주택임대사업자 의무, 단점

주택을 많이 보유하고 계신 분들 혹은 많이 보유하실 예정이신 분들이라면 주택임대사업자에 대해 고민을 해 보실 겁니다. 주택임대사업자는 세제혜택 등 좋은 점도 있지만 단점도 있을 겁니다. 주택임대사업자의 단점에 대해 살펴 보도록 하겠습니다.

 

 

 

의무 임대기간

임대사업자가 주택을 매입 후 등록시 준공공임대주택으로 등록하면 8년 이상을 임대해야 합니다. 최초 등록시 선택해야 합니다. 단기임대주택을 선택하면 4년 보유 의무가 있습니다. 등록한 준공공임대주택이나 단기임대주택은 숙박업이나 민박, 본인거주용으로 사용할 수 없습니다. 임대의무기간이 채워지지 않으면 양도할 수 없습니다. 단, 다른 임대사업자에게 양도하거나 임대사업자가 부도나 파산하는 경우입니다. 부도도건은 2년 연속으로 적자가 발생하거나 영업 현금흐름이 2년 연속 마이너스인 경우입니다. 의무임대기간 전 부동산 처분시 구청에서 과태료를 1천만원 이하로 부과합니다. 또한 세제혜택을 받은 것도 다 토해내야 합니다.

임대료 인상은 연 5% 이내로 제한

세제혜택 등 임대사업자의 장점을 크게 상쇄할 만한 것이 바로 임대료 인상 제한입니다. 연 5% 이상의 임대료를 올릴 수 없습니다. 반대로 보면 세임자의 경우 이런 임대물건에서는 임대료 폭등을 피해 안정적인 주거환경을 확보할 수 있겠죠.

2019/11/16 - [도시와 주택] - 종합부동산세 합산기준, 아파트 주택공시가격 확인방법(한국감정원)

 

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2019/11/10 - [도시와 주택] - 조정대상지역 해제시 이점, 혜택(부산전체, 남양주/고양 일부)

 

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2019/11/06 - [도시와 주택] - 부동산임대사업자 장단점-세제혜택(세금문제)

 

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2019/10/22 - [도시와 주택] - 부동산 경기 하강징후 전망, 경기순환 과정, 부동산PF 부실

 

부동산 경기 하강징후 전망, 경기순환 과정, 부동산PF 부실

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국민건강보험료 인상 가능성

직장인이 임대사업자로 등록하면 이미 회사에서 건보료를 납부하고 있어 큰 부담이 없습니다. 임대소득이 7,200만원 이상인 경우 추가납부액이 발생할 수 있습니다. 또한 직장가입자의 피부양자의 경우에도 직접적으로 건보료를 내는 부담은 없을 것입니다. 임대소득으로만 월 400만원 이상인 경우에만 건보료가 발생하는 것으로 추정하고 있습니다.
직장건강보험 가입자는 임대사업자 등록을 해도 직장보험료 요율이 그대로 적용되어 추가 건보료 부담이 없습니다. 하지만 소득금액이 7,200만원을 초과할 경우 요율이 올라 간다는 사실을 앞서 언급해 드렸습니다. 소득이 연 7,200만원이라면 건보료 많이 내는 것도 기분이 좋을것만 같습니다.
임대물건이 월세가 아닌 전세인 경우에는 간주임대료로 산정하여 계산됩니다. 간주임대료 계산은 임대보증금*2.1%*(과세기간의 일수/365)로 계산합니다. 전세금 외 월세에 따른 보증금도 간주임대료로 계산해야 합니다. 간주임대료 계산산식 중 2.1%는 은행이자수익입니다. 간단히 말해 간주임대료는 월세가 아닌 보증금을 은행에 예금했을 때 수익을 계산해서 과세표준으로 삼겠다는 것입니다.

표준임대차계약서 작성과 계약조건 설명 의무

임차인과 표준임대차계약서를 이용하여 계약해야 하며 계약조건을 설명하고 서명을 받아야 합니다. 소소한 의무이긴 하지만 이를 간과한 채 계약시 문제의 소지가 발생합니다.

주택임대사업자 취득세 감면대상 제한

임사등록자의 혜택이라 할 수 있는 취득세감면은 모든 주택에 적용되지 않습니다. 건설임대주택이나 분양받은 공동주택 또는 오피스텔만 취득세가 감면됩니다. 구축 아파트나 빌라는 취득세 감면이 안되므로 이를 노리고 매입하는 것은 허당인 것입니다. 물론 임사의 세제혜택 중에 소득세와 재산세 감면이 있긴 하지만 위의 의무와 단점을 잘 고려해서 매입해야 합니다.

