우리동네파주일산이야기

지인이 내게 물어 본다. '집 지금 사면 별로겠지?' '글쎄, 안사는 분위기 아닌가? 폭락했으면 모를까 별로 싸지도 않은데 좀 기다려 보던지'라고 조언했다.

집값, 즉 부동산에 대한 진지한 고민이 없는 가장은 없으리라. 왜냐하면 내가 살아야 할 집이기 때문이다. 그래서 최근 부동산 관련 뉴스를 관심 있게 보는 것이 사실인데 많은 매체에서 관망의 자세를 보이라는 주문을 한다. 거시적인 전망은 올해 집값은 하락세가 주요할 것으로 판단된다. 시장의 물량이 넘쳐날 것이라는 것이다. 특시 서울 등 수도권에서 6만4천여 가구가 분양될 것으로 보는데 이는 작년 2016년 물량보다 2만천여 가구가 줄어든 물량이다. 하지만 줄어든 수요를 감안하면 물량이 넘친다고 판단한 것이다. 시장상황 역시 우호적이지 않다. 분양시장 과열에 따른 정부의 주택담보대출 규제와 금리인상의 공포로 소비심리가 위축되고 있다.

이런 분위기 일수록 물건의 가치에 따라 인기가 좌우될 것이다. 가치 있는 곳이라 판단되는 아파트는 선전할 것이고 그렇지 않은 곳은 외면받을 것이다. 이 가치의 척도는 바로 서울접근성과 교통이 아닐까? 서울 접근성은 위성도시의 숙명이라고도 할 수 있다. 대한민국의 많은 직장이 아직도 서울에 밀집해 있고, 수많은 문화가 서울에 밀집해 있기 때문이다.

서울 근처에 살면 좋겠지만 문제는 자금이다. 무척 비싼 집값 때문에 서울에서 더 먼 곳으로 밀리게 되는데 부동산 경기가 얼어 붙을 수록 서울에서 먼 집들의 가격이 떨어지게 마련이다. 또한 최근 몇년 동안의 전세란으로 연립주택들이 서울 변두리에 우후죽순 생겨 났는데 이 연립주택들이 싸게 많이 팔리거나 전세물량으로 시장에 풀렸다. 이런 집들이 위험할 수 있다. 다세대주택 집주인이 몇 집에 전세금을 가지고 있다가 집값이 하락하여 전세가 이하로 떨어지면 전세금이 위험해 질 수 있다. 이런 집들은 주인들이 1순위로 대출을 받아 채무문제가 생길 경우 은행대출을 갚아야 하기 때문에 전세금의 일정 부분을 못돌려 받을 수 있는 가능성이 있다.

또한 부동산의 이슈는 물량집중 지역이다. 수요와 공급, 그리고 심리 이 세 요소가 작용하는 부동산 시장. 공급량이 많으면 상대적으로 가치 이하로 거래될 가능성이 많다. 반대의 경우도 마찬가지. 공급이 부족하고 수요가 많다면 가치 이상으로 거래될 가능성이 많다.

시장 거래자들의 심리가 극도로 불안하다면 모든 예측은 무용지물이 된다. 한쪽의 극단으로 치닫게 된다. 과열의 극단를 경험한 이후 얼어 붙는 시장에서 기다리고 있는 극단은 무엇인가?

전세계약을 기다리는 수요는 매년 있다. 가구당 2년마다 한번씩 집에 대한 중차대한 고민을 하게 되는 것이다. 물론 불만족스러운 집을 소유하고 있는 가구도 새로운 집을 물색하기도 한다. 수요는 없어지는 것이 아니라 수면 아래로 감춰지는 것이다.

시장의 흐름, 그 시장 참여자, 수요자의 심리가 가격을 결정하니 잘 살펴 보자. 인터넷보다는 현장이 훨씬 생생한 정보가 있을 것이다.

작년 말부터 부동산대출에 대해 관심을 많이 가졌다. 부동산 시장의 핵으로 부상할 수 있는 부동산대출에 대해서는 아래의 포스팅을 참고하시기 바란다.

