다주택자 2주택자 분양권 오피스텔 매수 매매시 취득세 총정리

분양권은 취득 시점부터 주택 수에 포함되어 취득세가 부과됩니다.

예를 들어, 기존에 1주택을 보유하고 있던 사람이 2020년 8월 12일 이후에 분양권을 취득하게 되면 그 순간부터 2주택자로 간주됩니다. 이후 추가로 분양권을 취득하면 3주택자로 간주되어 고액의 취득세(12%)를 부담해야 합니다.

2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권을 기준으로 주택 수가 결정되며, 이는 취득세 부과 기준이 되기 때문입니다.

2주택자는 3년 내 기존주택 매도시 1주택자 혜택을 받을 수 있어요.

일시적으로 2주택자가 되는 경우, 새 주택을 취득한 뒤 3년 내에 기존 주택을 처분하면 취득세와 양도세를 1주택자로 혜택받을 수 있습니다.

따라서, 분양권을 취득하기 전에 자신의 상황에 맞는 세무 전략을 사전에 검토하는 것이 중요합니다.

 

분양권이 주택수에 포함되는 기준은 분양권 계약일 기준입니다.

2주택자가 분양권을 사면(분양권 계약일 기준) 3주택 기준으로 취득세를 내야 합니다. 세법이 바뀌어서 주택수에 따라 세금을 구분해야 합니다. 분양권을 취득할 때와 주택을 취득할 때의 시기를 구분해야 합니다. 분양권을 취득할 때 취득세를 내야 하며, 이때 기존에 보유한 주택을 고려하여 세금을 계산합니다. 분양권 계약일을 기준으로 취득세를 계산하며, 조정대상 지역이면 8%의 취득세율이 적용됩니다. 그러나 2주택자가 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 일반 세율이 적용됩니다.

 

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1주택자가 분양권을 취득하면 2주택으로 간주되며, 해당 주택에 대한 취득세를 내야 합니다. 그리고 세 번째 주택인 분양권을 취득하면 3주택 기준 취득세를 내야 합니다. 조합원 입주권을 취득하는 경우에도 마찬가지로 3주택 기준이 적용됩니다. 그러나 조합원 입주권은 다른 주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

양도소득세도 주택 수에 따라 구분해야 합니다. 2021년 이후에 취득한 분양권이나 조합원 입주권은 다른 주택을 양도할 때 고려되어야 합니다. 따라서 주택 수 계산 시에 조합원 입주권도 고려되어야 합니다.

오피스텔의 경우도 세금을 낼 때 고려해야 합니다. 오피스텔의 취득세는 4% 단일세율로 적용됩니다. 하지만 양도세는 주택분의 재산세를 내고 있다면 주택으로 간주되어 주택수에 포함됩니다. 이때는 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔을 유의해서 고려해야 합니다.

오피스텔 투자 수익률은 매도 시 부가가치세와 양도소득세에 의해 결정됩니다. 오피스텔은 세법에 따라 다르게 적용되므로 취득부터 처분까지 전과정을 주의 깊게 검토해야 합니다.

 

오피스텔을 분양받거나 사업자로부터 매수할 때는 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 단, 사무용으로 사용하기로 한 경우에만 해당하며, 도중에 주거용으로 전환한다면 부가가치세를 환급받을 수 없고 가산세까지 납부해야 합니다.

 

오피스텔을 매도할 때도 부가가치세를 정산해야 합니다. 매도자는 건물분의 부가가치세를 매수자로부터 받아 세무서에 납부해야 합니다. 부가가치세를 별도로 명시하지 않았다면 매매금액에서 부가가치세를 부담해야 하며, 이는 투자 수익을 크게 해칠 수 있습니다.

 

임대차 계약이 체결된 오피스텔의 경우 포괄양수도 조건으로 거래하기도 합니다. 이 경우 부가가치세를 별도로 납부한 뒤 환급받는 절차를 간소화할 수 있습니다. 그러나 포괄양수도 조건을 만족하지 못하는 경우 가산세를 납부해야 하므로 주의가 필요합니다.

 

양도소득세도 오피스텔 투자에서 중요한 부분입니다. 오피스텔은 주택이 아닌 건물이므로 양도소득세는 건물의 양도로 계산됩니다. 분양권 상태에서 양도할 때에는 단기 중과세율이 적용되지 않으며, 보유 기간에 따라 다르게 적용됩니다.

 

특히, 주거용으로 사용 중인 오피스텔은 양도소득세를 주택으로 적용할 수 있습니다. 이 경우에도 세입자로부터 월세를 받는 경우에는 주의가 필요합니다. 다른 주택을 양도할 때에도 영향을 줄 수 있기 때문에 상황을 정확히 파악해야 합니다.