'도시와 주택'에 해당되는 글 110건

  1. 2019.06.12 서울 부동산 갭투자 후폭풍, 파산과 깡통전세, 경매시장 (1)
  2. 2019.06.05 재개발 상가투자, 문래 재개발, 문래동4가(문래1-4정비구역) (1)
  3. 2019.05.23 성남 공공분양 커트라인 경쟁률(이편한세상 금빛그랑메종, 신흥역 하늘채랜더스원) (1)
  4. 2019.05.22 성남시 공공분양 e편한세상 금빛 그랑메종, 신흥역 하늘채 랜더스원
  5. 2019.05.19 김수현 정책실장-과천자이, 조국 민정수석 방배삼익 재건축 (1)
  6. 2019.05.13 농지취득자격증명 온라인신청 취득방법, 절차(농지매매) (1)
  7. 2019.05.09 3기 신도시 고양 창릉지구, 부천 대장지구 교통계획 (1)
  8. 2019.04.22 2019년 공공분양아파트 서울 경기 당첨전략 커트라인 분석(2편) (1)
  9. 2019.04.21 서울 수도권 공공분양 아파트 자격조건(SH, LH) 청약전략 (1)
  10. 2019.04.19 2019 서울 다산 감일 공공분양 당첨 커트라인 분석(1편)
  11. 2019.04.17 2019년 서울 공공분양아파트 계획 총정리(LH, SH 경기도 포함) (1)
  12. 2019.04.15 수성범어 지역주택조합 단점 장점(수성범어더블유W') (1)
  13. 2019.04.11 10년 공공임대 분양전환 단점 장점 (1)
  14. 2019.04.10 2019 sh 행복주택 신청자격조건(청약요건)-서울주택도시공사 (1)
  15. 2019.03.27 부동산임대사업자 파산, 개인회생에서 경매까지
  16. 2019.03.21 일본 부동산 상승 폭락이 한국에 주는 의미 (1)
  17. 2019.03.08 2019년 부동산 정책 및 제도 전망, 공시지가 상승
  18. 2019.03.01 도시계획기술사 자격 기출문제 응시자격 총정리
  19. 2019.02.26 파주 토지지분거래매매, 지분투자, 기획부동산 사례 (1)
  20. 2019.02.24 재개발 투자 절차, 사업시행인가란? (1)

 



 

서울 부동산 갭투자 후폭풍, 파산과 깡통전세, 경매시장

지방의 부동산 침체로 인해 갭투자를 무리하게 한 임대사업자의 파산소식이 전해 졌습니다. 그런데 최근 JTBC의 취재결과 서울에서도 빌라 갭투자로 수백채를 사들였던 집주인이 빌라 세입자의 전세금을 돌려주지 못해 문제가 되고 있는 것으로 전해지고 있습니다. 과연 이 현상이 침소봉대인지, 위험의 징조인지는 독자분들이 판단하셔야 겠습니다.

 

 

 

갭투자 수법

임대사업자에 등록 후 서울의 빌라를 전세를 끼고 수백채를 매입합니다. 신축빌라의 전세는 젊은층에게 인기가 좋습니다. 전세자금대출 등을 이용해 전세를 살면 월세보다 저렴하게 주거지를 마련할 수 있습니다. 빌라는 아파트와는 다르게 시세형성이 잘 안되는 것을 악용하여 매매가를 올려 계약하는 '업계약'을 하기도 했다고 합니다. 예를 들어 2억짜리 신축빌라를 2억5천만원으로 매매한 것처럼 계약서를 작성하고 등기부등본에 올리면 실제 2억짜리 빌라가 2억5천만원으로 등기되는 것입니다.

세입자들의 피해

부동산 가격의 폭등에 따른 정부의 강력한 부동산 규제정책으로 인해 빌라 매매가가 조정을 받습니다. 갭투자 금액이 얼마 차이가 안난 채로 전세를 들어간 세입자는 금새 매매금액보다 높은 전세금으로 불안을 떨게 됩니다. 깡통전세가 생기게 되죠. 이런 상황에서 집주인이 부도, 파산 등으로 전세금을 돌려주지 못하게 되면 집은 경매를 진행하게 되는데 본인이 낙찰을 받는다 해도 경매가가 전세금보다 낮게 되면 전세금의 일부를 떼이게 됩니다. 경매진행에 시간도 오래 걸릴 뿐더러(보통 6개월~1년 소요) 원치 않는 주택매매로 피해를 보게 됩니다. 청약의 기회 상실, 1가구 2주택 등의 피해는 고스라니 세입자가 떠안게 되는 것입니다.

부동산 광풍의 폐해

너도 나도 갭투자로 집을 사라고 권하던 시절이 불과 1~2년 전입니다. 부동산은 자고 일어나면 몇천만원씩 오르고, 그것도 없어서 못살 정도였습니다. 일년만에 일억원이 오른 곳이 서울지역의 아파트 태반이었습니다. 아파트 1억원짜리를 1천만원에 살수 있었습니다. 부동산 상승기에는 빚을 내서라도 사면 돈이 되서 너도 나도 대출을 받아 갭투자를 했습니다. 대출이자는 부동산 시세차익으로 갚을 수 있었지만 지금은 다릅니다. 갭투자한 부동산이 시세하락하면서 자산의 손실 뿐 아니라 대출이자에 대한 부담이 커진 것입니다. 이러한 현상이 부동산 가격 하락 중 연쇄적으로 일어 난다면 부동산시장은 심한 조정이 일어날 수 있습니다.

전세금 보호방법

전세 임대차계약시 등기부등본에서 소유권, 저당권, 전세권, 가압류, 담보대출 현황 등을 살펴야 합니다. 계약 직후 임차임의 전세보증금에 대항력을 갖출 수 있도록 동사무소에서 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고가 힘들면 전세권 설정하는 방법도 있습니다.

다음 방법으로는 전세금반환보증보험이 있습니다. 보험료를 연간 몇십만원 내야 하지만 혹시 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우 전세금을 보증기관에서 대신 돌려줍니다.

 

2018/12/28 - [도시와 주택] - 전세자금안심대출보증, 전세보증금 반환보험 반환보증

 

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빌라라 불리우는 다세대, 다가구 주택의 차이점?

우리가 부동산시장에서 흔히 접하는 '빌라'는 사실 다세대와 다가구 주택으로 구분된다는 사실 알고 계셨나요? 머 생긴 것이 아파트는 아니구 작은 APT 비슷한 게 바로 다세대/다가구이며, 이는 법적인 구분으로..

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  1. Bliss :) 2019.06.12 12:51 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    장기적인 측면에서는 정부가 의도했던 부동산 정책이 먹히는 과정일까요? 애초에 캡투자로 매매가 되는 것을 미리 방지했어야 하는데 세입자들이 받는 피해가 적지 않아 보이네요. 얼마전에 노부부와 아들부부가 한 차에서 동반자살한 기사 봤는데... 요인 중 하나가 세입자에게 전세 자금을 못 돌려줄 정도로 경제적 압박이 있었다고 하더라구요 여기는 전세제도가 아예 없고 보증금도 월세 3개월분 선납하는게 다라서 이런 폐해가 적은듯해요. 갭투자에 대해서 실감하지 못했는데 새롭게 배워가네요. 맛점하시길요!

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재개발 상가투자, 문래 재개발, 문래동4가(문래1-4정비구역)

문래동 재개발은 10여년 전부터 재개발 이야기가 나왔습니다. 문래4가는 철공소나 공예소가 밀집되어 있는 지역입니다.

 

 

 

영등포구청은 '문래동도시환경정비사업'을 진행중입니다. 도시환경정비사업이란 문래동 같은 상업지역을 재개발하여 도심기능을 회복하고 활성화하여 도시환경을 개선하는 사업을 뜻합니다.

재개발이 늦어진 이유

문래동4가 재개발사업은 조합방식과 토지소유자방식 두 가지 형태로 재개발 사업 추진이 가능합니다. 방식이 어떻든 지금까지 재개발사업이 늦어지는 이유는 불투명한 개발절차 때문이며, 기타 이유로는 재개발 동의율이였습니다. 동의여부는 재개발 찬반이라 소유주의 의사를 존중해야 하므로 그에 대한 언급은 불필요합니다. 다만, 재개발을 원해도 조합비리 등의 불투명성 때문에 사업진행을 하지 못한 경우 서울시, 영등포구청 등의 적극적인 관리/감독 아래 추진한다면 진행에 탄력을 받을 것입니다. 세금으로 운영하는 행정조직이 조합의 투명성과 관련하여 일을 해주는 것이므로 일정 부분 금전적인 보상도 필요하다는 의견도 있습니다. 여하튼 문래동 재개발의 경우 개발방식 문제로 이견이 있어 지연된 것으로 알려져 있습니다.

상가투자 단점

상가투자의 경우 취득세가 4.6%로 대단히 높은 편입니다. 1억당 460만원이 취득세입니다. 또한 취득시 부가가치세 10%가 부과됩니다. 이는 토지가격을 제외한 건물가격에 대해서만 부과됩니다. 2억짜리 상가에서 1억원이 건물가격으로 책정되어 있다면 1억원에 대한 부가가치세 1천만원을 취득세와는 별도로 납부해야 합니다. 보유중에는 재산세를 내고 매도시에는 양도소득세를 냅니다.

세금문제 다음으로는 아마도 공실율이 걱정이지 않을까 합니다.

그럼에도 불구하고 상가투자하는 이유는 월세, 시세상승을 기대할 수 있고, 주택에서 적용되는 종합부동산세에서 제외되는 부동산유형이기 때문에 찾는 분들이 있습니다.

문래동 일대의 시세는 평당 2800만원~3000만원 정도입니다.

 

2019/03/29 - [우리동네 이야기] - 김의겸 흑석뉴타운 상가 재개발 시세차익? 프로필

 

김의겸 흑석뉴타운 상가 재개발 시세차익? 프로필

김의겸 흑석뉴타운 상가 재개발, 프로필 김의겸 청와대 대변인이 2018년 흑석동 재개발구역의 복합건물(주택+상가)를 25억7천만원에 매입하였습니다. 매입자금은 본인의 현금 14억원, 국민은행 대출 10억2천만원,..

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2019/03/27 - [도시와 주택] - 부동산임대사업자 파산, 개인회생에서 경매까지

 

부동산임대사업자 파산, 개인회생에서 경매까지

부동산임대사업자 파산, 개인회생에서 경매까지 ​ 부동산임대사업자가 파산신청을 하게 되면 어떤 일이 발생할까요? 최근 창원에서 실제로 발생한 일입니다. ​ 특정 아파트를 집중 매수해 보유중 현금흐름이 막..

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재개발 투자 절차, 사업시행인가란?

재개발 투자 절차, 사업시행인가란? ​ 합정역이나 망원역 일대를 보면 재정비촉진지구로 지정되어 있는 것을 볼 수 있다. 재정비촉진지구는 오래 된 주거지역이나 역세권 상권을 재개발하는 것으로 이해하면 된다..

