'도시와 주택'에 해당되는 글 124건

  1. 2019.12.15 종부세 기준, 종합부동산세 계산방법, 대상, 절세방법(공동명의)
  2. 2019.11.17 주택임대사업자 혜택축소-의무, 단점으로 본 등록신고 여부
  3. 2019.11.16 종합부동산세 합산기준, 아파트 주택공시가격 확인방법(한국감정원)
  4. 2019.11.10 조정대상지역 해제시 이점, 혜택(부산전체, 남양주/고양 일부) (1)
  5. 2019.11.07 주택임대사업자 장점, 주택매매사업자 혜택(양도세, 소득세, 취득세)
  6. 2019.11.06 부동산임대사업자 장단점-세제혜택(세금문제) (1)
  7. 2019.10.22 부동산 경기 하강징후 전망, 경기순환 과정, 부동산PF 부실 (2)
  8. 2019.10.21 민간택지 분양가상한제 적용지역, 적용시기, 효과, 영향은?(부동산정책)
  9. 2019.10.07 부동산 투자거래의 기술, 매매의 원칙 4가지 (1)
  10. 2019.08.23 말소기준등기 권리분석(부동산경매 기초) (1)
  11. 2019.08.13 분양가상한제와 서울 강남 재개발 재건축 부동산 시세전망 (2)
  12. 2019.07.26 갈현1구역 재개발, 갈현동 재개발 시공사 선정-GS건설, 롯데건설, 현대건설 (1)
  13. 2019.07.16 민간아파트택지 분양가상한제 재개발 재건축 부동산 정책 (1)
  14. 2019.06.28 3기 2기 신도시 장점 단점, 직장인 출퇴근시간과 GTX (1)
  15. 2019.06.12 서울 부동산 갭투자 후폭풍, 파산과 깡통전세, 경매시장 (1)
  16. 2019.06.05 재개발 상가투자, 문래 재개발, 문래동4가(문래1-4정비구역) (1)
  17. 2019.05.23 성남 공공분양 커트라인 경쟁률(이편한세상 금빛그랑메종, 신흥역 하늘채랜더스원) (1)
  18. 2019.05.22 성남시 공공분양 e편한세상 금빛 그랑메종, 신흥역 하늘채 랜더스원
  19. 2019.05.19 김수현 정책실장-과천자이, 조국 민정수석 방배삼익 재건축 (1)
  20. 2019.05.13 농지취득자격증명 온라인신청 취득방법, 절차(농지매매) (1)

 



 

종부세 기준, 종합부동산세 계산방법

종합부동산세란?

부동산을 가지고 있으면 재산세를 내는데 이 세금을 보유세라고 합니다. 부동산을 살때 취등록세, 보유하고 있으면 보유세, 팔때 양도세를 내게 되는데 보유세 중 공시주택가격 이상 되는 주택이나 다주택자를 대상으로 특별한 보유세를 추가로 내게 하는데 이 이중보유세를 종합부동산세라고 합니다.

 

 

 

종합부동산세 추이

종합부동산세의 과세기준인 공시가격을 점차 올린다는 계획이 있습니다. 시세 대비 공시가를 현실화 한다는 이야기입니다. 시세가 그대로 유지된다 하더라도 정부가 해년마다 책정하는 공시가가 상승하면 재산세 및 종부세가 증가하게 됩니다. 또한 종부세 세율도 상승하는 추세입니다. 2018년 최고세율은 2%였지만, 2019년 최고세율은 3.2%였습니다.

종부세 계산

공시가 13억의 주택의 시세는 약 20억원 수준입니다. 이 정도의 주택만 가지고 있다면 1년에 내는 종부세는 약 100만원입니다. 2021년에는 과세기준인 공시가가 올라 130만원 수준으로 30만원 정도가 오릅니다. 하지만 보유자의 연령과 보유기간을 감안하면 이후 2021년부터는 다시 100만원으로 떨어 집니다. 여기서 보유주택을 공동명의로 등록할 경우 종부세는 많이 줄어들 수 있는 것입니다. 결론적으로 종부세에 대한 가장 유리한 방향은 1주택을 공동명의로 소유하는 것입니다.

1세대 1주택자는 9억원 초과분에 대해서만 과세합니다. 즉 공시가 10억 상당의 아파트를 1채만 소유하고 있다면 종합부동산세는 10억-9억=1억에 대한 과세를 합니다.

