갈현1구역 재개발

 은평구의 노후주택 밀집지역인 갈현동의 재개발이 진행중입니다. 사업시행인가 이후 시공사 선정을 앞두고 있습니다. 갈현1구역에 뛰어든 시공사는 GS건설, 롯데건설, 현대건설입니다.

 

 

최근 뉴스에는 조합에서 건설공사 수주 관련 입찰시 입찰보증금 1300억, 현장설명회 예납금 50억원을 제시하면서 현금을 준비해야 하는 시공사 입장에서는 부담으로 작용할 수 있다는 지적입니다.

 현금베팅 가능한 시공사가 유리하긴 한데 한편으로는 1300억원이라는 목돈을 입찰시 준비해야 하는 것 때문에 유찰이 된다면 재개발 탄력이 느슨해 질 수도 있습니다. 조합에서 입찰시 현금을 들고 오라는 조건을 내건 이유는 어중이 떠중이 다 입찰하지 말고 수주의지가 있는 시공사만 입찰하라는 의미일 수 있습니다.

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갈현1주택재개발 개요

 갈현1구역은 GTX예정역이며 3호선, 6호선이 지나는 연신내역 인근에 있습니다. 아파트가 준공되면 단지 중심에서 걸어서 15~20분 정도 소요될 것으로 보입니다. 4116세대의 대단지 아파트로 계획되어 있습니다. 이중 임대아파트는 620가구입니다. 용적율은 230% 수준입니다. 2019년 시행된 의무 임대주택 상한선30% 건설규정에서 제외된 단지입니다.

공사비 논란

 조합에서 제시한 공사비는 평당 425만원입니다. 서울시의 공사원가 제안금액은 492만원입니다. 조합 입장에서는 평당 공사비를 싸게 지을수록 좋고, 시공사 입장에서는 비싸게 지을수록 이윤이 많이 남을 것입니다. 인근 재개발의 평당공사비의 경우 수색9구역이 451만원, 수색13구역이 453만원이었습니다. 수색보다는 언덕이 많은 갈현1구역의 토목공사비 때문에 부담일 것이라고는 하는데 어차피 저 가격에도 가능한 시공사는 입찰에 응할 것이고 또 향후 설계변경 등으로 공사비를 추가인상할 것입니다.

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2019.07.30 05:31 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    입찰보증금 액수가 엄청 나네요 노후 건물이 많아 앞으로 재개발 할 건물들이 수두룩할텐데 저 정도의 금액이라면 중소기업은 웬만해서는 입찰도 못하겠군요 휴가 즐겁고 안전하게 보내시고 남은 여름 건강하게 보내시길 바래요^^

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 운정신도시롯데캐슬파크타운 1차에 대해 소개해 드리고자 합니다.

이 아파트의 분양은 작년 2015.5월에 했구요. 계약일은 15.5.13일이었습니다.

지금 한창 건설중입니다. 입주가 2017.10월이니 이제 1년 하고도 3달 남았습니다.

롯데캐슬파크파운은 1차하고 2차하고 인접하고 있는데 각각 1000세대 정도 됩니다.

1차가 2차보다 몇개월 더 빨리 준공한답니다.

캐슬파크타운의 분양가를 찾아보니 평균 1천73만원이더라구요.

32평형 기준으로는 3억4천, 34평형 기준 3억6천500만원 수준입니다.

 

아래 자료는 바로 옆에서 건설중인 롯데캐슬파크타운 2차의 분양가 자료입니다.

분양가는 동별/층별로 가격대가 다릅니다.

물론 이 시세는 거의 분양권에 반영되구요.

입주 이후에는 매매/전세 물건값에도 반영되는 것이 일반적입니다.

 

그렇다면 분양 이후 지금의 시세를 잠깐 살펴 볼까요?

물론 분양권 시세입니다.

전반적으로는 프리미엄이 천만원이 안되는 선입니다.

평균 500만원 전후로 프리미엄이 붙어 있습니다.

개인적으로는 전용면적 74타입(구 32평)이 괜찮은 듯 합니다.

가격도 부담 없고 평수도 적당해서 말이죠.

이 타입은 프리미엄이 700만원이 붙어 현 시세가 3억천만원 정도입니다. 

 

84형은 시세가 3억5천500만원입니다.