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  1. 2019.06.09 16:16 Permalink Modify/Delete Reply

    비밀댓글입니다

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성남 공공분양 커트라인(이편한세상 금빛그랑메종, 신흥역 하늘채랜더스원)

​LH가 시행하는 민간형 공공분양입니다. 재개발이 지지부진하다가 LH 가 시행을 맡고 민간건설사에 시공을 맡겼습니다. 결국 분양도 하고 준공까지는 순조롭게 이어질 전망입니다.

 

 

 

특별공급에 이어 성남시 당해지역 청약이 완료되어 경쟁률을 확인한 결과 분양은 성공적이라 할 수 있을 듯 합니다. 청약경쟁률이 낮건 높건 조합원과 건설사 입장에서는 팔리기만 하면 되는 거니까요. 어제 있었던 당해지역 청약에서 하늘채랜더스원의 경우 전세대 청약이 마감되어 기타지역 청약은 하지 않고, 금빛그랑메종의 경우 84b, 74b, 59b, 51b가 예비당첨자수 포함 미달되어 기타지역(서울, 경기, 인천) 청약을 진행합니다.

 

아래는 특별공급 청약결과입니다.

청약 전 하늘채와 금광을 비교해 봤는데 금광이 서울쪽이긴 하지만 전체적으로 단대오거리역과 멀어서 역세권에서 먼 세대가 있는 듯 합니다. 총 세대수만 5천세대의 대단지라 단지규모가 엄청 크기 때문에 단지 동위치에 따라 역으로 이동하는 도보시간이 차이가 있을 듯 합니다.

 

 

반면 신흥역에 위치한 하늘채는 2500세대의 대단지가 신흥역에 접근하기 좋은 입지를 가지고 있습니다. 아무래도 청약결과로 본다면 하늘채가 금광에 판정승한 것으로 해석할 수도 있을 듯 합니다. 84형이 6억 초반입니다.

 

공공분양의 취지가 서민을 위해 주택공급을 하는 것인데 서민대상 아파트가 서울도 아닌 서울 근교의 성남시에서 84형 기준 6억이 넘으니 우리나라 집값이 너무나 많이 올라버렸습니다. 적당히 쓰고 적당히 벌어서 집을 살수 있을까요? 대출을 받는다 해도 대출이자가 몇백만원인데 집값이 많이 오르면 대출이자 쯤이야 하면서 냈을 터인데 집값이 안오르거나 내려 간다면 빚으로 집을 산 사람들의 압박은 엄청날 것입니다. 평생을 모아도 6억을 벌 수 있을까요? 평생을 모아 남는 건 6억 아파트 한채라면 그 또한 서글픈 현실입니다. 버는 족족 주거비에 들어가니 돈을 벌어도 큰 의미가 없을 듯 합니다. 그렇게 하고싶은 거 못하고, 먹고 싶은거 못먹고 오늘을 희생하며 내일을 위해 미래의 안락한 주거지 마련을 위해 죽도록 돈의 노예가 되어 고된 삶을 살아가는 서민들이 아직 많습니다. 내집마련이 이토록 힘든 세상에서 오늘의 즐거움을 버리고 산다는 것이 서글픕니다.

​<기타 유용한 공공분양아파트 관련 정보는 아래 포스팅 참조>

2019/05/22 - [도시와 주택] - 성남시 공공분양 e편한세상 금빛 그랑메종, 신흥역 하늘채 랜더스원

 

성남시 공공분양 e편한세상 금빛 그랑메종, 신흥역 하늘채 랜더스원

성남시 공공분양 e편한세상 금빛 그랑메종 , 신흥역 하늘채 ​ 성남의 구시가지는 지금 재개발이 한창입니다. 8호선 지하철 라인을 중심으로 공공분양 2건이 분양을 시작합니다. 말이 공공분양이지 2건 다 기존의..

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  1. Bliss :) 2019.05.23 22:34 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    와... 성남 집값 후덜덜 하네요 84형이 6억이라뇨..... 청약 경쟁도 치열하고 천운의 기회는 점점 더 없어진다고 하는데 내집마련 참 쉽지 않네요 굿밤 되세요^^

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성남시 공공분양 e편한세상 금빛 그랑메종, 신흥역 하늘채 랜더스원

 



 

성남시 공공분양 e편한세상 금빛 그랑메종 , 신흥역 하늘채
성남의 구시가지는 지금 재개발이 한창입니다. 8호선 지하철 라인을 중심으로 공공분양 2건이 분양을 시작합니다. 말이 공공분양이지 2건 다 기존의 택지지구 공공분양 건보다는 분양가가 다소 비싸 무늬만 공공분양이라고 합니다. 성남시의 재개발 공공분양 건을 자세히 살펴 보겠습니다.

 

 

 

 

e편한세상 금빛 그랑메종
위치는 경기도 성남시 중원구 금광동입니다. 단대오거리역 근처에 있습니다. 역세권이라 하기에는 약간 애매할 수도 있습니다. 경사가 좀 있는 편입니다. 주변이 다 개발된다면 모를까 아직 오래된 단독주택이 즐비한 동네입니다.

총 5300세대 중 일반분양은 2300세대 정도입니다. 입주는 22년 11월로 예정되어 있습니다. 일반분양은 기존 조합원들이 선택 후 남은 물량들을 분양하는데 남은 물량 기준으로 보면 대체로 84형이 거의 소진되어 있고 51형이 많이 남아 있습니다.
분양가
일반사람들이 공공분양을 찾는 이유는 시세 대비 낮은 분양가인데 여기 공공분양은 분양가가 싸지 않습니다. 인근 롯데캐슬의 경우 84형이 6억3천이었습니다. 59형은 5억3천이었죠. 여긴 미분양이 약간 나왔습니다. 그랑메종의 경우 블록에 따라, 층에 따라 다르지만 기본적으로  84형이 5억8천에서 7억까지 합니다.
인근의 구축아파트는 어떨까요? 단대오거리역의 입주 8년차 푸르지오 84형 13층이 6억9천에 매매호가가 나와 있습니다. 푸르지오 84형의 kb실거래가 평균은 6억6천만원입니다.

 

 

신흥역 하늘채 랜더스원

위치는 8호선 신흥역 역세권입니다. 여기도 개발이 일부 진행되고 주변은 구시가지의 단독주택들이 위치해 있습니다. 분양가는 84 기준 6억1천만원 정도입니다.  

 

특별공급 청약결과

5.21일 청약이 진행되었던 특별공급 청약 경쟁 결과입니다. 완판되었다고도 할 수 없고 그렇다고 미분양되었다고도 할 수 없는 그럭저럭한 결과가 나왔습니다. 중요한 지표는 5.22일 진행되는 성남시 당해 1순위의 일반분양 결과입니다. 곧 발표될 예정입니다.

 

 

<아래는 공공분양 관련 정보를 포스팅했습니다.>

2019/05/09 - [도시와 주택] - 3기 신도시 고양 창릉지구, 부천 대장지구 교통계획

2019/04/21 - [도시와 주택] - 서울 수도권 공공분양 아파트 자격조건(SH, LH) 청약전략

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김수현 정책실장-과천자이, 조국 민정수석 방배삼익 재건축

 



 

김수현 정책실장-과천자이, 조국 민정수석 방배삼익
재건축이나 재개발이 지정된 곳 중 어느 쪽은 진행되고 어느 지역은 진행되지 않는 곳이 있습니다. 통상적으로 사업성이 높은 주요입지에 위치한 경우 사업추진 속도가 빠른 편입니다.

 

 

 

 

일반적으로는 그렇지만 합정과 같은 요지에도 재개발이 이루어 지지 않는 곳도 있습니다. 그런 가운데 청와대 현직 실세들의 소유아파트가 재건축이 진행되어 세간의 화재를 모으고 있습니다.
물론 우연으로 재건축 규제를 뚫고 나가는 것으로 이해해야 겠습니다. 설마 그분들의 직간접적인 영향으로 재건축이 진행된다는 것을 믿을 수가 있겠습니까?

 

김수현 정책실장의 과천주공6단지
김수현 실장이 보유한 과천주공6단지는 재개발이 이미 확정되어 '과천자이'로 분양을 앞두고 있습니다. 평당 가격은 3252만원입니다. 김실장은 전용 82를 보유하고 있습니다.

참고로 김수현 프로필은 아래 포스팅을 확인해 주세요.

2018/11/11 - [도시와 주택] - 김수현 정책실장(사회수석) 프로필-김수현 부동산, 나이, 학력, 전공

 

17.8월에 11억원이었으나 현재 호가는 15억원입니다. 이 단지는 재건축초과이익환수제에 적용되지 않습니다. 초과이익환수제는 2018년1월1일 이후 관리처분계획인가를 득한 단지만을 대상으로 하는데 과천주공6단지는 그 전에 관리처분계획인가를 득하여 이익환수를 하지 않아도 됩니다.

 

 

조국 민정수석의 방배삼익 재건축
방배삼익아파트 재건축조합은 사업시행인가를 앞두고 있습니다. 재건축 절차는 조합설립-사업시행인가-관리처분계획인가-철거/착공 단계로 이루어 집니다.

2017/08/28 - [자유로 가는 길] - 청와대 공직자 재산공개 – 장하성 재산, 조국 재산, 임종석 재산  

방배삼익 재건축의 경우 사업추진에 박차를 가하고는 있지만 사실 관리처분인가 전까지는 안심할 수 없습니다. 모 개발사업의 경우 관리처분인가 이후에도 착공을 못한 채 지지부진한 경우가 있기 때문입니다. 서초구의 재개발 관련 사업시행인가, 관리처분계획인가 고시는 서초구 홈페이지에서 확인 가능합니다.

 

 

<기타 정치인 실세의 재산, 재건축 이야기는 아래 포스팅 참조>

2019/03/29 - [우리동네 이야기] - 김의겸 흑석뉴타운 상가 재개발 시세차익? 프로필

2019/02/24 - [도시와 주택] - 재개발 투자 절차, 사업시행인가란?

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  1. 2019.05.19 13:12 Permalink Modify/Delete Reply

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농지취득자격증명 온라인신청 취득방법, 절차(농지매매)

 



 

농지 토지 구입을 위한 농지취득자격증명 취득방법, 절차
농지취득자격​
일반인이 취득할 수 있는 농지의 면적은 1천제곱미터(약 300평)까지입니다. 그 이상을 매입하려면 읍면사무소의 확인을 받아야 합니다. 확인시 필요한 서류가 농업경영계획서입니다.  상속의 경우에는 농지취득자격이 필요 없습니다. 관련법은 농지법입니다.

