우리동네파주일산이야기

부동산 대출금리, 가계부채 금리인상 전망

- 최근 대출금리 가파르게 상승하는 추세

- 미국 기준금리 인상 가능성 지배적, 관건은 인상속도

- 대출시 장기대출은 고정금리, 단기대출은 변동금리가 유리 

<출처 : MBC>

최근 부동산의 트렌드는 전세가율이 높았다는 점이었다. 이것은 두 가지 큰 시장의 양상을 낳았다. 하나는 집값과 전세금의 차액 차이가 별로 없어 작은 투자금으로 부동산을 투자하는 소위 갭 투자가 늘어났다는 점이다. 시세차익을 염두해 두고 부동산에 투자한 일부는 낮은 대출금리를 이용하여 사는 경우도 더러 있었다. 두 번째 양상은 전세값이 너무 비싸지다 보니 무리해서라도 부동산 담보대출 및 신용대출을 이용하여 자가집 매수를 했다는 점이다. 이는 젊은 층에서 두드러지게 나타났다. 높은 전세가와 월세에 피로를 느낀 사람들이 저금리의 환경에서 대출의 도움으로 자가집 마련에 나선 것이다. 사람들이 ‘우리집은 큰방만 내꺼고 나머지는 XX은행꺼야’라는 웃픈 농담을 흔히 들을 수 있다.

서울을 포함한 수도권을 중심으로 아파트 매매가를 보면 30평형 전후를 기준으로 서울 5~6억, 수도권 3~4억 정도이다. 물론 아파트의 노후도, 지하철 인접도 등 편차가 큰 것은 사실이지만 기본적으로 3억 이상, 많게는 6억까지의 자금이 있어야 아파트를 살 수 있다. 여기서 젊은 층의 자금이 평균적인 급여수준을 감안하더라도 35세 기준의 저축액은 월 100만원 수준이다. 취업을 30세에 했다고 가정한다면 1,200만원 * 5년 = 6천만원 수준이다. 5년 일해 1억 벌기가 어렵다는 뜻이다. 이런 수준의 남녀가 결혼하여 저축액 1억5천을 밑천으로 일산 행신동 소만10단지의 노후된 아파트 22평형을 구매한다면 대출은 얼마나 필요할까?

<출처 : 네이버 부동산>

매매가 2억5천만원-1억5천이므로 1억은 대출해야 한다. 변동금리 기준 아파트담보대출 금리는 최저 2.7% 수준이다. 년간 270만원, 즉 월 23만원 정도를 대출이자로 지불해야 한다. 하지만 조금 무리해서 2억을 대출하여 아파트를 구매한 사람은 월간 지불해야 하는 대출이자는 당연히 두배 수준일 것이다. 월 46만원인데 이 지불금액이 금리가 높아질수록 더욱 가계에는 부담이 될 것이다.

대출금리는 상당한 속도로 오르고 있다. 은행권에서 2억원의 주담대(만기 10년 이상 분할상환방식)를 받을 경우, 지난 8월(평균금리 연 2.83%) 연간이자는 566만원지만 10월(평균금리 연 3.01%)에는 602만원으로 40만원을 더 내야 한다.

이런 금리상황에서 전문가의 조언은 ‘단기 대출은 변동금리, 장기는 고정금리’다. 당연히 금리상승 분위기가 있는 만큼 기본적으로 미래의 상승하는 금리를 억제할 수 있는 고정금리가 답이다. 하지만 고정금리는 변동금리보다 높다는 것. 따라서 장기대출의 경우 당장의 추가금을 지불하더라고 장기적으로는 유리한 고정금리를, 단기대출의 경우 변동금리가 현재로서는 싸니 변동금리를 적용하여 대출하는 것이 유리하다.

개미투자가가 실패하는 요인

나는 주식시장에서 개미에 속한다. 주식시장은 사는 사람 있으면 파는 사람 있고, 다시 말해 물건의 수급에 따라 시장가격이 결정된다. 사려는 사람이 많으면 물건의 가격은 올라가고, 팔려는 사람이 많으면 물건값은 내려간다. 이 시장논리를 모르는 사람이 없건만 주식시장에서는 심리에 말려 잊기 쉽상이다. 같은 물건인데 외국인/기관은 개미에게 싸게 사서, 주가를 올려 다시 개미에게 비싸게 판다.

개미나 외국인/기관이 가지고 노는 물건은 같은데 시장의 재료가 있어 물건값이 싸진다 싶으면 외국인/기관이 차익실현할 요량으로 물건을 시장에 내놓고 개미는 쌀때 사자 하며 넙쭉 받아먹고.......개미는 먹었는데 계속 떨어지지 버티다 못해.....토해 내면 다시 외국인/기관이 받아서 주가 끌어 올리고......이것이 한국의 주식현실이다.