 

2019/11/13 - [자유로 가는 길] - 생애최초 디딤돌대출금리와 조건(한국주택금융공사 정부지원대출)

 

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2019/11/10 - [도시와 주택] - 조정대상지역 해제시 이점, 혜택(부산전체, 남양주/고양 일부)

 

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2019/11/07 - [도시와 주택] - 주택임대사업자 장점, 주택매매사업자 혜택(양도세, 소득세, 취득세)

 

주택임대사업자 장점, 주택매매사업자 혜택(양도세, 소득세, 취득세)

주택임대사업자 장점, 주택매매사업자 혜택(양도세, 소득세, 취득세) ​ 수도권 부동산이 폭등하면서 많은 분들이 세금문제로 임대사업자, 주택임대사업자, 법인사업자에 대해 알아보고 계십니다. 세금이나 비용..

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2019/11/06 - [도시와 주택] - 부동산임대사업자 장단점-세제혜택(세금문제)

 

부동산임대사업자 장단점-세제혜택(세금문제)

부동산임대사업자 장단점-세제혜택 ​ 임대사업자도 두가지 종류가 있다는 사실 알고 계시나요? 바로 일반임대사업자와 주택임대사업자가 있습니다. 사업자로 등록하는 이유는 부동산임대업으로 매진해서 사업을..

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2주택 이상의 다주택자의 경우 과세기준금액이 6억입니다. 소유하고 있는 모든 주택이 부부공동명의시 12억 초과분에 대해서만 과세가 됩니다. 절세 측면에서는 부부 공동명의가 유리합니다.

2채 이상의 다주택자가 1채를 실입주하고 나머지를 준공공임대사업자 물건에 등록하면 실거주 외 나머지 주택에 대해서는 종부세를 납부하지 않습니다. 종부세 면세를 위해 준공공임대사업자 물건으로 등록하는 것이 이로운지는 이것 저것 따져봐야 합니다. 준공공임대사업자 물건으로 등록하면 8년동안 해당 주택을 팔 수없고, 임대료도 연 5% 이상 인상할 수 없습니다.

과세표준인 공시가는 실거래가나 시세가격이 아닌 정부에서 매년 발표하는 공동주택공시가격입니다. 공시지가는 한국감정원이나 국토교통부 홈페이지에서 확인이 가능합니다.

 

 



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주택임대사업자 의무, 단점

주택을 많이 보유하고 계신 분들 혹은 많이 보유하실 예정이신 분들이라면 주택임대사업자에 대해 고민을 해 보실 겁니다. 주택임대사업자는 세제혜택 등 좋은 점도 있지만 단점도 있을 겁니다. 주택임대사업자의 단점에 대해 살펴 보도록 하겠습니다.

 

 

 

의무 임대기간

임대사업자가 주택을 매입 후 등록시 준공공임대주택으로 등록하면 8년 이상을 임대해야 합니다. 최초 등록시 선택해야 합니다. 단기임대주택을 선택하면 4년 보유 의무가 있습니다. 등록한 준공공임대주택이나 단기임대주택은 숙박업이나 민박, 본인거주용으로 사용할 수 없습니다. 임대의무기간이 채워지지 않으면 양도할 수 없습니다. 단, 다른 임대사업자에게 양도하거나 임대사업자가 부도나 파산하는 경우입니다. 부도도건은 2년 연속으로 적자가 발생하거나 영업 현금흐름이 2년 연속 마이너스인 경우입니다. 의무임대기간 전 부동산 처분시 구청에서 과태료를 1천만원 이하로 부과합니다. 또한 세제혜택을 받은 것도 다 토해내야 합니다.

임대료 인상은 연 5% 이내로 제한

세제혜택 등 임대사업자의 장점을 크게 상쇄할 만한 것이 바로 임대료 인상 제한입니다. 연 5% 이상의 임대료를 올릴 수 없습니다. 반대로 보면 세임자의 경우 이런 임대물건에서는 임대료 폭등을 피해 안정적인 주거환경을 확보할 수 있겠죠.