 

 

 

 

매수할 농지에는 반드시 실제 농사를 짓고 있어야 합니다. 그렇지 않고 야적장, 컨테이너 등의 가설건물이 있다면 소유권 이전시 문제가 발생할 수 있습니다. 컨테이너, 농막 등이 있다고 무조건 신청이 반려되는 것은 아님니다. 농지면적 대비 확연히 많은 컨테이너, 야적물 등이 있는 경우에만 취득이 반려될 수 있습니다. 민원인이 관청에 자격증명신청 후 공무원이 현장을 확인하는 과정에서 농지가 아닌 다른 용도로 농지를 사용하는 것이 보인다면 신청이 반려될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

직장인의 경우에도 농지취득이 가능합니다. 겸업이 가능하다는 판단에서 입니다. 농업경영계획서를 제출하는 것이 처음이라 두렵기는 하지만 검색 등을 통해 알아보면 그리 어렵지 않습니다.
발급방법

흔히들 혼동하는 것이 농지취득자격증명서를 가지고 있어야 농지를 살수 있다고 생각하는 것입니다. 농지취득자격증명서는 자격증처럼 먼저 준비해서 취득해 둘 수가 없고 매입하려고 하는 농지가 있어야 취득할 수 있습니다. 큰 결격사유가 없다면 자격증명은 거의 발급해 줍니다. 사실상 제도만 남아있지 거의 제약이 없는 행정제도입니다.

 

방문신청 방법 

농지소재
의 시면읍동사무소에서 농지취득자격증명을 신청합니다. 신청서에는 농업경영계획서가 포함되어야 합니다. 주말농장의 경우 농업경영계획서를 제출하지 않아도 됩니다. 발급기간은 일주일 정도 소요되는데 농지를 경매받은 경우 농취자격을 받는 일주일이 지옥같을 것입니다. 경매결정되는 기한 전까지 취득해야 하는데 농지취득자격증명을 신청하고 발급받는 기한이 있어 경매입찰금을 날릴 우려가 있으므로 농지 경매는 이를 유념해야 할 것입니다.

 

온라인 신청방법 

​18년 7월부터 농지취득자격증명 신청을 온라인으로 할 수 있게 되었습니다. 민원24에서 공인인증서 로그인 후 신청서 작성-수수료(천원) 납부하면 신청이 끝납니다. 직장인의 경우 신규영농, 취득원인은 매매, 취득목적은 농업경영 또는 주말체험영농 등으로 선택하시면 됩니다. 수령방법은 온라인발급으로 하고 신청합니다. 처리기간은 농업경영계획서 첨부건의 경우 4일, 미첨부는 2일 이내 발급됩니다. 신청정보가 부정확한 경우 반려나 취소될 수 있으며 이러한 경우 해당 농지소재지의 면사무소에 문의하시면 됩니다.   

 

농지매입 후 유의사항
농지는 말 그대로 농지라서 농사를 지어야 합니다. 농사를 짓지 않으면 행정관청에서 단속될 경우 이행강제금이 부과됩니다. 지역농협에서 종자를 사시는 등의 행위가 직접 농사를 짓는다는 증거가 됩니다. 호박고구마, 고추 등의 채소류를 가꾸셔도 괜찮습니다.

 

<기타 토지 관련 정보는 아래 포스팅 참조>

2019/03/03 - [자유로 가는 길] - 땅투자 토지투자 농지거래 취득세와 대출 가능한가?

2019/02/26 - [도시와 주택] - 파주 토지지분거래매매, 지분투자, 기획부동산 사례

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  1. Bliss :) 2019.05.16 10:11 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    시골농장 마련하시는 건가요오~~~ 상속 외 농지를 사는 평 수도 제한되고 농지취득자격도 증명해야 하는군요 농지는 자기가 하던지 빌려주던지 암튼 농사를 지어야 한다고 하는 말만 들었지ㅎㅎㅎ 필요 서류와 절차는 어떤건지 전혀 몰랐네요^^;; 어머님이 땅 팔고 싶어 내놨는데 농지라서 잘 안 팔린다고 어제 그러시던데...뭐라도 아는게 있어야 응대를 해야할텐데... 아는 바가 전혀 없어서 대답만 하고 듣고만 있었네요 근데 도시 살다 귀농하신 분들 이야기 들어보면 귀농은 얻은게 많지만 진짜 쉬운게 아닌듯해요ㅠㅠ

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3기 신도시 고양 창릉지구, 부천 대장지구 교통계획

 



 

3기 신도시 위치도, 인근지역 부동산 전망
3기 신도시 위치
이번 5.7일 발표한 3기 신도시 후보지로 선정된 지역은 고양시 창릉동, 부천시 대장동입니다. 기 발표된 3기 신도시는 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남 교산입니다. 신도시에 분양될 아파트를 기대하는 쪽과 인근의 도시에서 집값의 향방을 고민하는 사람들이 있습니다.

 

 

 

 

당초 물망에 올랐던 광명시 광명동 일대, 시흥시 과림동 일대는 신도시로 선정되지 않았습니다. 한때 보금자리주택 단지로 조성계획이 있었던 곳입니다. 제외한 이유를 두고 전문가들은 주민반발에 따른 부담감으로 해석하고 있습니다.

 

인근 부동산의 가격추이
집값 안정을 위해 신도시 개발을 통한 주택공급을 하기 위해 3기 신도시 후보지를 발표했습니다. 위치는 모두 서울과 가까운 지역이며, 개발제한구역을 풀고 교통망을 확충한다는 계획입니다. 그린밸트로 묶인 후보지는 논, 밭으로 이루어진 낙후된 지역입니다. 3기 신도시를 환영하는 주민에게 이유를 물어보니 신도시가 생김에 따라 교통망이 확충되어 살기 편해질 것 같다는 기대감 때문입니다.

 

반대로 신도시를 반대하는 사람들은 신규 아파트 공급물량으로 노후된구축아파트 가격에 부정적인 영향을 줄 것이라는 점때문에 반대합니다.
신도시와 교통망(지하철) 확충
정부는 신도시만 덩그러니 짓는 것이 아니라 지하철과 같은 교통망도 동시에 확충한다는 계획입니다. 서울까지 30분 전략을 실행한다고 합니다. 고양 창릉신도시의 경우 새절역-향동지구역-창릉역-화정지구역-대곡역-고양시청역으로 이어지는 고양선 지하철을 신설한다는 계획입니다.

 

또한 화전역과 창릉역을 잇는 화랑로를 확장하여 버스전용차로를 만들어 급행버스(BTR)을 운영할 계획입니다. 일대의 교통망도 확충됩니다.

 

일산 백석동~서울문산고속도로를 잇는 자동차전용도로를 만들고 통일로~중앙로 버스전용차로를 만들어 시청/신촌까지 버스 출퇴근시간을 줄일 계획입니다. 수색로/월드컵로는 입체화하여 서울로 진입하는 상습정체구간을 줄 꺼라고 합니다.

 

부천 대장지구는 김포공항역- 부천종합운동장역으로 슈퍼 간선급행버스를 운행한다고 합니다.

 

그렇다면 이들 신설 교통망은 언제쯤 완공될까요? 정부는 선교통망 구축-후도시 건설이라는 컨셉으로 거주민의 교통편의를 도모할 계획이라고 하는데요. 신도시 건설에만 최소 5~6년은 소요되며, 지하철 완공까지 최소 8~9년은 소요될 전망입니다. 정권이 바뀌면서 사업의 수정/재검토의 리스크, 건설지역의 민원에 대한 리스크까지 감안하면 상당한 시일이 걸릴 수도 있습니다.

<기타 부동산 관련 포스팅은 아래 참조> 

2019/04/22 - [도시와 주택] - 2019년 공공분양아파트 서울 경기 당첨전략 커트라인 분석(2편)

2019/04/21 - [도시와 주택] - 서울 수도권 공공분양 아파트 자격조건(SH, LH) 청약전략

2019/04/19 - [도시와 주택] - 2019 서울 다산 감일 공공분양 당첨 커트라인 분석(1편)

2019/04/17 - [도시와 주택] - 2019년 서울 공공분양아파트 계획 총정리(LH, SH 경기도 포함)

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  1. Bliss :) 2019.05.11 11:40 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    계획 발표하고 지하철 완공까지 8~9년 소요되는군요!! 한국은 워낙 빨리 처리해서 그리 오래 걸리는지 몰랐어요. 오타와에 경전철 들어온다고 발표해놓고 공사가 여기저기서 지연돼 완공 날짜를 못 맞추고 거의 2년째 늦추다가 이번 달에야 됐거든요 주말 아낌 없이 즐겁게 보내시길요^^

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2019년 공공분양아파트 서울 경기 당첨전략 커트라인 분석(2편)

 



 

2019년 공공분양아파트 서울 경기 당첨전략 커트라인 분석(2편)

​1편에 이어 2편은 구로 항동과 평택고덕신도시의 공공분양 커트라인을 살펴보겠습니다.

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2019 서울 다산 감일 공공분양 당첨 커트라인 분석(1편)

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# 서울 구로 항동2단지, 4단지, 18.9월

 

 

 

돌이켜 생각해 보면 서울 항동지구가 최근 몇년간을 통틀어 가장 큰 기회가 아니였나 싶습니다. 서울권 공공분양에서 저리 낮은 통장금액으로 당첨될 아파트는 없을듯 합니다. 2단지 일반공급의 경우 74형 29세대, 84형 9세대가 나왔는데 74형의 커트라인은 예비당첨자 기준으로 1600만원 선이었습니다. 물론 공식적인 커트라인은 기타지역 1860만원이었지만 예비7번까지 분양을 받았습니다. 59형의 경우 해당지역 1710만원, 기타지역 1630만원이 공식적인 커트라인이었지만 예비당첨자까지 포함하면 커트아닝은 1550만원 선까지 내려가지 않았을까 하는 추정을 해 봅니다. 4단지는 42세대 전량이 특별공급 물량이었습니다. 통장금액은 2단지의 59형보다 낮았습니다.

서울지역은 1365만원, 기타(경기, 인천)지역은 1300만원이었고 실제 예비당첨자까지 감안하면 훨씬 더 낮았을 것입니다. 앞으로 서울에서 이런 낮은 청약통장 금액으로 당첨되기에는 힘들 것입니다. 갈수록 공공분양 물량 중 일반공급 물량은 줄어드는 추세이기 때문입니다. 정부의 신혼부부 대상 특별공급은 늘리는 대신 일반공급을 줄이기 때문에 다른 계층에 영향을 받는 것입니다. 저출산의 공포는 심각하여 신혼부부에게 혜택을 주는 만큼 신혼부부는 공공분양의 청약전략을 잘 짠다면 내집마련이 가까워 질 수 있습니다.

# 평택 고덕신도시 자연앤자이, 17.11월

경기도에서 있었던 고덕신도시 공공분양을 살펴 보겠습니다. 그때만 해도 서울도 아닌, 서울인접도 아닌 평택의 공공분양임에도 경쟁률, 당첨커트라인이 꽤나 높았다는 평가가 있었습니다. 전 평형이 84형이었습니다. 평택시 최저 커트라인이 595만원이었습니다. 기타경기는 1369만원, 기타지역은 1220만원으로 마감되었습니다. 지금 기준으로 보면 통장금액이 정말 작았음에도 당첨되었습니다.