 

 분양권 전매는 최근 일반택지 1년, 공공택지는 2~8년 정도 후에 가능합니다. 이번 아파트는 전매제한 1년이었는데

이미 전매제한이 풀린 상태라 분양권이 넘쳐 납니다. 분양권에 적게나마 프리미엄이 붙은 건 다행입니다.

그게 다 야당역 개통 덕분이 아닌가 싶습니다.

 

쉬어가는 코너로 아파트 분양권 전매 절차에 대해 안내해 드리겠습니다.

1. 아파트 분양계약서와 매도자와 일치하는지 신분증을 통해 확인

2. 분양권 매매계약서 작성

3. 부동산 거래신고

4. 은행 대출승계 신청

5. 분양계약서 명의변경

6. 대출승계

7. 양도소득세 신고-세율은 1년 이상 2년 미만의 분양권의 경우 40%입니다.

 

다음은 여러분이, 특히 실입주자분들께서 궁금해 하시는 아파트 공정율 및 현장의 모습입니다.

제가 오늘 직접 촬영한 사진도 있긴 한데, 롯데캐슬 홈페이지에서도 공사현장 정보를 확인하실 수 있더라구요.

 

 

현재 공정율 및 공정별 공사내용입니다.

2016년 07월

공사진행율 34.8%

1 .토공사 및 흙막이 가시설공사 완료 -> 100%

2 .파일공사 완료 -> 100%

3. 철근콘크리트 공사 진행중 -> 89.5%
- 지하주차장 골조공사 (100%)/ 지하주차장 PC공사 (100%) 완료
- 지상층 골조공사 (75.5%) 진행중→지상층 골조 평균 21개층 진행중


4. 방수공사 - 지하주차장 상부 이중복합시트 방수 진행중/지하층 바닥 액체방수 진행중

5. 미장공사 - 지상층 골조공사 진행에 맞추어 내,외부 견출작업 진행중
- 지하층 견출작업 진행중

6. 호이스트 설치공사 - 10개동 (21대) 설치완료

7. PL창호 공사/발코니 난간대 공사 - 전동 20개층 분량 자재 반입완료/ 설치 진행중.

8.조적공사 - 지하층 블럭 쌓기 및 세대 조적 양중 및 쌓기 작업 진행중

9.기계설비공사 - 건축 공정에 맞추어 매립 스리브 및 배관 설치/ 세대 오배수배관 설치

10.전기공사 - 건축 공정에 맞추어 매립 스리브 및 배관 설치 / 지하주차장 트레이 설치

 

* 롯데캐슬 홈페이지에서는 매월 공정율 및 공사현장 사진을 게시하고 있으므로 참고하시면 되겠습니다. 

 

하늘에서 새가 보는 모습이란 뜻의 조감도입니다.

야당역을 향해 가지런히 서 있습니다.

 

이건 투시도입니다. 그냥 맛배기로 보여 드립니다.

 

 

현장의 전경입니다.

상층부 콘크리트 공사를 한창 하고있는 모습이죠.

29층까지 올리면 그때부터는 공사 진행속도는 빨라 집니다.

나름 실내에서 하는 공사는 기후에 영향을 받지도 않고 해서

작업능률이 높기 때문입니다.

 

 

이건 야당역 플랫폼에서 오늘 촬영한 현장사진입니다. 앞동이건 뒷동이건 야당역까지 걸어서 5분 정도 될듯 합니다.

 

아파트 준공 후 입주할 입주민을 타켓으로 아파트-야당역 사이 상가들이 들어서고 있는 모습도 보입니다.

부자들은 상업지역 토지를 분양받아 건물 올리고 분양하여 부를 축적하는 공식을 알고 있을 껍니다. 아주 전문적으로 움직이니까요. 인구 얼마 정도의 주거지역 내 상권은 얼마 정도의 크기가 필요하고 위치는 어디가 좋고 하는 공식들이요. 금융대출 받아서 공사기간만 충당하고 완공 후에는 분양금으로 대출 갚고 이익 챙기는 시스템...부럽습니다.

물론 리스크도 있겠죠. 분양이 안됐을 경우 말이죠. 하지만 조사하고 준비한다면 그 리스크를 줄일 수 있지 않을까요?