정보력이나 시장을 판단하는 능력, 주식 매매기법 등이 부족한 개미가 주식전쟁의 루져가 될수밖에 없는 이유일 수도 있다. 마음을 비우고 기업가치와 시장가격에 집중하여 주식매매를 할 때가 아닌가 싶다. 내가 알고 있는 모든 정보는 모든 사람이 알고 있는 정보이며 그 정보에 따라 매매심리가 발동하기에....나도 평범한 인간이기에 투자심리가 딱 개미인 지라 남들 팔때 팔고, 살때 사는 그런 개미투자를 할수밖에....그러면 평생 개미로 살게 된다. 

브렉시트 이후 개미투자자 및 투자주체의 주식투자 성적

브렉시트 이후 주체별 매매동향을 살펴 보면 다음과 같다.

개인의 순매수 주식은 기아차(-4.56%), 현대차(-2.87%)·삼성생명(-3.68%)·CJ CGV(-9.5%)·롯데쇼핑(-2.71%)·현대위아(-2.82%) 정도로 재미를 못봤다.

반면 개인이 재미를 본 주식도 있다. LG화학(5.62%)·S-Oil(1.98%)·SK이노베이션(3.25%)·하나금융지주(1.71%)가 브렉시트 이후 오른 종목이다.

외국인의 경우 순매수 상위 10개 주식의 수익율은 8.5%다.

종목의 경우 고려아연(12.93%)·SK하이닉스(2.67%)·아모레퍼시픽(2.9%)·KT&G(1.61%)·오리온(4.01%)·LG디스플레이(14.43%)·한화테크윈(17.34%)·엔씨소프트(14.32%)·한국항공우주(14.43%) 삼성SDI(0.00%)이다.

기관의 순매수 상위10개 주식의 수익율은 7.8%였다.

종목은 롯데케미칼(8.01%) SK하이닉스(2.67%)·LG디스플레이(14.43%)·한국항공우주·포스코(17.01%)·삼성물산(13.36%)·한미사이언스(5.46%)·삼성화재(3.23%)·네이버(2.57%) 이다.

<투자자별 순매수 상위 10개 종목 및 주가 등락률> (단위 : 억원, %) 

(자료=에프앤가이드) 

관련기사 : 상승장에서도 ‘개미의 눈물’ 여전…외인ㆍ기관 매물받이

시장참여자 주류의 반대로 가야 살수 있다

남들이 살때 팔고, 남들이 팔때 싸게 사서 기다리는 것. 이것이 바로 시장의 흐름을 역으로 거스르는 것이다.

물론 반대의 경우도 있다. 이미 오른 종목, 과평과된 종목을 사는 건 무모한 투자라 하지만 소수의 승리하는 투자자는 기업의 가치를 보기 때문에 매수한다. 막상 많이 떨어진 주식을 낼름 매수하는 자는 싼게 비지떡이라고 끝없는 하락을 경험하고서야 다시 매도한다.... 이건 필자의 생각이고 존경하는 전문가의 이야기를 들어보자.

"주가는 영원히 오르지 않는다. 과거를 돌이켜봐도 성장주 랠리가 1~2년 이상 지속된 적은 없다. 뒤늦게 랠리에 동참할 필요는 없다고 본다. 실적은 좋은데 못 오른 가치주로 다음 스테이지를 대비해야 한다." -한국밸류 이채원 부사장-

그는 주가가 빠르게 움직이는 종목을 매수하는 것을 우려한다. 기업의 가치와 주가는 반드시 수렴하는 바 가치 이상으로 높게 오른 종목은 추세가 꺽일 수밖에 없다는 뜻이다. 반대로 실적은 좋은데 주가가 떨어지는 종목은 언젠가 주가에 긍정적인 재료가 되어 오를 것이라는 것이 그의 철학이다.

또한 브렉시트 때처럼 시장이 크게 흔들릴 때 “매수 관점에서 접근하고 상황을 보면서 크게 흔들릴 때마다 분할 매수를 하는 게 맞다"라고 한다. 조금 떨어지고 우려스러울 때 가득 담지 말고 떨어진 상황 진정되면 조금 사고, 이후 유사한 상황이 발생하면 조금씩 담는 게 방법이란 얘기다.

결론적으로는

추세를 따라가며 모멘텀 투자를 하기보다는 우려에 따른 낙폭과대한 날 우량주, 가치주를 중심으로 분할매수하는 것이 현 주식시장에서 접근해야 할 나의 투자대응책이다. 주식은 경제가 무너지지 않는 이상 계속 함께해야 하는 동반자이다.