# 청약전략 팁-청약저축, 청약예금으로 전환할까 말까?

무슨 공공분양과 민간분양을 받을 수 있는 청약통장이 다를 수가 있을까요? 무슨 이유로 생겼는지는 모르겠지만 여하튼 공공분양을 받을 수 있는 통장은 청약저축통장이라 불리우고 민간분양은 청약할 수 없는 특징을 가지고 있습니다. 공공분양은 청약저축 금액으로 경쟁을 합니다. 기본적으로 사람들이 관심이 있는 서울, 수도권 지역의 공공분양은 기본적으로 1900~2000만원 수준이어야 당첨 안정권이라고들 합니다.

반대로 1800만원 이하의 통장금액은 공공분양 청약시장에서 점수가 애매하여 고민이 많습니다. 그냥 통장을 사용하지 않고 구축 아파트를 사던지, 아니면 민간분양을 받을 수 있는 청약예금으로 전환해 민간분양을 받는 방법이 있습니다. 민간분양의 경우 청약가점제라고 하여 아파트투유에서 자신의 정보를 입력 후 청약가점을 확인해 볼 수 있습니다. 부양가족이 많고 무주택기간이 긴 경우 가점이 높습니다. 가점이 65점 이상이 된다면 청약예금으로 전환해도 민간분양에서 경쟁력이 있지만 60점 이하인 경우에는 인기있는 분양아파트에서 낙첨될 확율이 높습니다. 결국 시간과의 싸움입니다. 시간 또한 기회비용입니다. 물가 오르는 속도보다 아파트 가격 오르는 속도가 빠른 세상에서 집 없이 무주택자로 5년, 10년을 보낸다면 이 또한 큰 기회비용을 지불하는 것입니다. 다행히 기다린 기간에 부동산이 폭락한다면 기회비용이 적겠지만 지속적으로 올라 분양가가 오르고, 내가 분양받는 시점에서 많은 자금을 투입해야 하는 부담이 있습니다.

​아래 기사를 보시면 정말이지 기회는 저때지 않았나 싶습니다. 한편으로는 지난 세월동안 폭등한 부동산이 야속하기만 합니다. 부동산가격으로 인해 돈의 가치, 노동의 가치를 폭등한 평가절하시킨 것같아 너무 아쉽습니다.

​그래도 내일의 태양은 뜨고 봄은 옵니다. 희망을 잃지 맙시다.

 

<기타 공공분양 관련 포스팅은 아래 참조>

2019/04/21 - [도시와 주택] - 서울 수도권 공공분양 아파트 자격조건(SH, LH) 청약전략

 

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  1. 2019.04.23 09:58 Permalink Modify/Delete Reply

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서울 수도권 공공분양 아파트 자격조건(SH, LH) 청약전략

 



 

서울 수도권 공공분양 자격조건(SH, LH) 청약전략

서울지역 sh의 공공분양 물량은 소득제한 있는 특별공급이 늘어나는 추세

19.8월에 분양 예정되어 있는 강일 고덕 4단지는 공공분양입니다. 하지만 현재 알려져 있는 것은 분양평형이 59형 이하로 알려져 있습니다. 일반분양이 아닌 특별분양으로 소득제한이 있는 것이죠. 서울의 공공분양 추세는 이렇듯 일반분양 물량은 감소하고 특별분양을 늘리는 추세입니다. 소득제한 금액이 늘어난다는 소식이 있기는 하지만 언제나처럼 소득제한 바로 위의 계층은 공공분양을 통한 내집마련은 점점 희박할 수 있습니다.

 

 

 

공공분양 청약통장 인정금액 평가

공공분양은 청약통장 인정금액으로 경쟁하는데 금액이 1700만원~1800만원의 경우 계륵으로 느껴질 수 있습니다. 민간분양을 받자니 요즘 민간아파트 분양가는 부동산 냉각기로 인해 거의 시세 수준입니다. 분양금액도 8~9억원을 상회하니 대출도 부담스러운데 대출 또한 40%밖에 못받습니다. 서민들은 진퇴양난입니다.

서울지역 공공분양 예정지구

SH 서울도시주택공사에서는 올 8월에 있는 고덕강일지구 뿐 아니라 내년 위례, 마곡9단지도 예정되어 있습니다. 요즘의 공공주택은 후분양이라 공정률 60% 이상 건설한 다음 분양을 합니다. 그래서 입주 또한 분양 후 1년 이내에 이루어 지게 됩니다. 위례, 마곡의 경우 84형이 있다고는 하는데 경쟁률이 엄청날 것 같습니다. 지난해 항동지구의 경우 최저 당첨금액이 1600만원 선 정도 되었지만 이는 정말이지 특수하게 낮았습니다. 구로구라는 지역적 특성, LH공공분양 건이 겹치면서 경쟁률과 통장인정금액이 낮았지만 앞으로 있을 공공분양의 경우 최저 인정금액이 2천만원 정도로 예상될 정도로 경쟁률이 치열할 것입니다.

공공분양 청약전략

공공분양만을 기다리며 무주택을 유지하시는 분들은 냉철한 판단이 필요한 시기입니다. 적절한 시기에 구축 아파트를 사는 것도 고려해야 합니다. 재개발/재건축도 노려볼만 합니다. 쉽지는 않은게 구축 아파트의 경우 최근 1년간 1억은 기본으로 올랐고, 재개발 재건축도 진행이 빠른 경우일 수록 피가 높게 형성되어 부담스럽습니다.

자신이 원하는 지역(자치시)으로 이사가야 유리

SH나 LH의 공공분양을 노리시는 분들은 자신이 원하는 지역에서 사시는 것이 당첨에 있어 가장 유리합니다. 물론 통장금액이 2000만원 정도로 높은 경우에 말이죠. 곧 있을 과천지식정보타운을 분양받기 위해 많은 분들이 과천으로 이사를 갔다고 합니다. 왜냐하면 해당지역 주민들에게 일정비률을 두고 경쟁을 시키기 때문에 비교적 작은 경쟁률로 당첨될 확률이 높기 때문입니다. 지금까지 당첨점수로만 봐도 민간, 공공 통틀어 해당지역의 점수가 낮았습니다.

서울 거주조건 1년 이상

서울의 경우 당해지역으로 경쟁을 하기 위해서는 서울거주 1년 이상이어야 합니다. 서울로 공공분양을 받기 위해서는 서울로 이사하여 1년 이상 경과해야 한다는 뜻입니다. 다시 말씀드려 이사를 가게 되면 1년간는 붕 떠버립니다. 당해지역에 1년간 거주해야 그 지역에서 청약할 수 있습니다. 공공분양을 염두해 두시는 분들은 좀 불리한 조항입니다.

당첨 후 무주택 유지기간

당첨 이후에는 입주시까지 무주택을 유지해야 합니다. 입주 전에 주택을 구입하는 등의 행위로 당첨이 해약될 수 있습니다. 당첨후 입주 전 갑자기 이사를 가야할 경우에는 기관에 문의 후 가능할 수 있습니다.

 

<기타 공공분양, 공공임대 관련 포스팅 정보는 아래 참조>

2019/04/19 - [도시와 주택] - 2019 서울 다산 감일 공공분양 당첨 커트라인 분석(1편)

2019/04/17 - [도시와 주택] - 2019년 서울 공공분양아파트 계획 총정리(LH, SH 경기도 포함)

2019/04/11 - [도시와 주택] - 10년 공공임대 분양전환 단점 장점

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  1. Bliss :) 2019.04.23 10:02 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    분양받으려면 그 지역에 미리 이사가야 당첨 확률이 높아지는군요 쉽지 않은 경쟁이네요 편안한 하루 되시길요!

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2019 서울 다산 감일 공공분양 당첨 커트라인 분석(1편)

 



 

공공분양 당첨 커트라인 분석(1편)

공공분양을 받고싶어 하는 분들은 요즘 고민이 많습니다. 현 정부의 주택정책이 공공분양 중 특별분양을 늘리고 일반분양를 늘려 가는 추세라 애매하게 소득수준이 특공 기준을 넘는 경우 일반분양만 눈에 빠지게 기다리지만 워낙 물량이 적기 때문에 고액통장에 밀려 당첨은 시간만 걸립니다.

 

 

 

내집마련은 한없이 밀리기만 하니 너무 안타까운 마음입니다. 공공분양은 오직 청약통장 금액으로만 경쟁하기 때문에 고액의 청약통장을 가진 분들에게 유리합니다. 이에 대한 부작용으로 고액통장을 사고 팔기도 합니다. 고액통장은 가졌지만 분양받을 여력이 없는 분들은 눈물을 머금고 재력이 있는 사람에게 청약통장을 사고 파는 것이죠. 이는 엄연한 불법이지만 현실에서 일어나는 일이기도 합니다.

2019년 LH 공공분양 계획

자신의 청약통장으로 공공분양을 받을 수 있는지 등에 대해 과거 공공분양 커트라인을 통해 판단력을 돕는 것이 이번 글의 목표입니다.

#수원역 푸르지오 자이, 19.3월

수원역 푸르지오 자이는 전 세대가 수원시 거주자에게 공급되었습니다. 해당지역의 청약신청자 미달시 기타지역으로 배분되지만 평균 37:1의 경쟁률로 당해로 마감되었습니다. 당첨 커트라인은 59형 보다 74형이 더 높았습니다. 59형 중에서도 타입에 따라 100만원이 넘는 차이가 났습니다. 59A타입의 당첨 커트라인은 1170만원이었고 59c타입은 970만원이었습니다. 74c의 경우 1180만원이 커트라인이었습니다. 163세대를 분양하는데 6072명이 청약을 신청했습니다.

#하남감일 b3, 4, 19.2월

하남감일에서 여실히 드러나는 청약 특징 중 하나는 당해지역이 가장 유리하고 그 다음 경기도, 수도권 순으로 유리합니다. 일단 본인이 원하는 공공분양이 있다면 그 지역에 주소를 두고 있는 것이 가장 유리합니다. 공공분양의 경우 공적인 성격을 띄고 있으므로 해당지역의 시민들에게 우선 분양 혜택을 주는 정책이 기본이기 때문입니다.

b4 84c형의 경우 당해 1570, 경기도2000, 타지역 20500이었으며 최종적으로 예비입주자가 턱걸이한 통장금액은 18450만원이었습니다. B3 예비입주자 최저금액은 1830만원이었습니다.

감일은 b3보다 b4가 인기가 더 있었고 그래서 통장금액이 더 높았습니다.

