우리동네파주일산이야기

향동지구의 탄생배경

저번 시간에는 향동지구를 둘러싼 주변입지에 대해 살펴 봤는데요. 이번 시간에는 향동지구 내부를 좀 들여다 볼까 합니다. 향동지구는 원래 보금자리 주택 선정지구(2012년 지정)였습니다. 그러다가 정권교체로 보금자리 지정을 해제하여 사업추진의 원동력을 잃었다가 2014년 LH에서는 민간 대행개발로 변경하였습니다.

민간 대행개발이란 LH가 부지개발을 직접 하지 않고 민간 업체에 대행으로 개발하는 조건으로 부지를 분양하는 방식입니다. 분양받은 건설사는 부지 조성공사를 해 주고 땅을 분양받는 샘으로 보시면 됩니다. 그러니 LH는 행정업무, 일종의 중계만 하고 실제 개발사업은 민간업체인 건설사가 하는 방식이죠. 진짜 국가 공인 땅장사인 셈이죠.

보금자리 주택지구로 지정되었다가 해제되면서 향동지구 일원의 땅은 거의 버려져 언론의 뭇매를 맞기도 했습니다. 각종 쓰레기 더미나 방치된 도로/기반시설에 따른 안전위험 등으로 말이지요.

향동지구의 역사

한창 개발붐이 일고, 부동산 거품이 천정부지인 시절인 2006년 무렵 고양시는 그린벨트 지역인 향동/덕은지구 일대를 택지개발지구로 지정했습니다. 2007년 보상공고 및 개발승인이 진행되었습니다. 하지만 2007년까지 부동산 시장의 상황은 이미 최악으로 치닫고 있었죠. 민간/공공(LH) 할 것 없이 아파트 분양물량이 역대 최대였습니다.

드디어 2008년부터 부동산 가격 폭락현상이 발생했습니다. 이로서 고양시와 LH는 개발추진도, 철회도 못하는 어정쩡한 상황에 직면하여 사업부지는 방치상태로 2014년까지 이어졌습니다.

그러다가 LH는 부채감축이라는 명목하여 앞서 말씀드린 '대행개발방식'을 향동지구에 도입하게 됩니다. 총 121만 제곱미터의 부지 전체를 대행개발한다는 계획을 실현하게 됩니다. '대행개발방식'은 초기 부지조성 등 개발비용이 전혀 들어가지 않아 개발주체인 LH에게 부담이 없는 사업구조죠.

향동지구와 아파트 건설사

대행개발 참여업체는 일단 확정된 사업자로 계룡건설(대전 기반)과 호반건설(전라 광주 기반)입니다. 두 업체 모두 분양승인을 득한 상태이며 오는 6월/7월에 분양에 돌입합니다. (계룡 리슈빌은 6.30일에 분양)

사실 아파트 부지를 분양공고 낸 2014년 6월 당시 부동산 경기를 반영하듯 B-2와 B-3 부지는 호반건설 단독으로 낙찰되고 B-1은 유찰되었습니다. 이후 B-1은 계룡건설에 낙찰되었죠. 이후 2015년 10월 호반건설은 B-3 부지 분양을 계획했으나 내부사정으로 분양일정이 미뤄 졌습니다. 아무래도 분양은 부동산 시장이 가장 우호적일 때 해야 하는데 당시 분위기는 분양에 적합하지 않았다고 판단한 모양입니다.  

최근 부동산 시장의 변화가 나타나는 징후가 보이기 시작합니다. LH에서는 2016년 4월 향동지구 A-2블럭 분양(일반분양)에 631개 건설사가 입찰을 넣어 개발의 바람을 느낄 수 있습니다. 향동지구 전체로 보면 전철과 가까운 아래쪽부터 서서히 분양되어 가는 과정을 볼수 있습니다.

향동지구의 블록구성

향동지구의 단지구성을 살펴보면 아래 B블럭의 경우 민간분양(일반분양)이고 윗쪽 A블럭쪽은 공공임대아파트를 조성합니다. 이미 민간분양 토지는 개발 착수 및 분양이 눈 앞에 있고 서서히 공공임대아파트도 사업에 착수할 것으로 예상합니다. 삽을 뜨기 시작하면 2년 후 준공 및 입주 시작으로 보시면 됩니다.

다시 말씀드려 향동지구 전체로 봐서 입구쪽 비싸고 가치 있는 지역은 민간분양(일반인에게 분양)하고 윗쪽은 공공임대주택을 조성하는 거죠. 아래 자료로 보면 LH로 표기된 노란색 부지가 공공임대주택 부지입니다. 임대주택의 평수는 다 작은 편입니다. 민간분양분 역시 최대 85 제곱미터 정도입니다.

향동지구 배치의 단점

염려되는 점은 향동지구 내 아랫동네 윗동네의 구분이 민간분양/공공임대 분양분으로 극명하게 갈려서 지구내 단절현상이 나타날 수도 있습니다. 아랫동네는 잘 사는 동네, 윗동네는 상대적으로 그렇지 못한 동네로 나뉘면서 지역 내 사회문제나 갈등으로 표출될 가능성이 있는 것입니다.

LH는 토지계획시 이 문제에 대해 깊은 고민은 없었을 것입니다. 일단 수익이 우선을 것이고 행여 공공임대와 민간분양 토지를 섞어 계획한다 하더라도 비슷한 문제의 소지는 있을 것이기 때문입니다. 인간이 사는 동네는 미국이나 한국이나 어딜 가도 비슷한 것이기 때문이죠. 하지만 이렇게 나눠져 있다면 문제의 소지는 더 있을 것으로 예상합니다.

