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민간택지 분양가상한제 적용지역, 적용시기, 효과, 영향은?

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정부는 분양가상한제 관련 법안을 10월 중으로 처리할 예정입니다. 국무회의에서 의결되면 바로 분양가상한제를 시행할 수 있습니다. 적용지역 선정시기는 11월 5~6일 전후가 될 것으로 예상하고 있습니다.

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분양가상한제 정의

분양가상한제는 민간택지에 신규아파트 공급시 분양가를 제한하여 부동산 상승을 주도하는 신규아파트 분양가를 잡겠다는 제도입니다. 하지만 강남권을 분상제로 잡는다고 해도 그 주변 비적용지역의 분양가가 더 높아 시장의 왜곡현장이 생길 우려도 있습니다. 정부의 분상제 의도는 신규아파트 분양가를 낮춰 집값을 꺽겠다는 거죠.

분양가상한제의 영향

청약통장이 급증하고 전세수요가 늘고 있습니다. 전세가가 높아질 우려가 있으며, 매수 대기수요의 인내심 범위 내에서 신규공급이 적정하게 이루어 지지 않을 경우 시장의 균형이 깨지면서 상승곡선을 그릴 가능성이 있습니다.

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분양가상한제 적용지역

서울 25개 구와 31개 투기과열지구는 분양가상한제 적용대상입니다. 투기과열지구는 서울 전체와 광명, 과천, 하남, 분당, 세종(행정중심도시), 대구 수성구입니다. 당초 정부는 분양가상한제를 서울 전 지역에 적용하려 했으나 역효과를 우려하여 핀셋규제, 즉 필요한 곳만 정밀하게 적용하겠다는 방침을 밝혔습니다. 동단위로 분양가상한제 지정을 한다고 예고한 것입니다. 현제 분양가상한제 대상으로 유력한 지역은 강남권, 마포구, 용산구, 성동구 정도가 거론되고 있습니다. 소위 강남+알파가 지정될 가능성이 높습니다. 서울 외 과천도 지정가능성이 있습니다.

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분양가상한제 지정요건

투기과열지구 중 직전 1년동안 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 넘거나 직전 2개월 동안 청약경쟁률이 5:1 이상, 직전 3개월 동안 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 곳을 지정합니다.

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분양가상한제 발표 효과/영향

분양가상한제를 피한 재개발/재건축단지는 일단 프리미엄이 오를 거라는 전문가들의 예측이 있습니다. 시장상황을 살펴본 결과 분상제 미적용지의 매물이 잘 안나오는 상황입니다. 시장은 미적용지에 대한 희망을 더 점치고 있다고 보고 있습니다. 하지만 정부는 집값을 잡기 위해 미적용지의 가격움직임을 예의주시하고 있으며 급등 움직임을 보일 시 바로 분상제 적용을 검토할 것이라 안도할 수도 없는 상황입니다.

2019년 부동산 정책 및 제도 전망, 공시지가 상승

9.13 부동산대책이 법적인 조건과 시행시가가 갖춰 지면서 2019년에 시행하는 부동산 규제정책은 부동산 보유세 및 양도소득세 강화 및 청약시 무주택자 자격 강화입니다. 청약시 무주택자는 분양권과 입주권을 가지고 계신 분들을 제외시킵니다. 분양권 전매제한도 시행되었습니다. 수도권 공공택지의 경우 최대 8년까지 분양권 전매를 금지시켜 투기수요를 잠재우겠다는 목표를 가지고 있습니다.