분양가 상한제와 서울 강남 재개발 재건축 부동산 시세전망

분양가상한제 개정내용

기존에는 민간택지 분양가상한제 조건이 최근 3개월 간 주택가격상승률이 물가상승률을 2배로 초과하는 지역이었습니다. 이 조건이 개정을 통해 투기과열지구로 지정된 지역으로 변경됩니다.

분양가상한제 적용시점은 관리처분인가 신청일에서 입주자모집공고 승인일로 변경됩니다.

정리하자면 투기과열지구 내 입주자모집공고 승인 전의 재개발, 재건축, 신규아파트 사업을 추진하는 곳은 모두 분양가상한제가 적용된다는 뜻입니다.

 

 

 

왜 분양가상한제를 시행할까?

서울의 집값 상승세를 주도하는 지역이 강남 재건축이라는 판단 때문입니다. 또한 서울의 신규아파트 분양가가 집값 상승률보다 3배 이상 높아 기존주택가격의 상승을 이끄는 견인차 역할을 한다는 분석 때문입니다.

그래서 재건축, 재개발현장의 분양가를 통제하여 서울의 신규아파트 분양가를 잡겠다는 것이 정부의 정책배경이 되겠습니다. 국토연구원의 분석에 따르면 상한제 도입으로 서울의 주택매매가격은 연간 1.1% 하락할 것으로 전망하고 있습니다.

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2019/07/16 - [도시와 주택] - 민간아파트택지 분양가상한제 재개발 재건축 부동산 정책

 

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2019/06/28 - [도시와 주택] - 3기 2기 신도시 장점 단점, 직장인 출퇴근시간과 GTX

 

3기 2기 신도시 장점 단점, 직장인 출퇴근시간과 GTX

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분양가 상한제 주택 조건

분양가상한제를 하면 상대적으로 분양주택을 싸게 사니 주변 시세 대비 차익이 많이 발생해서 일명 '로또분양'으로 이어질 수도 있습니다. 그래서 정부는 분양가상한제 적용주택에 대해 전매제한을 최장 10년까지, 의무거주기간도 최장 5년까지 제한하기로 합니다. 싸게 분양받는 대신 쉽게 못팔게 하는 것입니다.

분양가상한제의 영향

정부가 서울의 신규아파트 분양가를 낮춰 반등한 서울의 부동산 흐름을 꺼껬다는 의지를 강력하게 보여 줬습니다. 낮아지는 신규아파트 분양가를 기대하고 집을 사려는 사람들, 즉 자금여력이 되는 사람들은 전세에 머물며 시장에 대해 관망세를 유지할 것입니다. 일부 전문가는 분양가상한제 적용시점을 재건축, 재개발 단지도 '최초 입주자모집승인'을 기준으로 하면서 사업추진에 어려움을 겪을 것으로 보고 있습니다. 이에 따라 단기적인 투자수요 위축은 있을 수 있으나 장기적으로 공급물량 부족으로 상승 가능성이 높다는 의견입니다.

 

가장 큰 타격은 강남 재건축 재개발

분양가를 낮게 통제받으면서 강남의 재개발 재건축은 큰 타격을 받게 되었습니다. 사업수익성이 떨어져 재건축 아파트의 가격이 떨어지게 되는 것입니다. 강남 재건축은 강남의 집값을, 강남의 집값은 서울의 집값을, 서울의 집값은 수도권의 부동산 시장에 영향을 미치기 때문에 정부 입장에서는 급등하다가 멈춘 2018.11월의 집값이 지난 7월 다시 반등하는 모습이 감지되자 마자 분양가통제라는 카드를 꺼내 들었습니다. 한편 단기적으로 신규공급이 주춤하면서 서울의 준공 5년차 새아파트의 가격이 강보합세 흐름을 보일 가능성도 있습니다.

강남4구 재건축조합은 반발하고 있습니다. 관리처분계획에 따라 조합의 추가분담금이 확정된 상태인데 정부의 분양가상한제에 따라 일반분양가가 낮아지면 자연히 조합원분양가를 높여야 하고 조합원의 추가부담금이 증가하면 사업반대 조합원이 생겨 사업추진에 어려움이 발생할 것입니다.

