우리동네파주일산이야기

2023년 경기북부파주운정3지구, 고양시 공공택지, 공공주택

LH에서 사업하는 공공택지지구에 대해 살펴 보겠습니다. 한국토지주택공사에서 택지개발을 진행중인 사업의 내용을 보면 택지보상-철거-택지개발(택지조성 및 기반시설 조성)

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파주시 분양예정

파주사업본부는 운정지구내에 위치하고 있으며, 관할 사업지구는 파주운정1지구, 2지구, 3지구, 문산당동2, 3지구, 문산선유3, 4, 5지구, 파주지구, 교하지구, 통일동산, 파주출판문화정보산업단지입니다.

향후 2023년 공공주택 및 민간주택 공급은 파주운정3지구에서 지속적으로 발생할 예정입니다.

2020.11.16 - [도시와 주택] - 고양시 덕은지구 지축지구, 경기도 공공분양 아파트 분양일정

2021.02.02 - [자유로 가는 길] - 우리은행 비상금 신용대출 마이너스 통장 금리조건

2021.11.26 - [도시와 주택] - 3기신도시 파주운정3지구 청약전략 Vs 고양창릉지구 장단점 비교

고양시 분양예정

고양사업본부는 삼송지구에 위치하고 있습니다. 관할지구는 고양삼송지구, 향동지구, 지축지구, 장항지구, 덕은지구입니다. 21년도에 지축지구에서 공공주택 분양이 이루어 졌고, 22년도에는 장항지구에서 신규분양이 이루어 질 예정입니다. LH 고양사업본부의 관할지구에는 나타나 있지 않으나 장항지구가 보상이 끝나고 조성공사가 진행중이며, 필지분양이 이루어져 건설사의 분양이 시작될 예정입니다. 상암동 건너편에 위치한 덕은지구의 잔여필지 분양도 유력합니다.

3기 신도시 창릉지구도 공공택지지구로 조성될 예정이며, 현재 토지보상이 진행중입니다. 보상절차가 마무리되면 조성공사가 시작되고 공공분양주택의 청약이 시작될 예정입니다. 참고로 창릉지구의 사전청약은 12월 중으로 진행될 예정입니다.

고양시 덕은지구 지축지구, 경기도 공공분양 아파트 분양일정

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한국의 아파트 청약조건은 참 이상합니다. 물론 조건 하나하나가 정책이 담겨 있고, 이유가 있겠지만 과거에 필요했던 논리가 지금 2020년에도 필요한지에 대한 냉철한 검토가 필요해 보입니다. 

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아파트 청약시 세대주만 청약이 가능한 조건이 있습니다. 대부분의 민간 및 공공분양 공고문에 청약자격으로 명시되어 있죠. 세대주 변경은 참 쉽습니다. 오늘은 남편이 세대주, 내일은 아내가 세대주로 변경할 수 있고 인터넷으로 3분만에 변경할 수 있죠. 이렇게 큰 의미 없는 세대주 조건을 달아 꼭 세대주만 청약해야 하는지에 대한 의문이 있습니다. 

또한 청약지역 제한에 대한 청약조건도 실효성이 있는지 의문입니다. 그 조건으로 관리하지도 못하는 위장전입을 조장하고 있지는 않은지요? 해당지역 입주민에게 우선공급을 원칙으로 한다면 기타지방 무주택자가 서울의 분양아파트를 청약한다는 건 불가합니다. 요즘과 같은 다양한 주거형태가 있는 세상에서 해당지역, 등본 기준으로 청약조건을 내건다는 것이 어찌 보면 참 아이러니합니다. 

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11월 경기도 알짜아파트 분양일정

11.20에 고양시 덕은지구 '덕은삼정그린코아더베스트'를 분양합니다. 민간분양이며 덕은지구는 서울 상암지구에서 북쪽으로 가까운 위치입니다. 주상복합아파트입니다. 

