KBS1 라디오 생생라디오에서 로티스합동법률사무소 최광석 대표와 생활법률 정보를 알려주는 코너를 진행하는데 제가 관심이 있는 부동산 관련 정보가 있어 공부하며 정리해 보았습니다.

이날 주제는 집주인과의 갈등이었습니다. 임대인-임차인 간 여러 갈증상황에서 세입자는 어떻게 대응해야 하는지에 대해 살펴 봤습니다.

 

전세금이 급격히 오를 수록 세입자는 불안할 수밖에 없습니다. 돈을 쥐고 있는 쪽은 집주인이기 때문이죠. 당장 이사갈 시점에서 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 가장 당혹스러운 경우입니다.

 

 

집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우

세입자가 이사를 결심하고 다음 이사갈 집을 계약까지 했는데 현재 집주인이 보증금이 없어 다음 세입자가 나타날 때까지 기다려 주라고 합니다. 이 경우 어떻게 할까요?

일단 법적으로는 계약내용을 내용증명으로 고지하고, 불상사가 발생하여 계약금 손실이 발생한다면 현 집주인(임대자)에게 손해배상할 수 있다는 부분을 고지해야 합니다. 소송도 진행할 수 있습니다. 하지만 현실적으로는 소송으로 진행한다는 것이 참 어려운 일입니다. 전세보증금 돌려 받는 것과 계약금 피해 때문에 내용증명 보내고 소송까지 간다는 것이 쉬운 일은 아니지요. 집주인이 돈이 없어 못돌려 주는 것이며, 다음 세입자가 금새라도 나타나는 경우 보증금은 바로 돌려 줄수 있기 때문입니다. 이런 경우는 주로 외진 곳의 주택에서 나타날 수 있습니다. 대중들의 비선호지역이라 세입자 찾기가 어렵기 때문입니다.

 

전세금을 못받는 경우를 대비하여 전세보증금을 안전하게 받을 수 있도록 전세금 반환보증보험이 있습니다. 일종의 전세금 보증을 서는 역할인데요. 이 보험이 세입자에게 좋긴 하지만 심사절차를 통화해야 하며 보험금이 든다는 점도 고려해야 합니다. 보험금은 3억원 2년 계약에 92만원 수준입니다. 어찌보면 좀 아까운 돈이라 생각이 들수도 있겠네요.

 

 

이사갈 때 집주인이 고장난 문고리를 수리하고 퇴거하라고 합니다.

이런 경우 세입자 임의 또는 부주의로 문고리를 고장냈는지 또는 노후화되어 고장냈는지를 확인하여 수리를 요구해야 하는 책임은 집주인이게 있습니다. 소액재판까지 할 수 있긴 하지만 에너지 낭비, 시간낭비이기에 이 경우까지 안가도록 서로 원만하게 대화로 풀어 가는 것이 최선이라 할 수 있겠습니다. 집주인, 세입자 모두 상식적인 사람 만나는 것이 복입니다.

   

 

 

세입자가 보일러를 사용중 고장이 났는데 이건 또 어떻게 해야 하나요?

수리비가 많이 나오거나 심지어 교체까지 해야 한다면 비용은 누가 부담하는 것이죠?

민법상 임대인은 임차인에게 집을 수익에 적합하도록 운용해야 한다고 규정되어 있습니다. 보일러가 수익상 필요한 시설이죠. 그래서 보일러의 하자는 임대인, 집주인이 책임지고 수리해야 하며 그 비용 또한 집주인이 부담해야 합니다.

 

전세계약하여 거주하다가 계약만료 6개월을 남기고 사정상 이사를 가야 합니다.

부동산 복비(중개수수료)는 누가 부담해야 하나요?

세입자가 계약기간을 임의파기하는 것이기 때문에 세입자가 부담하는 것이 맞습니다. 다만 주인과 합의가 되면 복비는 안내도 될 수 있습니다.

 



Comments

  1. 카멜리온 2017.04.18 10:16 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    저도 세입자로 살다보니 집주인이랑 보증금 문제가 몇번 있었어요. 매번 스트레스더군요. 임대업하는 투기꾼들이 많은데 당장 유용할 현금이 없어서 세입자 나타나야 돌려줄 수 있다고... 말이 안되는거죠. 보증금은 말 그대로 세입자가 보증형태로 내는 돈인데 그거로 다른 장사를 하고 정작 돌려줘야할 때 못돌려준다는건 어불성설이죠. 물론 실제론 유용자산이 있음에도 세입자가 없너서 공실이 되었을 때의 손해를 보지 않으려고 그러는 경우가 대부분이겠지만요. 여하튼 빨리 부동산 거품좀 꺼졌으면 좋겠네요.

    • 레오나르토드 2017.04.19 07:57 신고 Permalink Modify/Delete

      제가 만약 임대사업자가 된다면 이점 명심해야 겠습니다. 현실적인 세입자 입장에서의 문제를 잘 알겠습니다.

      부동산은 내릴 것 같고, 내려야 한다고 생각했지만 웬걸 더 오른 느낌이네요. 모두가 예상하는 악재는 더이상 악재가 아닌듯 하네요.

  2. Bliss :) 2017.04.18 23:46 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    보일러 수리와 계약 이전의 파기는 저도 궁금했는데 흥미롭네요. 이런 상식들을 알아두면 참 좋은데^^;; 평소에는 몰척하다가 여기서 주섬주섬해봅니다.ㅎㅎㅎ 행복과 건강으로 꽉 찬 나날 이어가세요오^^

    • 레오나르토드 2017.04.19 07:58 신고 Permalink Modify/Delete

      문제가, 변수가 안생기는 것이 최선이긴 하지만 문제가 생겼을 경우 잘 풀어 가는 것이 우리네 인생의 숙제가 아닌가 싶습니다.

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많은 분들이 미래를 위한 대비로 준비하는 자격증인 공인중개사(공인중계사X) 시험과목 및 시험일정, 원서접수 일정, 2016년 기출문제를 알아 보자.

참고로 작년 2016년 합격률은 1차 26%, 2차 31% 수준이었다. 기사시험 만큼의 시험이라 생각하고, 법무사, 관세사 시험보다는 덜 어렵다는 주관적인 느낌은 있지만 물론 개인차에 의에 체감수준은 다른 것이라 생각한다.