 

서울 재개발, 재건축 일몰제 압박까지

정비구역 일몰제란 정비구역 지정일로부터 2년 이내에 추진위원회 구성을 못하거나, 추진위원회 승인 이후 2년 이내에 조합설립인가 신청이 안되는 경우, 조합설립 이후 3년 내 사업시행인가를 신청하지 못하는 경우 정비구역을 해제하는 제도입니다. 정비구역 지정을 통해 사업을 추진하려면 빨리 하고 아니면 해제해 버리겠다는 압박으로 사업의 지지부진한 상황을 정리하겠다는 취지입니다.

분양가상한제 우회방안

일반분양분을 임대로 운영하다가 향후 분양으로 전환하는 방안이 있습니다. 용산 한남더힐이 이 방법을 이용했습니다. 다른 방법으로는 조합1명에게 2개의 입주권을 줘서 조합원 물량을 늘리고 일반분양 물량을 줄일 수도 있습니다. 마감재 등의 단가를 낮춰 전체사업비를 축소하는 방안도 있습니다.

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2019.08.15 09:39 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    이전 글에서 분양가상한제에 대해 나눔해 주신 적이 있어 생각이 나네요! 제도의 취지는 좋아보이는데 막상 제한을 받는다면 여러부분에서 타격을 입은 사람들도 있겠군요 그래도 버블은 잡아야겠지요! 오늘이 광복절이네요 편안하고 의미있는 하루 보내시길요^^

  2. H_A_N_S 2019.08.21 23:04 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    좋은 정보들이 많네요. 부동산 재테크 하시는 분들에게 좋은 공부가 되실 거 같아요ㅎㅎ

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민간아파트택지 분양가상한제 재개발 재건축 부동산 정책

정부가 신규아파트 분양가 인하정책을 꺼내 들었습니다. 신규아파트의 분양가가가 구축 아파트의 가격을 끌어 올리는 작용을 하기 때문에 신축아파트의 분양가를 통제하려는 정책을 시행하려고 하는 것입니다.

 

 

 

사실 18년도에 엄청 올라버린 서울 아파트가격으로 서울에 집 있는 사람들은 엄청난 자산증대를 하였고, 집 없는 사람들은 상대적 허탈감과 박탈감으로 휩쌓여 있습니다. 당연히 집 없는 사람들은 집값 잡는 정책을 선호하며, 집 있는 사람들과 건설회사는 분양가상한제를 반기지 않을 것입니다. 정부가 집값 잡는 정책을 펼친 결과 1억 오른 후 500만원 정도 떨어진 정도의 느낌입니다. 가격상승을 꺽었을 뿐 오른 집값는 내릴 기미를 보이지 않습니다.

 

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정부의 분양가상한제

부동산시장에 적극 개입의지를 보이는 것입니다. 분양가는 토지비+건축비+시행사(건설사)이윤으로 구성되는데 정부가 토지비와 건축비, 가산비를 감안하여 분양가 상한선을 정하겠다는 것입니다. 당연히 건설사의 이윤 또는 재건축/재개발시 조합원의 이익이 줄어들 것입니다.

민간택지 분양가상한제 대상

기본적으로 많이 오르는 지역에 분양가 상한선을 걸어 두겠다는 정책입니다. 아래 표를 참고하시면 되겠습니다.

분양가상한제의 효과

정부가 인정하는 토지비가 관건입니다. 토지비의 경우 감정평가액 기준으로 하는데 감평가의 경우 시세의 80% 수준이기 때문에 토지비가 상대적으로 낮게 책정되므로 낮아진 토지비와 통제받는 이윤으로 분양가는 현재 분양가 수준의 20% 정도가 낮아질 것으로 예측하고 있습니다. 정부의 타켓은 강남 재건축의 분양가가 포함되어 있는데 강남 재건축 시장의 분양가를 잡으면 강남 전체의 분양가를 잡게 되고 결국 강남효과가 서울의 집값을 안정되게 하는 것으로 예상하고 있습니다.

 

추가 부동산 정책

재건축 연한을 40년으로 확대하거나 후분양을 의무화, 전매를 제한하는 방안이 있습니다. 또한 신축단지에 임대주택을 의무적으로 짓게 하는 방안도 있습니다. 이러한 정책들은 재건축/재개발의 조합원, 건설사 입장에서는 사업성을 저해하는 요소입니다.