남양주 다산신도시 진건지구 B3 자연앤자이, 19.1월

 

전용74는 당해 1690만원이 최저금액, 84형은 1620만원이 최저당첨금액이었습니다. 경기지역의 경우 각각 852만원, 1822만원으로 당해 대비 부쩍 상승한 양상입니다. 기타는 1800, 1830만원으로 큰 차이는 경기와 큰 차이는 보이지 않았습니다.

 

2019/04/17 - [도시와 주택] - 2019년 서울 공공분양아파트 계획 총정리(LH, SH 경기도 포함)

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2019년 서울 공공분양아파트 계획 총정리(LH, SH 경기도 포함)

 



 

2019년 서울 공공분양 계획(경기도 포함)

서울, 경기 지역의 공공분양 계획이 궁금해서 찾아 봤습니다.

공공분양의 자격은 청약통장에 일정 이상의 금액이 있어야 하고 세대원 전원이 무주택자여야 합니다.

 

 

 

서울지역

고덕강일지구

하남미사지구와 인접해 있는 고덕강일지구입니다. 공공분량 단지는 4단지, 8단지, 14단지입니다. 서울당해 50%, 수도권 50%가 예정되어 있습니다. 일반공급의 경우 4단지 128세대, 8단지 104세대, 14단지 82세대가 예정되어 있습니다. 4단지가 '19.8월에 분양 예정입니다.

마곡지구

마곡지구에 예정된 공공분양 9단지는 송정역에 인접해 있습니다. 일반공급 세대수는 192세대입니다. 서울 당해로 100% 분양합니다.

LH공사 2019년 공공분양 계획

경기지역

서울시 성남시 위례신도시

위례신도시 내 거여역 쪽 두 블럭이 공공분양으로 예정되어 있습니다.

A1-5, A1-12이며, 서울당해 50%, 수도권 50% 비율로 분양합니다. 5블럭의 일반공급 물량은 256세대, 12블럭은 79세대입니다. ​

​​

하남시 감일지구

총 3개 블럭이 공공분양으로 예정되어 있습니다. 일반공급 물량은 B3의 경우 82세대이며, B4는 88세대, B9은 173세대를 분양합니다. 하남시 당해30% 경기도 20% 수도권 50% 비율로 분양합니다.

과천시 지식정보타운(지정타)

일반공급 물량은 S8블럭이 122세대, S9이 129세대를 분양합니다. '19.5월에 분양한다는 소식이 있지만 언제 분양할 지는 확실하지 않습니다.

남양주시 다신신도시 지금지구

​다산신도시 마지막 공공분양 단지가 오는 '19.5월에 분양예정입니다.

공공분양은 A4블럭이며 일반공급으로 323세대를 분양합니다. 당해 30%, 경기도 20%, 수도권 50%입니다. 도농역 도보권이며, 8호선 다산역과 가깝습니다. 민간참여 공공주택으로 '다산신도시 자연앤푸르지오' 브랜드로 나오게 됩니다. 총 세대수는 1,614가구입니다.

 

성남시 고등지구

S3가 공공분양 블럭이며, 당해 100%로 분양합니다. 일반공급은 70세대입니다.

광주시 광주역세권지구

A1블럭이 공공분양이며, 총 세대수 1,031세대 중 일반공급은 208세대입니다. 당해 100% 분양예정입니다. '19.5월에 분양예정이며, 입주예정일은 '21년11월입니다.

참고로 당해(해당지역 시)의 기준은 해당 시에 연속거주기간이 1년 이상이어야 합니다. 중간에 타지역으로 전입신고 했다가 다시 들어오면 거주기간이 리셋됩니다.

화성시 동탄2지구

공공분양 블럭은 A85이며 2019.6월에 389가구를 분양예정입니다.

​아래가 해당 공공분양의 위치입니다.

공공분양 의무거주 조건

공공분양의 경우 의무거주 조건이 있습니다. 등기 이후 실제로 거주해야 하는 조건입니다. 당연히 전입신고도 해야 합니다.

조정지역 세대주 지원 관련 팁

조정지역에 해당되는 분양건의 경우 세대주여야 하는 조건이 있습니다. 부부간에 청약저축과 종합주택청약이 있다면 공고일 전 세대주 변경을 하시면 됩니다. 세대주는 필요에 따라 변경을 여러번 하시면 가능합니다. 공고일 기준으로 민간을 신청하시면 민간 지원의 종합통장 보유자를 세대주로 하시고 공공분양시에는 청약저축 보유자를 세대주로 변경하시면 됩니다.

​<기타 부동산 관련 유용한 포스팅은 아래 참조>

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Comments

  1. Bliss :) 2019.04.17 18:31 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    공공분양은 세대원 전원이 무주택자여야 하군요 오늘 처음 알았네요^^;; 즐거운 저녁 시간 되세요~

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수성범어 지역주택조합 단점 장점(수성범어더블유W')

 



 

지역주택조합 단점 장점(수성범어더블유W)

지역주택조합이 위험한 이유는 분쟁과 사업지연으로 재건축 또는 재개발이 좌초되는 경우 조합원의 자금에 손실이 발생합니다.

 

 

 

그래서 정치권에서는 지역주택조합에 대한 규제를 강화해 조합원의 피해를 줄이고자 법안을 발의 중입니다. 법안의 내용으로는 30% 이상 토지매입, 50% 이상 토지사용권 확보입니다. 또한 지역주택조합 업무 대행사는 일정 자본금 이상 되어야 가능하다는 내용이 개정법안에 포함되어 있습니다.

지역주택조합 장점

주택소유자가 조합원이 되어 아파트를 짓는데 조합원이 되면 일반 분양가보다 20~30% 저렴하며 청약경쟁을 하지 않아도 되는 장점이 있습니다.

지역주택조합 단점

지역주택조합의 경우 재건축/재개발보다 정부의 개입여지가 적은 만큼 분쟁이 많아 사업이 잘 추진되지 않습니다. 지난 10년간(2005~2015년) 지역주택조합 추진은 155개, 7만5900가구에 달했는데 완공된 곳은 34개, 4000가구 수준에 머물러 있어 통계상으로 본다면 1/5보다 작은 확율로 완공되므로 위험성이 높은 사업이라 할 수 있습니다.

또한 지역주택조합의 업무대행사의 비리(용역비리 등)도 사업진행을 더디게 하거나 무산하게 하는 이유입니다. 토지 관련 분쟁도 서업추진의 단점입니다. 추진이 지연되면 조합 내 분쟁이 일어나면서 법정 싸움으로 이어져 사업이 어려워 집니다.

​수성범어더블유W 사례

대구 수성구의 노른자위 범어네거리의 재개발계획은 2006년 시작합니다. 투자사와 개발업자가 붙어 추진하지만 여러 법적 분쟁에 휘말려 사업이 좌초됩니다. 2014년 지역주택조합으로 조합이 설립되고 조합원을 모집하며 다시 순항하는 것처럼 보입니다. 2015년 1200명의 조합이 설립되지만 조합의 자금유용 의혹, 확보금액으로 토지확보 자금란을 겪게 됩니다.

사업이 지연되면서 조합원 분담금 또한 늘게 됩니다. 여기에 아이에스동서라는 건설사도 피해를 보게 됩니다. 2017년 시공사로 선정하는 조건으로 토지확보자금 2천억을 지급보증하고 조합원의 분담금을 확정해 주는데 이후 분담금이 늘어나자 확정 분담금보다 늘어난 사업비를 아이에스동서가 떠앉게 된 겁니다. 이것이 다가 아님니다. 토지소유권 확보 문제로 분쟁이 생겨 이를 해결해야 하는 난관에 봉착합니다. 한달 금융비용만 15억원인데 사업이 길어지면 사업비가 늘어나 조합원 등의 피해가 예상됩니다.

최악의 경우 사업이 무산되면 조합원이 납부한 2억5천만원은 회수하지 못할 확율이 높습니다.

만약 진행된다면 일반분양당첨자에게 좋은 기회가 주어 집니다. 분양가 상한으로 시세보다 쌀 뿐더러 분담금이 늘어난 조합원 분양가보다 싸게 나오므로 일반분양자에게는 좋은 기회가 되는 것입니다.

<기타 재개발 관련 포스팅은 아래 참조>

2019/03/29 - [우리동네 이야기] - 김의겸 흑석뉴타운 상가 재개발 시세차익? 프로필

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Comments

  1. Bliss :) 2019.04.17 18:36 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    지역주택조합 정의가 좋네요! 거품도 빼고 좋은 제도인데 추진해서 완공까지 가기가 쉽지 않나 보군요 편안한 저녁 시간 되세요

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10년 공공임대 분양전환 단점 장점

 



 

10년 공공임대 분양전환 단점

10년 공공임대의 분양전환에서 큰 진통이 예상됩니다. 10년 전에 비해 집값이 천정부지로 오른 현 시점에서 임대해서 살던 사람들에게 시세대로 분양을 받으라는 정부와 LH의 요구를 받아들일 수 없는 이유도 있습니다.

 

 

 

계약상으로는 10년 후 분양전환시에는 감평가액으로 분양전환한다고는 명시되어 있지만 입주 당시 분양가의 2~3배를 주고 분양받을 수 있는 거주민이 몇이나 되겠습니까? 저소득층을 위한 10년 공공임대는 당초에 분양전환 계획부터가 잘못 되었을 수도 있습니다. 사실 한번도 10년 공공임대를 해본 적이 없고 이번이 처음 분양전환하는 사례이기 때문에 이번 분양전환은 그만큼 중요하고 의미 있는 일입니다.

 

8월 판교의 분양전환이 10년 공공 분양전환의 첫 사례

당장 8월이 첫 사례인 만큼 국회에서 이 '분양전환' 문제를 해소하기 위해 법안을 만지작 거리고 있습니다. 공공주택특별법을 개정하여 감정평가액으로 분양전환할 것이 아니라 분양가상한제 방식을 도입하는 것이 주 개정내용입니다. 하지만 정부와 LH는 신뢰이익을 이유로 감정평가액으로 분양전환하고 대출을 받아라는 입장입니다.

 

감평액으로의 분양전환 무엇이 문제인가?

10년 공공임대주택의 경우 대부분 신도시에 건립되어 서민들에게 임대해 주었습니다. 판교의 경우 2019년 평당 1600만원 수준이었으나 최근에는 3천만원이 넘습니다.

판교 봇들마을 3단지의 경우 10년 전 공공분양된 4단지와 마감재까지 같은 10년공공임대 아파트입니다. 당시 공공분양으로 2억4천만원이었던 24평 아파트는 현재 시세로 9억5천만원 수준입니다. 10년임대아파트의 소유권이 있는 LH는 국가사업을 하면서 공교롭게도 막대한 시세차익을 얻게 되었습니다. LH 입장에서는 계약서 상으로 분양전환을 감평액으로 하게 되어 있어 스스로 이 조항을 거스르기에는 무리가 있어 보입니다.