 

2017년 공인중개사 시험일정

 올해 시험은 1차, 2차 원서접수를 8.14~23 기간에 실시하고 시험은 10.28(토)에 시행한다. 약 한달 뒤인 11.29에 합격자를 발표한다. 공인중개사 시험은 특이하게도 같은 날 접수/시행/발표를 한다.

공인중개사 홈페이지(www.Q-net.or.kr/site/junggae) 회원가입 원서접수

 참고로 말씀드리자면 원서접수는 초반에 하는 것이 좋다. 토익시험과 비슷하게 미리 신청해야 자신이 원하는 수험장에서 응시할 확율이 높다.

 

2017년 공인중개사 시험과목

시험과목은 주로 법적인 사항(내용)이 많다.

구 분

시 험 과 목

시 험 범 위

출제비율

1차 시험

(2과목)

- 부동산학개론

(부동산감정평가론 포함)

1. 부동산학개론(세부내역 하단 참조)

85%내외

2. 동산감정평가론(세부내역 하단 참조)

15%내외

- 민사특별법 부동산 중개에 관련되는 규정

1. 민법의 범위

1) 총칙 중 법률행위

2) 질권을 제외한 물권법

3) 약법 중 총칙매매교환임대차

85%내외

2. 민사특별법의 범위

1) 주택임대차보호법

2) 합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

3) 가등기담보 등에 관한 법률

4) 동산 실권리자명의등기에 관한 법률

5) 상가건물 임대차보호법

15%내외

2차 시험

(3과목)

- 인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 중개실무

1. 공인중개사법

2. 부동산 거래신고에 관한 법률

70%내외

3. 중개실무

30%내외

- 부동산공법 중 부동산중개에 관련

되는 규정

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률

30%내외

2. 도시개발법

3. 도시 및 주거환경정비법

30%내외

4. 주택법

5. 건축법

6. 농지법

40%내외

- 부동산공시에 관한 법령(부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 부동산 관련 세법

1. 부동산등기법

30%내외

2. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 2장 제4절 및 제3

30%내외

3. 부동산 관련 세법

(상속세, 증여세, 법인세, 부가가치세 제외)

40%내외

 

 

부동산학개론의 시험범위

구 분

목 차

1. 부동산학 총론

1) 부동산의 개념과 분류 2) 부동산의 특성(속성)

2. 동산학 각론

1)부동산경제론

부동산의 수요와 공급 부동산가격이론

부동산의 경기변동

2)부동산시장론

부동산시장 입지 및 공간구조론

3)부동산정책론

동산정책의 의의 및 기능 토지정책

주택정책 부동산 조세정책

4)부동산투자론

부동산투자 이론 부동산 투자분석 및 기법

5)부동산금융론

부동산 금융증권론

6)부동산개발

및 관리론

부동산 이용 및 개발 동산 관리 부동산 마케팅

3. 부동산 감정평가론

감정평가의 기초이론 감정평가방식 부동산가격공시제도

 

2016년 기출문제

5지선다형 객관식으로 1차, 2차 다 출제된다. 자세한 내용은 2016년 기출문제를 다운받으시기 바란다.

2016년 제27회 공인중개사 국가자격시험 정답.hwp

공인중개사-1차 A형.pdf

공인중개사-2차 A형.pdf

 

 

2017년도부터 2차 시험 시간을 분리하여 운영한다. 150분이 너무 길어 2과목 100분, 1과목 50분씩 분리하여 시험을 본다.

합격기준

합격기준은 매 과목 40점 이상(과락 운영), 평균점수 60점 이상 득점한 자로 한정한다.

1차에 불합격한 자가 2차에 합격하여도 1차를 무효처리하기 때문에 1차시험 합격에 주력을 두고 하는 것이 좋다.

1차 시험만 합격시 다음해에 한해 1차 시험을 면제해 주고 2차시험만 합격하면 된다.

공인중개사 공부방법

 공인중개사는 학원, 동영상, 책으로 공부방법이 분류된다. 과목 및 기출문제를 보고 전혀 감이 없고 어렵게 느껴지시는 분들은 비싼 비용을 들여 학원을 다니면서 공부하시기를 권하며, 조금 할만한 느낌을 받으신다면 동영상을 보며 공부하면 된다. 건축 전공자이거나 공부머리가 있으신 분들은 책이나 기출문제 유형분석을 통해 공부하면 좋은 결과를 낼수 있으리라 판단된다. 합격율이 25~30%선이라 해도 허수가 많으며 절대평가이기 때문에 자신이 공부한 만큼 당락이 결정되는 자격시험이다. 이왕 공인중개사 자격취득에 마음을 먹은 분들이라면 자신감을 가지고 도전해 보시기 바란다.

 

 



Comments

  1. IT넘버원 2017.03.08 18:39 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    공인중개사 알면은 더 좋지만 문제를 보니 정말 어렵게 느껴지네요.
    수험생 여러분들 에게 화이팅을 외치고 싶습니다.^^

  2. Bliss :) 2017.03.09 05:02 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    레오나르토드님 혹시 도전!하시는건가요? 먼 사돈친척이 거의 20년을 백수로 지내다가 부동산에서 알바처럼 매일 출근하면서 자격증을 따더니 지금은 건물주가 되었네요. 역전 인생은 드라마에서나 나올 줄 알았는데 주변에서도 있더라구요^^ 대학 다닐 때에도 공인중계사뿐만 아니라ㅎㅎㅎ 공인 중개사 자격증이 붐이었는데...투자 대비 내실이 괜찮은 직업군 같아요. 왠지 레오나르토드님은 시험보시면 단번 합격할 것 같은 느낌이 드네요 ㅎㅎㅎ 환절기에 감기 조심하세요^^

    • 레오나르토드 2017.03.16 09:17 신고 Permalink Modify/Delete

      응원 감사합니다.

      저는 사실 사시를 염두해 두고 있긴 하나....여건이 안좋아 포기하고 공인중개사 시험을......