11.20(금)에 덕은 호반써밋 DMC힐즈도 분양공고가 나옵니다. 

참고로 청약저축은 공공분양 청약 전용통장인데 위 민간아파트에 청약하실 예정이시면 청약예금으로 전환하셔야 하며 모집공고일 전날까지 해야 합니다. 당일 변경은 불가하세요. 한번 전환하면 다시 청약저축으로 재변경이 불가하므로 신중하게 결정해야 합니다. 위 두 아파트는 당해인 고양시 주소지인 분들만 1순위로 마감될 확율이 매우 높습니다. 

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북위례(A1-5) 공공분양도 곧 분양에 돌입합니다. 전체 분양세대는 1282세대입니다. 84형까지 참고로 공공분양은 청약저축통장과 종합청약저축을 가지고 계신분만 청약이 가능합니다. 청약예금(청약부금 등)은 공공분양에 청약이 불가합니다. 

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과천 S8은 74, 84형의 큰 평수를 분양합니다. 

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고양지축 a-4은 내년 2021년 3~4월에 분양할 예정입니다. 612세대로 많은 분양수는 아님니다만 지축역 도보거리이며, 서울 은평구와 인접해 있어 매력이 있는 지축지구입니다. 원래 공공임대 부지였지만 공공분양으로 변경되어 분양을 추진합니다. 

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내년에 예정되어 있는 3기 신도시 사전청약은 공공분양 중 일반분양은 15% 수준입니다. 

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공공분양은 민간분양 대비 평당 가격대가 싸서 가성비가 높은 아파트로 정평이 나 있습니다. 

아무쪼록 잘 판단하셔서 내집마련의 꿈을 이루시기를 바랍니다. 

서울 경기 수도권 아파트 2020년 하반기 분양일정(감일 푸르지오 마크베르 등)

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11.4 과천 르센토 데시앙, 푸르지오어울림 라비엔오, 루르지오 오르투스 과천

과천 지식정보타운(지정타)의 분양물량이 나오고 있고 어제 1순위가 끝나고 오늘은 2순위 청약일입니다. 당첨자 발표는 11.11일입니다. 계약은 11.26입니다. 109a타입이 7.9억원입니다. 과천 지정타는 투기과열지구, 공공택지지구, 분양가상한제 적용지역이며 전매제한 10년입니다. 10억 로또로 불리우고 있으며 특별공급 청약에만 9만명이 몰렸습니다. 448대1의 경쟁율을 기록했습니다.

전문가들의 조언으로는 고가점자는 가점제로 뽑는 85제곱미터 이하의 물량을 청약하는 것이 현명한 전략이라고 합니다.  가점제의 예상 커트라인은 65점 정도로 예상하고 있습니다. ​반대로 자금사정이 여유가 있고 가점이 낮은 청약자는 중대형 물량에 신청하여 추첨제를 노려볼만 합니다. 또 하나의 전략은 생애최초 주택 구입자를 위한 특별공급입니다. 85제곱미터 이하의 물량 중 15%를 생초특공으로 공급하며, 경쟁율이 일반공급에 비해 낮다는 것이 일반적인 청약결과에서 증명되었습니다. 특공물량은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하여야 합니다. 

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2020/07/01 - [자유로 가는 길] - 부동산 소액투자 방법, TIGER부동산인프라고배당 ETF 주식투자

2020/05/19 - [도시와 주택] - 분양권 청약 규제전 아파트 줍줍분양하는 방법(부동산투자)

2020/02/24 - [자유로 가는 길] - 2020 배당주 추천종목, 고배당주 주식투자 배당수익율 순위

분양대금 납부을 위한 자금계획

자금계획도 잘 세워야 합니다. 분양가 9억원 이하의 주택은 기존 주택담보대출이 없을 경우 투기과열지구 40%까지 대출이 가능합니다. 계약금은 20%, 중도금 60%, 잔금20% 순으로 분양대금을 납부해야 하며, 9억원 이상의 분양가는 중도금 대출이 안되므로 자금계획을 잘 세워야 합니다.

