서울 영등포구 신길동 다가구주택 경매 물건 분석
2024타경127079 / 매각기일 2025년 7월 21일(월) 오전 10시 / 서울남부지방법원
✅ 서울 신길동 신축급 다가구 경매!
📍 총 15세대 임대 중, 신림선 대방역 도보권
💰 보증금 약 16.5억 / 예상 낙찰가 16억대
🔍 임차권 등기·순위배당 복잡 → 철저한 권리분석 필수
🚘 교통 좋고 신축급이라 임대수익 & 시세 기대감 높음
👉 경매·수익형 다가구 투자 관심 있다면 DM 주세요!
서울 영등포구 신길동에 위치한 신축급 다가구주택 경매물건(사건번호 2024타경127079)이 오는 7월 21일, 서울남부지방법원에서 첫 매각을 앞두고 있습니다.
본 건은 신림선 대방역과 1호선 신길역 도보권에 자리한 토지 43평, 건물 95평 규모의 원룸형 다중주택으로, 총 15세대가 임대 중인 수익형 부동산입니다.
최근 조사된 임차보증금 총액이 약 16억 5천만 원에 이르고, 주택임차권 등기자 및 순위배당 관계가 복잡해 입찰 전 철저한 권리분석이 필요한 물건입니다.
다만 신축에 가까운 건물 상태와 탄탄한 임대수익 구조, 양호한 교통 접근성은 분명한 매력 포인트입니다.
이번 글에서는 이 경매 물건의 위치와 주변 환경, 건물 구조, 임차인 관계, 예상 낙찰가 기준 수익률 시뮬레이션까지 꼼꼼히 정리해 보았습니다.
투자에 관심 있는 분들이라면 끝까지 읽어보시길 추천드립니다.
📍 경매 개요 및 기본정보
서울 영등포구 신길동 94-3에 위치한 신축 다가구주택 경매 물건(사건번호 2024타경127079)은 서울남부지방법원 14계에서 진행 중입니다. 토지면적은 143㎡, 건물면적은 315.94㎡로 지하 1층부터 옥탑까지 총 15세대로 구성되어 있습니다. 감정가는 19억 4,193만 원이며, 최초 매각일은 2025년 7월 21일입니다.
📍 입지 및 주변 환경
본 물건은 신림선 대방역과 1호선 신길역이 도보권 내에 있으며, 주변은 저층 주택들이 밀집한 주거지입니다. 단지 남측으로 폭 5m 내외 포장도로에 접하고 있어 차량 출입이 수월하며, 도시가스·전기·급배수 등 기반시설이 모두 갖춰져 있습니다. 단지 내 옥외 자주식 주차가 2대까지 가능합니다.
📍 건물 구조 및 현황
2019년 4월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다가구주택으로, 지하층부터 3층, 옥탑(계단실)까지 총 15세대로 구성되어 있습니다. 구조는 전형적인 원룸형 다중주택이며, 각 세대마다 출입문이 분리되어 있고, 외부 전경과 우편함·공용출입구 등도 비교적 깔끔하게 유지되고 있습니다.
📍 권리관계 및 임차인 분석
전체 보증금 규모는 약 16억 5,700만 원이며, 이 중 다수 세대는 주택임차권 등기가 완료된 상태입니다. 특히 임차권 등기자가 많은 2·3·4층은 순위배당이 필요한 상황이며, 대항력 없는 임차인도 일부 존재하나, 배당요구 미신청자 및 소액임차인 문제까지 복합적으로 얽혀 있어 주의가 필요합니다.
📍 낙찰가 시뮬레이션 및 수익성
감정가 대비 82% 수준인 약 16억 원 낙찰을 가정할 경우, 취득세 및 제반 비용 포함 총 투자액은 약 16.9억 원입니다. 대출한도는 약 8.5억 원, 연이자는 약 3,800만 원 수준이며, 임대수익을 월 약 900만 원대로 재조정할 경우 순수익률은 약 연 1.8% 수준으로 분석됩니다.
📍 투자포인트 및 유의사항
신축에 가까운 구조, 교통접근성, 비교적 양호한 외관 등은 긍정적이나, 임차인 권리분석이 복잡하고 보증금 반환 리스크가 존재합니다. 향후 명도 및 재임대를 통해 수익률 재편과 시세 상승을 노릴 수 있으나, 입찰 전 배당표 및 권리분석 보고서를 반드시 정밀 검토하셔야 합니다.
📌 기본 경매 정보
- 소재지
서울특별시 영등포구 신길동 94-3 (도로명주소: 영등포로86가길 20) - 매각기일
2025년 7월 21일 (월요일) 오전 10:00 - 진행 법원
서울남부지방법원 제14계 (문의: 02-2192-0053) - 감정가 및 최저매각가
감정가: 1,941,939,800원
최저매각가: 1,941,939,800원 (100%) - 보증금
194,193,980원 (10%) - 소유자
최○○ - 채무자
동일인 - 채권자
고○○ (임차권등기자 및 경매신청인) - 경매개시결정일
2024년 7월 22일 (강제경매)
🏠 건물 및 토지 개요
- 토지면적
143㎡ (43.26평) - 건물면적
315.94㎡ (95.57평) - 건축 구조 및 용도
철근콘크리트조 지하1층~옥탑1층 / 다중주택 - 준공연도
2019년 4월 30일 사용승인 - 건축물 용도지역
제2종 일반주거지역 / 과밀억제권역 / 가축사육제한구역 등 - 주차
옥외 자주식 2대 가능 - 옥탑 및 제시외
옥탑(계단실) 포함, 보일러실(제시외 건축물) 매각 포함
🧭 입지 및 지역 환경
본 물건은 서울 신길1동주민센터 북측에 위치한 주택지대 중심에 있으며, 신림선 ‘대방역’ 도보 약 5분 거리로 접근성이 우수합니다.