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2019.07.17 14:19 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    분양가 상한제의 타겟이 재건축 시장에까지 포함되는지 몰랐네요. 정책의 목적 대로라면 강남 분양가 잡는 데 꽤 효과적일 수 있겠어요. 오후도 파이팅 하시길요^^

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재개발 투자 절차, 사업시행인가란?
합정역이나 망원역 일대를 보면 재정비촉진지구로 지정되어 있는 것을 볼 수 있다. 재정비촉진지구는 오래 된 주거지역이나 역세권 상권을 재개발하는 것으로 이해하면 된다. 용어는 도시재생사업이라고 하는데, 사실 학교나 지하철역 등 기반시설을 제외한 나머지 오래 된 건물들을 철거 후 아파트, 주상복합, 오피스텔 등으로 재개발하는 행위이다.

 

 

 

서울 내 재정비촉진지구는 은행, 길음, 상계, 수색증산, 방화, 신정, 신길, 노량진, 가재울, 아현, 흑석, 이문휘경, 미아, 북아현, 장위, 거여마천, 시흥, 한남, 신림, 합정, 청량리, 가리봉, 영등포, 홍제, 세운, 미아, 전농답십리, 상복, 돈의문, 구의자양, 천호성내 등이다.

재개발과 집값의 흐름
재개발의 단계는 조합설립-사업시행인가-관리처분계획인가-철거-공사-입주-조합해산 순으로 행정처리가 진행된다. 재개발 관련 비리가 많이 나오는 것은 조합장과 건설사와의 유착관계 때문이다. 이러한 이유 때문에 재개발이 늦춰지고 잡음이 생겨 신경 쓰이기 때문에 재개발 지역의 주택매매를 꺼리는 이유도 있다. 하지만 관리처분인가 이후 철거가 시작되면 새로운 아파트가 준공되기 까지 3~4년 후에는 기존 집값 대비 큰 가치를 누리게 될 수 있다. 사업시행 인가 이후 철거 단계는 사업이 순탄하게 진행될 확율이 크므로 프리미엄이 크게 오른다. 사업진행 단계별 프리미엄은 관리처리인가시 많이 오르며, 이후 착공-준공 단계별로 가격이 오르게 된다. 인간의 심리는 아무래도 눈에 보이지 않으면 관심을 안갖게 되다가 아파트 건물 골조가 올라서게 되면서 관심을 두고, 이후 준공시 다시 한번 관심을 두며 매수세가 일어난다.
재개발지역 주변의 집값
일단 서울의 경우 재개발지역 주변의 집값이 오르는 경우가 많았다. 반포재개발의 경우 재개발 기간(4~5년)내 이주를 해야 하는데 사람의 심리가 기존 재개발 생활권역 내에서 벗어나고 싶지 않아하는 심리가 있어 인근의 지역을 선호하게 된다. 서초구의 전월세가 비싸니 인근의 동작구에 전월세로  집을 마련하려는 수요가 생기게 되고 그러면 전월세가 오르며 집값을 끌어 올리는 분위기를 타게 된다.
재개발 사례
합정 재정비촉진지구는 이미 일대에 메세나폴리스, 딜라이트스퀘어 일대로 쇼핑몰과 아파트, 오피스텔이 신축되어 개발이 완료되었다. 물론 집값과 땅값이 많이 올랐다.
아현뉴타운으로 불리는 아현재정비촉진지구도 마푸래(마포푸르지오래미안) 일대로 대단지 브랜드 아파트로 재개발되면서 일대가 마포구의 대장아파트로 군림하고 있다. 아현동 일대는 경사가 가파른 서울의 대표적인 달동네였지만 2호선 역세권과 재개발에 따른 주거환경 개선으로 천지개벽한 것처럼 환경이 변했으며, 이에 따라 주택가격도 천정부지로 올랐다.

<기타 부동산 관련 포스팅은 아래 참조> 

2019/01/12 - [도시와 주택] - 2019년 부동산 전망 서울 경기 인천 입주물량

 

 

2019/01/08 - [자유로 가는 길] - 주택 아파트 부동산 투자의 기술-선택, 흥정, 대출

 

2018/11/27 - [도시와 주택] - 아파트 자전거래, 집값 올리는 부동산실거래가 투기

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2019.02.26 13:20 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    노후 건물이 앞으로 쏟아져 나올 거라는 기사를 본 적이 있는데 재개발이 소유주만 득보는게 아니라 지역 경제와 부동산 시장에도 좋은 영향을 미치면 더욱 좋겠네요.