      그냥 관심 있어서 정리해 봤어용^---^

  3. peterjun 2017.03.09 17:13 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    제 동생이 부동산에 관심이 많아 짬 나는대로 공부를 하더군요.
    아직 시험볼 시기는 아닌데...
    bliss님 말씀처럼 준비하고 계신가요? ^^
    부동산에 관심이 많으시니... 어쩐지 그럴 것 같아요.

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 서울권 대학생들의 주거문제가 심각한 수준이다. 부족한 기숙사, 대학 주변 비싼 원룸 월세 때문에 대안으로 떠오른 민자기숙사의 경우 월세가 원룸보다 더 비싸 당초의 건립취지가 변질되었다는 지적이다. 민자기숙사는 대학의 자금으로 짓는 것이 아닌 민간자본을 유치하기 때문에 사업성, 수익성이 있어야 추진하게 된다. 현재 연세대 제중학사, 법현학사 등 기숙사의 경우 한화건설 등 민간투자사들이 수익성을 고려하여 650억원을 투자했다. 20~30년 간 공사비와 이익을 분할상환받는 구조이기 때문에 기숙사 영업을 하면서 돈을 벌어야 투자자가 손해를 안보는 구조인 것이다. 그래서 민간기숙사는 이용료가 높을 수밖에 없다.

 

 

 연대 민간기숙사의 경우 1인실이 66만원 수준이다. 이렇게 되면 부모의 경제력으로 편한 기숙사를 이용할 수 있고, 경제력이 없으면 등하교가 불편하고 시간도 많이 걸리는 학교와 떨어진 곳으로 주거지를 선택할 수밖에 없는 것이다.

  대학이 직접 운영하는 기숙사비는 가톨릭대 3캠퍼스(641만원), 연세대(629만원), 건국대(585만원)이고 하위 3곳은 성균관대(404만원), 한양대 에리카캠퍼스(406만원), 아주대(410만원) 수준이다.

 대학가 주변 원룸의 경우도 만만치 않다. 건국대 인근 원룸 시세는 16~19제곱미터(5평 내외)가 보증금 천만원에 월세 50만원 수준이다. 23제곱미터(7평)는 월세가 60만원이다. 월세 30~40만원 짜리는 반지하에 위치하고 있다. 등록금은 일년에 천만원 + 600만원(월세 50만원*12월) + 744만원(밥값/술값 2만원*31일*12개월) = 2,344만원이다. 쇼핑, 교통비, 통신비, 수도광열비 등은 제외한 금액이다. 아버지의 연봉이 얼마여야 이 비용이 부담스럽지 않을까? 이런 현실에서 자식을 낳고 싶을까? 돈 없는 부모의 자식은 서울유학을 못보내고 부모와 함께 거주할 수 있는 지근거리의 대학을 보낸다. 경제적인 이유로 기회를 박탈당하게 되는 것이다. 돈 없으면 기회조차 없는 세상이 바로 자본주의의 어두운 그늘이다.

 지자체의 경우 룸쉐어링, 홈쉐어링을 시도한 경우도 있다. 어르신과 대학생이 함께하는 공유주거의 개념이다. 2명이 함께 하기 때문에 월세는 당연히 싸다. 하지만 초기 정책적인 홍보에도 불구하고 이 제도는 모르는 할머니와 대학생의 세대차이를 이겨내지 못해 실패한 것 같다.

 이런 가운데 대학측이나 공공기관에서 기숙사를 짓는데 반대하는 목소리도 있다. 대학 주변 원룸 임대업자는 공실의 우려가 있기 때문에 반대하는 것이다. 자녀의 상아탑이 부모에게는 등골탑으로 느껴지는 방값, 등록금 등등 경제구조의 기로 속에 놓여 있다.

 민간에서는 원룸보다는 싼 룸메, 하메(하우스메이트)가 인기다. 투룸 또는 쓰리룸의 빌라 또는 다세대주택, 빌라에서 방을 따로 하나씩 쓰고 거실, 화장실 등 공용공간은 쉐어하는 개념이다. 일종의 하숙집 개념으로도 볼 수 있다. 역세권 집의 경우 방 하나 쉐어하는데 월 35만원 수준이다. 보증금은 100만원 정도 수준이다. 알아 보면 더 싼 집도 있다. 하지만 싼 집은 싼 이유가 있는 법. 예를 들어 친구나 지인 초대 금지, 3개인 집에 3명이 쉐어한다는 문제 등이다.

[출처 : 피터팬의 좋은 방 구하기 카페]

 건대 앞 원룸텔/고시텔 시세는 어떤 줄 아는가? 복도 쪽으로 창이 있는 방은 현금가 40만원, 외창은 45만원이다. 라면, , 김치 등은 무료이긴 하오나 이틀 정도 굶어야 먹고 싶은 욕구가 생길 정도로 질이 극악이다. 그런데도 남는 방이 없었다.

 대학생은 공부하기 위해 방을 얻는데도 이정도 수준이다. 정 경제여건이 안되면 학업을 포기할 수 있다. 하지만 삶을 위해 방을 얻는데 여건이 안된다면, 그런 사람들은 인생을 포기해야 하는가? 월세 몇 십만원이 없어 가족과 함께 살 수 없는 사람들, 찜질방에서 주거를 해결하는 사람들은 어찌 살아야 하는가? 북한인권 운운하기 전에 우리나라 주거복지의 현실을 정확히 보고 주거인권을 찾아 주는 것이 우리의 할 일이다. 정부와 우리사회가 해야 할 일이다.

 

이 글을 읽는 분 중에 혹시 학숙정보도 도움이 되지 않을까 싶어 아래 포스팅을 남겨 본다.

2016/08/01 - [도시와 주택] - 광주전남 대학생의 저렴한 기숙사-남도학숙 비용, 자격, 위치

 



Comments

  1. 베짱이 2017.02.25 00:09 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    이래저래 점점 공부하기 어려워지네요. ㅠ..ㅠ

    • 레오나르토드 2017.02.28 09:05 신고 Permalink Modify/Delete

      대학을 꼭 나와야 한다는 편견을 버리려고 노력하고 있습니다. 대학을 나오면 오히려 그런 쪽의 직장에 얽매이게 되어 멋진 기회를 놓칠 수도 있다는 생각을 하게 됩니다.