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감일 푸르지오 마크베르

하남시 감일동에 위치한 주상복합 아파트를 오늘 11.4일 분양합니다. 입주자모집공고일은 10.22일이었으며 당첨자 발표는 11.13일입니다. 입주는 23년 6월 예정입니다.

공공택지지구에서 분양해서 총496가구 중 전체가구를 분양합니다. 투기과열지구로 전매제한 8년입니다. 분양가는 분양가상한제가 적용되어 평당 1,600만원입니다. 감일지구이긴 하지만 전철역과는 떨어져 있어 현 시점에서는 교통이 불편할 것으로 예상됩니다. 3호선 연장 가능성은 있지만 확정되지는 않았습니다. 

생애최초 특별공급 물량이 있으며, 년 평균소득의 120%(666만원, 맞벌이시 130% 722만원) 이하인 세대주인 경우 생초특공에 지원가능합니다. 예상가점으로는 최저 55점~58점 수준입니다. 

올해 2020년 하반기 수도권 물량은 위 단지 빼고는 눈에 띄는 분양물량이 없습니다. 신축분양물량 대란은 부동산가격 폭등과 분양물량의 분양가상한제로 시세와 가격차가 나서 경쟁이 치열해 졌습니다. 모든 분들이 원하는 집을 하루빨리 얻으셨으면 합니다. 

2019년 공공분양아파트 서울 경기 당첨전략 커트라인 분석(2편)

​1편에 이어 2편은 구로 항동과 평택고덕신도시의 공공분양 커트라인을 살펴보겠습니다.

2019/04/19 - [도시와 주택] - 2019 서울 다산 감일 공공분양 당첨 커트라인 분석(1편)

# 서울 구로 항동2단지, 4단지, 18.9월

돌이켜 생각해 보면 서울 항동지구가 최근 몇년간을 통틀어 가장 큰 기회가 아니였나 싶습니다. 서울권 공공분양에서 저리 낮은 통장금액으로 당첨될 아파트는 없을듯 합니다. 2단지 일반공급의 경우 74형 29세대, 84형 9세대가 나왔는데 74형의 커트라인은 예비당첨자 기준으로 1600만원 선이었습니다. 물론 공식적인 커트라인은 기타지역 1860만원이었지만 예비7번까지 분양을 받았습니다. 59형의 경우 해당지역 1710만원, 기타지역 1630만원이 공식적인 커트라인이었지만 예비당첨자까지 포함하면 커트아닝은 1550만원 선까지 내려가지 않았을까 하는 추정을 해 봅니다. 4단지는 42세대 전량이 특별공급 물량이었습니다. 통장금액은 2단지의 59형보다 낮았습니다.

서울지역은 1365만원, 기타(경기, 인천)지역은 1300만원이었고 실제 예비당첨자까지 감안하면 훨씬 더 낮았을 것입니다. 앞으로 서울에서 이런 낮은 청약통장 금액으로 당첨되기에는 힘들 것입니다. 갈수록 공공분양 물량 중 일반공급 물량은 줄어드는 추세이기 때문입니다. 정부의 신혼부부 대상 특별공급은 늘리는 대신 일반공급을 줄이기 때문에 다른 계층에 영향을 받는 것입니다. 저출산의 공포는 심각하여 신혼부부에게 혜택을 주는 만큼 신혼부부는 공공분양의 청약전략을 잘 짠다면 내집마련이 가까워 질 수 있습니다.

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# 평택 고덕신도시 자연앤자이, 17.11월

경기도에서 있었던 고덕신도시 공공분양을 살펴 보겠습니다. 그때만 해도 서울도 아닌, 서울인접도 아닌 평택의 공공분양임에도 경쟁률, 당첨커트라인이 꽤나 높았다는 평가가 있었습니다. 전 평형이 84형이었습니다. 평택시 최저 커트라인이 595만원이었습니다. 기타경기는 1369만원, 기타지역은 1220만원으로 마감되었습니다. 지금 기준으로 보면 통장금액이 정말 작았음에도 당첨되었습니다.