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압구정 재건축 갈등으로 본 부동산 개발, 서울 재건축 동향

 



 

압구정 재건축 갈등으로 본 부동산 개발, 서울 재건축 동향
강남 압구정동의 구현대아파트 재건축 추진을 두고 추진위원회와 추진 반대파 간에 갈등을 빚고 있다. 추진위원회의 구성원들은 투자 목적으로 아파트를 사들인 신규 소유자들이고, 반대파는 기존 원 거주민들로 구성되어 있다.

 

 

 

아직까지 조합원 동의율을 50% 이상 확보하지 못해 추진위는 공식적인 활동을 하지 못하고 있으며, 50% 이상의 동의율을 확보하기 위해 노력하고 있다. 그 과정에서 양측간의 폭력사태까지 발생해 경찰 조사가 진행중이며, 양측의 진술이 달라 이를 규명하는데 상당한 시일이 걸릴 것으로 보인다.

 

한편 서울 재건축단지의 하락세는 멈췄다. 정부의 종합부동산세 등으로 주춤했지만 관망하던 투자자들이 저가 매물을 사들이면서 하락세을 끊은 것이다. 박원순 시장의 여의도/용산 개발구상 발표 기대감으로 급매가 빠르게 소진됐으며, 기존 매물을 거둬 들이고 있다.

 

재건축 기대감으로 광명에 있는 철산역 '철산 센트럴 푸르지오'의 인파도 몰렸다. 광명시 철산동 '철산 주공아4단지'를 재건축하는 신축아파트가 바로 철산 센트럴 푸르지오다. 평당 2200만원이다.
이렇틋 노후된 지역에 재건축 또는 재개발으로 새 아파트가 들어서게 되면 새 아파트의 높은 분양가 덕에 시세가 오르는 경우가 있다. 또한 주변환경도 정비되기 때문에 호재로 작용하여 시세가 오르기도 한다.

기타 흥미로운 포스팅은 아래 참조 

2018/07/20 - [자유로 가는 길] - 전세보증금 반환보증 이행절차 신청방법(내용증명, 소송 안하는 방법)

2018/07/18 - [자유로 가는 길] - 온라인 햇살론 대출자격 신청방법 장단점 정보(서민금융진흥원)

2018/07/11 - [도시와 주택] - 신혼부부를 위한 신혼희망타운 신청자격, 전세자금, 내집마련 대출조건

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2018/04/23 - [인물과 기업 탐구] - 김경수 의원 부인 아들 학력 재산 프로필 모든 것

2018/04/03 - [도시와 주택] - 2018년 아파트 분양계획, LH SH 공공주택 분양일정

 

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Comments

  1. Bliss :) 2018.07.24 05:08 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    문정부의 부동산 정책의 효율성이 언제 나타날지 의문입니다. 박원순 시장을 대항할만한 인물이 없다는 것도 있지만 향보가 아쉬운 부분도 없지 않아 있구요. 노회찬 투신 사망 사건은 정말 충격 그 자체였습니다. 노회찬마저...라는 생각도 들면서도 흔치 않은 인물이었기에 허무한 이별이 마냥 아쉽네요. 건강이 최고입니다! 더위 잘 이겨내시길요!

  2. 잉여토기 2018.07.24 15:52 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    압구정 재건축 찬반 여론이 뜨겁군요.
    찬성파와 반대파의 이견을 좁혀 사업 추진하는 데 시간이 필요해 보이네요.

  3. *저녁노을* 2018.07.26 08:20 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    잘 보고갑니다.
    찬반여론이 팽팽하더군요.

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8.2 부동산대책(82부동산정책) 요약, 시행일정, 양도세 등

 



 

이번 8.2 부동산대책은 집 없는 사람에게는 새집마련의 기회를 늘리고, 집으로 돈 벌려고 하는 투기세력은 억제하겠다는 것이 주요 골자이다. 정책에 따라 어떤 이에겐 기회가, 또 어떤 이에겐 위기가 찾아올 것이다. 이번 부동산정책은 어떤 내용을 담고 있는지 살펴보자.

