말소기준등기 권리분석(부동산경매 기초)

경매에 관심을 갖게 되면서 부동산 관련 법적 용어를 접하는 것이 바로 권리분석 때문입니다. 아무리 봐도 무슨 뜻인지 몰라 포기하고 싶다가도 다시 단어 하나 하나를 찾아가며 보는 것이 바로 경매공부입니다.

 

 

 

권리분석 중 가장 중요한 용어라 할 수 있는 '말소기준등기(최선순위 설정등기)'를 살펴 보도록 하겠습니다.

말소기준권리란 등기부등본 내 말소기준권리 이후의 순위(번호)는 특별한 사항 이외에는 없어지고 효력이 없다는 뜻입니다. 말소기준 뒤의 권리는 낙찰자가 인수하지 않으니 신경 안써도 되는 권리인 것입니다.

정리하자면 말소기준등기보다 순번이 늦은 권리는 말소되니 신경 안써도 되고, 말소기준등기보다 순번이 빠른 권리들은 인수해야 하니 잘 살펴봐야 합니다.

 

1. 말소기준등기가 될수 있는 권리

1) 압류-국세, 지방세 체납시 채무자의 부동산을 처분을 못하도록 하는 행위. 채무자는 압류가 걸린 부동산의 권리를 행사할 수 없음.

2) 가압류-개인간 금전거래 중 약속을 못지켜 재산을 임시로 압류하는 행위

3) 저당권- 채무자가 빚을 지면서 부동산을 담보로 제공하고 채권자는 그 담보만큼의 권리를 갖는 행위. 채무금액이 확정된 것.

4) 근저당권 - 금융기관 등에서 돈을 빌려 줄때 채무자가 대출만기에 도래하여 돈을 못갚을 것을 대비하여 부동산에 설정하는 저당권. 채무금액이 확정되지 않아 근저당권 범위 에서 돈을 빌렸다가 갚았다가 할 수 있음.

5) 경매개시결정기입등기 - 채무자가 약속을 어기며 돈을 못갚은 상황이 되면 채권자가 가진 담보권을 실행하기 위해 경매신청을 하고 법원은 이를 심사하여 경매개시결정을 하고 등기부등본상에 임의경매개시결정 또는 강제경매개시결정을 하게 되는 행위

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2. 낙찰자가 인수해야 하는 권리

말소기준등기보다 먼저 기재되어 있는 지상권, 지역권, 배당 미신청 전세권, 가처분, 대항력 있는 임차권, 소유권이전청구권입니다. 위 권리는 등기부등본상으로 확인이 가능한 권리입니다. 흔히 권리분석에서 가장 많은 실수를 하는 사항 중 하나가 바로 임차인의 보증금 인수여부입니다. 말소기준등기 설정일보다 임차인의 전입일자가 빠르다면 낙찰자 인수, 늦다면 인수하지 않는 것입니다.

등기부등본상에 확인이 불가한 권리, 즉 경매로 말소되지 않는 권리는 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 선순위 임차인입니다. 최우선변제 제도로 인해 후순위 임차인도 우선변제를 받을 수 있습니다. 서울시의 경우 시기에 따라 다르지만 보증금이 1억원 이하의 경우 약 3천5백만원 수준의 보증금을 최우선변제금으로 받을 수 있습니다. 반대로 이야기하면 경매 낙찰자는 후순위 임차인이라 할지라도 보증금이 작은 경우 일정금액은 임차인에게 돌려줘야 하므로 이 금액까지 고려해야 손해를 보지 않을 수 있습니다. 소액임차인의 최우선변제 제도는 2014년1월1일부터 시작되었습니다.

3. 후순위라도 말소되지 않는 권리

토지를 임대해 건물을 짓고 영업을 하다가 토지사용기간이 만료된 경우 토지주와 협의가 잘 되지 않아 토지주가 본인의 땅 위에 있는 건물에 가처분을 설정하는 경우 후순위라도 말소되지 않습니다. 또한 소유권 or 선순위 담보등기 계약 무효 가처분의 경우도 후순위여도 말소되지 않는 권리이므로 유의해야 합니다.

*용어설명

가등기

가등기라 하면 보통 소유권이전청구권으로 등기부등본에 표기되며 채권자가 돈을 빌려주고 돌려받기 위해 설정하는 권리입니다.

 

 



Comments

  1. 2019.08.24 11:04 Permalink Modify/Delete Reply

    비밀댓글입니다

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