판교는 현재 투기과열지구로 지정되어 집값의 40%까지만 대출이 가능합니다. 2009년 10년공공임대주택에 입주한 거주민들은 당시 분양가격 대비 현 시세를 감당해 낼수 없는 것입니다. 10년동안 현 시대대로 분양받을 수 있는 여윳돈을 모았을까요? 설사 돈이 있다 해도 사람 심리가 아파트 가격이 떨어진 것도 아니고 10년 전 입주가격보다 2배가 오르니 이걸 다 주고 분양받는 것은 쉽지 않아 보입니다.

10년 공공임대 장점과 단점

10년 공공임대는 10년째 되는 시점에서 임차인이 우선 소유권을 취득할 수 있습니다. 하지만 우선소유권을 취득해도 분양시점에 큰 돈이 있어야 아파트를 살 수 있으니 소유권이 무용지물입니다. 대출받아 산다 한들 대출이자가 큰 돈입니다. 10년 공공임대의 차선으로 임대기간을 15년으로 연장하는 방안이 있긴 하지만 시한폭탄을 5년 뒤로 늦추는 것에 불가합니다. 5년 뒤 집값이 어느 정도 떨어지만 지금보다는 저항이 덜 하리라는 계산도 깔려 있겠죠. 하지만 지금 이상으로 오를 가능성도 있는 것입니다. 10년 전 공공임대아파트가 이렇게 많이 오르리라고는 생각하지 못했을 것입니다.

이미 10년공공임대를 받은 자는 분양자격을 사용한 것으로 간주하므로 새로 공공분양을 신청할 수도 없습니다. 10년 임대에 당첨되면 청약통장이 소멸됩니다.

10년 동안 내집 없이 월세를 내야 하며, 10년 뒤 엄청나게 올라버린 아파트를 구입해야 하는 것인데 지금 상상으로서는 잃어버린 10년으로 밖에 생각이 안드는 것이죠.

사실 당장 아파트 구입자금 없이 10년 간 안정적으로 거주할 수 있는 장점도 있습니다. 민간 아파트의 월세보다 싼 것도 장점입니다.

서민의 주거복지로 탄생한 5년, 10년 공공임대주택 정책이 기로에 서 있는 시기 입니다.

<기타 유용한 포스팅은 아래 참조>

2019/04/10 - [도시와 주택] - 2019 sh 행복주택 신청자격조건(청약요건)-서울주택도시공사

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Comments

  1. Bliss :) 2019.04.17 18:38 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    지금같은 조건과 시세라면 지금이나 5년 연장해 살다가 분양전환보다 다른 곳을 찾는게 더 낫겠네요. 쉽지 않은 내집마련입니다ㅠ

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2019 sh 행복주택 신청자격조건(청약요건)-서울주택도시공사

 



 

2019 행복주택 자격조건(요건)-sh서울주택도시공사

sh행복주택은 대학생이나, 청년, 신혼부부, 고령자, 주거급여수급자를 대상으로 임대주택을 공급하며 주변 시세의 0~80%임대료로 거주할 수 있는 서울시 주거복지정책입니다.

 

 

 

공급대상​

서울 각지에 있는 임대주택을 행복주택으로 명칭하고 있습니다. 강남까지 행복주택이 있는 것은 조금 이해하기 어렵습니다. 주거비용이 싸면 모르겠지만 행복주택 역시 주변 시세에 따라 임대료가 책정되기 때문에 강남권의 임대료는 당연히 비쌀 것입니다.

임대료 수준

서초구 잠원동에 위치한 래미안 신반포 리오센트의 경우 신혼부부 대상 59제곱미터의 행복주택 임대료는 2억3천5백만원의 보증금을 내고 월세 31만원을 내야 합니다. 주거급여를 받는 등 어려운 서민들을 대상으로 하는 임대주택의 임대료 수준이 꽤나 높습니다.

신청자격

당연히 성인 무주택세대여야 합니다. 대학생, 청년, 예비신혼부부는 성년이 아니여도 신청이 가능합니다.

1순위 기준, 추점방법

일반공급의 경우 적격자를 대상으로 1순위 지역부터 무작위 전산추첨합니다. 1순위는 서울 또는 서울에 붙어 있는 의정부시, 남양주시, 구리시, 하남시, 성남시, 과천시, 안양시, 광명시, 부천시, 인천광역시, 김포시, 고양시, 양주시입니다.

2순위는 파주 등 기타 수도권 지자체 지역입니다.

청년계층 신청조건

신청자의 생년월일이 79.3.30~00.3.29인 자로서 혼인중이 아니여야 하며, 신청자 외 세대원이 있는 경우 월평균소득이 전년도 도시근로자 월평균소득의 100% 이하(5백4십만원 이하)여야 하며, 청년 본인은 월평균소득의 80% 이하(4백3십만원 이하)여야 합니다. 세대의 보유자산은 2억천2백만원 이하여야 하며, 보유하는 자동차의 가액은 2천5백만원 이하여야 합니다. 마지막 조건으로는 주택청약종합저축이 가입되어 있어야 합니다.

마포구 청년계층에 공급하는 임대주택은 마포자이3차가 있습니다.

마포자이3의 경우 보증금 1억, 월세 24만원 수준이며, 평면 및 면적은 아래와 같습니다.

우선공급 기준

우선공급 1순위의 경우 임대주택이 있는 해당자치구에 거주하거나 업무에 종사중인 청년입니다. 2순위는 해당자치구 외의 서울지역입니다. 같은 1순위의 경우 배점에 따라 달라집니다. 서울시 3년 이상 거주자는 배점이 3점이며, 청약저축의 경우 가입 2년 경과자로서 월납입금이 24회 이상 납입한 자입니다.

우선순위 중 배점까지 동일한 경우 추첨에 의해 입주자를 선정합니다.

최대 거주 가능기간

대학생과 청년의 경우 2년 단위로 계약하며 최대 6년까지 거주 가능합니다. 단, 재계약시마다 기존 조건이 충족되어야 합니다. 신혼부부는 무다녀의 경우 6년까지, 자녀가 있으면 10년까지 가능합니다. 한부모가정은 10년, 고령자와 주거급여수급자는 20년까지 거주가 가능합니다.

문의전화

서울주택도시공사 콜센터 1600-3456

 

<기타 임대주택 관련 정보는 아래 참조>

2016/10/12 - [도시와 주택] - 행복주택 입주자격, 청약접수방법, 임대료 알아보기

2016/08/01 - [도시와 주택] - 광주전남 대학생의 저렴한 기숙사-남도학숙 비용, 자격, 위치

2016/04/29 - [세상사는 이야기] - 임시공유일 논란, LH 임대주택 정책, 정운호 수임료, AI 미래 이야기

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  1. Bliss :) 2019.04.10 14:04 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    참 좋은 제도다 싶었는데 강남에도 있고, 보증금과 월세가 높은 것도 꽤 되나 보네요. 그래도 첫 보금자리를 꾸리는 분들에게 도움이 되는 제도였으면 좋겠네요~ 해피 앱터눈 되세요^^

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부동산임대사업자 파산, 개인회생에서 경매까지
 부동산임대사업자가 파산신청을 하게 되면 어떤 일이 발생할까요? 최근 창원에서 실제로 발생한 일입니다.

 

 

특정 아파트를 집중 매수해 보유중 현금흐름이 막혀 세입자의 보증금을 돌려줄 수 없게 되면서 개인회생을 신청하게 된 것입니다.
집값과 전세보증금, 월세가 전반적으로 오르던 시기에는 문제가 되지 않지만 반대로 내리는 시기에는 문제가 됩니다.

 

 

 

 

부동산임대사업자의 세 확장
2000년대부터 아파트 임대사업을 시작한 그는 매매가 1억 전후의 소형 아파트를 갭투자 하며 아파트를 사 모아 갔습니다. 주로 급매처럼 시세보다 싼 물건이 나오면 2천~3천 가량의 소액으로 아파트를 사는 방법을 택했습니다. 그렇게 아파트를 사는 방법으로 200채 가까운 부동산을 소유하게 됩니다.

 

창원 지역부동산의 폭락
2015년부터 창원지역의 부동산은 침체를 겪고 있습니다. 지역의 기반산업이었던 조선과 기계산업이 위축되어 부동산 수요가 덩달아 위축되었습니다. 게다가 공급이 크게 늘어난 것도 부동산 침체를 부추겼습니다. 도시정비사업(재개발, 재건축)도 사업추진의 탄력을 잃었습니다.

 

임대사업자의 파산
집값이 이렇게 떨어지기 시작하자 보증금을 내줄수 없을 정도로 현금흐름이 막혀 버립니다. 집을 팔아서 보증금을 주려 해도 집이 팔리지를 않습니다. 집이 팔리더라도 집값이 보증금 밑으로 떨어져 추가적인 현금이 필요한데 현금은 없으니 파산신청을 한 것입니다. 임대사업자는 개인회생 신청을 했으며, 법원으로부터 개인회생이 시작되는 순간부터 경매절차는 중지됩니다. 개인회생 여부가 결정되어야 경매가 진행됩니다.

 

 

피해는 세입자만
보증금을 돌려받지 못한 세입자는 퇴거가 힘듭니다. 다음 집을 자가로 가건 전세로 가건 지금 살고 있는 집의 보증금을 빼서 줘야 하는데 집주인인 임대사업자가 파산선언 후 개인회생 절차에 들어가 경매진행도 언제 될지 모르기 때문입니다. 앞서 언급한 대로 경매가 진행된다 하더라도 1~2년 후에나 가능하기 때문에 그 동안은 세입자의 돈은 묶여서 피해를 보게 됩니다. 경매절차가 진행되어 낙찰을 받더라도 최우선변제권이 있는 세입자의 경우 보증금이 낙찰가보다 높다면 낙찰가를 뺀 나머지 보증금을 떼이게 됩니다.
지방의 급등 부동산의 경우 이런 위험성이 있으므로 투자자나 세입자 모두 유의해야 겠습니다.

 

<기타 유용한 포스팅은 아래 참조>

2018/12/28 - [도시와 주택] - 전세자금안심대출보증, 전세보증금 반환보험 반환보증

2019/03/22 - [자유로 가는 길] - 저소득층 청년 한부모가족 전세자금대출 월세지원(경기도시공사)

2017/11/13 - [도시와 주택] - [부동산 전망대] 입주물량 증가로 전세대란 낮고 역전세란 가능성 높아

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일본 부동산 상승 폭락이 한국에 주는 의미

 



 

일본 부동산 상승 폭락이 한국에 주는 의미
 

전문가의  비전문적 조언

소위 부동산 전문가들의 전망과 분석은 항상 옳다고 생각하는 것은 아닐 수도 있다는 사실을 인지해야 합니다. 일본부동산 전망이 그러합니다.