2016/12/27 - [자유로 가는 길] - 아파트 부동산 대출과 2017년 금리전망 비관론

2016/11/24 - [자유로 가는 길] - 부동산 대출금리, 가계부채 금리인상 전망을 살펴보자

- 2017년 부동산 대출금리 인상 기정사실, 체감속도는 엄청날 듯

- 저축은행 부동산대출 부실건 터지면 연쇄적 도산 우려

- 미국 금리 올리면 한국 금리 반드시 올라 간다. 한미 간 금리의 갭은 없을 것. 그래서 미국금리 상승폭은 한국에게 폭탄으로 작용

금리 상승 기조 속에 부동산 대출의 부실과 연결되어 경제적 타격을 입지 않을지 걱정이다. 특히 경제적 쇼크가 발생하면 중산층 이하 서민의 타격이 가장 클 것으로 예상된다. 이는 2015년 초저금리 속에서 저소득층이 부동산 관련 대출을 늘린 통계청의 자료가 증명해 준다. 개인적인 경험으로도 주위의 많은 이들이 전세가-매입가 차이가 별로 안날 정도로 전세가가 높았던 작년부터 대출을 끼고 작은 주택을 마련하는 이들이 많았다. 또한 저금리를 이용한 갭투자도 성행했다.

  대출을 끼고 부동산을 구입 후 소득의 일부를 할애하여 대출원금까지 다 터는데 걸리는 기간은 몇년 정도 필요하다. 하지만 당장 원금은 커녕 대출이자가 감당하기 어려운 수준으로 갑자기 늘어 난다면 경제적 도미노 현상이 일어날 여지가 높아진다. 소득은 그대로인데 대출이자가 소득을 잠식한다면 지출이 위축되고 소비가 안되면 경기가 얼어붙는 것이다.

 소비가 위축되는 것도 문제지만 시중은행에 이자를 제때 납부하지 못한 이들이 늘어난다. 연체가 발생하는 것이다. 이를 부실대출로 간주되고 연체기간이 길어질 수록 은행은 경제적 폭탄으로 작용할 수 있다. 리먼브러더스 사태처럼 말이다.

 한동안 신규아파트 분양시장이 호조세였던 지난날 착공한 물량이 2017년 입주건만 36만4천여 가구라고 한다. 한창 분양권 전매 거품이 극해 달한 것이 바로 6개월 전이었다. 급기야 정부는 분양권 전매 및 청약요건 강화, 대출 규제 등으로 과열된 시장을 잠재우려 하였지만 이 조치가 시기적절했는지는 2017년 상반기에 평가될 것이다.

2016/11/24 - [자유로 가는 길] - 부동산 대출금리, 가계부채 금리인상 전망을 살펴보자

 부동산 전문가들이 보는 금리와 부동산시장은 어떨까? 종합해 본 결과 구태의연한 전망 뿐이었다. '부동산 대출규모를 줄여라', '금리인상폭이 크지는 않을 것이지만 시장에는 부정적이다', 전문가들의 의견은 한결같이 평이한 수준의 예측이다. 과감한 예측을 했다가 예측이 틀리면 그때부터는 전문가로 대접받지 못하기 때문이다. 그래서 최대한 보수적인 예측을 할 수밖에 없다는 사실을 알고 있다.

 내년 2017년은 상승하는 금리 때문에 한번 경제적 요동을 칠 것이다. 특히 부동산은 심각히 얼어붙을 것이다. 지금도 거래량이 없는데 부동산 대출까지 어려워 구매여력 및 심리는 바닥을 칠 것이고, 부동산대출을 감당하지 못한 일부 집주인들이 도산할 가능성이 있다. 고객의 도산은 은행의 도산과 연결되어 있다. 개별 은행은 서로의 고객과 연결되어 있고 이는 다른 예금자에게도 불안심리를 가중시켜 뱅크런 사태에 이를 수 있다.

 부정적 전망에도 이를 방어할 수 있는 대책이 없는 것이 암울하다. 이미 부동산 대출로 집을 가지고 있는데 지금 그 집을 파는 것이 대책인가? 아니면 돈을 더 벌어 대출을 하루 빨리 털어야 하는가? 정부는 금리를 올리지 말아야 하는가? 미국이 금리를 올리는데 한국의 금리는 적게 올린다면 벌어질 현상에 대해서는 여러 경제전문가들의 예측이 있으니 참고 바란다. 정부가 당신의 인생을 책임지지 않는다. 언제나 그랬다.