우리동네파주일산이야기

부동산 PF의 정의

부동산 PF(Project Financing)는 기업의 신용이나 담보가 아닌 부동산 개발 프로젝트 자체의 미래 수익을 기반으로 자금을 조달하는 금융 방식입니다. 일반적인 기업금융과는 다르게, 부동산 PF에서는 프로젝트의 미래 현금흐름을 상환 수단으로 활용합니다. 이는 기업과 법적으로 분리된 부동산 프로젝트의 자금 조달 방법으로, 프로젝트의 성공과 수익을 중심으로 자금을 조달하는 특징을 가지고 있습니다.

PF사업장의 구조조정

전국에는 5000여 곳의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 중 900여 곳이 부실 우려에 휩싸여 구조조정 대상에 올랐습니다. 이 중에서도 150여 곳은 다음 달부터 상각 또는 경·공매 절차를 밟게 될 전망입니다.
정부는 이러한 상황을 고려하여 '부동산 PF의 질서 있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향'을 발표했습니다. 이를 통해 더 빠르고 효율적인 부실 처리를 추진하고, PF 시장을 정상화시키기 위한 기반을 마련하겠다는 의지를 밝혔습니다.
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이를 위해 금융당국은 먼저 PF 사업성 평가의 등급을 4단계로 세분화하고, 사업성 부족 사업장에 대해서는 적극적인 사후관리를 실시할 계획입니다. 또한 PF 대출에 대한 충당금을 늘리고, 부실 우려가 있는 사업장을 선별하여 구조조정에 나서도록 할 것입니다.
이러한 조치로 전체 PF 시장이 정상화될 것으로 기대됩니다. 하지만 건설사들은 부실 사업장 분류 기준이 지나치게 획일적이라고 반발하고 있습니다.
이와 함께 금융당국은 만기 연장에도 까다로운 조건을 부여하고, PF 사업장에 대한 사업성 평가를 강화할 예정입니다. 이를 통해 PF 시장의 건강한 성장을 도모할 것으로 보입니다.
 
 

부동산PF 위기, 어디까지 영향?

부동산 PF의 위기 상황은 부동산 시장의 침체로부터 비롯된 다양한 문제가 복합적으로 작용하고 있습니다. 먼저, 주요 PF 현장에서 미분양이 속출함에 따라 시행사들은 자금난에 직면하고 있습니다. 이로 인해 시행사들이 직원을 내보내거나 프로젝트를 진행하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 이러한 자금난은 시공을 맡은 건설사들이나 자금을 대출로 지원한 금융권에도 영향을 미칠 가능성이 있습니다.
뿐만 아니라, 금융권도 부동산 PF 대출의 잔액이 상당한 규모에 이르며, 이에 따른 손실이 예상됩니다. 특히, 저축은행과 증권사, 캐피탈 등 2금융권이 큰 손실을 예상하고 있습니다. 이러한 손실은 부동산 시장의 불안정성과 함께 건설사들의 폐업을 촉발할 수 있습니다. 올해 초에는 187개의 종합건설사가 폐업했으며, 이는 2011년 이후 최다로 나타난 수치입니다.
정부는 부동산 시장 위기 대응을 위해 다양한 대책을 발표하고 있지만, 이러한 대책이 역부족으로 평가되고 있습니다. 특히, 부동산 PF 부실이 연쇄적인 타격을 유발할 수 있다는 우려가 있습니다. 이는 지분을 가진 시행사와 건설사뿐만 아니라 금융권까지 영향을 미칠 수 있는 상황입니다.
부동산 시장의 전반적인 위기는 서울의 강남이나 용산 등의 지역에서도 나타나고 있습니다. 실제로, 강남의 대치 푸르지오 빌라드와 같은 현장에서도 미분양과 관련된 문제가 발생하고 있습니다. 이러한 상황에서 건설사들의 위기는 현실화하고 있으며, 이는 부동산 시장 전반의 위기로 확대될 수 있습니다.
이러한 상황에서 부동산 PF의 부실은 금융권 및 건설업계에 큰 타격을 입힐 수 있습니다. 따라서, 정부와 업계는 이에 대한 적극적인 대응이 필요하며, 특히 부동산 시장의 안정화를 위한 종합적인 대책 마련이 시급한 상황입니다.

분양권은 취득 시점부터 주택 수에 포함되어 취득세가 부과됩니다.