임대사업자의 의무와 혜택, 장단점

앞서 살펴본 바와 같이 임대사업자는 의무도 있고 혜택도 있습니다. 임사의 장단점을 자신의 상황에 잘 적용시켜 어느 쪽이 유리한지 판단해야 할 것입니다.

다주택자 분들이 가장 염려하시는 것은 양도소득세일 텐데 3주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우를 살펴 보겠습니다. 양도세가 얼마나 나올까요?

양도차익 4천만원

양도소득 기본공제 -250만원

양도세 = (양도차익-기본공제)*35%-누진공제 100여만원

지방소득세 = 양도세의 10%

총 양도세 = 1300여 만원

 

 



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종합부동산세 합산기준 주택공시가격 확인방법

부동산을 많이 보유하신 분들이라면 '종합부동산세'에 대해 관심을 갖고 살펴보실 것입니다. 이 세금을 내는 분들은 어느 정도 부동산에 부업 또는 상당한 자산을 가진고 계신 분들일 수 있죠.

 

 

 

종합부동산세의 정의

종합부동산세는 과세대상인 부동산(주택, 토지 등)의 공시가격을 합산하여 공제금액을 초과하는 금액에 대해 별도 과세하는 세금입니다. 일종의 보유세라고 보시면 되는데 재산세는 재산세대로 납부하고, 종부세는 해당되는 만큼 추가로 납부해야 합니다. 주택의 경우 공시가격 기준으로 합산한 금액이 6억원 이내는 안내셔도 됩니다. 하지만 6억권을 초과하는 금액에 대해서는 종부세를 납부하여야 합니다. 1세대 1주택자는 공제금액의 범위가 9억원으로 늘어 납니다. 토지 중 나대지나 잡종지는 5억원을 공제합니다.

상가나 사무실 부속토지는 80억원의 공제금액이 설정되어 있습니다.

주택공시가격

종합부동산세의 과세표준이 되는 공시가는 우리가 알고 있는 실거래가와 어떤 차이가 있을까요? 주택은 일반적으로 실거래가 대비 공시가가 낮은 편입니다. 주택 중에서도 공동주택의 실거래가는 공시가격과 비슷하고, 단독주택은 아파트에 비해 차이가 많이 납니다. 하나씩 공시가격에 대해 살펴 보도록 하겠습니다.

부동산 공시가격은 어디서 확인하나요?

국토교통부 산하 한국감정원에서 공시가격을 확인할 수 있습니다. (https://www.realtyprice.kr:447/notice/town/nfSiteLink.htm)

주소로 검색이 가능하고, 지도로도 검색이 가능합니다. 자신이 소유한 부동산 공시가격에 대한 이의제기가 있을 경우 여기 사이트에서 할 수 있습니다.

출처-국토교통부 블로그

실거래가 상승률과 공시가격 변동율이 다른 이유

공시가격의 변동률은 최근 1년간의 시세변동을 종합적으로 분석하여 산정합니다. 실거래가인 급매, 호가 등을 토대로 형성하는 시세와는 괴리가 있는 이유입니다.

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실거래 없는 주택의 공시가격

자신이 소유한 주택의 실거래가 없다면 공시가격은 어떻게 책정될까요? 그럼에도 인근의 유사한 주택형태의 주택에 대한 실거래가, 거래수준, 해당지역의 주택매매가격동향, 단지내 평형대별 가격추이, 매물정보를 종합적으로 분석하여 공시가격을 산정합니다. 따라서 실거래 자료가 없어도 공시가격은 인근 부동산의 자료에 기초에 만들어 집니다.

ㅣ출처-국토교통부 블로그

동일단지, 동일평형의 공시가 차이

공시가격에도 로열동, 로열층을 반영합니다. 동호수에 따라 학교인접권, 역세권, 남향, 소음, 프라이버시 등에서 차이가 나므로 공시가격은 이 개별요소를 공시가격에 반영합니다.

공시가격과 시세

공시가격 산정시에도 시세, 즉 실거래가의 종합적인 가격은 반영합니다. 하지만 시세를 왜곡하는 급매나 호가 등을 제외하기 때문에 시세와는 차이를 보입니다. 일반적이지 않은 가격, 최고가/최저가는 반영하지 않는 것이죠. 또한 공시가격은 감정평가 사례와 주택매매동햐아, 민간의 시세정보, 매물정보를 종합적으로 고려하여 가격을 책정합니다.