  2. Bliss :) 2017.02.25 03:57 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    아...정말 해결해야할 숙제가 너무 많죠. 여기 기숙사비도 무시무시합니다. 저도 부모님이 집 떠나서 대학 못 보내다고 아예 원서를 집 근처 대학으로 딱 2개만 써주셨죠ㅠ 그게 두고두고 후회가 된다 싶었는데.....여기 와서 오래 살면서 한국을 자주 못 다니니...어찌 보면 좋았던 것 같기도 해요. 최소한의 의식주를 최대한 보장해주는 그런 날이 왔으면 좋겠네요!! 재외투표도 가능하다고 어제 발표 났더라구요~ 그 어느 때보다도 투표의 힘이 발휘되는 조기? 대선이 되었음 좋겠어요. 가족과 함께 즐거운 주말 보내시길요^^

    • 레오나르토드 2017.02.28 09:08 신고 Permalink Modify/Delete

      공부를 잘 하셨으니 그럴법도 하죠. 당시에는 얼마나 속상하셨겠어요. 하지만 시간이 이만큼 흐른 뒤에 보니 그게 다 추억으로 느껴 지시니 다행입니다.

      저는 마음이 불안하여 공부가 잘 안되더라구요. 공부머리도 없는 듯 하고...ㅎㅎㅎ

  3. 평강줌마 2017.03.05 14:16 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    지녀 1명을 대학 보내는데 어마어마하네요. 자녀 2명을 대학 보내는데 2억 정도 든다고 생각해야겠네요. 허걱 엄마, 아빠의 등골이 휘겠네요. 꾹 누르고 갑니다. 편안한 일요일 되세요.

    • 레오나르토드 2017.03.07 07:44 신고 Permalink Modify/Delete

      수도권에서 자녀를 대학까지 진학시키려면 1억5천은 드는 것으로 알고 있어용. 둘이면 3억이죠. 반대로 생각해 보면 자녀는 그만큼 보배인 거죠~~

      평생 모아 3억짜리 집보단 두명의 장성한 자녀가 더 뿌듯하고 보람 있을 듯 해요.

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지인이 내게 물어 본다. '집 지금 사면 별로겠지?' '글쎄, 안사는 분위기 아닌가? 폭락했으면 모를까 별로 싸지도 않은데 좀 기다려 보던지'라고 조언했다.

집값, 즉 부동산에 대한 진지한 고민이 없는 가장은 없으리라. 왜냐하면 내가 살아야 할 집이기 때문이다. 그래서 최근 부동산 관련 뉴스를 관심 있게 보는 것이 사실인데 많은 매체에서 관망의 자세를 보이라는 주문을 한다. 거시적인 전망은 올해 집값은 하락세가 주요할 것으로 판단된다. 시장의 물량이 넘쳐날 것이라는 것이다. 특시 서울 등 수도권에서 6만4천여 가구가 분양될 것으로 보는데 이는 작년 2016년 물량보다 2만천여 가구가 줄어든 물량이다. 하지만 줄어든 수요를 감안하면 물량이 넘친다고 판단한 것이다. 시장상황 역시 우호적이지 않다. 분양시장 과열에 따른 정부의 주택담보대출 규제와 금리인상의 공포로 소비심리가 위축되고 있다.

 

 

이런 분위기 일수록 물건의 가치에 따라 인기가 좌우될 것이다. 가치 있는 곳이라 판단되는 아파트는 선전할 것이고 그렇지 않은 곳은 외면받을 것이다. 이 가치의 척도는 바로 서울접근성과 교통이 아닐까? 서울 접근성은 위성도시의 숙명이라고도 할 수 있다. 대한민국의 많은 직장이 아직도 서울에 밀집해 있고, 수많은 문화가 서울에 밀집해 있기 때문이다.

서울 근처에 살면 좋겠지만 문제는 자금이다. 무척 비싼 집값 때문에 서울에서 더 먼 곳으로 밀리게 되는데 부동산 경기가 얼어 붙을 수록 서울에서 먼 집들의 가격이 떨어지게 마련이다. 또한 최근 몇년 동안의 전세란으로 연립주택들이 서울 변두리에 우후죽순 생겨 났는데 이 연립주택들이 싸게 많이 팔리거나 전세물량으로 시장에 풀렸다. 이런 집들이 위험할 수 있다. 다세대주택 집주인이 몇 집에 전세금을 가지고 있다가 집값이 하락하여 전세가 이하로 떨어지면 전세금이 위험해 질 수 있다. 이런 집들은 주인들이 1순위로 대출을 받아 채무문제가 생길 경우 은행대출을 갚아야 하기 때문에 전세금의 일정 부분을 못돌려 받을 수 있는 가능성이 있다.

 

또한 부동산의 이슈는 물량집중 지역이다. 수요와 공급, 그리고 심리 이 세 요소가 작용하는 부동산 시장. 공급량이 많으면 상대적으로 가치 이하로 거래될 가능성이 많다. 반대의 경우도 마찬가지. 공급이 부족하고 수요가 많다면 가치 이상으로 거래될 가능성이 많다.

시장 거래자들의 심리가 극도로 불안하다면 모든 예측은 무용지물이 된다. 한쪽의 극단으로 치닫게 된다. 과열의 극단를 경험한 이후 얼어 붙는 시장에서 기다리고 있는 극단은 무엇인가?

전세계약을 기다리는 수요는 매년 있다. 가구당 2년마다 한번씩 집에 대한 중차대한 고민을 하게 되는 것이다. 물론 불만족스러운 집을 소유하고 있는 가구도 새로운 집을 물색하기도 한다. 수요는 없어지는 것이 아니라 수면 아래로 감춰지는 것이다.

시장의 흐름, 그 시장 참여자, 수요자의 심리가 가격을 결정하니 잘 살펴 보자. 인터넷보다는 현장이 훨씬 생생한 정보가 있을 것이다.

작년 말부터 부동산대출에 대해 관심을 많이 가졌다. 부동산 시장의 핵으로 부상할 수 있는 부동산대출에 대해서는 아래의 포스팅을 참고하시기 바란다.