2019/11/16 - [도시와 주택] - 종합부동산세 합산기준, 아파트 주택공시가격 확인방법(한국감정원)

 

종합부동산세 합산기준, 아파트 주택공시가격 확인방법(한국감정원)

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2019/11/10 - [도시와 주택] - 조정대상지역 해제시 이점, 혜택(부산전체, 남양주/고양 일부)

 

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2019/11/06 - [도시와 주택] - 부동산임대사업자 장단점-세제혜택(세금문제)

 

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2019/10/22 - [도시와 주택] - 부동산 경기 하강징후 전망, 경기순환 과정, 부동산PF 부실

 

부동산 경기 하강징후 전망, 경기순환 과정, 부동산PF 부실

부동산 경기 하강징후 전망, 경기순환 과정 ​ 급등한 부동산 경기가 앞으로도 유지될 거라는 사람들도 있고, 조정을 받거나 하강할 거라는 사람들이 있습니다. 필자가 확인한 부동산 경기는 호가는 유지되고 있지..

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국민건강보험료 인상 가능성

직장인이 임대사업자로 등록하면 이미 회사에서 건보료를 납부하고 있어 큰 부담이 없습니다. 임대소득이 7,200만원 이상인 경우 추가납부액이 발생할 수 있습니다. 또한 직장가입자의 피부양자의 경우에도 직접적으로 건보료를 내는 부담은 없을 것입니다. 임대소득으로만 월 400만원 이상인 경우에만 건보료가 발생하는 것으로 추정하고 있습니다.
직장건강보험 가입자는 임대사업자 등록을 해도 직장보험료 요율이 그대로 적용되어 추가 건보료 부담이 없습니다. 하지만 소득금액이 7,200만원을 초과할 경우 요율이 올라 간다는 사실을 앞서 언급해 드렸습니다. 소득이 연 7,200만원이라면 건보료 많이 내는 것도 기분이 좋을것만 같습니다.
임대물건이 월세가 아닌 전세인 경우에는 간주임대료로 산정하여 계산됩니다. 간주임대료 계산은 임대보증금*2.1%*(과세기간의 일수/365)로 계산합니다. 전세금 외 월세에 따른 보증금도 간주임대료로 계산해야 합니다. 간주임대료 계산산식 중 2.1%는 은행이자수익입니다. 간단히 말해 간주임대료는 월세가 아닌 보증금을 은행에 예금했을 때 수익을 계산해서 과세표준으로 삼겠다는 것입니다.

표준임대차계약서 작성과 계약조건 설명 의무

임차인과 표준임대차계약서를 이용하여 계약해야 하며 계약조건을 설명하고 서명을 받아야 합니다. 소소한 의무이긴 하지만 이를 간과한 채 계약시 문제의 소지가 발생합니다.

주택임대사업자 취득세 감면대상 제한

임사등록자의 혜택이라 할 수 있는 취득세감면은 모든 주택에 적용되지 않습니다. 건설임대주택이나 분양받은 공동주택 또는 오피스텔만 취득세가 감면됩니다. 구축 아파트나 빌라는 취득세 감면이 안되므로 이를 노리고 매입하는 것은 허당인 것입니다. 물론 임사의 세제혜택 중에 소득세와 재산세 감면이 있긴 하지만 위의 의무와 단점을 잘 고려해서 매입해야 합니다.

임대사업자의 의무와 혜택, 장단점

앞서 살펴본 바와 같이 임대사업자는 의무도 있고 혜택도 있습니다. 임사의 장단점을 자신의 상황에 잘 적용시켜 어느 쪽이 유리한지 판단해야 할 것입니다.

다주택자 분들이 가장 염려하시는 것은 양도소득세일 텐데 3주택자가 조정대상지역의 주택을 양도하는 경우를 살펴 보겠습니다. 양도세가 얼마나 나올까요?

양도차익 4천만원

양도소득 기본공제 -250만원

양도세 = (양도차익-기본공제)*35%-누진공제 100여만원

지방소득세 = 양도세의 10%

총 양도세 = 1300여 만원

 

 



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종합부동산세 합산기준 주택공시가격 확인방법

부동산을 많이 보유하신 분들이라면 '종합부동산세'에 대해 관심을 갖고 살펴보실 것입니다. 이 세금을 내는 분들은 어느 정도 부동산에 부업 또는 상당한 자산을 가진고 계신 분들일 수 있죠.

 

 

 

종합부동산세의 정의

종합부동산세는 과세대상인 부동산(주택, 토지 등)의 공시가격을 합산하여 공제금액을 초과하는 금액에 대해 별도 과세하는 세금입니다. 일종의 보유세라고 보시면 되는데 재산세는 재산세대로 납부하고, 종부세는 해당되는 만큼 추가로 납부해야 합니다. 주택의 경우 공시가격 기준으로 합산한 금액이 6억원 이내는 안내셔도 됩니다. 하지만 6억권을 초과하는 금액에 대해서는 종부세를 납부하여야 합니다. 1세대 1주택자는 공제금액의 범위가 9억원으로 늘어 납니다. 토지 중 나대지나 잡종지는 5억원을 공제합니다.

