우리동네파주일산이야기

종부세 기준, 종합부동산세 계산방법

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종합부동산세란?

부동산을 가지고 있으면 재산세를 내는데 이 세금을 보유세라고 합니다. 부동산을 살때 취등록세, 보유하고 있으면 보유세, 팔때 양도세를 내게 되는데 보유세 중 공시주택가격 이상 되는 주택이나 다주택자를 대상으로 특별한 보유세를 추가로 내게 하는데 이 이중보유세를 종합부동산세라고 합니다.

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종합부동산세 추이

종합부동산세의 과세기준인 공시가격을 점차 올린다는 계획이 있습니다. 시세 대비 공시가를 현실화 한다는 이야기입니다. 시세가 그대로 유지된다 하더라도 정부가 해년마다 책정하는 공시가가 상승하면 재산세 및 종부세가 증가하게 됩니다. 또한 종부세 세율도 상승하는 추세입니다. 2018년 최고세율은 2%였지만, 2019년 최고세율은 3.2%였습니다.

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종부세 계산

공시가 13억의 주택의 시세는 약 20억원 수준입니다. 이 정도의 주택만 가지고 있다면 1년에 내는 종부세는 약 100만원입니다. 2021년에는 과세기준인 공시가가 올라 130만원 수준으로 30만원 정도가 오릅니다. 하지만 보유자의 연령과 보유기간을 감안하면 이후 2021년부터는 다시 100만원으로 떨어 집니다. 여기서 보유주택을 공동명의로 등록할 경우 종부세는 많이 줄어들 수 있는 것입니다. 결론적으로 종부세에 대한 가장 유리한 방향은 1주택을 공동명의로 소유하는 것입니다.

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1세대 1주택자는 9억원 초과분에 대해서만 과세합니다. 즉 공시가 10억 상당의 아파트를 1채만 소유하고 있다면 종합부동산세는 10억-9억=1억에 대한 과세를 합니다.

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2주택 이상의 다주택자의 경우 과세기준금액이 6억입니다. 소유하고 있는 모든 주택이 부부공동명의시 12억 초과분에 대해서만 과세가 됩니다. 절세 측면에서는 부부 공동명의가 유리합니다.

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2채 이상의 다주택자가 1채를 실입주하고 나머지를 준공공임대사업자 물건에 등록하면 실거주 외 나머지 주택에 대해서는 종부세를 납부하지 않습니다. 종부세 면세를 위해 준공공임대사업자 물건으로 등록하는 것이 이로운지는 이것 저것 따져봐야 합니다. 준공공임대사업자 물건으로 등록하면 8년동안 해당 주택을 팔 수없고, 임대료도 연 5% 이상 인상할 수 없습니다.

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과세표준인 공시가는 실거래가나 시세가격이 아닌 정부에서 매년 발표하는 공동주택공시가격입니다. 공시지가는 한국감정원이나 국토교통부 홈페이지에서 확인이 가능합니다.

종합부동산세 합산기준 주택공시가격 확인방법

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부동산을 많이 보유하신 분들이라면 '종합부동산세'에 대해 관심을 갖고 살펴보실 것입니다. 이 세금을 내는 분들은 어느 정도 부동산에 부업 또는 상당한 자산을 가진고 계신 분들일 수 있죠.

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종합부동산세의 정의

종합부동산세는 과세대상인 부동산(주택, 토지 등)의 공시가격을 합산하여 공제금액을 초과하는 금액에 대해 별도 과세하는 세금입니다. 일종의 보유세라고 보시면 되는데 재산세는 재산세대로 납부하고, 종부세는 해당되는 만큼 추가로 납부해야 합니다. 주택의 경우 공시가격 기준으로 합산한 금액이 6억원 이내는 안내셔도 됩니다. 하지만 6억권을 초과하는 금액에 대해서는 종부세를 납부하여야 합니다. 1세대 1주택자는 공제금액의 범위가 9억원으로 늘어 납니다. 토지 중 나대지나 잡종지는 5억원을 공제합니다.

상가나 사무실 부속토지는 80억원의 공제금액이 설정되어 있습니다.

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주택공시가격

종합부동산세의 과세표준이 되는 공시가는 우리가 알고 있는 실거래가와 어떤 차이가 있을까요? 주택은 일반적으로 실거래가 대비 공시가가 낮은 편입니다. 주택 중에서도 공동주택의 실거래가는 공시가격과 비슷하고, 단독주택은 아파트에 비해 차이가 많이 납니다. 하나씩 공시가격에 대해 살펴 보도록 하겠습니다.

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부동산 공시가격은 어디서 확인하나요?

국토교통부 산하 한국감정원에서 공시가격을 확인할 수 있습니다. (https://www.realtyprice.kr:447/notice/town/nfSiteLink.htm)

주소로 검색이 가능하고, 지도로도 검색이 가능합니다. 자신이 소유한 부동산 공시가격에 대한 이의제기가 있을 경우 여기 사이트에서 할 수 있습니다.

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실거래가 상승률과 공시가격 변동율이 다른 이유

공시가격의 변동률은 최근 1년간의 시세변동을 종합적으로 분석하여 산정합니다. 실거래가인 급매, 호가 등을 토대로 형성하는 시세와는 괴리가 있는 이유입니다.

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실거래 없는 주택의 공시가격

자신이 소유한 주택의 실거래가 없다면 공시가격은 어떻게 책정될까요? 그럼에도 인근의 유사한 주택형태의 주택에 대한 실거래가, 거래수준, 해당지역의 주택매매가격동향, 단지내 평형대별 가격추이, 매물정보를 종합적으로 분석하여 공시가격을 산정합니다. 따라서 실거래 자료가 없어도 공시가격은 인근 부동산의 자료에 기초에 만들어 집니다.

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동일단지, 동일평형의 공시가 차이

공시가격에도 로열동, 로열층을 반영합니다. 동호수에 따라 학교인접권, 역세권, 남향, 소음, 프라이버시 등에서 차이가 나므로 공시가격은 이 개별요소를 공시가격에 반영합니다.

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공시가격과 시세

공시가격 산정시에도 시세, 즉 실거래가의 종합적인 가격은 반영합니다. 하지만 시세를 왜곡하는 급매나 호가 등을 제외하기 때문에 시세와는 차이를 보입니다. 일반적이지 않은 가격, 최고가/최저가는 반영하지 않는 것이죠. 또한 공시가격은 감정평가 사례와 주택매매동햐아, 민간의 시세정보, 매물정보를 종합적으로 고려하여 가격을 책정합니다.