2016/12/27 - [자유로 가는 길] - 아파트 부동산 대출과 2017년 금리전망 비관론

2016/11/24 - [자유로 가는 길] - 부동산 대출금리, 가계부채 금리인상 전망을 살펴보자

 



Comments

  1. Bliss :) 2017.01.30 16:57 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    잘은 모르지만 내집 마련하기 가장 애매한 시점 같아요. 집값은 여기저기에서 내릴 것 같다고 하고, 담보 대출은 점점 더 까다로워질 것 같다고 하니....금리 인상도 확정된 것 같은 추세이니..결국 언제나 그랬던 것처럼 돈 많은 자의 투자 기회만 다가오는 것인지..@.@ 아는 언니네도 집을 사려고 하는데 판단이 잘 안 선다고 고민하더라고요. 레오나르토드님의 부동산 글은 늘 볼때마다 감탄이 나옵니다! 명절 후유증 없기를 바라고 새해의 새로운 출발 함께 파이팅!해요^^

    • 레오나르토드 2017.01.31 08:11 신고 Permalink Modify/Delete

      경제의 큰 축이 부동산, 주식, 현물시장 아니겠습니까? 주식이야 살면서 안해도 살수 있는데 사실 중요한 경제지표지요. 그리고 부동산과 현물시장은 생활과 밀접히 관련이 있으니....

      아...맞다....주식을 한동안 방치하고 있었는데 오늘 한번 점검해 봐야 겠네요~
      좋은 하루 되시길요^^

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부동산의 정설, 예견을 뒤집는 통계

어떤 시장이건 낙관론과 회의론은 공존한다. 자산시장의 양대 축인 주식과 부동산 역시 마찬가기이다. 부동산 회의론의 핵심논제는 50~60세의 은퇴에 따른 노후자금 마련을 위해 주택의 집단매도 현상이 일어나고 이에 따라 부동산 시장이 일시에 폭락할 것이었다. 겉으로만 보면 이 논리는 상당히 지배적인 회의론의 근거가 되었다. 하지만 그 예측은 통계를 통해 틀린 것으로 증명되었다.

당장 우리 시골집만 봐도 그렇다. 두분이 사시기에는 다소 여유있는 집에 살고 계시지만 여력만 되시면 작은 집보다는 지금의 집에서 사시길 원하신다. 하지만 부동산 예측에 의하면 당연 이 사례에는 은퇴후 큰집을 팔고 작은 집으로 이사 간 이후 차액으로 생활을 영위해 가는 공식이었지만 현실 시장에서는 그렇게 공식대로 사람들이 움직이지 않았다. 또한 이 6.25 전후 세대들의 부동산 시장에서의 활약은 더욱 늘어났다. 불안한 노후를 위해 위험한 주식시장 보다는 한때 재미를 본, 그래도 믿음의 구석이 있는 부동산 시장에 바이어로서 적극 참여하고 있는 것이다.

한국감정원에 따르면 2011년 대비 2015년의 60세 이상 아파트 구매자가 57%로 급증했다. 고령화가 부동산 시장에 호재일 수는 없지만 구매력 있는 60대 이상의 구매자가 아직은 부동산을 믿고 투자하기 때문에 부동산 시장에 있어 주된 악재로 작용하지는 않는다.

한국감정원의 통계를 부정하는 이들도 있다. 이들은 이 통계를 지극히 일부로 보고 있다. 60대 이상의 노인들이 자택으로 주택연금을 받고, 자녀 결혼비용 지출 등으로 작은 집으로 옮긴다는 것이다. 수도권 큰 평수의 아파트에 살면 관리비 부담도 만만치 않을 것이다. 이런 부담으로 작은 평수로 갈아 탈 것이라는 의견을 고수하는 것이다. 통계를 가지고 장난을 칠 수 있는 충분한 여지가 있는 바, 이 통계는 과연 현실을 반영한 자료인가?

 

 

또 다른 부동산 핫이슈로는 중도금 집단대출 제한이다.

 

 

최근 정부는 중도금 집단대출 한도를 제한했다. 정부는 주택의 공급과잉을 우려하여 정책기조를 공급압박 및 투기억제로 세운 것이다. 중도금 대출제한은 본인의 자금 없이 대출로만 분양받은 주택 구입자 등의 투기수요, 가수요를 없애 실수요자에게 보다 낮은 가격을 유도하고자 하는 정책이다. 하지만 일부 의견은 중도금 대출제한으로 미분양 물건을 악성으로 몰고 가는 것이 아니냐는 지적도 있다. 미분양 아파트는 유리한 현 대출상황에서도 안팔리는데, 대출규제까지 하면 더욱 판매사정이 악화될 여지가 있다. 미분양 물건이 집단화 되고 기간이 길어 질수록 이 역시 커지는 시한부 폭탄으로 작용할 수 있다. 건설사 및 협력사 줄도산, 입주예정자의 피해 등으로 거시경제에 부정적인 영향을 미칠 것이다.

부동산시장은 언제나 활황과 불황을 거듭하며 오늘까지 사람들의 관심 속에 커 왔다. 예상 밖의 시장반응이나 정부정책의 변화에도 신경써야 하는 이유는 바로 내집 마련, 그리고 투자와 관련이 있기 때문이다. 자산 중 가장 큰 비중을 차지하는 부동산. 너무 복잡한 설국열차와도 같게 느껴 진다.

 



Comments

  1. Bliss :) 2016.10.14 22:06 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    캐나다는 아파트보다 주택이 많아서 노인분들이 나이드시면 관리하기 무척 힘들어하더라고요. 내부도 계단 구조이고, 바깥 정원 관리 등등.. 그래서 간호사가 상시 대기하는 양로원으로 많이 갑니다. 물론 주택만큼 비싼 서비스 비용을 내야하기엔 비용면에서는 작은 집이라고 할 수도 없겠네요. 그나마 연금제도가 나쁘지 않아서 괜찮은 것 같아요. 여기는 대부분 20%만 내고 집을 사고 80%는 평생동안 나눠서 내요. 그래서 사기는 한국보다 더 쉬운 것 같아요. 한국은 대체로 그 반대인데....중도금 대출 제한을 하게 되면....내 집 마련하기 굉장히 힘들 수 있겠네요. 분양 묶인 곳도 많을테고요. 부동산에 대해서 이렇게 많은 지식을 쌓아가시니 멋지고 부럽네요. 오늘도 잘 보고 갑니다. 행복한 주말 되세요^^

    • 레오나르토드 2016.10.17 06:28 신고 Permalink Modify/Delete

      나노살이 블리스님, 혹시 복제인간 몇 운영하신다 해도 전혀 놀라지 않을 정도로 왕성한 활동을 하시는 군요. 저도 본받아 열심히 살아 보렵니다.