상가나 사무실 부속토지는 80억원의 공제금액이 설정되어 있습니다.

주택공시가격

종합부동산세의 과세표준이 되는 공시가는 우리가 알고 있는 실거래가와 어떤 차이가 있을까요? 주택은 일반적으로 실거래가 대비 공시가가 낮은 편입니다. 주택 중에서도 공동주택의 실거래가는 공시가격과 비슷하고, 단독주택은 아파트에 비해 차이가 많이 납니다. 하나씩 공시가격에 대해 살펴 보도록 하겠습니다.

부동산 공시가격은 어디서 확인하나요?

국토교통부 산하 한국감정원에서 공시가격을 확인할 수 있습니다. (https://www.realtyprice.kr:447/notice/town/nfSiteLink.htm)

주소로 검색이 가능하고, 지도로도 검색이 가능합니다. 자신이 소유한 부동산 공시가격에 대한 이의제기가 있을 경우 여기 사이트에서 할 수 있습니다.

출처-국토교통부 블로그

실거래가 상승률과 공시가격 변동율이 다른 이유

공시가격의 변동률은 최근 1년간의 시세변동을 종합적으로 분석하여 산정합니다. 실거래가인 급매, 호가 등을 토대로 형성하는 시세와는 괴리가 있는 이유입니다.

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실거래 없는 주택의 공시가격

자신이 소유한 주택의 실거래가 없다면 공시가격은 어떻게 책정될까요? 그럼에도 인근의 유사한 주택형태의 주택에 대한 실거래가, 거래수준, 해당지역의 주택매매가격동향, 단지내 평형대별 가격추이, 매물정보를 종합적으로 분석하여 공시가격을 산정합니다. 따라서 실거래 자료가 없어도 공시가격은 인근 부동산의 자료에 기초에 만들어 집니다.

ㅣ출처-국토교통부 블로그

동일단지, 동일평형의 공시가 차이

공시가격에도 로열동, 로열층을 반영합니다. 동호수에 따라 학교인접권, 역세권, 남향, 소음, 프라이버시 등에서 차이가 나므로 공시가격은 이 개별요소를 공시가격에 반영합니다.

공시가격과 시세

공시가격 산정시에도 시세, 즉 실거래가의 종합적인 가격은 반영합니다. 하지만 시세를 왜곡하는 급매나 호가 등을 제외하기 때문에 시세와는 차이를 보입니다. 일반적이지 않은 가격, 최고가/최저가는 반영하지 않는 것이죠. 또한 공시가격은 감정평가 사례와 주택매매동햐아, 민간의 시세정보, 매물정보를 종합적으로 고려하여 가격을 책정합니다.

 

 



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조정대상지역 해제시 이점, 혜택(부산전체, 남양주/고양 일부)

 



 

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고양시 전체가 조정대상지역에서 제외되는 것은 아님니다. 택지개발이 이루어 지고 있어 집값이 많이 오르는 고양시 일부 지역은 조정대상지역을 유지하고 있습니다. 고양시 내에서 조정대상지역으로 유지되는 지역은 삼송지구, 지축지구, 향동지구, 원흥지구, 덕은지구, 킨텍스지구, 고양 관광문화단지입니다. 이들 지역을 제외하면 고양시 전반적으로 주택가격 약세가 지속적입니다.

인근 서울 서북권이나 기타 경기-서울 인접 지역의 강세에 비하면 상대적으로 약세가 뼈아플 것입니다. 남들 집값은 다 오르는데 우리동네 집값은 왜 안오를까라는 자책과 동시에 정부의 조정대상지역이라는 규제를 탓하는 여론이 이번 조정대상지역에서 해제된 영향이 큽니다.

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Comments

  1. Deborah 2019.11.12 09:21 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    좋은 정보네요. 많은 분들에게 도움이 되는 글입니다.

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주택임대사업자 장점, 주택매매사업자 혜택(양도세, 소득세, 취득세)

 



 

주택임대사업자 장점, 주택매매사업자 혜택(양도세, 소득세, 취득세)

수도권 부동산이 폭등하면서 많은 분들이 세금문제로 임대사업자, 주택임대사업자, 법인사업자에 대해 알아보고 계십니다. 세금이나 비용 부분에 대해 각각의 사업자 별로 알아 보겠습니다.

