신탁대출 정의, 부동산담보신탁대출 장점, 전월세 계약시 유의사항

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부동산 담보대출 규제로 대출을 받고 싶어도 못받는 상황에서 어떻게든 대출을 알아보시는 중에 발견한 '신탁대출', '경매 경락대출'입니다.

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신탁대출은 이름도 참으로 생소한데 도대체 무슨 뜻일까요? 신탁회사에서 부동산을 담보로 대출받는 부동산 담보대출과 비슷한 개념입니다. 표면적으로는 이 정도로 이해하시면 되는데 법적으로 이해하려면 조금 복잡해 집니다.

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신탁대출이라고 말씀들을 많이 하지만 사실 신탁대출은 편의상 그렇게 부르는 것이고 정확히는 담보신탁입니다. 담보신탁을 진행하면 신탁등기소유권이전을 하게 됩니다. 소유권 이전이긴 하지만 대출기간(신탁계약기간)동안 신탁등기를 하게 되고 소유권이 신탁회사에 잠시 이전됩니다.

소유권이 이전된다고 해서 신탁회사가 대출금을 못갚는다고 소유권의 부동산을 처분할 수는 없습니다. 그러니 신탁회사가 소유권을 잠시 가지고 있어도 온전한 소유권이 아닌 거죠. 다만 담보신탁을 통해 부동산을 매입한 경우 전월세 계약할 때 신탁사에 동의를 구하는 절차가 있습니다. 신탁사에서 동의를 안해 주는 경우는 거의 없기 때문에 동의에 대한 문제는 거의 없습니다. 다만 절차가 번거로운 거죠. 절차는 신탁원부를 발급받고 세입자와 계약을 진행하는 것입니다.

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신탁대출(담보신탁) 절차

신탁대출은 대출자, 신탁회사, 은행이 모여 진행하게 됩니다. 대출을 원하는 은행에 담보신탁 요청을 하면 은행에서 지정하는 신탁회사와 신탁계약을 하면 됩니다. 신탁회사는 대출자에게 신탁증서를 발급해 주고 이 신탁증서를 은행에 제출하면 은행은 우선수익자를 해당 대출은행으로 설정하는 우선수익증서를 발급해 줍니다. 그리고 은행에서 대출금을 내어 줍니다.

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신탁대출 장점, 찾는 이유

여러 대출규제에서 예외가 되는 대출입니다. 대출한도도 여유롭습니다. 아파트는 90%까지 빌라는 80%까지 대출이 가능합니다.

또한 신탁등기 부동산은 압류, 가압류가 안됩니다. 신탁법에 의해 보호를 받습니다.

마지막으로 담보권 행사시 법원경매를 통해 하지 않고 일반매각를 통해 처리하므로 채무변제금액이 높습니다. 또한 이 채무액은 담보권을 가진 신탁사로 바로 넘어가기 때문에 부채가 바로 탕감됩니다. 그래서 경매를 통해 매각되는 것보다는 나은 거죠.

시중은행에 문의하실 때에는 담보신탁에 대해 물어 보시면 되겠습니다.

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세입자 입장에서 담보신탁

세입자는 전월세 계약 전 꼭 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본에 신탁회사에 신탁되어 있는 물건이라면 주의할 필요가 있습니다. 당연히 이런 경우의 전월세 계약은 신탁원부 상의 우선수익자 동의가 필요합니다. 임대차권한이 있는 우선수익자의 동의를 구한다면 집이 넘어가는 경우 보증금 등을 받을 수 있습니다.