      세상의 통설에 휩쓸리지 않고 현상을 냉철하게 판단하고 미래예측을 선도하는 그런 사람이 되고 싶습니다.

  2. peterjun 2016.10.15 09:54 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    오늘도 열심히 부동산 공부를... ^^
    전 부동산에 대해 잘은 모르지만, 가끔 컬럼 같은 글을 보면....참 재미있더군요.
    늘 반대편의 두 의견이 팽팽하게 맞서는 느낌인데, 둘 다 맞는 말인 것 같아...
    부동산을 잘 모르는 입장에서 전문가의 말만 듣다가는 헷갈리기 십상이겠더라구요. ㅎㅎ
    주말이네요... 가족들과 행복한 시간 보내세요....

    • 레오나르토드 2016.10.17 06:30 신고 Permalink Modify/Delete

      똑똑한 분들은 어떻게는 논리를 풀어 나가는, 만들어 가는 방법을 알기 때문에 이 또한 무섭다는 생각도 듭니다.

      추악한 논리로 정의 없이 사리사욕을 챙기는 많은 똑똑한 사람들은 진정 무서운 사람들이죠.

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GTX란 무엇인가?

수도권의 대중교통 및 도로교통은 급속도로 늘어나는 유동인구/차량을 수용하지 못하는 등 교통대란은 갈수록 심해 지고 있는 가운데 정부는 서울 3대 거점을 중심으로 수도권 위성도시를 빠르게 연결할 수 있는 이른바 GTX(수도권 고속직행철도)를 도입하기에 이른다.

다시 말해 서울 중심지와 수도권 광역거점 및 연계지역을 급행(논스톱)으로 연결하여 외곽도시의 유동인구의 서울접근성을 확보한다는 취지에서 구상한 대중교통 수단이다.

 

GTX의 파급효과는?

교통 하면 부동산과 직결되듯, GTX란 말이 나오기도 무섭게 핵심노선 라인의 GTX역은 이미 부동산 호재로 집값이 들썩이고 있다.

크게는 5개 방향으로 노선이 뻗어 나가지만 노선은 A,B,C 세개 노선이다. 하지만 부동산 호재를 표심과 연결시키려는 것인지, 지역발전을 위해 노력하는 것인지 다소 헷갈리는 지역 정치인의 노력으로 점차 노선이 길어지고 있다. 경기 서북권의 경우 대곡역에서 킨텍스역, 급기야 파주운정까지 노선이 늘어 나려 하고 있다.

우리동네, 옆동네 다 GTX를 이용할 수만 있다면 좋지만 문제는 경제성이다. 이 경제성은 국내 건설경기, 정확히 토목공사 비중에 영향을 미칠 만큼 규모가 큰 사업이다. 건설회사는 대목을 잡는 것이다. 반대로 막대한 예산을 BTL사업 등 민간사업자 건설 후 운영권을 가지고 투자금을 회수하는 방식을 적용한다 하더라도 이용객이 예상보다 적거나 정부가 요금을 동결하는 등의 현상이 발생하면 문제가 될 수 있다. 운영은 고사하고 건설중에 자금난을 겪을 우려가 있다.  

 

 

대규모 SOC사업이고 중앙정부, 지자체가 엮여 있는 사업이라 사업추진기간 내 여러 갈등으로 문제가 생길 여기가 있다. 공사가 중단될 여지가 있다는 뜻이다. 현재 건설중인(정확히 말하면 건설중 사업예산 부족으로 중단된 사업) 월드컵 대교가 예가 될수 있다.

(관련 포스팅 : 2016/06/27 - [길따라 바퀴따라/드림카 이야기] - 삼성물산의 월드컵대교 준공지연 책임은 서부간선도로 지하화사업?)

 

 

GTX 사업개요

초기자료에는 총연장이 154km 정도이며, 1단계 연장이다. 총공사비만 10조원, 공사에는 토목공사 비중이 제일 크고 기타 철도 관련 엔지니어링 공사가 두번째 비중을 차지하고 있다.

주무관청은 국토부, 서울시, 경기도지만 경기도 내 엮여있는 지자체가 10개 정도는 된다.

또한 gtx가 다닐 지하세계의 깊이는 지하 40m 정도 된다고 한다. 이토록 깊은 곳에 gtx를 건설하는 이유는 토지소유권의 범위가 지하 40m까지는 미치지 않아 보상/민원 문제가 발생할 소지가 적고 노선직선화가 가능하다는 점을 들수 있다.

 

2단계 사업은 1단계에서 외곽도시로 더 퍼져 나가는 사업이다. 2단계 공사의 연장은 105km, 총사업비 7조100억원이다.

 

GTX 노선을 자세히 알아보자

A노선은 킨텍스~수서(동탄)을 연결하는 노선입니다. 경기 서북부와 동남부를 가로지르는 킨텍스~수서(동탄)는 동탄2신도시, 강남지역, 서울도심권, 대곡 킨텍스를 연결해 경부축과 경의축의 만성적인 교통난 해결을 위해 제안된 노선입니다. 킨텍스~수서(동탄) 노선은 고속철도 KTX와 공용을 전제로 계획하였습니다.

B노선은 청량리~송도를 연결하는 노선입니다. 수도권 방사축 중 통행량이 가장 많은 인천·부천축을 서울 도심과 연결하는 노선으로 인천 경제자유구역, 인천도심, 경인축, 여의도, 서울도심, 청량리를 연결합니다. 경인선, 경부선, 경의선, 경원선, 중앙선 등 수도권 광역철도와 대부분 연계되어 교통수요를 분산하고 용산국제업무단지, 한강르네상스 개발지구와 연계해 서해안 시대를 여는 인천 경제자유구역의 활성화에 기여할 것입니다.