 

 

 

주택임대사업자 장점

일단 감면되는 세금범위는 취득세, 재산세, 소득세, 양도소득세입니다. 종합부동산세는 합산배제합니다. 거주주택을 양도할 경우 1세대 1주택에 대해 비과세 혜택이 있습니다. 결손금에 대해 이월이 가능합니다.

주택임대사업자 단점

보유주택에 대해 의무 임대기간을 준수해야 합니다. 연간 임대로 상승률을 5% 상한으로 준수해야 합니다. 지역 의료보험에 가입될 수 있으며, 계약시 표준임대차 계약서로 작성해야 하고 세입자에게 임대내용을 공지해야 합니다.

주택임대사업자와 (일반)임대사업자와의 차이

세금차이도 있고 임대조건도 있긴 하지만 가장 큰 차이점은 물건의 종류입니다. 주택임대사업자는 사업자 보유물건이 주택으로 한정됩니다. 일반임대사업자는 주택 외 업무용오피스텔, 상가의 건물을 가지고 전월세 사업을 하는 사업자입니다.

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주택매매사업자 장점

주택을 가지고 매매를 하는 사업자입니다. 일테면 중고차 매매와 같습니다. 주택을 사고 파는 사업자입니다. 그래서 단기매매시에도 양도소득세 중과가 되지 않습니다. 사업자 본인이 거주하는 주택에 대해서는 비과세 혜택이 있습니다. 사업경비에 대한 공제가 가능합니다. 또한 개인보다 대출이 유리하긴 하지만 요즘에는 부동산 규제정책 때문에 사업자 대출을 받기 힘들어 졌다고 합니다. 주택임대사업자와 마찬가지로 결손금에 대해 이월공제가 가능합니다.

주택매매사업자 단점

국민주택규모 이상의 주택을 거래할 경우 부가가치세를 부과합니다. 종합소득세 산정시 매매수익을 합산하여 내야 합니다. 양도세 감면혜택은 없어졌습니다.

법인사업자 장점

양도세 중과가 되지 않습니다. 개인사업자에 비해 누진세율이 낮습니다. 경비에 대해 공제가 가능합니다. 법인 소속의 임직원은 직장가입자 자격으로 의료보험 부담이 덜 합니다. 결손금 이월공제가 가능합니다.

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부동산임대사업자 장단점-세제혜택(세금문제)

 



 

부동산임대사업자 장단점-세제혜택

임대사업자도 두가지 종류가 있다는 사실 알고 계시나요? 바로 일반임대사업자와 주택임대사업자가 있습니다. 사업자로 등록하는 이유는 부동산임대업으로 매진해서 사업을 영위하겠다는 본연의 목적 외 세제혜택을 받겠다는 부수적인 목적이 있습니다.

 

 

 

둘 다 임대사업자인데 세제혜택은 어떻게 다를까요? 일단 취득세는 일반임대사업자는 감면혜택이 없지만, 주택임대사업자는 전용 60제곱미터 이하까지는 취득세액을 200만원까지 면제해 줍니다. 부가가치세는 일임사는 환급이 가능하지만 주임사는 환급이 불가합니다.

재산세는 일임사의 경우 토지0.2~0.4%, 건물 0.25%입니다. 주임사는 단기임대주택 전용 60이하는 50% 감면, 전용 60~85는 25% 감면해 줍니다. 장기임대주택은 전용 40이하는 50만원까지 면제고 50만원 초과시 85%를 감면해 줍니다.

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임대소득세는 일임사의 경우 월세의 부가세 10%를 신고하고 납부합니다. 주임사는 전용 85 이하의 단기임대주택은 30%, 장기임대주택은 75%를 감면해 줍니다.

마지막으로 종합부동산세는 일임사는 비과세이며, 주임사는 합산배제 신고를 해야 비과세입니다.

주택임대사업자 세제혜택 상세

취득세 감면조건

주택임대사업자를 등록하면 취득세 감면이라는 세제혜택이 있는데 감면조건이 있어 유의하셔야 합니다. 취득세 감면조건은 신규주택, 공동주택 및 주거용 오피스텔, 전용면적 60제곱미터 이하, 취득일로부터 60일 이내라는 조건입니다. 반드시 기억해야 하는 것은 전용면적 60제곱미터 이하를 등록해야 한다는 것입니다. 전용 60 초과~85 이하의 주택에 대해서는 20호 이상 등록해야 취득세 50%가 감면됩니다. 신축이 아닌 구축은 대상이 아니고, 아파트가 아닌 단독주택도 취득세 감면혜택이 없습니다.