 

8.2 부동산대책의 취지

집 없는 사람들, 그러니까 진짜 수요자들이 아파트 청약에 당첨될 기회를 늘리겠다는 의지를 가지고 정책을 수립한 것이다. 이와 관련 변화된 정책으로는 청약제도다. 청약통장 보유기간을 2년 이상으로 강화하여 1순위 자격을 부여하는 것이다.

 

정부는 그동안의 아파트공급에 따른 수요자를 다주택자가 많은 비중을 차지했다고 해석하고 있다. 아파트 공급이 늘어날 수록 자가주택보유율, 즉 집을 가진 사람들이 늘어야 하는데 이 숫자가 60%대로 횡보한다는 것이다. 공급물량을 이미 집을 가진 사람들이 독식하는 것으로 판단한 것이다.

“정부는 집을 거주공간이 아니라 투기수단으로 전락시키는 일은 용납하지 않겠다.”(김현미 국토교통부 장관)

 

정책의 주요내용

또한 무주택기간, 부양가족수 등을 점수화한 청약가점제를 확대한다는 방침이다. 이러한 청약가점제의 경우 신혼부부 등 젊은층이 타격을 입을 수 있다. 무주택기간도 짧고 부양가족수도 작은 신혼부부의 경우 신혼부부 특별공급 물량을 노려야 한다.

분양권을 사고 팔아 이익을 취하는 행위를 근절하기 위해 가점제로 분양받은 사람은 2년의 재당첨 제한을 받는다.

정부가 지정한 투기과열지구는 담보인정비율과 총부채상환비율이 최대 40%로 제한된다.

 

재건축 단지과 8.2부동산대책

이번 부동산대책에 재건축단지는 악재를 만났다. 대책에 조합원 지위 양도 금지, 분양권 거래 제한까지 포함되어 있기 때문이다. 조합원 지위의 양도제한이 강화되면서 조합 설립인가를 받지 않은 단지에 투자금이 몰릴 가능성이 있다.

 

다주택자 양도소득세 강화

한편 내년 4월부터는 다주택자에 대한 양도소득세가 강화된다. 여러 채를 소유하고 있는 집주인은 양도세 부담으로 매매를 고민할 것이다. 부동산 과열을 조장한 갭투자(전세를 끼고 집을 산 이후 시세차익을 남기며 매도)를 억제하는 정책이 바로 다주택자에 대한 양도소득세 중과세이다. 이 정책은 소득세법 개정이 필요하다.

 

투기과열지구 지정

서울 전역과 경기도 과천, 세종시가 투기과열지구로 지정되었다. 해당지역의 3억원 이상의 주택을 거래할 때는 자금조달 및 입주계획 신고를 해야 한다.

 

 

이번 부동산대책은 다방면(세금, 대출제한 등)에서 전방위로 제한하여 집값을 잡겠다는 의지가 담겨 있다. 하지만, 하나 빠진 정책이 있다. 바로 부동산 보유세이다. 이 대책이 안먹힌다면 보유세를 인상하는 정책이 나올 가능성이 크다. 이는 다주택자에 대한 보유세 인상, 바로 종합부동산세가 도마 위에 올라와야 하는 상황이 생겨날 수 있다. 부동산, 이리 봐도 저리 봐도 참 고민이다.

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Comments

  1. XENON87 2017.08.03 19:39 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    요약해두신거 잘 보고갑니다
    집값이 안정되려나요..

  2. Bliss :) 2017.08.05 01:59 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    부동산과 일자리 문제만 어느 정도 해결해도 경제 위기를 잘 이겨낼 수 있을 것 같은데...이번 부동산 정책에 시끌시끌하더라구요. 뭐 대부분 다수 주택 보유자의 앓는 소리겠지만.... 말씀하신 대로 신혼부부가 타격을 받을 수 있겠네요. 503가 차원이 다르다는 것만으로도 감사하지만, 굵직한 국제, 국내 현안을 앞으로 어떻게 뚫고 나갈지 궁금해지고 열심히 응원하고 싶어지네요! 가족과 행복한 주말 보내시길요~

    • 레오나르토드 2017.08.21 15:22 신고 Permalink Modify/Delete

      bliss님께서 503이란 표현을 쓰시다니 사이다네요^^

      이런 진심이 담긴 댓글을 한번씩 놓쳐 제 자신을 미워하게 되네요^^;;

      그래서 한번씩 글목록을 볼때 홀수댓글은 스크린하는 작업을 하고 있어요~

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