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서울 경기 수도권 아파트 2020년 하반기 분양일정(감일 푸르지오 마크베르 등)

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11.4 과천 르센토 데시앙, 푸르지오어울림 라비엔오, 루르지오 오르투스 과천

과천 지식정보타운(지정타)의 분양물량이 나오고 있고 어제 1순위가 끝나고 오늘은 2순위 청약일입니다. 당첨자 발표는 11.11일입니다. 계약은 11.26입니다. 109a타입이 7.9억원입니다. 과천 지정타는 투기과열지구, 공공택지지구, 분양가상한제 적용지역이며 전매제한 10년입니다. 10억 로또로 불리우고 있으며 특별공급 청약에만 9만명이 몰렸습니다. 448대1의 경쟁율을 기록했습니다.

전문가들의 조언으로는 고가점자는 가점제로 뽑는 85제곱미터 이하의 물량을 청약하는 것이 현명한 전략이라고 합니다.  가점제의 예상 커트라인은 65점 정도로 예상하고 있습니다. ​반대로 자금사정이 여유가 있고 가점이 낮은 청약자는 중대형 물량에 신청하여 추첨제를 노려볼만 합니다. 또 하나의 전략은 생애최초 주택 구입자를 위한 특별공급입니다. 85제곱미터 이하의 물량 중 15%를 생초특공으로 공급하며, 경쟁율이 일반공급에 비해 낮다는 것이 일반적인 청약결과에서 증명되었습니다. 특공물량은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하여야 합니다. 

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2020/07/01 - [자유로 가는 길] - 부동산 소액투자 방법, TIGER부동산인프라고배당 ETF 주식투자

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분양대금 납부을 위한 자금계획

자금계획도 잘 세워야 합니다. 분양가 9억원 이하의 주택은 기존 주택담보대출이 없을 경우 투기과열지구 40%까지 대출이 가능합니다. 계약금은 20%, 중도금 60%, 잔금20% 순으로 분양대금을 납부해야 하며, 9억원 이상의 분양가는 중도금 대출이 안되므로 자금계획을 잘 세워야 합니다.

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감일 푸르지오 마크베르

하남시 감일동에 위치한 주상복합 아파트를 오늘 11.4일 분양합니다. 입주자모집공고일은 10.22일이었으며 당첨자 발표는 11.13일입니다. 입주는 23년 6월 예정입니다.

공공택지지구에서 분양해서 총496가구 중 전체가구를 분양합니다. 투기과열지구로 전매제한 8년입니다. 분양가는 분양가상한제가 적용되어 평당 1,600만원입니다. 감일지구이긴 하지만 전철역과는 떨어져 있어 현 시점에서는 교통이 불편할 것으로 예상됩니다. 3호선 연장 가능성은 있지만 확정되지는 않았습니다. 

생애최초 특별공급 물량이 있으며, 년 평균소득의 120%(666만원, 맞벌이시 130% 722만원) 이하인 세대주인 경우 생초특공에 지원가능합니다. 예상가점으로는 최저 55점~58점 수준입니다. 

올해 2020년 하반기 수도권 물량은 위 단지 빼고는 눈에 띄는 분양물량이 없습니다. 신축분양물량 대란은 부동산가격 폭등과 분양물량의 분양가상한제로 시세와 가격차가 나서 경쟁이 치열해 졌습니다. 모든 분들이 원하는 집을 하루빨리 얻으셨으면 합니다. 

2019년 공공분양아파트 서울 경기 당첨전략 커트라인 분석(2편)

​1편에 이어 2편은 구로 항동과 평택고덕신도시의 공공분양 커트라인을 살펴보겠습니다.

2019/04/19 - [도시와 주택] - 2019 서울 다산 감일 공공분양 당첨 커트라인 분석(1편)

# 서울 구로 항동2단지, 4단지, 18.9월

돌이켜 생각해 보면 서울 항동지구가 최근 몇년간을 통틀어 가장 큰 기회가 아니였나 싶습니다. 서울권 공공분양에서 저리 낮은 통장금액으로 당첨될 아파트는 없을듯 합니다. 2단지 일반공급의 경우 74형 29세대, 84형 9세대가 나왔는데 74형의 커트라인은 예비당첨자 기준으로 1600만원 선이었습니다. 물론 공식적인 커트라인은 기타지역 1860만원이었지만 예비7번까지 분양을 받았습니다. 59형의 경우 해당지역 1710만원, 기타지역 1630만원이 공식적인 커트라인이었지만 예비당첨자까지 포함하면 커트아닝은 1550만원 선까지 내려가지 않았을까 하는 추정을 해 봅니다. 4단지는 42세대 전량이 특별공급 물량이었습니다. 통장금액은 2단지의 59형보다 낮았습니다.

