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리츠 신저가 대응, 리츠 추천주식 선택기준

리츠주식이 신저가를 기록하는 등 주가에 빨간불이 켜졌습니다. 배당수익률이 높은 배당주로 분류되는 리츠주가 주가하락으로 고전을 면치 못하고 있는 가운데 장기투자할 거라면 지금이 기회일 것으로 판단하시면 되겠습니다.

리츠 하락이유

금리인상으로 담보대출 등의 기존 대출이자에 대한 부담이 추가비용으로 작용할 것으로 보고 있습니다. 이러한 우려가 최근의 주가하락에 큰 역할을 하고 있습니다. 부동산 자산을 추가매입하거나 기존 자산을 매입시 대출을 일으키고 만기 연장시 금리인상에 따른 금융비용 증가로 배당수익률이 손상될 여지가 있다는 우려입니다.

또다른 우려는 전반적인 부동산 가격 하락 전망이 있습니다. 리츠의 주된 자산이 부동산인데 부동산 자산가격이 하락하면 자산매각시 현재 시세보다 낮은 가격으로 매각해야 하기 때문입니다.

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우량리츠 선별방법

우량리츠 선별은 리츠의 주가하락 우려요소에서 찾을 수 있습니다. 금리인상시 사업영위에 있어 심각한 타격을 받을 수 있는 구조인지에 대해 분석해 볼 필요가 있습니다. 투자대상 리츠에 대한 부채가 적다면 금리인사에 따른 큰 추가비용 부담은 없을 것입니다. 부채비율 역시 작을수록 좋습니다.

부동산 소유자산의 평가가치가 하락하는 경우에 대한 리츠 변별력도 판단해 봐야 합니다. 지금까지 상승한 부동산가격은 하락시 어느 수준까지 감내가 가능한 부분입니다. 리츠의 사업구조로 소유한 부동산을 바로 매각하거나 처분을 고려하는 것은 아닙니다. 최소 10년 이상 소유하면서 임대수익을 배당으로 배분하기 때문에 이러한 안정적인 자산을 가진 사업구조를 가진 리츠에 투자하는 것이 좋습니다. 경기에 민감한 부동산을 소유한 리츠는 경기침체시 타격을 받을 수밖에 없습니다. 지금까지 많이 올랐고, 거품이 느껴질 정도의 가격은 역시 아파트입니다.

SK리츠 분석

에스케이리츠는 분기배당이며 연환산 배당수익률은 5.6~5.7%('21.4분기 기준) 수준입니다. 최근 주가가 하락하여 배당수익률은 더욱 높아질 전망입니다.

보유자산은 서울 종로에 위치한 서린빌딩(매매가 1조), sk주유소(매매가7,664억원)이며, 분당에 있는 SK U타워(매매가 5,000억원)를 매수계약하여 편입을 준비중입니다. 임대료 수익률은 약 4% 수준입니다.

NH올원리츠로 부동산 투자, 배당주 투자를 원큐로

당초 엔에이치올원리츠의 목표수익율은 5~9% 수준입니다.

2021년의 결산배당은 주당 106원의 현금배당입니다. 시가배당율 2%를 기록했습니다. 반기배당이라 올 상반기에 얼마를 줄지 모르겠지만 3%를 준다면 1년 배당수익률이 5% 정도로 예상합니다.

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리츠의 정의

리츠는 주식시장을 통해 투자자를 모으고, 모은 자금으로 부동산이나 부동산 관련 투자를 하는 펀드의 일종입니다. 부동산펀드의 일종이지만 리츠는 주식시장에서 매매가 가능하니 환금성이 있습니다. 투자자들에게 이익의 상당부분을 의무적으로 배당으로 돌려줘야 하는 법이 있습니다. 투자한 부동산의 임대수익과 매매차익을 배당으로 돌려 줍니다. 배당주의 특성을 그대로 가지고 있는데, 배당주의 특징은 가격 변동폭이 작고 안정적입니다.

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투자부동산

분당 서현역의 분당스퀘어, 비전월드 주차시설에 투자하고 있습니다. 20층짜리 건물입니다. 이 오피스빌딩을 직접 보유하며 임대수익을 얻고 있습니다. 또한 자회사의 지분증권을 보유하며 배당금을 수입으로 하고 있습니다. 보유 자회사의 증권은 NH3호리츠(영등포 소재 에이원타워 당산), NH3호리츠(수원 인계동 소재 에이원타워 인계), NH5호리츠​(이천시 소재 도지물류센터)입니다.

본 리츠는 주요자산을 2020년에 매입하였고 현재 기준으로 자산가치가 상승하여 자산가치가 상승했습니다.

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배당주 리츠의 종류

주된 부동산 투자자산별로 리츠의 종류가 분류됩니다. 요즘 잘나가고 인기 좋은 리츠는 물류센터 등에 주로 투자하고 있는 ESR켄달스퀘어리츠입니다. 롯데리츠는 상업용 부동산이 주된 투자처인데 코로나 여파로 주가흐름이 좋지 않습니다. 신한알파리츠와 NH프라임리츠는 오피스에 투자하고 있는 리츠입니다.