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노후대책 주택연금제도 예시 단점(주택담보대출 역모기지론)
주택연금 주택담보대출 역모기지론 어느 것이 좋을까?
주택연금은 주택을 담보로 매월 분할대출을 받는 개념으로 이해하시면 됩니다. 아직 생소한 이 주택연금제도는 전국 가입자가 6만명입니다.

 

 

 

 

전국 가입 평균연령으로는 72세, 월평균 100만원을 지급받고 있으며 평균 주택가격은 2억9천1백만원입니다.
서울의 경우 가입자의 평균연령은 72세, 월지급금 132만원, 평균주택가격은 3억9천6백만원으로 전국평균보다 월지급금과 주택가격이 높습니다. 주택가격은 1억이 높은 반면 월지급금은 32만원 정도 더 받으니 서울의 가입자는 조금 불리합니다. 1억당 30만원을 더 받는 결과니까요.가입자수 비율은 전국가입자수 대비 29.8%입니다.
 경기도는 어떨까요? 경기도는 월지급금 102만원, 평균 주택가격은 3억원입니다. 가입자비율은 33.8%입니다. 서울과 경기 가입자를 더하면 63% 정도로 가입자가 상당합니다. 여기에 수도권에 포함하는 인천의 가입비율 6%를 더하면 69%입니다.
마지막으로 광주의 주택연금 가입현황을 한번 볼까요? 평균연령은 전국부다 높은 74세, 월지급금은 59만원으로 평균보다 많이 낮습니다. 평균 주택가격은 1억5천4백만원입니다. 경기도 대비 주택가격은 절반 수준인데 월지급금은 경기도 대비 15% 정도 높습니다.

 

주택연금 현황을 살펴 보면서 어떤 게 유리한지 확인할 수 있습니다. 지방의 가입자가 유리합니다. 주택가격이 쌀수록 유지하죠. 따라서 기존 주택이 가격이 비싸다고 판단되면 그 주택을 매도 후 다른 싼 주택을 사고 차액은 원하는 용도로 사용하면 될듯 합니다. 그리고 주택연금을 가입하면 1억5천만원 수준의 주택으로 매달 59만원을 수령할 수 있습니다.

 

지급방식은 종신지급방식을 선택하는 것이 유리한듯 합니다. 가입후 사망시까지 받는 연금 지급방식입니다. 종신이기 때문에 70세에 1억5천만원의 주택으로 월59만원을 받는 가입자는 25년 이상은 생존하셔야 이익입니다. 주택가격이 25년 동안 안오른다는 조건인데 이건 현실적으로 불가능한 조건인듯 합니다.
이 점이 주택연금의 치명적인 단점인듯 합니다. 하지만 중도해지도 가능하니 조건을 고려해서 중도해지할 수 있습니다. 물론 보증료와 원리금은 상환해야 하며, 중도해지수수료는 없습니다.
모든 조건을 고려 후 주택연금을 가입하는 분들은 주택 한채 가지고 있는 고령자분들이 생활비가 없어 고심한 끝에 가입하는 것이 주택연금입니다. 주택담보대출을 받으면 원금 뿐 아니라 이자부담도 있으며 부모의 목돈을 노리는 자식들 때문에 한순간에 길거리에 나갈 수도 있습니다. 이런 까닭에 연평균 연금가입증가율은 38%에 달합니다. 그래봐야 총 가입자는 2017년 기준으로 5만이 채 안되긴 합니다.
주택연금이 공공정책의 일환이라면 민간의 역모기지론이 있습니다. 은행권이 주택을 담보로 대출금을 나눠 지급하는 상품입니다. 역모기지론은 만기가 정해져 있고 대출금리가 주택연금보다 2% 정도 높습니다. 만기 이후에는 대출금을 일시상환 또는 주택매각을 해야 합니다.

 

주택매각가격이 대출금보다 낮으면 채권이 발생하는데 주택연금의 경우는 이런 경우에도 채권이 발생하지 않습니다. 주택연금은 상환책임을 담보주택으로만 한정하기 때문입니다.