저도 열심히 준비해서 그 사업의 주인공이 제가 될수 있도록 노력해야 겠습니다. 이 포스팅도 그 준비의 일환일 수 있겠죠.

 

상가부지하고 야당역 사이에는 이름모를 개천이 있는데 그 천을 지나는 다리 위에서 야당역을 촬영하였습니다.

 

야당역은 준공한지 얼마 되지 않은 최신 전철역입니다. 파주에 있는 역에서는 유일하게 스크린도어가 있습니다. 엊그제 금촌역에서 50대 남성이 선로에 뛰어들어 투신한 사건도 있지만서도...스크린도어는 그래서 필요한듯 합니다만...

 

많은 분들이 아파트를 선정하실 때 학군을 보곤 하십니다. 파주운정에는 초중고 다 있습니다. 초중 정도야 어디건 다 비슷비슷할테고 고등학교가 문제긴 한데 혹시 자녀분께서 공부를 잘 한다 하면 운정지구 내 운정고가 있습니다. 자립형 공립고, 즉 특목고입니다. 공부만 잘 하면 특목고 보낼 수 있는 환경이 구축되어 있다는 말씀을 드리고 싶습니다.

 

오늘 점검해 볼 사항으로는 교통입니다.

야당역을 잠깐 살펴 보시긴 했는데 분양사/시공사 입장에서는 사실 야당역세권이다 해서 홍보를 당연 많이 했죠. 야당역이 걸어서 5분 정도이니 역세권이긴 한데 입주예정자 여러분께서 꼭 아셔야 하는 사항 중 하나가 야당역은 경의중앙선 전철로서 지하철처럼 3~4분만에 한대씩 다니는 그런 게 아니라는 겁니다. 수요가 많지 않아서인지는 몰라도 한시간에 몇대 안다닙니다. 평일 출퇴근 시간대에 그나마 1시간에 6~7대 다니고, 그 외 시간에는 한시간에 4~5대 다녀요. 그럼 기다리는 시간이 개략 나오죠?

 

야당역의 실망 속에는 버스의 요충지라는 숨은 진주가 있으니 너무 걱정 마세요.

롯데캐슬파크타운1차 주변에는 2개의 버스정류장이 있습니다.

한빛마을4/5단지 정류장은 인천공항 가는 버스 5600번과 강남역 가는 엠버스 M7426이 있습니다.

여기 정류장은 운정의 메인 버스경로에 위치하지 않기 때문에 버스 몇대 안서죠.

 

 

하지만 한빛마을4.8단지 정류장은 다릅니다.

3호선 대화역까지 거의 직선길로 가는 버스가 많습니다. 버스시간으로 15분 정도 소요됩니다. 대화역 가는 버스가 많으니 기다리는 시간도 짦죠. 바로 한빛마을4.8단지 정류장이 운정 버스길의 메인입니다.

운정을 경유하는 많은 버스가 이 도로를 지나 탄현역을 거쳐 대화역으로 빠집니다.

 

오늘 야당역을 이용하면서 롯데캐슬파크타운의 건설현장도 둘러보고 하니

분양권 시세에 관심이 가서 좀 알아 봤습니다. 입주자 입장에서의 교통편도 좀 알아 봤구요.

그럼 다른 아파트의 이야기를 들려드리기 전까지 안녕~~~

 

 



Comments

  1. peterjun 2016.07.28 13:52 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    와... 상세하게 잘 설명해주셨네요.
    관심있는 분들께 유용한 포스팅이 될 것 같아요.
    전 이런저런 것들에 관심이 참 많은 편인데... 부동산에 대해서는 정말 문외한이네요. ^^
    저희 집 앞에서 삼성래미안 아파트 대규모로 들어서는데, 꽤 진행이 된 상태네요.

    날이 더운데 건강관리 잘하고 계시죠? ^^

    • 레오나르토드 2016.07.28 14:19 신고 Permalink Modify/Delete

      피터준님 오랜만이네요.
      그동안 저는 제 블로그 만들기에 주력하며 살았답니다.

      이웃도 방문하고 그래야 하는데 그냥 뭐 여유가 없더라구요.

      엊그제는 티스 계정이 털려서 제 블로그에 광고로 뒤덮여 그거 복구하느랴 진땀을 뺐습니다. 아직도 타격이네요...

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