예를 들어, 기존에 1주택을 보유하고 있던 사람이 2020년 8월 12일 이후에 분양권을 취득하게 되면 그 순간부터 2주택자로 간주됩니다. 이후 추가로 분양권을 취득하면 3주택자로 간주되어 고액의 취득세(12%)를 부담해야 합니다.

2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권을 기준으로 주택 수가 결정되며, 이는 취득세 부과 기준이 되기 때문입니다.

2주택자는 3년 내 기존주택 매도시 1주택자 혜택을 받을 수 있어요.

일시적으로 2주택자가 되는 경우, 새 주택을 취득한 뒤 3년 내에 기존 주택을 처분하면 취득세와 양도세를 1주택자로 혜택받을 수 있습니다.

따라서, 분양권을 취득하기 전에 자신의 상황에 맞는 세무 전략을 사전에 검토하는 것이 중요합니다.

분양권이 주택수에 포함되는 기준은 분양권 계약일 기준입니다.

2주택자가 분양권을 사면(분양권 계약일 기준) 3주택 기준으로 취득세를 내야 합니다. 세법이 바뀌어서 주택수에 따라 세금을 구분해야 합니다. 분양권을 취득할 때와 주택을 취득할 때의 시기를 구분해야 합니다. 분양권을 취득할 때 취득세를 내야 하며, 이때 기존에 보유한 주택을 고려하여 세금을 계산합니다. 분양권 계약일을 기준으로 취득세를 계산하며, 조정대상 지역이면 8%의 취득세율이 적용됩니다. 그러나 2주택자가 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 일반 세율이 적용됩니다.

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1주택자가 분양권을 취득하면 2주택으로 간주되며, 해당 주택에 대한 취득세를 내야 합니다. 그리고 세 번째 주택인 분양권을 취득하면 3주택 기준 취득세를 내야 합니다. 조합원 입주권을 취득하는 경우에도 마찬가지로 3주택 기준이 적용됩니다. 그러나 조합원 입주권은 다른 주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

양도소득세도 주택 수에 따라 구분해야 합니다. 2021년 이후에 취득한 분양권이나 조합원 입주권은 다른 주택을 양도할 때 고려되어야 합니다. 따라서 주택 수 계산 시에 조합원 입주권도 고려되어야 합니다.

오피스텔의 경우도 세금을 낼 때 고려해야 합니다. 오피스텔의 취득세는 4% 단일세율로 적용됩니다. 하지만 양도세는 주택분의 재산세를 내고 있다면 주택으로 간주되어 주택수에 포함됩니다. 이때는 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔을 유의해서 고려해야 합니다.

오피스텔 투자 수익률은 매도 시 부가가치세와 양도소득세에 의해 결정됩니다. 오피스텔은 세법에 따라 다르게 적용되므로 취득부터 처분까지 전과정을 주의 깊게 검토해야 합니다.

오피스텔을 분양받거나 사업자로부터 매수할 때는 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 단, 사무용으로 사용하기로 한 경우에만 해당하며, 도중에 주거용으로 전환한다면 부가가치세를 환급받을 수 없고 가산세까지 납부해야 합니다.

오피스텔을 매도할 때도 부가가치세를 정산해야 합니다. 매도자는 건물분의 부가가치세를 매수자로부터 받아 세무서에 납부해야 합니다. 부가가치세를 별도로 명시하지 않았다면 매매금액에서 부가가치세를 부담해야 하며, 이는 투자 수익을 크게 해칠 수 있습니다.

임대차 계약이 체결된 오피스텔의 경우 포괄양수도 조건으로 거래하기도 합니다. 이 경우 부가가치세를 별도로 납부한 뒤 환급받는 절차를 간소화할 수 있습니다. 그러나 포괄양수도 조건을 만족하지 못하는 경우 가산세를 납부해야 하므로 주의가 필요합니다.

양도소득세도 오피스텔 투자에서 중요한 부분입니다. 오피스텔은 주택이 아닌 건물이므로 양도소득세는 건물의 양도로 계산됩니다. 분양권 상태에서 양도할 때에는 단기 중과세율이 적용되지 않으며, 보유 기간에 따라 다르게 적용됩니다.

특히, 주거용으로 사용 중인 오피스텔은 양도소득세를 주택으로 적용할 수 있습니다. 이 경우에도 세입자로부터 월세를 받는 경우에는 주의가 필요합니다. 다른 주택을 양도할 때에도 영향을 줄 수 있기 때문에 상황을 정확히 파악해야 합니다.