 

 



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조정대상지역 해제시 이점, 혜택(부산전체, 남양주/고양 일부)

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디딤돌대출 DTI 계산기 우대금리 조건 필요제출서류(주택담보대출)

디딤돌대출 DTI 계산기 우대금리 조건 필요제출서류 디딤돌 대출은 서민들이 주택을 마련할 때 정부가 정책적으로 지원해 주는 주택담보대출 상품입니다. 서민대출이다 보니 소득에 따라 제한이 있습니다. 당연히..

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주택담보대출비율인 LTV가 풀리고 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 없어지며, 2주택자 이상의 종합부동산세 중과가 제외됩니다. 1가구 1주택 비과세 요건은 실거주 2년이 아닌 2년 보유로 변경됩니다. LTV는 70%까지, DTI는 60%까지 늘어 납니다.

 

 

 

고양시 전체가 조정대상지역에서 제외되는 것은 아님니다. 택지개발이 이루어 지고 있어 집값이 많이 오르는 고양시 일부 지역은 조정대상지역을 유지하고 있습니다. 고양시 내에서 조정대상지역으로 유지되는 지역은 삼송지구, 지축지구, 향동지구, 원흥지구, 덕은지구, 킨텍스지구, 고양 관광문화단지입니다. 이들 지역을 제외하면 고양시 전반적으로 주택가격 약세가 지속적입니다.

인근 서울 서북권이나 기타 경기-서울 인접 지역의 강세에 비하면 상대적으로 약세가 뼈아플 것입니다. 남들 집값은 다 오르는데 우리동네 집값은 왜 안오를까라는 자책과 동시에 정부의 조정대상지역이라는 규제를 탓하는 여론이 이번 조정대상지역에서 해제된 영향이 큽니다.

 

 



Comments

  1. Deborah 2019.11.12 09:21 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    좋은 정보네요. 많은 분들에게 도움이 되는 글입니다.

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민간택지 분양가상한제 적용지역, 적용시기, 효과, 영향은?(부동산정책)

 



 

민간택지 분양가상한제 적용지역, 적용시기, 효과, 영향은?

정부는 분양가상한제 관련 법안을 10월 중으로 처리할 예정입니다. 국무회의에서 의결되면 바로 분양가상한제를 시행할 수 있습니다. 적용지역 선정시기는 11월 5~6일 전후가 될 것으로 예상하고 있습니다.

 

 

 

분양가상한제 정의

분양가상한제는 민간택지에 신규아파트 공급시 분양가를 제한하여 부동산 상승을 주도하는 신규아파트 분양가를 잡겠다는 제도입니다. 하지만 강남권을 분상제로 잡는다고 해도 그 주변 비적용지역의 분양가가 더 높아 시장의 왜곡현장이 생길 우려도 있습니다. 정부의 분상제 의도는 신규아파트 분양가를 낮춰 집값을 꺽겠다는 거죠.

분양가상한제의 영향

청약통장이 급증하고 전세수요가 늘고 있습니다. 전세가가 높아질 우려가 있으며, 매수 대기수요의 인내심 범위 내에서 신규공급이 적정하게 이루어 지지 않을 경우 시장의 균형이 깨지면서 상승곡선을 그릴 가능성이 있습니다.

출처-동아일보

분양가상한제 적용지역

서울 25개 구와 31개 투기과열지구는 분양가상한제 적용대상입니다. 투기과열지구는 서울 전체와 광명, 과천, 하남, 분당, 세종(행정중심도시), 대구 수성구입니다. 당초 정부는 분양가상한제를 서울 전 지역에 적용하려 했으나 역효과를 우려하여 핀셋규제, 즉 필요한 곳만 정밀하게 적용하겠다는 방침을 밝혔습니다. 동단위로 분양가상한제 지정을 한다고 예고한 것입니다. 현제 분양가상한제 대상으로 유력한 지역은 강남권, 마포구, 용산구, 성동구 정도가 거론되고 있습니다. 소위 강남+알파가 지정될 가능성이 높습니다. 서울 외 과천도 지정가능성이 있습니다.