또다른 염려는 계륵도 아닌 손톱밑 가시와 같은 존재인 은평공영차고지 문제입니다. 항공뷰로 보면 저렇게 향동지구의 입구를 대부분 차지하고 있습니다. 버스는 우리생활에 필요하지만 내집앞 버스차고지는 여러 측면(소음, 미관, 매연 등)에서 불리할 것입니다.

전편에서도 기술하였듯이 향동지구의 모양이 왜 저렇게 생겼을까 하고 궁금해 했었습니다. 가장 큰 이유는 기존 취락지를 둘러싼 산세의 영향입니다. 이 산세 때문에 주머니 모양으로 주거지를 형성했고 이후 택지개발시에도 기존 취락지의 형태를 고스라니 이어받아 개발하게  된 것입니다.

사실 산을 깍아 가면서 개발한다는 것은 자연훼손 외 부지조성 공사비도 많이 들어 피하게 됩니다. LH 역시 개발부지의 범위를 고려시 이를 참고했을 것입니다.

고양이지만 서울같은 접근성, 절대적 접근성은 있으나 역세권은 아닌, 산세에 묻혀 자연경관은 뛰어나지만 나름 고립되어 있는 고양 향동지구 판단은 여러분의 것입니다.

다음편에서는 분양이 예정되어 있는 계룡리슈빌과 호반베르디움을 비교해 보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

LH는 어제 올해 주택 공급계획을 발표하였습니다. 임대주택 9만6천호를 공급한다는 타이틀이 눈에 뜨입니다.

2016년도 임대주택 공급계획을 간략히 말씀드리자면,

행복주택, 전세임대 등 공공임대주택 10만호를 신규공급합니다. 새로 짓는 규모는 행복주택 1.1만호, 국민‧영구‧공공임대(10년) 5.4만호를서울, 인천, 경기 등 수도권에 3.9만호, 지방권에 2.6만호입니다. 또한 도심 내 주택을 LH에서 빌려 저소득층에게 다시 임대하는 규모는 3.5만호입니다.

특히 행복주택은 대학생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거난을 해소하기 위한 주택정책의 일환으로 추진되고 있습니다. 주변 시세의60∼80% 이하의 임대료로 공급하며, 전체 모집물량의80%(9,014호)를 대학생, 신혼부부, 사회초년생에게 공급합니다.

     *  2016년도 행복주택 입주자 모집 계획(지역별) *

기존에 운영하는 임대주택 중 거주자 퇴거에 따른 예비입주자 모집규모는 3.5만호입니다. 신규 공급 주택보다 입주가 빠르고, 주변 편의시설이 확충되어있는 장점이 있다. 분기별(3,6,9,12월)로 입주자를 모집하며, 당첨되면 예비입주자가 되어 순번대로 입주하게 됩니다.

국민임대주택은 저렴한 임대료, 안정된 임대기간을 장점으로 무주택 서민에게 보금자리를 공급하고 있습니다. 서울 송파와 연접하여 실수요자들의 관심도가 높은위례지구(3‧12월, 4,352호)를 포함, 국민임대 28,022호를 신규 공급합니다. 입주대상은 당해 지역 거주자로서 도시근로자 월평균 소득 70%(3인 이하 3,372천원) 이하인 무주택 세대구성원이며, 임대조건은 시세의 60∼80% 수준입니다.

여기서 잠깐, LH의 임대주택 브랜드인 '휴먼시아'가 최근 어린이들 사이에서 상대를 비하하는 발언으로 논란이 일었습니다. 일명 '휴거'란 단어를 써가며 휴먼시아에 사는 아이들을 놀리는 현상이 일부 어린이들 사이에서 나타난 것입니다. '휴거'란 임대주택 휴먼시아에 사는 아이에게 거지라고 놀리는 뜻입니다. 이런 현상은 물질만능주의 세상의 폐해라고 할 수 있습니다. LH는 이런 현상을 문화적으로 해결할 수 있는 방안 역시 고민해야 할 것입니다.

* 2016년도 국민임대주택 입주자 모집 계획(지역별) *

 10년 공공임대주택의 공급규모는 21,340호입니다. 4월 시흥목감‧은계지구 3개 블록 2,272호, 5월 구리갈매 481호를 비롯하여 하남미사, 화성동탄2, 부산명지, 대구신서지구 등 총 24개 지구, 21,340호를 신규 공급합니다. 10년 공공임대주택은 임대의무기간 종료 후 분양전환을 할 수 있어, 임대기간 중 이사걱정없이 안정적으로 거주한 후내집마련이 가능한 주택입니다. 60㎡ 이하인 경우, 도시근로자 월평균 소득 100% 이하인 무주택세대구성원에게 공급되며,임대조건은 시세의 90% 수준입니다.

* 2016년도 10년 공공임대주택 입주자 모집 계획(지역별)

 작년 10년 공공임대의 청약율을 보면 화성동탄2 A40블록 청약율 324%, 시흥목감 A3블록 청약율 224%, 오산세교 B6블록 청약율 156%, 하남미사 A29블록 청약율 480%을 기록하는 등 LH 10년 공공임대는 초기 부담없이 내 집 마련할 수 있는 절호의 기회이므로 무주택자라면 철저한 청약 준비가 필요합니다.

       마지막으로 LH의 연도별 임대주택 공급 물량을 안내해 드리면서 글을 마치겠습니다.

*자료출처 : LH