종부세 기준, 종합부동산세 계산방법, 대상, 절세방법(공동명의)

종부세 기준, 종합부동산세 계산방법

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종합부동산세란?

부동산을 가지고 있으면 재산세를 내는데 이 세금을 보유세라고 합니다. 부동산을 살때 취등록세, 보유하고 있으면 보유세, 팔때 양도세를 내게 되는데 보유세 중 공시주택가격 이상 되는 주택이나 다주택자를 대상으로 특별한 보유세를 추가로 내게 하는데 이 이중보유세를 종합부동산세라고 합니다.

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종합부동산세 추이

종합부동산세의 과세기준인 공시가격을 점차 올린다는 계획이 있습니다. 시세 대비 공시가를 현실화 한다는 이야기입니다. 시세가 그대로 유지된다 하더라도 정부가 해년마다 책정하는 공시가가 상승하면 재산세 및 종부세가 증가하게 됩니다. 또한 종부세 세율도 상승하는 추세입니다. 2018년 최고세율은 2%였지만, 2019년 최고세율은 3.2%였습니다.

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종부세 계산

공시가 13억의 주택의 시세는 약 20억원 수준입니다. 이 정도의 주택만 가지고 있다면 1년에 내는 종부세는 약 100만원입니다. 2021년에는 과세기준인 공시가가 올라 130만원 수준으로 30만원 정도가 오릅니다. 하지만 보유자의 연령과 보유기간을 감안하면 이후 2021년부터는 다시 100만원으로 떨어 집니다. 여기서 보유주택을 공동명의로 등록할 경우 종부세는 많이 줄어들 수 있는 것입니다. 결론적으로 종부세에 대한 가장 유리한 방향은 1주택을 공동명의로 소유하는 것입니다.

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1세대 1주택자는 9억원 초과분에 대해서만 과세합니다. 즉 공시가 10억 상당의 아파트를 1채만 소유하고 있다면 종합부동산세는 10억-9억=1억에 대한 과세를 합니다.

 

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2주택 이상의 다주택자의 경우 과세기준금액이 6억입니다. 소유하고 있는 모든 주택이 부부공동명의시 12억 초과분에 대해서만 과세가 됩니다. 절세 측면에서는 부부 공동명의가 유리합니다.

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2채 이상의 다주택자가 1채를 실입주하고 나머지를 준공공임대사업자 물건에 등록하면 실거주 외 나머지 주택에 대해서는 종부세를 납부하지 않습니다. 종부세 면세를 위해 준공공임대사업자 물건으로 등록하는 것이 이로운지는 이것 저것 따져봐야 합니다. 준공공임대사업자 물건으로 등록하면 8년동안 해당 주택을 팔 수없고, 임대료도 연 5% 이상 인상할 수 없습니다.

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과세표준인 공시가는 실거래가나 시세가격이 아닌 정부에서 매년 발표하는 공동주택공시가격입니다. 공시지가는 한국감정원이나 국토교통부 홈페이지에서 확인이 가능합니다.