C노선은 의정부~금정을 연결하는 노선입니다. 서울을 중심으로 남북축으로 가로지르는 노선으로 금정, 과천, 강남권, 청량리, 의정부를 연결합니다. 경부선과 과천선의 수요를 과천-강남 업무시설과 연계하고 서울 동부간선도로의 승용차 수요를 흡수하도록 구상되었습니다. 그 동안 개발제한으로 낙후된 수도권 북부지역과 서울 동부권 교통이 편리해질 것으로 기대되고 있습니다.

출처 : 국토부 홈페이지

 

GTX는 언제 착공? 언제 준공?

A노선 중 삼성~동탄 구간은 이미 착공했다고 일부 블로그에서 알리고 있으나 착공한 공식적인 글은 확인되지 않고 있다. A노선의 조기착공설은 정치인이나 지자체장이 자꾸 우려 먹는데도 자꾸 먹히는 정책꺼리이다. B노선이나 C노선의 착공시기는 아직까지 알수 없으며 노선도 정확히 확정되지 않은 상태이다. 부분적으로 2021년 이후 일부 A노선의 구간이 개통될 예정이다.

서두에서 말씀드렸듯이 모든 사업이 계획대로 진행되는 것은 아니다. 특히 GTX 사업의 경우 엄청난 사업비가 투입되는 사업인 관계로 언제 어떤 노선변경이 될지, 사업이 중단될 지 아무도 모르는 것이다.

최근 국토부 발표에 따르면 2025년까지 민간자본 20조원 규모를 유치해 GTX와 기타 14개 철도노선 건설을 추진하겠다고 한다. 이 발표에 따르면 A노선을 18년 착공해 2023년 운행한다는 계획이다. C노선은 19년 착공하여 2024년 개통계획이며 B노선은 여전히 검토중이라고 한다.

 

경기 북부의 GTX 노선은?

고양시 덕양구 쪽 노선은 연신내역, 대곡역이 거점이다. 그리고 일산은 킨텍스역이다.

 

아래의 적색 노선은 추진될 가능성이 그나마 높다고 본다. 왜냐하면 A노선은 우선착공에 정책적 방향이나 이해당사자 간 합의가 어느 정도 되어 있지 않나 생각한다.

 

우선 추진하는 A노선도 장애가 많다. 서울시 구간의 노선변경이나 파주시의 연장요청 건이 쉽지 않은 문제다. 이렇게 부동산업자나 건설업자만 배불리고 봉이 김선달 마냥 백지화 되는 것은 아닌지? 아니면 20년을 기다려야 하는 건지 모를 일이다.

 

파주운정지구는 GTX는 아니더라도 3호선 연장이 더 현실성은 있어 보이지만 이 또한 만만치 않다. 지하에 철길을 뚫는다는 것이 천문학적인 비용을 수반하기 때문에 경제성이 없다면 운영하는 업체나 지자체가 견딜 힘이 없다. 그렇다고 이용객을 가짜로 만들어 낼 수도 없지 않은가? 유동인구가 많아야 이용객이 많을텐데 이것은 도시의 사활이 걸린 문제이기도 하다.

 

일산거주자는 차량기지의 일산지역 건설에 반대하고, 이를 빌미로(?) 파주시 정치인과 지자체에서는 차량기지를 파주로 해서 GTX를 연장해 달라는 요구를 한 상태이다. GTX 파주연장은 최근 정부의 회의에서 확정이라고 해서 대대적인 홍보를 한듯 하다. 물론 아직 노선은 아래처럼 분분하지만 말이다.

 

다루기도 쉽지 않은 정치/경제/부동산/사회학 등이 총결집된 탐욕덩어리인지 대중교통인지도 모를 GTX를 알아 봤다. 언제부터인지 GTX는 편리한 교통수단이라는 본질에서 멀어져 부동산 증식수단이 되고야 말았다.

정치권에서는 경제논리와 도시문제 해결 차원에서의 접근보다는 지역구 표심을 위해 GTX를 활용하는 수단으로 전략하는 모습도 보인다. 실체도 없는, 그림에만 있는 GTX가 인간의 탐욕으로 이미 수도권 곳곳의 노선을 운행하며 다니고 있다.

 



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최근 전세금이 떨어지고 있다. 천정부지로 오르던 전세값이 80~90%까지 오르더니 드디어 하락세. 사실 매매가 대비하여 전세값이 너무 올라 1억짜리 매물을 전세 끼고 단돈 천만원에 매매할 수 있을 정도였으니 소위 갭투자를 한 투자자가 많았으리라 짐작한다.

하지만 현재의 상황은 전세가 하락으로 인해 전세 보증금을 돌려 줘야 하는 상황이 발생한다. 또한 신규 입주물량 증가에 따른 전세물건 또한 많아 지면서 세입자를 구하기 어려운 상황이 올수도 있다. 문제는 가격이 싼 아파트의 경우는 그나마 내줘야 하는 전세보증금이 크지 않아 어떻게든 마련해 보겠지만 금액이 커 버리면 집주인에게 부담으로 작용할 수 있다. 금리가 낮은 지금으로서는 대출 등으로 자금회전을 한다 하지만 금리는 더이상 내려갈 계단은 없고 올라갈 계단만 눈앞에 있으니 금리라도 올라 간다면 부동산발 금융위기가 우려되는 이유가 여기에 있는 것이다.

이 시각이 지나친 우려라는 지적도 있는 것이 사실이다. 평이한 부동산 동향의 팩트만 점검해 보더라도 최근의 건축인허가 면적/건수가 사상최대라는 점과 분양시장 과열에 따른 불법전매 유행 등은 공급과잉의 현상이 나타나고 있다는 증거로 볼수 있다.  

 

상반기 건축 인허가면적을 보면 역대 최고치를 갱신한 바 있다. 건축허가가 죄다 주택은 아니다. 하지만 주거용 건축허가건수가 18.9%가 늘어났다. 주거용 면적 중 아파트에 대한 인허가 면적은 작년 대비 27.5%가 늘어났다.

지역별 면적 증가율로는 수도권이 9.4%, 지방이 47.2% 수준으로 늘어났다. 지자체별 아파트 건축허가면적은 서울(+8.16%)·경기(+6.9%)·광주(+208.2%)·울산(+167.7%)로 늘어났다. 울산/광주 지역은 거의 폭증 수준이며 이는 현지 사람들의 수요가 아닌 외부자본에 의한 공급준비가 아닌가 싶다.