서울지역은 1365만원, 기타(경기, 인천)지역은 1300만원이었고 실제 예비당첨자까지 감안하면 훨씬 더 낮았을 것입니다. 앞으로 서울에서 이런 낮은 청약통장 금액으로 당첨되기에는 힘들 것입니다. 갈수록 공공분양 물량 중 일반공급 물량은 줄어드는 추세이기 때문입니다. 정부의 신혼부부 대상 특별공급은 늘리는 대신 일반공급을 줄이기 때문에 다른 계층에 영향을 받는 것입니다. 저출산의 공포는 심각하여 신혼부부에게 혜택을 주는 만큼 신혼부부는 공공분양의 청약전략을 잘 짠다면 내집마련이 가까워 질 수 있습니다.

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# 평택 고덕신도시 자연앤자이, 17.11월

경기도에서 있었던 고덕신도시 공공분양을 살펴 보겠습니다. 그때만 해도 서울도 아닌, 서울인접도 아닌 평택의 공공분양임에도 경쟁률, 당첨커트라인이 꽤나 높았다는 평가가 있었습니다. 전 평형이 84형이었습니다. 평택시 최저 커트라인이 595만원이었습니다. 기타경기는 1369만원, 기타지역은 1220만원으로 마감되었습니다. 지금 기준으로 보면 통장금액이 정말 작았음에도 당첨되었습니다.

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# 청약전략 팁-청약저축, 청약예금으로 전환할까 말까?

무슨 공공분양과 민간분양을 받을 수 있는 청약통장이 다를 수가 있을까요? 무슨 이유로 생겼는지는 모르겠지만 여하튼 공공분양을 받을 수 있는 통장은 청약저축통장이라 불리우고 민간분양은 청약할 수 없는 특징을 가지고 있습니다. 공공분양은 청약저축 금액으로 경쟁을 합니다. 기본적으로 사람들이 관심이 있는 서울, 수도권 지역의 공공분양은 기본적으로 1900~2000만원 수준이어야 당첨 안정권이라고들 합니다.

반대로 1800만원 이하의 통장금액은 공공분양 청약시장에서 점수가 애매하여 고민이 많습니다. 그냥 통장을 사용하지 않고 구축 아파트를 사던지, 아니면 민간분양을 받을 수 있는 청약예금으로 전환해 민간분양을 받는 방법이 있습니다. 민간분양의 경우 청약가점제라고 하여 아파트투유에서 자신의 정보를 입력 후 청약가점을 확인해 볼 수 있습니다. 부양가족이 많고 무주택기간이 긴 경우 가점이 높습니다. 가점이 65점 이상이 된다면 청약예금으로 전환해도 민간분양에서 경쟁력이 있지만 60점 이하인 경우에는 인기있는 분양아파트에서 낙첨될 확율이 높습니다. 결국 시간과의 싸움입니다. 시간 또한 기회비용입니다. 물가 오르는 속도보다 아파트 가격 오르는 속도가 빠른 세상에서 집 없이 무주택자로 5년, 10년을 보낸다면 이 또한 큰 기회비용을 지불하는 것입니다. 다행히 기다린 기간에 부동산이 폭락한다면 기회비용이 적겠지만 지속적으로 올라 분양가가 오르고, 내가 분양받는 시점에서 많은 자금을 투입해야 하는 부담이 있습니다.

​아래 기사를 보시면 정말이지 기회는 저때지 않았나 싶습니다. 한편으로는 지난 세월동안 폭등한 부동산이 야속하기만 합니다. 부동산가격으로 인해 돈의 가치, 노동의 가치를 폭등한 평가절하시킨 것같아 너무 아쉽습니다.

​그래도 내일의 태양은 뜨고 봄은 옵니다. 희망을 잃지 맙시다.

<기타 공공분양 관련 포스팅은 아래 참조>

2019/04/21 - [도시와 주택] - 서울 수도권 공공분양 아파트 자격조건(SH, LH) 청약전략

2019/04/19 - [도시와 주택] - 2019 서울 다산 감일 공공분양 당첨 커트라인 분석(1편)

2019/04/17 - [도시와 주택] - 2019년 서울 공공분양아파트 계획 총정리(LH, SH 경기도 포함)

2019/04/02 - [자유로 가는 길] - sc제일은행 sc새희망홀씨 대출후기(정부지원 신용대출)