아파트경매방법, 절차, 준비물, 낙찰시 행정처리

아파트경매방법, 절차, 준비물, 낙찰시 행정처리

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경매물건(아파트) 분석, 시세조사

무료 경매강의를 해 주는 곳은 바로 부동산입니다. 부동산은 관심 있는 곳의 아파트 인근을 들리는 것이 좋습니다. 그래야 그 아파트에 대해 자세히 브리핑을 들을 수 있기 때문입니다. 단지 내 동별 특성을 자세히 말해 주는 부동산에서 어느 동이 더 가치 있고 비싸게 거래되는지, 전세는 잘 나가는지의 정보를 얻을 수 있습니다. 물론 어느 정도 인터넷에서 정보를 확인한 다음 부동산에 가면 걸러 들을 수 있습니다. 이렇게 경매물건에 대한 분석을 하게 됩니다.

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입찰가를 정하는 기초작업이 바로 정확한 시세를 파악하는 것입니다. 단지 내 동마다 전망, 일조권, 소음 등이 천지차이기 때문에 부동산 방문

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관리사무소 방문

관리사무소에서는 밀린 관리비를 확인할 수 있습니다. 한달 관리비가 20~30만원이므로 5달만 밀려도 100만원 정도의 금액입니다. 그러니 밀린 관리비가 어느 정도 수준인지도 확인할 필요가 있습니다.

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자동차 경매는 자동차가 위치한 곳으로 가서 내부나 시운전이 가능하지만 주택경매는 내부확인이 거의 불가능합니다. 경매로 넘어가는 집주인이나 세입자가 경매 전 관심자에게 집을 보여주기 만무하기 때문입니다.

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권리분석

등기사항증명서

특수한 권리상의 하자가 없는 이상 낙찰자가 인수해야 하는 금액은 거의 없는 물건이 많습니다. 낙찰자가 잔금을 납부하면 모두 소멸되는 권리가 대부분입니다.

가장 큰 주의점으로는 주택임대차보호법 상 임차인의 전입일자입니다. 말소기준권리일보다 전입일이 빠르면 임차인의 보증금을 안고 가야 합니다. 말소기준권리일 이후의 전입은 대항력이 없어 낙찰자가 전세금이나 보증금을 부담하지 않아도 됨으로 신경쓰실 필요가 없습니다.

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입찰표 작성방법​

입찰일 준비사항, 입찰절차

입찰보증금은 통상 최저낙찰가의 10%입니다. 이 보증금을 법원에 있는 은행에서 수표로 찾은 후 입찰봉투에 넣어야 합니다. 현금도 가능하긴 하지만 보증금이 몇천만원 단위라면 현금을 입찰봉투에 넣기란 어려울 수 있습니다. 수표로 된 보증금과 함께 기일입찰표를 작성해 제출하면 됩니다. 기입하실 때 위에서부터 아래까지 꼼꼼하게 잘 기입하세요. 가장 중요한 기재사항은 입찰가격입니다. 입찰가격은 아라비아숫자로만 적습니다. 간혹 단위를 착각하여 쓰시는 분이 있다고 합니다. 한자리 아래로 쓰시면 그냥 패찰되기만 하는데 한자리 위로 쓰셔서 최고가 낙찰을 받으신다면 입찰보증금을 반환받지 못하실 것입니다. 6억짜리 아파트를 60억에 낙찰받았다고 해서 그 아파트를 60억에 인수할 수는 없기 때문입니다. 이런 실수에 관용이란 없습니다. 낙찰포기시 입찰보증금은 돌려 주지 않습니다.

실수가 없도록 하기 위해 기일입찰표 작성 후 법원직원에게 물어보면 알려 줍니다.

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본인이 입찰할 시 준비물은 신분증, 도장, 입찰보증금입니다.

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낙찰되면 해야 하는 일

낙찰되면 입찰보증금을 돌려주지 않습니다. 보증금에 대한 영수증을 써 주면 그걸 가지고 나오면 됩니다. 낙찰당일 법원에서 특별히 행정처리할 수 있는 것은 없습니다. 은행에서 경락대출을 알아 보면 됩니다. 낙찰이 확정되는 기간과 항고기간을 합쳐 개략 20일 후에 잔금을 납부할 수 있습니다.