우리동네파주일산이야기

- 2017년 부동산 대출금리 인상 기정사실, 체감속도는 엄청날 듯

- 저축은행 부동산대출 부실건 터지면 연쇄적 도산 우려

- 미국 금리 올리면 한국 금리 반드시 올라 간다. 한미 간 금리의 갭은 없을 것. 그래서 미국금리 상승폭은 한국에게 폭탄으로 작용

금리 상승 기조 속에 부동산 대출의 부실과 연결되어 경제적 타격을 입지 않을지 걱정이다. 특히 경제적 쇼크가 발생하면 중산층 이하 서민의 타격이 가장 클 것으로 예상된다. 이는 2015년 초저금리 속에서 저소득층이 부동산 관련 대출을 늘린 통계청의 자료가 증명해 준다. 개인적인 경험으로도 주위의 많은 이들이 전세가-매입가 차이가 별로 안날 정도로 전세가가 높았던 작년부터 대출을 끼고 작은 주택을 마련하는 이들이 많았다. 또한 저금리를 이용한 갭투자도 성행했다.

  대출을 끼고 부동산을 구입 후 소득의 일부를 할애하여 대출원금까지 다 터는데 걸리는 기간은 몇년 정도 필요하다. 하지만 당장 원금은 커녕 대출이자가 감당하기 어려운 수준으로 갑자기 늘어 난다면 경제적 도미노 현상이 일어날 여지가 높아진다. 소득은 그대로인데 대출이자가 소득을 잠식한다면 지출이 위축되고 소비가 안되면 경기가 얼어붙는 것이다.

 소비가 위축되는 것도 문제지만 시중은행에 이자를 제때 납부하지 못한 이들이 늘어난다. 연체가 발생하는 것이다. 이를 부실대출로 간주되고 연체기간이 길어질 수록 은행은 경제적 폭탄으로 작용할 수 있다. 리먼브러더스 사태처럼 말이다.

 한동안 신규아파트 분양시장이 호조세였던 지난날 착공한 물량이 2017년 입주건만 36만4천여 가구라고 한다. 한창 분양권 전매 거품이 극해 달한 것이 바로 6개월 전이었다. 급기야 정부는 분양권 전매 및 청약요건 강화, 대출 규제 등으로 과열된 시장을 잠재우려 하였지만 이 조치가 시기적절했는지는 2017년 상반기에 평가될 것이다.

2016/11/24 - [자유로 가는 길] - 부동산 대출금리, 가계부채 금리인상 전망을 살펴보자

 부동산 전문가들이 보는 금리와 부동산시장은 어떨까? 종합해 본 결과 구태의연한 전망 뿐이었다. '부동산 대출규모를 줄여라', '금리인상폭이 크지는 않을 것이지만 시장에는 부정적이다', 전문가들의 의견은 한결같이 평이한 수준의 예측이다. 과감한 예측을 했다가 예측이 틀리면 그때부터는 전문가로 대접받지 못하기 때문이다. 그래서 최대한 보수적인 예측을 할 수밖에 없다는 사실을 알고 있다.

 내년 2017년은 상승하는 금리 때문에 한번 경제적 요동을 칠 것이다. 특히 부동산은 심각히 얼어붙을 것이다. 지금도 거래량이 없는데 부동산 대출까지 어려워 구매여력 및 심리는 바닥을 칠 것이고, 부동산대출을 감당하지 못한 일부 집주인들이 도산할 가능성이 있다. 고객의 도산은 은행의 도산과 연결되어 있다. 개별 은행은 서로의 고객과 연결되어 있고 이는 다른 예금자에게도 불안심리를 가중시켜 뱅크런 사태에 이를 수 있다.

 부정적 전망에도 이를 방어할 수 있는 대책이 없는 것이 암울하다. 이미 부동산 대출로 집을 가지고 있는데 지금 그 집을 파는 것이 대책인가? 아니면 돈을 더 벌어 대출을 하루 빨리 털어야 하는가? 정부는 금리를 올리지 말아야 하는가? 미국이 금리를 올리는데 한국의 금리는 적게 올린다면 벌어질 현상에 대해서는 여러 경제전문가들의 예측이 있으니 참고 바란다. 정부가 당신의 인생을 책임지지 않는다. 언제나 그랬다.