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2019/07/19 - [자유로 가는 길] - 신탁대출 정의, 부동산담보신탁대출 장점, 전월세 계약시 유의사항

 

신탁대출 정의, 부동산담보신탁대출 장점, 전월세 계약시 유의사항

신탁대출 정의, 부동산담보신탁대출 장점, 전월세 계약시 유의사항 ​ 부동산 담보대출 규제로 대출을 받고 싶어도 못받는 상황에서 어떻게든 대출을 알아보시는 중에 발견한 '신탁대출', '경매 경락대출'입니다...

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분양가상한제 지정요건

투기과열지구 중 직전 1년동안 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 넘거나 직전 2개월 동안 청약경쟁률이 5:1 이상, 직전 3개월 동안 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 곳을 지정합니다.

출처-서울시

분양가상한제 발표 효과/영향

분양가상한제를 피한 재개발/재건축단지는 일단 프리미엄이 오를 거라는 전문가들의 예측이 있습니다. 시장상황을 살펴본 결과 분상제 미적용지의 매물이 잘 안나오는 상황입니다. 시장은 미적용지에 대한 희망을 더 점치고 있다고 보고 있습니다. 하지만 정부는 집값을 잡기 위해 미적용지의 가격움직임을 예의주시하고 있으며 급등 움직임을 보일 시 바로 분상제 적용을 검토할 것이라 안도할 수도 없는 상황입니다.

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2019년 부동산 정책 및 제도 전망, 공시지가 상승

 



 

2019년 부동산 정책 및 제도 전망, 공시지가 상승

9.13 부동산대책이 법적인 조건과 시행시가가 갖춰 지면서 2019년에 시행하는 부동산 규제정책은 부동산 보유세 및 양도소득세 강화 및 청약시 무주택자 자격 강화입니다. 청약시 무주택자는 분양권과 입주권을 가지고 계신 분들을 제외시킵니다. 분양권 전매제한도 시행되었습니다. 수도권 공공택지의 경우 최대 8년까지 분양권 전매를 금지시켜 투기수요를 잠재우겠다는 목표를 가지고 있습니다.

 

 

공정시장가액 비율이 인상됩니다. 공정시장가액이란 종합부동산세 산정을 위해 공시가격 대신 과세기준으로 정한 기준금액으로 보시면 됩니다. 공시가격의 80% 수준이던 공정시장가액을 2019년부터는 85%로 인상합니다.

 

작년까지만 해도 총부채상환비율(DSR)이 느슨하게 적용되어 일부 금융권에서 대출이 가능한 경우도 있었지만 2019년부터는 전 금융권에 DSR이 적용되어 대출받기가 어려워 질 것입니다. 하지만 신혼부부처럼 최초 주택 구매자는 취득세 50% 감면 등의 혜택이 주어 집니다. 젊은 층의 경우 청년우대형 청약통장을 가입하여 내집마련의 꿈을 키워 가는 방법도 활용해 볼만 합니다. 또한 소규모 자영영업자 보호를 위해 상가임대차분쟁조정위원회가 설치되어 임대료와 관련된 갈등을 조정해 주는 역할을 하게 됩니다. 상가임대차조정위원회는 대한법률구조공단에서 만들어 지며, 2019년 4월부터 운영됩니다.

마지막으로 2019년 공시지가가 전국평균 9.4% 상승하였습니다. 해마다 오르는 공시지가이긴 하지만 올해 상승폭은 근 십년만에 최고로 상승하였습니다. 공시지가가 토지소유자들에게 미치는 영향은 당연히 보유세 부담입니다. 공시지가는 과세의 근거자료가 되므로 공시지가가 오르면 보유세를 더 내야 합니다. 공시지가가 특히나 많이 오른 지역은 서울, 광주, 부산, 제주 순입니다. 공시지가가 올라 종합부동산세 대상이 되면 세금 부담도 있지만 건강보험료도 오르기 때문에 이를 회피할 방법을 찾을 수도 있습니다.