재산세 감면조건

재산세 감면조건 역시 공동주택 및 주거용 오피스텔, 전용 40 이하의 다가구에 대해서만 감면해 줍니다. 그리고 꼭 2채 이상을 등록해야 감면이 됩니다. 재산세 감면을 위해 1채를 등록하면 감면받지 못합니다.

종합부동산세 합산 배제 조건

등록시 수도권 기준 6억원 이하여야 합니다. 수도권 외 지역은 3억원 이하여야 합니다. 의무임대기간은 18.4월 이전 등록물건의 경우 5년, 이후 등록은 8년입니다. 물론 등록일 기준입니다. 또한 '18.9.13 부동산대책으로 9.13 이후 1주택 이상의 주택보유자가 조정대상지역 내 주택을 취득한 경우 종부세 합산 배제혜택을 받을 수 없습니다. 마지막으로 임대료 5% 상한을 준수해야 종부세 합산배제가 가능합니다.

양도세 감면조건

양도세 감면조건은 종합부동산세 배제조건과 동일하므로 위 내용을 참고하시기 바랍니다.

장기보유특별공제 조건

양도세 감면조건에 해당되지 않아도 양도세를 줄일 수 있는 방법은 임대주택 등록 후 8년 이상 장기보유하면 됩니다. 임대주택 면적은 전용 85제곱미터 이하여야 합니다. 9.13 이후 시가 6억원(수도권) 이하 요건이 필요합니다. 임대료는 연 5% 이하의 인상조건을 준수해야 합니다.

이 조건을 준수하면 양도세 50%가 감면되고, 10년 임대시 70%가 감면됩니다.

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Comments

  1. 청결원 2019.11.07 08:11 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    오늘 아침 포스팅 잘 보고 갑니다
    오늘도 즐거운 하루 보내세요~

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부동산 경기 하강징후 전망, 경기순환 과정, 부동산PF 부실

 



 

부동산 경기 하강징후 전망, 경기순환 과정

급등한 부동산 경기가 앞으로도 유지될 거라는 사람들도 있고, 조정을 받거나 하강할 거라는 사람들이 있습니다. 필자가 확인한 부동산 경기는 호가는 유지되고 있지만 매매거래량은 작은 수준으로 유지되고 있습니다. 매도자가 과연 얼마나 버틸지, 매수심리가 여기서 더 얼어붙을지가 관건인듯 합니다.

 

 

 

부동산 경기 하강징후는?

준공후 미분양주택수가 증가하는 현상은 실거주자들이 매수를 늦춘다는 뜻입니다. 미래의 집값에 대해 부정적인 인식을 가지고 있는 것이죠. 경매 경락률이 하락하거나 상업부동산의 공실률이 높아지는 현상은 부동산 경기 하강징후로 해석할 수 있습니다. 부동산 경기가 서서히 하강하면 부작용이 적지만, 급격히 하락하면 금융기관의 부동산PF대출이 자금회수를 못해(부실화) 부도가 날 수 있습니다. 증권사 부동산PF 또한 부실이 발생할 경우 금융위기까지 번질 수 있는 우려가 있습니다.

최근 부동산 경기과열로 증권사의 신용공여형 채무보증의 경우 2014년 대비 2019년이 3배 정도 높아졌습니다. 일테면 신용으로 큰 돈을 부동산사업을 하는데 빌려 줬는데 부동산경기하락으로 분양, 임대에 이상이 생기면 돈을 빌려준 증권사도 돈이 회수되지 않아 연쇄적으로 금융문제가 생기는 것입니다.

저축은행의 부동산PF

올해 상반기 기준 저축은행의 부동산PF 규모가 5조6천억원입니다. 부동산PF는 부동산프로젝트를 담보로 장기간 대출을 진행하지만 부동산 시장이 하락할 경우 프로젝트 진행이 멈추거나 계획한 분양이 안돼 자금회수를 못해 돈을 못갚는 현상이 발생합니다. 저축은행발 금융위기 가능성은 부동산PF 부실에서부터 시작될 수 있다는 지적입니다.