 

주택연금의 또 다른 장점으로는 의료비 등 목돈이 필요할 때 인출을 할 수 있습니다. 70세 3억 주택의 인출한도는 110만원 정도입니다. 단, 인출을 하게 되면 월지급금이 줄어듭니다.
주택연금 가입시 주택가격 산정은 한국감정원의 인터넷 시세를 우선합니다. 차순으로는 KB인터넷시세, 국토교통부 주택공시가격 순입니다.
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노인주택연금 신청자격 가입조건 나이기준 수령액

주택연금 월수령액이 현재보다 줄어들 전망이다. 오는 3.4일부터 주요변수를 반영해 재산정한 결과를 적용하면 평균 1.5% 감소되게 된다. 주요변수로는 기대수명의 증가로 연금을 오래 받는 가입자가 늘어나고, 금리 상승으로 대출총액이 증가하여 월수령을 줄일 방침이다. 주택연금을 운영하고 있는 주택금융공사는 3.4일 전 가입자의 경우 감소 전의 연금액을 받는다고 밝혔다. 

 

 


주택연금의 정의
주택연금이라고 말은 많이 들어 봤는데 정확히 어떤 개념으로 연금이 지급되는지는 잘 알지 못하는 게 현실이다. 주택연금의 기본구조는 집을 소유하고 있는 노인에게 집을 담보로 잡고 매달 국가에서 연금을 받는 제도다. 



가입자격

부부 중 1명이 만60세 이상이여야 한다. 부부가 9억원 이하의 주택 소유자여야 한다. 다주택자라 하더라도 주택 전부를 합한 가격이 9억원 이하라면 가입할 수 있다. 9억원을 초과하는 2주택자라도 3년 이내에 1주택을 팔면 가입 가능하다. 일반주택이 아닌 노인복지주택의 경우에는 조건이 조금 다르다. 노인복지주택이란 지방자치단체에 신고된 노인복지주택을 말한다. 노인복지주택은 확정기간방식의 연금은 가입이 불가하다.
연금지급금액 및 지급방식
종신방식은 매월 받는 금액을 죽을 때까지 받는 방식이다. 이 중 종신혼합방식은 인출한도 설정 후 한도 외 나머지 부분을 매월 연금으로 받는 방식을 말한다.
확정기간방식은 가입자가 특정 기간을 선택하여 월급을 받는 방식을 말한다.
대출상환방식은 주택담보대출 상환용으로 일정금액을 일시에 찾아 쓰고 잔액에 대해 연금으로 받는 방식을 말한다.

 

우대방식은 생활이 어려운 기초연금 수급자에게 부부기준 1.5억원 미만 주택을 보유한 경우 월지급금을 12.7% 더 지급해 준다.
지급금액 분석
확정기간방식은 종신지급방식보다 더 많은 월지급금을 수령할 수 있다고 한다. 70세의 3억원 주택 보유자가 10년의 확정기간방식을 선택한 경우 10년간 매월 153만원을 수령한다. 153만원을 기준으로 10년간 연금을 수령하면 얼마일까? 1억8천360만원이다. 종신방식의 경우 가입자가 사망시 별도 정산을 하게 된다. 연금지급총액이 주택처분금액보다 작으면 남은 금액은 상속인에게 돌려준다. 연금지급총액은 매월받은 연금+인출금+보증료+대출이자를 포함한 금액이다. 중요한 것은 소유권은 그대로 가입자에게 있고 주택처분도 가입자가 임의대로 할 수 있다. 다만, 주택연금가입 이후 주택금융공사는 주택에 근저당권을 설정해서 주택처분시 권리를 요구한다.

 

전국의 주택연금 가입자수는 6만명에 육박한다. 2007년에 최초 출시된 이후 점차 늘어나고 있다. 지급방식으로는 종신지급방식이 66%이며, 지급방식으로는 정액형이 72%이다.
주택연금의 단점으로는 가입시 주택 감정평가액이 연금 해지시까지 유지된다. 따라서 주택가격 상승시에도 연금액이 상승하지 않는 단점이 있다. 또한 연금가입자가 주택금융공사의 보증을 위한 보증료도 부담해야 한다. 은행에서 주택연금 신청시 주택금융공사는 심사를 통해 보증을 하는 구조이기 때문에 보증료가 발생하고 그 발생한 보증료는 가입자가 부담해야 한다. 

 

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