고 활성화하여 도시환경을 개선하는 사업을 뜻합니다.

재개발이 늦어진 이유

문래동4가 재개발사업은 조합방식과 토지소유자방식 두 가지 형태로 재개발 사업 추진이 가능합니다. 방식이 어떻든 지금까지 재개발사업이 늦어지는 이유는 불투명한 개발절차 때문이며, 기타 이유로는 재개발 동의율이였습니다. 동의여부는 재개발 찬반이라 소유주의 의사를 존중해야 하므로 그에 대한 언급은 불필요합니다. 다만, 재개발을 원해도 조합비리 등의 불투명성 때문에 사업진행을 하지 못한 경우 서울시, 영등포구청 등의 적극적인 관리/감독 아래 추진한다면 진행에 탄력을 받을 것입니다. 세금으로 운영하는 행정조직이 조합의 투명성과 관련하여 일을 해주는 것이므로 일정 부분 금전적인 보상도 필요하다는 의견도 있습니다. 여하튼 문래동 재개발의 경우 개발방식 문제로 이견이 있어 지연된 것으로 알려져 있습니다.

상가투자 단점

상가투자의 경우 취득세가 4.6%로 대단히 높은 편입니다. 1억당 460만원이 취득세입니다. 또한 취득시 부가가치세 10%가 부과됩니다. 이는 토지가격을 제외한 건물가격에 대해서만 부과됩니다. 2억짜리 상가에서 1억원이 건물가격으로 책정되어 있다면 1억원에 대한 부가가치세 1천만원을 취득세와는 별도로 납부해야 합니다. 보유중에는 재산세를 내고 매도시에는 양도소득세를 냅니다.

세금문제 다음으로는 아마도 공실율이 걱정이지 않을까 합니다.

그럼에도 불구하고 상가투자하는 이유는 월세, 시세상승을 기대할 수 있고, 주택에서 적용되는 종합부동산세에서 제외되는 부동산유형이기 때문에 찾는 분들이 있습니다.

문래동 일대의 시세는 평당 2800만원~3000만원 정도입니다.

 

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  1. 2019.06.09 16:16 Permalink Modify/Delete Reply

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재개발 투자 절차, 사업시행인가란?
합정역이나 망원역 일대를 보면 재정비촉진지구로 지정되어 있는 것을 볼 수 있다. 재정비촉진지구는 오래 된 주거지역이나 역세권 상권을 재개발하는 것으로 이해하면 된다. 용어는 도시재생사업이라고 하는데, 사실 학교나 지하철역 등 기반시설을 제외한 나머지 오래 된 건물들을 철거 후 아파트, 주상복합, 오피스텔 등으로 재개발하는 행위이다.

 

 

 

서울 내 재정비촉진지구는 은행, 길음, 상계, 수색증산, 방화, 신정, 신길, 노량진, 가재울, 아현, 흑석, 이문휘경, 미아, 북아현, 장위, 거여마천, 시흥, 한남, 신림, 합정, 청량리, 가리봉, 영등포, 홍제, 세운, 미아, 전농답십리, 상복, 돈의문, 구의자양, 천호성내 등이다.

재개발과 집값의 흐름
재개발의 단계는 조합설립-사업시행인가-관리처분계획인가-철거-공사-입주-조합해산 순으로 행정처리가 진행된다. 재개발 관련 비리가 많이 나오는 것은 조합장과 건설사와의 유착관계 때문이다. 이러한 이유 때문에 재개발이 늦춰지고 잡음이 생겨 신경 쓰이기 때문에 재개발 지역의 주택매매를 꺼리는 이유도 있다. 하지만 관리처분인가 이후 철거가 시작되면 새로운 아파트가 준공되기 까지 3~4년 후에는 기존 집값 대비 큰 가치를 누리게 될 수 있다. 사업시행 인가 이후 철거 단계는 사업이 순탄하게 진행될 확율이 크므로 프리미엄이 크게 오른다. 사업진행 단계별 프리미엄은 관리처리인가시 많이 오르며, 이후 착공-준공 단계별로 가격이 오르게 된다. 인간의 심리는 아무래도 눈에 보이지 않으면 관심을 안갖게 되다가 아파트 건물 골조가 올라서게 되면서 관심을 두고, 이후 준공시 다시 한번 관심을 두며 매수세가 일어난다.
재개발지역 주변의 집값
일단 서울의 경우 재개발지역 주변의 집값이 오르는 경우가 많았다. 반포재개발의 경우 재개발 기간(4~5년)내 이주를 해야 하는데 사람의 심리가 기존 재개발 생활권역 내에서 벗어나고 싶지 않아하는 심리가 있어 인근의 지역을 선호하게 된다. 서초구의 전월세가 비싸니 인근의 동작구에 전월세로  집을 마련하려는 수요가 생기게 되고 그러면 전월세가 오르며 집값을 끌어 올리는 분위기를 타게 된다.
재개발 사례
합정 재정비촉진지구는 이미 일대에 메세나폴리스, 딜라이트스퀘어 일대로 쇼핑몰과 아파트, 오피스텔이 신축되어 개발이 완료되었다. 물론 집값과 땅값이 많이 올랐다.
아현뉴타운으로 불리는 아현재정비촉진지구도 마푸래(마포푸르지오래미안) 일대로 대단지 브랜드 아파트로 재개발되면서 일대가 마포구의 대장아파트로 군림하고 있다. 아현동 일대는 경사가 가파른 서울의 대표적인 달동네였지만 2호선 역세권과 재개발에 따른 주거환경 개선으로 천지개벽한 것처럼 환경이 변했으며, 이에 따라 주택가격도 천정부지로 올랐다.

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Comments

  1. Bliss :) 2019.02.26 13:20 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    노후 건물이 앞으로 쏟아져 나올 거라는 기사를 본 적이 있는데 재개발이 소유주만 득보는게 아니라 지역 경제와 부동산 시장에도 좋은 영향을 미치면 더욱 좋겠네요.

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