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부동산경기 위축 진행형-고양시

고양시는 인근의 대규모 주택공급이 예정되어 주택가격 하락과 거래량 감소 등 부동산경기가 위축되고 있습니다. 물론 삼송, 지축, 향동, 킨텍스, 덕은 등 서울접근성이 좋은 주택지구는 분양가 대비 30~40% 높은 가격대를 보이고 있습니다. 이러한 지역을 제외한 기타 고양지역은 부동산침체로 어려움을 겪고 있습니다. 고양시는 현재 조정대상지역으로 지정되어 있습니다. 조정대상지역은 종합부동산세 추가과세, 다주택자 주택담보대출 제한, 다주택자 양도세 중과 등의 규제가 적용되는 지역입니다. 고양시 입장에서는 특정지역을 제외한 전반적인 지역에서 부동산 경기침체를 겪고 있는데 조정대상지역의 규제까지 적용되어 이를 해제해 달라고 정부에 건의중입니다.

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Comments

  1. Bliss :) 2019.10.25 11:17 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    부동산 버블이 심해도 어렵고 부동산경기가 하강세여도 금융위기 리스크가 있어 쉽지 않네요. 적절한 타이밍에 적절한 금융상품으로 내집마련하기 참 어렵네요. 편안한 하루 보내시길요!

  2. 평강줌마 2019.10.29 21:26 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    저점을 찍을 때 집을 사려고 하는데... 조금 더 절약을 생활화해야겠어요.
    학군이 괜찮은 곳에 하나 사야겠어요.
    공감 꾹 누르고 갑니다. 편안한 밤 되세요.

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민간택지 분양가상한제 적용지역, 적용시기, 효과, 영향은?(부동산정책)

 



 

민간택지 분양가상한제 적용지역, 적용시기, 효과, 영향은?

정부는 분양가상한제 관련 법안을 10월 중으로 처리할 예정입니다. 국무회의에서 의결되면 바로 분양가상한제를 시행할 수 있습니다. 적용지역 선정시기는 11월 5~6일 전후가 될 것으로 예상하고 있습니다.

 

 

 

분양가상한제 정의

분양가상한제는 민간택지에 신규아파트 공급시 분양가를 제한하여 부동산 상승을 주도하는 신규아파트 분양가를 잡겠다는 제도입니다. 하지만 강남권을 분상제로 잡는다고 해도 그 주변 비적용지역의 분양가가 더 높아 시장의 왜곡현장이 생길 우려도 있습니다. 정부의 분상제 의도는 신규아파트 분양가를 낮춰 집값을 꺽겠다는 거죠.

분양가상한제의 영향

청약통장이 급증하고 전세수요가 늘고 있습니다. 전세가가 높아질 우려가 있으며, 매수 대기수요의 인내심 범위 내에서 신규공급이 적정하게 이루어 지지 않을 경우 시장의 균형이 깨지면서 상승곡선을 그릴 가능성이 있습니다.

출처-동아일보

분양가상한제 적용지역

서울 25개 구와 31개 투기과열지구는 분양가상한제 적용대상입니다. 투기과열지구는 서울 전체와 광명, 과천, 하남, 분당, 세종(행정중심도시), 대구 수성구입니다. 당초 정부는 분양가상한제를 서울 전 지역에 적용하려 했으나 역효과를 우려하여 핀셋규제, 즉 필요한 곳만 정밀하게 적용하겠다는 방침을 밝혔습니다. 동단위로 분양가상한제 지정을 한다고 예고한 것입니다. 현제 분양가상한제 대상으로 유력한 지역은 강남권, 마포구, 용산구, 성동구 정도가 거론되고 있습니다. 소위 강남+알파가 지정될 가능성이 높습니다. 서울 외 과천도 지정가능성이 있습니다.

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분양가상한제 지정요건

투기과열지구 중 직전 1년동안 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 넘거나 직전 2개월 동안 청약경쟁률이 5:1 이상, 직전 3개월 동안 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 곳을 지정합니다.

출처-서울시

분양가상한제 발표 효과/영향

분양가상한제를 피한 재개발/재건축단지는 일단 프리미엄이 오를 거라는 전문가들의 예측이 있습니다. 시장상황을 살펴본 결과 분상제 미적용지의 매물이 잘 안나오는 상황입니다. 시장은 미적용지에 대한 희망을 더 점치고 있다고 보고 있습니다. 하지만 정부는 집값을 잡기 위해 미적용지의 가격움직임을 예의주시하고 있으며 급등 움직임을 보일 시 바로 분상제 적용을 검토할 것이라 안도할 수도 없는 상황입니다.