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# 청약전략 팁-청약저축, 청약예금으로 전환할까 말까?

무슨 공공분양과 민간분양을 받을 수 있는 청약통장이 다를 수가 있을까요? 무슨 이유로 생겼는지는 모르겠지만 여하튼 공공분양을 받을 수 있는 통장은 청약저축통장이라 불리우고 민간분양은 청약할 수 없는 특징을 가지고 있습니다. 공공분양은 청약저축 금액으로 경쟁을 합니다. 기본적으로 사람들이 관심이 있는 서울, 수도권 지역의 공공분양은 기본적으로 1900~2000만원 수준이어야 당첨 안정권이라고들 합니다.

반대로 1800만원 이하의 통장금액은 공공분양 청약시장에서 점수가 애매하여 고민이 많습니다. 그냥 통장을 사용하지 않고 구축 아파트를 사던지, 아니면 민간분양을 받을 수 있는 청약예금으로 전환해 민간분양을 받는 방법이 있습니다. 민간분양의 경우 청약가점제라고 하여 아파트투유에서 자신의 정보를 입력 후 청약가점을 확인해 볼 수 있습니다. 부양가족이 많고 무주택기간이 긴 경우 가점이 높습니다. 가점이 65점 이상이 된다면 청약예금으로 전환해도 민간분양에서 경쟁력이 있지만 60점 이하인 경우에는 인기있는 분양아파트에서 낙첨될 확율이 높습니다. 결국 시간과의 싸움입니다. 시간 또한 기회비용입니다. 물가 오르는 속도보다 아파트 가격 오르는 속도가 빠른 세상에서 집 없이 무주택자로 5년, 10년을 보낸다면 이 또한 큰 기회비용을 지불하는 것입니다. 다행히 기다린 기간에 부동산이 폭락한다면 기회비용이 적겠지만 지속적으로 올라 분양가가 오르고, 내가 분양받는 시점에서 많은 자금을 투입해야 하는 부담이 있습니다.

​아래 기사를 보시면 정말이지 기회는 저때지 않았나 싶습니다. 한편으로는 지난 세월동안 폭등한 부동산이 야속하기만 합니다. 부동산가격으로 인해 돈의 가치, 노동의 가치를 폭등한 평가절하시킨 것같아 너무 아쉽습니다.

​그래도 내일의 태양은 뜨고 봄은 옵니다. 희망을 잃지 맙시다.

<기타 공공분양 관련 포스팅은 아래 참조>

2019/04/21 - [도시와 주택] - 서울 수도권 공공분양 아파트 자격조건(SH, LH) 청약전략

2019/04/19 - [도시와 주택] - 2019 서울 다산 감일 공공분양 당첨 커트라인 분석(1편)

2019/04/17 - [도시와 주택] - 2019년 서울 공공분양아파트 계획 총정리(LH, SH 경기도 포함)

2019/04/02 - [자유로 가는 길] - sc제일은행 sc새희망홀씨 대출후기(정부지원 신용대출)

서울 수도권 공공분양 자격조건(SH, LH) 청약전략

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서울지역 sh의 공공분양 물량은 소득제한 있는 특별공급이 늘어나는 추세

19.8월에 분양 예정되어 있는 강일 고덕 4단지는 공공분양입니다. 하지만 현재 알려져 있는 것은 분양평형이 59형 이하로 알려져 있습니다. 일반분양이 아닌 특별분양으로 소득제한이 있는 것이죠. 서울의 공공분양 추세는 이렇듯 일반분양 물량은 감소하고 특별분양을 늘리는 추세입니다. 소득제한 금액이 늘어난다는 소식이 있기는 하지만 언제나처럼 소득제한 바로 위의 계층은 공공분양을 통한 내집마련은 점점 희박할 수 있습니다.