 

<기타 부동산 관련 흥미로운 포스팅은 아래 참조>

2019/01/12 - [도시와 주택] - 2019년 부동산 전망 서울 경기 인천 입주물량

2019/01/08 - [자유로 가는 길] - 주택 아파트 부동산 투자의 기술-선택, 흥정, 대출

2018/12/28 - [도시와 주택] - 전세자금안심대출보증, 전세보증금 반환보험 반환보증

2019/02/26 - [도시와 주택] - 파주 토지지분거래매매, 지분투자, 기획부동산 사례

 

 



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2018년 달라지는 부동산 정책, 부동산 전망

 



 

2018년 달라지는 부동산 정책, 부동산 전망
2018년에 달라지는 큰 부동산 정책은 바로 8.2대책에 따라 4월부터 서울 등 주요도시에서 집을 팔면 10%의 가산세를 더 지불해야 한다. 이른바 문제인 정부의 부동산 대책인 ‘8·2 부동산 종합대책’ ‘11·29 주거복지로드맵’ ‘12·13 임대주택 등록 활성화 방안’이 본격 가동될 전망이다.

 

 

 

 

기본적으로 현 정부의 부동산 정책은 집값을 끌어 내리기 위한 정책, 서민을 위한 정책을 필두로 하고 있다.

2017/11/13 - [도시와 주택] - [부동산 전망대] 입주물량 증가로 전세대란 낮고 역전세란 가능성 높아

2017/11/03 - [도시와 주택] - [부동산전망]82대책 양도소득세 부과시점과 청약통장 1순위 기준

2017/08/03 - [도시와 주택] - 8.2 부동산대책(82부동산정책) 요약, 시행일정, 양도세 등

 

다주택자의 경우 조정대상지역에서 주택양도시 2주택자는 10%, 3주택자 이상은 20%의 양도소득세를 더 내도록 할 예정이다. 주택시장에 큰 파급력은 없을 것으로 예상하나 다주택자 압박정책 및 주택가격 하락정책에 도움은 될 것으로 본다. 

 

그리고 분양권의 경우 보유기간과 상관 없이 전매시 50%의 양도세율을 적용한다. 분양권 정책의 경우 불법통장 및 불법 분양권 단속부터 제대로 해야지 합법적으로 분양권 거래시 높은 세율까지 적용받는 상대적 불이익은 없어야 할 것이다.  

 

그 밖에 다주택자에 대해 종합부동산세 부과 방안이 적용될 가능성이 높다. 금리가 단계적으로 높아 지면서 가계대출이 높아질 것을 우려해 주택담보대출 또한 압박을 받을 전망이다.

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그렇다면 2018년 부동산 전망은 어떨까?
한 부동산 전문가는 대출규제, 금리상승, 입주물량 증가로 인해 수요가 위축되고 거래가 감소될 것으로 전망했다. 부동산 경기가 둔화될 것으로 내다본 것이다.

 

또 다른 전문가는 집값이 강세가 유지될 것으로 전망하고 있다. 다주택자들이 양도세나 보유세 압박에도 불구하고 매도하지 않는 분위기를 형성할 경우 부동산 시장의 공급물량이 적을 것이고 수요를 충족하지 못해 주택가격이 강세로 유지될 것이라는 분석이다. 또한 강남에 대한 선호현상은 더욱 뚜렸해 질 것이고, 이에 따라 강남집값 방어는 유지될 것이라는 전망이다. 강남 재건축의 경우 재건축초과이익환수제 부활 등으로 큰 폭의 상승은 기대하기 힘들 것이다.

 

현 정부가 가지고 있는 부동산 가격 억제정책의 히든카드인 보유세 강화를 적용한다면 지방에서부터 직격탄을 맞을 수도 있다. 그만큼 정부도 보유세 인상 정책은 신중히 접근할 것이다.

 

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Comments

  1. Bliss :) 2018.01.02 13:07 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    문재인 부동산 정책이 본격적으로 실시되면 사회 전반적으로 어떠한 영향을 줄지 궁금해지긴 해요. 기사보면 정책 평가가 양극으로 치달아서 말이지요. 분양권 양도세와 다주택 보유자 양도세 중과 등은 단기 투자 수요를 억제시킬 수 있을지 모르겠으나 여신심사나 상환능력심사 강화 등은 서민들에게 되려 불리하게 작용할 수 있을지도요. 캐나다 부동산 중국인 투기 수요가 너무 많아 규제 및 심사가 매우 강화되어서 잠시 투기는 잠잠해졌으나 서민들은 예전보다 첫 내집 마련이 점점 더 힘들어지더라구요. 투기가 아니더라도 인생 중 가장 비싼 쇼핑이기에 부동산에 대한 관심은 꾸준히 가져야할 분야 같아요. 새해 첫날 잘 보내셨나요? 무술년 첫 출근하셨겠네요! 좋은 일만 가득한 기분 좋은 한 해 활기차게 시작하시길요^^

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