 

 

 

 

버블경제가 한번 무너진 이후 일본은 인구가 줄어 부동산이 침체될 것이라는 단순 현상과 추세에 대한 분석으로 대변했습니다. 말 그대로 지금 비가 오고 있고 앞으로도 올 것이라는 현상과 추세에 대한 분석이었습니다. 특히 부동산 비관론자들은 인구의 감소를 부동산 침체설의 주요 논거로 활용했습니다.

 

일본의 부동산 상승요인

하지만 일본 도쿄와 지방도시의 부동산 공시지가가 꾸준히 상승하고 있습니다. 인구가 꾸준히 감소하고 있는데 말이죠. 최근 연속되고 있는 일본의 꾸준한 부동산 가격 상승을 주도하고 있는 것은 실수요라고 합니다. 역시 가치의 본실은 변함이 없습니다. 침체된 부동산 경기 속에서도 사람들이 많이 찾는 곳에는 가치가 내재되어 있는 것입니다. 일본정부는 연속되는 부동산 상승흐름의 한 요인으로 외국인 관광객의 증가에 있다고 분석했습니다. 거주민도 몇 년을 살다가 다른 곳으로 이사를 가고, 관광객 역시 몇일을, 혹은 몇주를 머물다가 다른 곳으로 이동하게 됩니다. 기간의 차이일 뿐 현재 시점에 특정 도시에 얼마만큼의 인구가 머물러 있나가 부동산의 가치 측면에서는 중요한듯 합니다.

일본 부동산의 양극화 

일본 부동산이 전국적으로 활성화 되었을까요? 그렇지 않습니다. 3대 대도시인 도쿄, 오사카, 나고야와 4대 중핵도시인 삿포로, 센다이, 히로시마, 후쿠오카, 그리고 관광지를 가지고 있는 지방도시가 오르고 있지 그 밖의 농촌지역은 여전히 침체되어 있습니다. 일본사회의 고령화와 저출산의 여파를 집객요인이 부족한 농촌지방을 중심으로 받고 있는 것입니다.

부동산의 진정한 가치 

한국의 부동산 역시 양극화를 거듭할 것입니다. 지방이라 해도 핵심동력인 산업과 일자리, 관광 등을 가지고 있는 중핵도시와 수도권은 상승과 하락이라는 싸이클을 거듭하면서 결국은 물가상승률 이상으로 부동산 가격이 오를 것으로 보고 있습니다.

 자료출처-한국경제

가장 중요한 부동산의 상승요인은 바로 실수요입니다. 아무도 찾지 않고 필요로 하지 않는 집, 땅은 상승여력이 없는 것이죠. 지금은 보잘 것 없는 땅, 집이라도 미래에 사람들이 찾을 곳이 가치 있는 부동산입니다. 전문가는 분명 존재합니다. 각자의 생각과 주장을 가지고 있습니다. 일반인보다 많이 알고는 있지만 그들이 시장을 지배하고 있다고는 생각하지 않습니다. 전문가는 거래기술 등을 조언받는데 필요합니다. 진정한 지침은 가치를 볼 줄 아는 이에게 받는 것이 좋습니다. 이미 그 방면에 성공으로 검증된 사람이 훨씬 많은 조언을 줄 것입니다.

 

<기타 부동산 관련 포스팅은 아래 참조>

2019/03/08 - [도시와 주택] - 2019년 부동산 정책 및 제도 전망, 공시지가 상승

2019/03/03 - [자유로 가는 길] - 땅투자 토지투자 농지거래 취득세와 대출 가능한가?

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  1. Bliss :) 2019.03.27 07:03 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    예전부터 일본 경제를 보면 우리나라 미래가 보인다는....말을 자주 하긴 했었죠. 도쿄 부동산 가격은....정말 캐나다 밴쿠버 못지 않게 무섭더군요 지진, 쓰나미, 원자력 등 자연 재해가 많지만 규모가 워낙 대국이라 말씀하신대로 옵션은 많은 듯해요....전 일본은 여행도 안가고 싶지만요 - -;; 부동산 주식 대출 지역 정보까지 주제를 넘나드는 포스팅 늘 감탄이 나옵니다^^

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2019년 부동산 정책 및 제도 전망, 공시지가 상승

 



 

2019년 부동산 정책 및 제도 전망, 공시지가 상승

9.13 부동산대책이 법적인 조건과 시행시가가 갖춰 지면서 2019년에 시행하는 부동산 규제정책은 부동산 보유세 및 양도소득세 강화 및 청약시 무주택자 자격 강화입니다. 청약시 무주택자는 분양권과 입주권을 가지고 계신 분들을 제외시킵니다. 분양권 전매제한도 시행되었습니다. 수도권 공공택지의 경우 최대 8년까지 분양권 전매를 금지시켜 투기수요를 잠재우겠다는 목표를 가지고 있습니다.

 

 

공정시장가액 비율이 인상됩니다. 공정시장가액이란 종합부동산세 산정을 위해 공시가격 대신 과세기준으로 정한 기준금액으로 보시면 됩니다. 공시가격의 80% 수준이던 공정시장가액을 2019년부터는 85%로 인상합니다.

 

작년까지만 해도 총부채상환비율(DSR)이 느슨하게 적용되어 일부 금융권에서 대출이 가능한 경우도 있었지만 2019년부터는 전 금융권에 DSR이 적용되어 대출받기가 어려워 질 것입니다. 하지만 신혼부부처럼 최초 주택 구매자는 취득세 50% 감면 등의 혜택이 주어 집니다. 젊은 층의 경우 청년우대형 청약통장을 가입하여 내집마련의 꿈을 키워 가는 방법도 활용해 볼만 합니다. 또한 소규모 자영영업자 보호를 위해 상가임대차분쟁조정위원회가 설치되어 임대료와 관련된 갈등을 조정해 주는 역할을 하게 됩니다. 상가임대차조정위원회는 대한법률구조공단에서 만들어 지며, 2019년 4월부터 운영됩니다.

마지막으로 2019년 공시지가가 전국평균 9.4% 상승하였습니다. 해마다 오르는 공시지가이긴 하지만 올해 상승폭은 근 십년만에 최고로 상승하였습니다. 공시지가가 토지소유자들에게 미치는 영향은 당연히 보유세 부담입니다. 공시지가는 과세의 근거자료가 되므로 공시지가가 오르면 보유세를 더 내야 합니다. 공시지가가 특히나 많이 오른 지역은 서울, 광주, 부산, 제주 순입니다. 공시지가가 올라 종합부동산세 대상이 되면 세금 부담도 있지만 건강보험료도 오르기 때문에 이를 회피할 방법을 찾을 수도 있습니다.

 

<기타 부동산 관련 흥미로운 포스팅은 아래 참조>

2019/01/12 - [도시와 주택] - 2019년 부동산 전망 서울 경기 인천 입주물량

2019/01/08 - [자유로 가는 길] - 주택 아파트 부동산 투자의 기술-선택, 흥정, 대출

2018/12/28 - [도시와 주택] - 전세자금안심대출보증, 전세보증금 반환보험 반환보증

2019/02/26 - [도시와 주택] - 파주 토지지분거래매매, 지분투자, 기획부동산 사례

 

 



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도시계획기술사 자격 기출문제 응시자격 총정리

 



 

도시계획기술사 자격 기출문제 응시자격 총정리
 
도시계획기술사는 공인자격증으로서 국토교통부가 주관 정부부처이며, 시행기관은 한국산업인력공단입니다.

 

 

응시자격
대학 및 전문대학에서 도시계획학, 지역계획학, 환경공학, 토목공학, 건축공학과를 포함하여 관련학과를 졸업한 분들이라면 응시가 가능합니다. 단, 일정 이상의 실무경력을 가지고 있어야 합니다. 실무경력은 아래와 같습니다.

1. 기사(타 자격 포함) + 실무 4년 이상
2. 산업기사(타 자격 포함) + 실무 5년 이상
3. 기능사(타 자격 포함) + 실무 7년 이상
4. 4년제 졸업(관련학과) + 실무 6년 이상
5. 3년제 졸업(관련학과) + 실무 7년 이상
6. 2년제 졸업(관련학과) + 실무 8년 이상
7. 실무경력 9년 이상

 

 

시험과목
도시구성, 토지이용, 도시개발 및 각종 단지의 계획과 설계, 기타 도시 및 지역의 계획사항과 통제 관련 분야에서 출제됩니다.
시험방식
1차는 필기시험이며, 문제는 단답형이나 주관식 논출형입니다.
2차는 면접시험이며 구술형으로서 질문에 대해 답변을 해야 합니다. 30분 가량 진행한다고 합니다.
1,2차 모두 100점 만점에 60점 이상 취득해야 합격할 수 있습니다.
참고로 시험은 일년에 3회 있습니다. 시험수수료는 필기가 6만8천원, 실기가 8만7천원 수준입니다.

 

​합격률
절대평가처럼 보이지만 합격율은 2~3%대입니다. 2018년 필기시험의 경우 207명의 응시자 중 7명이 합격하여 합격률은 3.4%였습니다. 2019년 실기는 필기합격자 7명 전원이 응시하여 7명 전체가 합격하였습니다. 필기만 합격하면 실기는 거의 합격한다는 결론입니다.
2017년 필기는 200명이 응시하여 3명이 합격했습니다. 합격률은 1.5%였습니다. 실기는 3명 전체가 합격하였습니다.
 위 합격률은 남자 기준입니다. 간혹 여성분들이 응시하는 경우도 있지만 극히 드뭅니다.