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공공분양 청약통장 인정금액 평가

공공분양은 청약통장 인정금액으로 경쟁하는데 금액이 1700만원~1800만원의 경우 계륵으로 느껴질 수 있습니다. 민간분양을 받자니 요즘 민간아파트 분양가는 부동산 냉각기로 인해 거의 시세 수준입니다. 분양금액도 8~9억원을 상회하니 대출도 부담스러운데 대출 또한 40%밖에 못받습니다. 서민들은 진퇴양난입니다.

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서울지역 공공분양 예정지구

SH 서울도시주택공사에서는 올 8월에 있는 고덕강일지구 뿐 아니라 내년 위례, 마곡9단지도 예정되어 있습니다. 요즘의 공공주택은 후분양이라 공정률 60% 이상 건설한 다음 분양을 합니다. 그래서 입주 또한 분양 후 1년 이내에 이루어 지게 됩니다. 위례, 마곡의 경우 84형이 있다고는 하는데 경쟁률이 엄청날 것 같습니다. 지난해 항동지구의 경우 최저 당첨금액이 1600만원 선 정도 되었지만 이는 정말이지 특수하게 낮았습니다. 구로구라는 지역적 특성, LH공공분양 건이 겹치면서 경쟁률과 통장인정금액이 낮았지만 앞으로 있을 공공분양의 경우 최저 인정금액이 2천만원 정도로 예상될 정도로 경쟁률이 치열할 것입니다.

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공공분양 청약전략

공공분양만을 기다리며 무주택을 유지하시는 분들은 냉철한 판단이 필요한 시기입니다. 적절한 시기에 구축 아파트를 사는 것도 고려해야 합니다. 재개발/재건축도 노려볼만 합니다. 쉽지는 않은게 구축 아파트의 경우 최근 1년간 1억은 기본으로 올랐고, 재개발 재건축도 진행이 빠른 경우일 수록 피가 높게 형성되어 부담스럽습니다.

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자신이 원하는 지역(자치시)으로 이사가야 유리

SH나 LH의 공공분양을 노리시는 분들은 자신이 원하는 지역에서 사시는 것이 당첨에 있어 가장 유리합니다. 물론 통장금액이 2000만원 정도로 높은 경우에 말이죠. 곧 있을 과천지식정보타운을 분양받기 위해 많은 분들이 과천으로 이사를 갔다고 합니다. 왜냐하면 해당지역 주민들에게 일정비률을 두고 경쟁을 시키기 때문에 비교적 작은 경쟁률로 당첨될 확률이 높기 때문입니다. 지금까지 당첨점수로만 봐도 민간, 공공 통틀어 해당지역의 점수가 낮았습니다.

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서울 거주조건 1년 이상

서울의 경우 당해지역으로 경쟁을 하기 위해서는 서울거주 1년 이상이어야 합니다. 서울로 공공분양을 받기 위해서는 서울로 이사하여 1년 이상 경과해야 한다는 뜻입니다. 다시 말씀드려 이사를 가게 되면 1년간는 붕 떠버립니다. 당해지역에 1년간 거주해야 그 지역에서 청약할 수 있습니다. 공공분양을 염두해 두시는 분들은 좀 불리한 조항입니다.

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당첨 후 무주택 유지기간

당첨 이후에는 입주시까지 무주택을 유지해야 합니다. 입주 전에 주택을 구입하는 등의 행위로 당첨이 해약될 수 있습니다. 당첨후 입주 전 갑자기 이사를 가야할 경우에는 기관에 문의 후 가능할 수 있습니다.