부동산 대출금리, 가계부채 금리인상 전망

- 최근 대출금리 가파르게 상승하는 추세

- 미국 기준금리 인상 가능성 지배적, 관건은 인상속도

- 대출시 장기대출은 고정금리, 단기대출은 변동금리가 유리 

<출처 : MBC>

최근 부동산의 트렌드는 전세가율이 높았다는 점이었다. 이것은 두 가지 큰 시장의 양상을 낳았다. 하나는 집값과 전세금의 차액 차이가 별로 없어 작은 투자금으로 부동산을 투자하는 소위 갭 투자가 늘어났다는 점이다. 시세차익을 염두해 두고 부동산에 투자한 일부는 낮은 대출금리를 이용하여 사는 경우도 더러 있었다. 두 번째 양상은 전세값이 너무 비싸지다 보니 무리해서라도 부동산 담보대출 및 신용대출을 이용하여 자가집 매수를 했다는 점이다. 이는 젊은 층에서 두드러지게 나타났다. 높은 전세가와 월세에 피로를 느낀 사람들이 저금리의 환경에서 대출의 도움으로 자가집 마련에 나선 것이다. 사람들이 ‘우리집은 큰방만 내꺼고 나머지는 XX은행꺼야’라는 웃픈 농담을 흔히 들을 수 있다.

서울을 포함한 수도권을 중심으로 아파트 매매가를 보면 30평형 전후를 기준으로 서울 5~6억, 수도권 3~4억 정도이다. 물론 아파트의 노후도, 지하철 인접도 등 편차가 큰 것은 사실이지만 기본적으로 3억 이상, 많게는 6억까지의 자금이 있어야 아파트를 살 수 있다. 여기서 젊은 층의 자금이 평균적인 급여수준을 감안하더라도 35세 기준의 저축액은 월 100만원 수준이다. 취업을 30세에 했다고 가정한다면 1,200만원 * 5년 = 6천만원 수준이다. 5년 일해 1억 벌기가 어렵다는 뜻이다. 이런 수준의 남녀가 결혼하여 저축액 1억5천을 밑천으로 일산 행신동 소만10단지의 노후된 아파트 22평형을 구매한다면 대출은 얼마나 필요할까?

<출처 : 네이버 부동산>

매매가 2억5천만원-1억5천이므로 1억은 대출해야 한다. 변동금리 기준 아파트담보대출 금리는 최저 2.7% 수준이다. 년간 270만원, 즉 월 23만원 정도를 대출이자로 지불해야 한다. 하지만 조금 무리해서 2억을 대출하여 아파트를 구매한 사람은 월간 지불해야 하는 대출이자는 당연히 두배 수준일 것이다. 월 46만원인데 이 지불금액이 금리가 높아질수록 더욱 가계에는 부담이 될 것이다.

대출금리는 상당한 속도로 오르고 있다. 은행권에서 2억원의 주담대(만기 10년 이상 분할상환방식)를 받을 경우, 지난 8월(평균금리 연 2.83%) 연간이자는 566만원지만 10월(평균금리 연 3.01%)에는 602만원으로 40만원을 더 내야 한다.

이런 금리상황에서 전문가의 조언은 ‘단기 대출은 변동금리, 장기는 고정금리’다. 당연히 금리상승 분위기가 있는 만큼 기본적으로 미래의 상승하는 금리를 억제할 수 있는 고정금리가 답이다. 하지만 고정금리는 변동금리보다 높다는 것. 따라서 장기대출의 경우 당장의 추가금을 지불하더라고 장기적으로는 유리한 고정금리를, 단기대출의 경우 변동금리가 현재로서는 싸니 변동금리를 적용하여 대출하는 것이 유리하다.