사실 건축허가는 착공의 의미보다는 덜 하다. 왜냐하면 건설사는 미리 건축허가를 받아 놓고 건축허가가 유효한 1~2년 내 시장을 간보며 착공시기를 저울질 하는 것이다.

재작년 허가를 받고 착공하여 상반기에 준공된 주거용 건축물 면적은 24% 증가한 반면, 상반기 착공에 들어간 주거용 건축면적은 작년보다 4.9% 감소했다. 주택시장의 냉각조짐이 서서히 나타나는 지표인 셈이다.

출처:국토교통부

 주택공급업체인 건설업체는 모처럼 주택시장의 활황을 가만히 두고 지켜보고 있지 않다. 누군가가 될지는 모르겠지만, 막차를 타는 건설사가 누가 될런지는 모르겠지만 한껏 달아오른 분양시장을 십분 활용하기 위해 오늘도 내일도 땅을 파고 콘크리트 벽을 끝도 없이 세우고 있다.

 



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 우리가 부동산시장에서 흔히 접하는 '빌라'는 사실 다세대와 다가구 주택으로 구분된다는 사실 알고 계셨나요? 머 생긴 것이 아파트는 아니구 작은 APT 비슷한 게 바로 다세대/다가구이며, 이는 법적인 구분으로 인해 부동산 계약상, 그리고 투자상 중요한 부분입니다.

사실 우리가 알고있는 빌라는 서양의 고급주택을 칭하나 한국의 부동산 시장에서는 그냥 주거지의 한 종류로 명칭되어 변형되어 사용하고 있습니다.

부동산 사업자 관점에서 다세대/다가구의 가장 큰 차이점은 분양 여부라 할수 있습니다. 다세대는 분양이 가능하며, 분양이 가능하면 가구당 개별등기가 가능하다는 점입니다. 다세대 주택은 6개월 안팎의 기간만에 완성되고 작은 규모로 방을 쪼개 팔 수 있기 때문에 시장성만 있으면 바로 결정해서 투자하고 원금 + 수익을 낼수 있는 강점을 가지고 있습니다. 저희 운정지구에도 일부 지역에 상가주택(다세대주택) 붐이 불어서 여러 건설현장을 목격할 수 있고, 또 세대별 분양을 하고 있습니다.

 다세대 주택은 다시 말씀드려 작은 아파트의 개념으로도 볼수 있습니다. 다만 아파트와 다른 점은 건물 바닥면적(연면적)과 층수 제한이 있다는 점이죠. 그래서 소규모 사업자가 아파트처럼 분양사업을 할 수 있는 건물종류가 바로 다세대주택입니다. 1층은 상가, 2~4은 주택으로 분양 또는 임대(월세)를 내 주면서 사업을 하는 것입니다. 아래 그림처럼 다세대 주택은 가구별로 등기를 할 수 있습니다. 각각은 아파트처럼 독립세대인 샘이죠.

하지만 다세대 주택은 여러 세대를 보유하면 세금문제가 걸립니다. 2채 이상 보유시 중과세 정책이 있기 때문에 이런 점에서는 다가구가 좋습니다. 다가구는 여러 호수를 가지고 있어도...다시 말해 건물 하나를 통으로 가지고 있어도 1채를 보유한 것으로 간주되고 따라서 2년 이상만 가지고 있으면 세금 부분은 부담이 없습니다.

다세대나 다가구 주택을 매입 후 수익형 부동산을 개발하는 방법도 있습니다. 이때에는 1층 필로티를 상가로 만들어 수익을 극대화 할 수도 있는데 여기서 감안되어야 할 부분은 주차장 확보와 정화조의 용량을 체크해 봐야 합니다.

또한, 원룸형 다가구주택을 고시원(원룸텔)으로 바꾸는 방법도 있습니다. 대학가나 고시촌 주변일 경우 좋은 전략이 된다. 공단 주변도 1인 가구의 증가로 고려대상이 될 수 있다. 이때 역시 주자장 확보가 가능한지 체크해 봐야 합니다. 고시원의 경우 방화시설과 공동 샤워장과 취사장이 필요하니 이점을 염두해 두어야 합니다.

 

 

하지만 다가구 주택은 다세대 주택과는 달리 주인이 한명입니다. 그 1명에 전체 건물을 등기할 수 있죠. 세입자(전세)는 이런 다가구 주택을 유의해야 합니다. 부모님들이 자녀들의 전세/월세 계약시 다가구라 하면 위험하다고 다시 생각해 보라고 하는 이유가 바로 이점 때문이죠. 주인이 여러 세입자에게 전세금을 받으면 건물시가보다 넘어서는 경우가 있는데 이때 집주인이 부도가 나면 전세금을 날릴 수 있습니다. 등기부등본에서 집주인의 은행대출규모는 확인할 수 있지만 선순위세입자들의 전세보증금은 확인할 수가 없기 때문입니다. 이른바 '깡통전세'라고 하죠.

 

 

연립주택도 있긴 한데 연립주택의 개념은 다세대주택 중에서 면적이 좀 큰 부류로 보시면 편리합니다. 그러고 보니 연립주택이 제일 빌라에 가까운 건물인듯 합니다.

사진출처 - 아시아경제TV

 



Comments

  1. Bliss :) 2016.04.11 23:28 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    아~ 저도 몰랐던 부분이네요. 다가구일 경우 전세금을 못 받는 상황이 올 수도 있겠군요. 전세금이 매매가를 향해 치솟아 올라 상당한데 전세금을 돌려받지 못한 멘붕ㅠ.ㅠ 일 것 같네요. 덕분에 저도 몰랐던 부분 알고 가요. 굿밤되시고 상쾌한 아침 맞이하세요^^

    • 레오나르토드 2016.04.19 20:52 신고 Permalink Modify/Delete

      저도 어른들께서 집계약 할때 자꾸 말씀하셨지만, 이해하지 못했어요.. 좀 자료를 찾아보니 알겠더라구요....(댓글 늦어서 죄송...합니당...)

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