<기타 공공분양, 공공임대 관련 포스팅 정보는 아래 참조>

2019/04/19 - [도시와 주택] - 2019 서울 다산 감일 공공분양 당첨 커트라인 분석(1편)

2019/04/17 - [도시와 주택] - 2019년 서울 공공분양아파트 계획 총정리(LH, SH 경기도 포함)

2019/04/11 - [도시와 주택] - 10년 공공임대 분양전환 단점 장점

2019/04/10 - [도시와 주택] - 2019 sh 행복주택 신청자격조건(청약요건)-서울주택도시공사

2018년 아파트 분양계획

정부의 부동산 규제정책이 강화되면서 부동산 시장이 냉각기에 접어들고 있는 가운데 수도권 내 분양아파트의 옥석을 가리는 작업이 시장에서 한창 진행중이다.

분양예정 아파트 중에서 어느 지역이 유망할 것인가에 따라 억소리 나는 로또분양을 받을 수도 있기 때문이다.

수도권의 주요 분양예정 단지를 살펴보면 서울권에서는 재건축/재개발 단지가 눈에 띈다. 재건축은 기존 오래된 아파트단지만을 철거하여 새 아파트로 짓는 것이고, 재개발은 기존 연립주택, 빌라 등의 주택과 주변의 기반시설 전반을 철거 후 재정비, 즉 새로 아파트도 만들고 인프라 시설도 다시 만드는 것으로 정의한다.

기타 유망한 경기권 내 분양아파트는 서울 접근성에 따라 분양성패가 좌우될 것으로 보인다. 위례지구, 감일지구, 과천지식정보타운 등이 인기가 높을 것으로 예상한다.

아래는  부동산 관련 유용한 포스팅이다.

2018/02/06 - [도시와 주택] - [지축지구5편] 지축역 중흥S클래스 분양계획, 분양일정

2017/12/30 - [도시와 주택] - 다산신도시 아파트 분양권 불법전매 불법 청약통장 실태 처벌기준

2018/01/02 - [도시와 주택] - 2018년 달라지는 부동산 정책, 부동산 전망

2017/11/13 - [도시와 주택] - [부동산 전망대] 입주물량 증가로 전세대란 낮고 역전세란 가능성 높아

2017/11/03 - [도시와 주택] - [부동산전망]82대책 양도소득세 부과시점과 청약통장 1순위 기준

2017/09/21 - [도시와 주택] - 아파트 청약가점제 계산방법, 청약규칙, 청약통장 불법거래

다음은 20108년에 서울에서 분양하는 아파트 분양일정이다.

이미 4월이라 분양이 많이 시작되었다. 서울의 경우 서울 거주 1년 이상 청약자에 대해서만 1순위 분양권 신청을 할수 있는 자격이 주어진다.

여기서 눈에 띄는 점은 아파트 브랜드가 다 거기서 거기란 점이다.

래미안, 자이, 힐스테이트, 푸르지오

이것은 그만큼 아파트시장에서 브랜드가 차지하는 비중이 커진 점을 반증한다.

2018년 전체 민영아파트 분양물량은 아래와 같다. 3월에 정점을 찍고 평균 2만가구의 물량이 공급될 예정이다. 이 아파트들은 부동산 활황시기에 계획된 아파트들이라 언제 된서리를 맞게 될지, 안맞게 될지 알수가 없다.

지역별로는 경기지역의 분양물량이 월등히 많고 서울과 부산, 인천이 뒤를 이으며 물량을 공급할 예정이다.

자이라는 브랜드의 아파트를 선호한다면 자이 홈페이지에서 분양캘린더를 확인해 보자. 월별로 지역별로 자이의 분양일정을 확인할 수 있다.

공공분양 물량은 서울은 SH(서울주택공사)에서, 기타 전국은 LH(한국주택토지공사)가 공급한다. 따라서 해당기관에서 분양일정을 확인할 수 있다. 민간과 마찬가지로 가장 핫한 단지는 역시나 과천지식정보타운이다.

공공분양이나 공공임대의 경우 시세보다 낮은 분양가로 돈 많은 서민(?)들의 인기가 높다. 물론 예전만큼은 많이 올랐지만 여전히 선호받는 공공물량이다.

아래는 서울의 공공분양주택 분양일정 및 물량이다.