 

 

기출문제 예시(제117회 도시계획기술사(2019.1.27)
1교시 9시~10시40분(100분)
아래 13문제 중 10문제를 선택하여 설명하시요.(문제당 10점)
1. 광장의 5가지 종류
2. 임차공원제도
3. 지구단위계획 수립시 건축물 규모에 대한 규제수단
4. 인구오너스
5. 러스트벨트
6. 특별재생지역
7. 패키지형 도시재생정책
8. 경관지구의 세분지정 종류
9. 산지전용의 정의
10. 녹지 활용계약
11. 입체 도시계획
12. 규제 프리존
13. 성장관리방안
2교시 11시~12시40분(100분)
아래 6문제 중 4문제를 선택하여 설명하시요. (문제당 25점)
1. 생활SOC정책의 목표와 전략 추진방향에 대해 설명
2. 도시첨단산업단지 개발의 특징과 활성화 제도, 지원제도 설명
3. 도시재생전략계획 중 도시재생활성화지역 지정시 필수요건 3가지 및 세부기준 설명
4. 전통시장 상점가 육성 특별법에 따른 상권활성화구역의 정의, 상권활성화사업 지원계획의 내용, 지원대상 선정 설명
5. 범죄예방 환경설계 정의 및 적용방법?
6. 수도권정비계획의 권역구분 및 수도권정비계획 주요내용?
3교시 13시40분~15시20분(100분)
다음 문제 중 4문제를 선택해서 설명하시오.(각 25점)
1. 인구감소에 따른 국토의 인구/공간구조 변화와 이에 대한 대응방향?
2. 서울시 생활권계획의 특징, 문제점, 방안 설명
3. 경관계획 수립원칙, 목적, 범위, 계획수준, 계획수립 주체, 유형 설명
4. 스마트도시 조성 및 산업진흥 등에 관한 법률 개정내용 설명
5. 도시개발사업의 지정요건, 절차, 특징 설명
6. 특별계획구역 지정대상, 순차개발 기준 설명
4교시 15시40분~17시20분(100분)
6문제 중 4문제를 선택하여 설명하시요. (각 25점)
1. 토지이용규제 목적, 특징, 공공개입유형 설명
2. 개발행위허가 문제점, 개선방안
3. 도시개발방식 유형(시행주체, 토지취득방식)설명
4. 국토계획 및 환경보전계획의 통합관리 공동훈령 설명
5. 공가 증가원인과 대책, 도시재생과의 연계방안 설명
6. 어촌뉴딜300정책 설명

 

<기타 도시와 관련된 포스팅은 아래 참조> 

2019/02/26 - [도시와 주택] - 파주 토지지분거래매매, 지분투자, 기획부동산 사례

 

2019/01/08 - [자유로 가는 길] - 주택 아파트 부동산 투자의 기술-선택, 흥정, 대출

 

2018/12/28 - [도시와 주택] - 전세자금안심대출보증, 전세보증금 반환보험 반환보증

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파주 토지지분거래매매, 지분투자, 기획부동산 사례

 



 

토지지분거래, 지분투자, 기획부동산 사례
넓은 토지는 아무래도 비싸겠죠. 비싼 토지를 소액으로 자신의 토지로 만들 수 있는 방법이 바로 토지지분 투자입니다.
지분투자시 지분등기를 해야 하는데요. 지분등기에는 공유등기와 공동등기가 있습니다. 

 

 

 

 

공유등기는 지분에 의해 여러 사람들이 토지를 소유하는 형태입니다. 자기 지분에 따라 자유로이 지분을 팔수 있고 또 다른 사람들이 매수 지분만큼 살 수 있습니다. 하지만 해당 토지를 처분하기 위해서는 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 관리는 지분의 과반수로 결정하며 보존은 각자의 행위가 가능하고 분할청구도 가능합니다. 해당토지에 사용수익이 발생하는 경우 지분의 비율로 나눠 갖습니다. 우리가 흔히 알고 있는 아파트의 경우에도 공유지분 등기가 소유자별로 되어 있기 때문에 매매가 자유로운 것입니다. 아파트 매매시에는 아파트라는 건축물 뿐 아니라 건축물에 딸린 토지의 공유지분도 함께 매매됩니다.

 

공동등기(합유)는 공유등기와 다릅니다. 여러 사람이 모여 만든 조합 형태로 물건을 소유하는 방식을 말합니다. 지분의 처분은 합유자 전원의 동의가 있어야 합니다. 처분변경시에도 마찬가지입니다. 분할청구도 불가하고 사용수익의 경우 조합 계약 및 규약에 따릅니다.
토지매매, 토지투자 꿀팁
지분으로 싸게 나오는 공매나 경매를 받아 시세로 팔거나 보유해도 투자가 가능합니다. 앞서 말씀드린 바와 같이 토지의 작은 지분을 사기 때문에 소액으로도 투가가 가능합니다. 지분 토지는 주식처럼 작은 단위로 경매나 공매시장에 나오는데 토지의 경우 투자를 꺼리는 사람들이 많아 유찰이 많이 됩니다. 이때 중요한 것은 시세보다 싸게 사는 것이 중요하고 다시 되파는 것 또한 중요합니다. 시세보다 싸게 잘 샀는데 팔려고 하니 안팔리면 투자금이 묶이는 것이죠. 일단 공유지분의 경우 공유자가 가족명의인 경우 되팔기가 쉽습니다. 가족은 공유자우선매수청구권으로 나머지 토지지분을 사려 하기 때문입니다. 감정가 대비 40% 이하로 떨어진 토지를 찾는 것이 안전합니다. 일단 뭐든 싸게 사는 것이 투자리스크를 줄이는 방법입니다. 아시다 시피 토지의 경우 물가상승률보다 높은 지가상승률을 보이기 때문에 웬만한 은행이율보다 높은 수익율을 낼 수 있습니다.
이런 경우도 있습니다. 지분거래해서 매입한 토지가 개발계획에 의한 토지수용이 되는 경우 대박을 맞을 수 있습니다.

 

직장인이라 농지를 못사는 것은 아닙니다. 직장인이라도 수도권 토지를 구입하여 주말농장을 운영할 수 있습니다. 가구당 1,000제곱미터(302평)까지는 목적 불문하고 주말농장용으로 토지를 취득할 수 있습니다.

 

토지거래시 주의점
기획부동산의 토지지분 거래에 주의해야 합니다. 기획부동산의 경우 큰 면적의 땅을 사서 조각내 지분으로 판매하곤 합니다. 일단 토지지분은 신규택지지구 등 개발호재를 예상한다며 바람을 잡고 비싸게 판매하는 경우가 있습니다. 최근 파주 일대에는 남북관계 훈풍을 타고 산지 등을 저렴하게 구입한 뒤 지분을 쪼개 토지를 판매하는 경우가 있습니다.

 

최초 기획부동산에서 산 가격의 5~6배를 높여 판매하니 산 사람들의 가격부담이 큽니다. 또한 알지 못한 공유자가 수십명 더 있는 경우도 있습니다. 공유등기 토지라 향후 매도가 가능하다고 해서 매입했는데 나중에 알고 보니 공동등기로 소유자 전원의 동의 없이 토지매매가 불가한 경우도 있습니다. 토지 매매시 이를 주의하셔야 합니다.

 <기타 부동산 관련 포스팅은 아래 참조>

2019/02/24 - [도시와 주택] - 재개발 투자 절차, 사업시행인가란?

 

2019/01/12 - [도시와 주택] - 2019년 부동산 전망 서울 경기 인천 입주물량

 

2019/01/08 - [자유로 가는 길] - 주택 아파트 부동산 투자의 기술-선택, 흥정, 대출

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  1. Bliss :) 2019.02.26 13:16 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    아하~ 지분 투자는 지분만 거래가 가능하고 처분은 합유자 전원 동의가 필요하군요~ 시댁에서 아버님 소유 토지인데 의리상 친척 몇 분의 명의도 함께 올려둬서 처분 시 동의가 필요하다는 말씀을 얼핏 들은 적 있는데 지분 투자 같은 개념이었나 봐요. 저희는 뭐...투자할 돈이 없어서 이런 분야는 아는 바가 전혀 없었네요^^;; 활기찬 오후 응원합니다.

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재개발 투자 절차, 사업시행인가란?

 



 

재개발 투자 절차, 사업시행인가란?
합정역이나 망원역 일대를 보면 재정비촉진지구로 지정되어 있는 것을 볼 수 있다. 재정비촉진지구는 오래 된 주거지역이나 역세권 상권을 재개발하는 것으로 이해하면 된다. 용어는 도시재생사업이라고 하는데, 사실 학교나 지하철역 등 기반시설을 제외한 나머지 오래 된 건물들을 철거 후 아파트, 주상복합, 오피스텔 등으로 재개발하는 행위이다.

 

 

 

서울 내 재정비촉진지구는 은행, 길음, 상계, 수색증산, 방화, 신정, 신길, 노량진, 가재울, 아현, 흑석, 이문휘경, 미아, 북아현, 장위, 거여마천, 시흥, 한남, 신림, 합정, 청량리, 가리봉, 영등포, 홍제, 세운, 미아, 전농답십리, 상복, 돈의문, 구의자양, 천호성내 등이다.

재개발과 집값의 흐름
재개발의 단계는 조합설립-사업시행인가-관리처분계획인가-철거-공사-입주-조합해산 순으로 행정처리가 진행된다. 재개발 관련 비리가 많이 나오는 것은 조합장과 건설사와의 유착관계 때문이다. 이러한 이유 때문에 재개발이 늦춰지고 잡음이 생겨 신경 쓰이기 때문에 재개발 지역의 주택매매를 꺼리는 이유도 있다. 하지만 관리처분인가 이후 철거가 시작되면 새로운 아파트가 준공되기 까지 3~4년 후에는 기존 집값 대비 큰 가치를 누리게 될 수 있다. 사업시행 인가 이후 철거 단계는 사업이 순탄하게 진행될 확율이 크므로 프리미엄이 크게 오른다. 사업진행 단계별 프리미엄은 관리처리인가시 많이 오르며, 이후 착공-준공 단계별로 가격이 오르게 된다. 인간의 심리는 아무래도 눈에 보이지 않으면 관심을 안갖게 되다가 아파트 건물 골조가 올라서게 되면서 관심을 두고, 이후 준공시 다시 한번 관심을 두며 매수세가 일어난다.
재개발지역 주변의 집값
일단 서울의 경우 재개발지역 주변의 집값이 오르는 경우가 많았다. 반포재개발의 경우 재개발 기간(4~5년)내 이주를 해야 하는데 사람의 심리가 기존 재개발 생활권역 내에서 벗어나고 싶지 않아하는 심리가 있어 인근의 지역을 선호하게 된다. 서초구의 전월세가 비싸니 인근의 동작구에 전월세로  집을 마련하려는 수요가 생기게 되고 그러면 전월세가 오르며 집값을 끌어 올리는 분위기를 타게 된다.
재개발 사례
합정 재정비촉진지구는 이미 일대에 메세나폴리스, 딜라이트스퀘어 일대로 쇼핑몰과 아파트, 오피스텔이 신축되어 개발이 완료되었다. 물론 집값과 땅값이 많이 올랐다.
아현뉴타운으로 불리는 아현재정비촉진지구도 마푸래(마포푸르지오래미안) 일대로 대단지 브랜드 아파트로 재개발되면서 일대가 마포구의 대장아파트로 군림하고 있다. 아현동 일대는 경사가 가파른 서울의 대표적인 달동네였지만 2호선 역세권과 재개발에 따른 주거환경 개선으로 천지개벽한 것처럼 환경이 변했으며, 이에 따라 주택가격도 천정부지로 올랐다.

<기타 부동산 관련 포스팅은 아래 참조> 

2019/01/12 - [도시와 주택] - 2019년 부동산 전망 서울 경기 인천 입주물량

 

 

2019/01/08 - [자유로 가는 길] - 주택 아파트 부동산 투자의 기술-선택, 흥정, 대출

 

2018/11/27 - [도시와 주택] - 아파트 자전거래, 집값 올리는 부동산실거래가 투기

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Comments

  1. Bliss :) 2019.02.26 13:20 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    노후 건물이 앞으로 쏟아져 나올 거라는 기사를 본 적이 있는데 재개발이 소유주만 득보는게 아니라 지역 경제와 부동산 시장에도 좋은 영향을 미치면 더욱 좋겠네요.

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