주변은 단독 및 다가구주택이 밀집해 있는 주거지역이며, 대로변과는 다소 거리가 있지만 차량 진입이 가능한 포장도로(5m)와 접해 있어 활용도가 높습니다.
🏙️ 투자 포인트
- ✅ 건물 외관 및 구조
신축 수준의 외장 마감 / 층별 구획 분명 / 세대별 독립 출입구 - ✅ 임대 구조
지하 1층 ~ 옥탑층까지 총 15세대 분할 구조 (라움 원룸 형태)
임차인 전입 및 보증금 내역 투명 - ✅ 교통 인프라
신림선, 1호선, 5호선, 9호선 등 총 5개 노선 접근 가능 - ✅ 향후 수익성
월세 세팅 유지 시 안정적 현금 흐름 기대
주택임대사업자 등록 시 절세 전략 가능
💸 낙찰가 시뮬레이션
| 예상 낙찰가 | 1,850,000,000 | 95% 수준 입찰 가정 |
| 보증금 납부 | 185,000,000 | 입찰 시 필요 자금 |
| 대출 가능액 (LTV 70%) | 1,295,000,000 | 오픈론 기준 |
| 필요 자기자본 | 약 555,000,000 | |
| 임대보증금 총액 | 1,657,000,000 | 일부 보증금 반환 부담 예상 |
| 예상 월세 수익 | 약 550,000원 | 실수령 기준 |
| 이자 부담 (연 4.5%) | 약 58,275,000/연 | 월 약 4.85백만원 수준 |
| 취득세 등 총세금 | 약 130,000,000 | 취득세 4.6% 가정 시 |
| 예상 연간 수익률 | -1~3% 추정 | 보증금 반환 후 잔여 세팅 여부에 따라 변동 |
※ 보증금 반환 순위에 따라 유동성 확보가 필요하며, 실제 낙찰가 대비 임대보증금 반환 의무를 고려한 유동성 전략 필수
🧾 임차인 상세 요약 정리
| 101호 이○○ | 2022.12.12 | 미상 | 2,000,000 | 없음 | 소액 임차인 |
| 104호 유○○ | 2023.05.19 | 2023.05.12 | 90,000,000 | 없음 | 배당종기 이후 신고 |
| 201호 김○○ | 2022.01.28 | 2022.01.03 | 195,000,000 | 없음 | 임차권 등기 |
| 202호 이○○ | 2019.09.02 | 2019.08.20 | 100,000,000 | 있음 | 소액임차인 |
| 203호 양○○ | 2022.01.24 | 2022.01.11 | 190,000,000 | 없음 | 임차권 등기 |
| 301호 조○○ | 2022.01.13 | 2021.12.24 | 160,000,000 | 없음 | 임차권 등기 |
| 302호 정○○ | 2021.10.12 | 2021.09.15 | 100,000,000 | 없음 | 소액임차인 |
| 303호 박○○ | 2021.07.06 | 2021.07.06 | 160,000,000 | 없음 | |
| 304호 최○○ | 2020.01.28 | 2019.12.20 | 165,000,000 | 있음 | 임차권 등기 |
| 401호 고○○ | 2019.09.30 | 2019.08.16 | 145,000,000 | 있음 | 경매신청인 |
| 402호 최○○ | 2023.08.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 점유 불확실 |
| 403호 홍○○ | 2022.11.25 | 2022.10.25 | 185,000,000 | 없음 | |
| 404호 이○○ | 2019.08.05 | 2019.08.05 | 165,000,000 | 있음 | 임차권 등기 |
※ 보증금 총합계: 약 16억 5천만원, 그 중 확정일자 및 대항력 여부에 따라 우선 변제 가능성이 높음
📋 종합 분석 및 유의사항
- 해당 물건은 현장 상태 양호하며, 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 리스크가 낮은 편입니다.
- 임차인 15세대 중 대다수가 확정일자 보유 및 임차권 등기 완료되어 있어 배당 순위가 상당히 복잡하며, 실제 인수 부담 여부 판단이 중요합니다.
- 보증금 반환 규모가 크기 때문에, 입찰 전 낙찰가 대비 유동성 확보 여부를 필히 검토하시기 바랍니다.
- 다가구임에도 각 세대 구조 분리 및 출입문 독립 형태로 세팅되어 있어 향후 수익형 부동산으로의 유지도 가능한 구조입니다.
- 매각사례 기준, 최근 신길동 다가구주택 낙찰률은 50~60% 수준으로, 1회 유찰 후 입찰 전략이 수익률 측면에서 유리할 수 있습니다.
이번 서울 영등포구 신길동 소재 다가구주택 경매물건은 신축 수준의 안정된 구조와 우수한 교통 접근성 등 긍정적인 요소를 갖추고 있으나, 다수의 임차인, 높은 보증금 총액, 복잡한 권리관계로 인해 철저한 권리분석과 자금계획이 필수입니다.
입찰 전에는 반드시 현장 방문, 등기부 열람, 임차인 실거주 여부 파악 및 법률 상담을 병행해 주시기 바랍니다.
🏷️ 해시태그
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