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부동산 투자거래의 기술, 매매의 원칙 4가지

 



 

부동산 투자거래의 기술, 매매의 원칙 4가지

남들이 부동산 산다고 사면, 남들이 아파트 판다고 팔면 그 사람은 그냥 대중의 한 명일 뿐입니다. 부동산을 거래할 때 시장의 흐름에 역행하여 움직이면 대중 속에서 움직이는 것보다 훨씬 안정적인 판단을 할 수 있습니다. 이론은 다 알지만 실천할 수 없습니다. 용기와 정보, 그리고 판단력이 없어서입니다. 자꾸 자기암시하고 원칙과 공식을 외우는 수밖에 없습니다. 그리고 실전이 오면 판단하면 됩니다. 전세집이나 월세집을 고른다고 쉽게 생각하면 오산입니다. 내가 살 집이라 생각하고 매매하면 어디를 고를 것인지에 대한 주인의식이 있어야 나중에 부동산의 주인이 될 것입니다.

 

 

 

1. 조력자를 관리하자

부동산을 잘 알기 위해서는 부동산 거래에 직접적인 도움을 주는 공인중개사, 동네의 내막을 잘 알고 있는 인근 주민, 상권의 흐름을 파악하고 있는 상점 자영업자와 소통을 해야 합니다. 그래야 부동산에 대해 도움을 받을 수 있습니다. 한 부동산 임대사업자는 관심 있는 지역의 부동산중개사무소 몇 군데를 정기적으로 돌며 빵을 돌리는 일을 게을리 하지 않고 있습니다.

2. 부동산 수입지출 정리하기

부동산 매매시 작은 항목의 금액까지 지출을 정리하고, 수입을 정리하는 습관이 필요합니다. 단순하게 거래대금이나 보증금 및 월세만을 고려한다면 해당 부동산에 대한 정확한 지출입을 확인할 수 없습니다. 매매 전이라면 이런 작은 예상비용까지 고려하고 향후 공실기간으로 인한 월세손실까지 계산해야 합니다. 물론 희망적인 수입계획보다는 보수적인 계획이 안정적인 재무흐름을 만들어 낼 수 있습니다.

3. 부동산은 교통이 핵심이다.

부동산은 달리는 자동차와는 다름니다. 캠핑카는 어디든 경치 좋은 곳에 잠깐 멈춰 자신의 공간으로 활용할 수도 있습니다. 하지만 부동산은 다릅니다. 한번 건축하면 철거 전까지는 움직일 수 없는 건물이 대표적인 부동산입니다. 사실 부동산을 거래시에는 건물과 토지 각각의 가치를 따져 가격을 결정합니다. 이것이 바로 감정평가의 기본입니다. 법적지상권이란 어려운 부동산 용어도 있긴 하지만 기본적으로는 부동산은 토지를 깔고 있기 때문에 부동산주인이 바로 건물의 주인이라고 이해하면 됩니다. 이런 부동산의 특성 때문에 입지가 중요합니다.

과거로부터 역 주변에는 상권이 발달하고 사람들이 모여 주거지를 형성하곤 했습니다. 자동차나 기타 대중교통이 발달하기 전에는 사람들이 말이나 마차를 타고 다녔습니다. 그래서 말이 중간에 쉬거나 정비를 하는 곳에 마을이 생겨 마장리 등의 마을이 생기기도 하고 역이라는 단어가 생기기도 했습니다. 역의 정확한 어원은 역마()입니다. 한마리의 말이 장거리를 계속 달릴 수가 없으므로 역마에서 말을 갈아 탔습니다. 그 역이 현대에는 지하철이나 전철, KTX로 바뀌였습니다. 예나 지금이나 역 주변은 역세권이라고 해서 사람들이 모이고 상권이 발달하고 주거지로서 큰 인기입니다. 인기의 비결은 머니머니해도 이동의 편리성 때문입니다. 지독한 교통체증이 발생하는 지역에는 빠르고 정확한 역세권이 주거지로 선호됩니다. 역이 아니라면 주요도로 근처의 부동산이 차선일 수 있습니다. 주요도로에는 버스노선이 많이 있어 나름 교통도 편리하고 군데군데 큰 상권이 있어 편리합니다.

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3. 살때보다는 팔때를 상상하라

아파트는 품질보장, 선호도 때문에 많은 이들이 사고싶어 하고 이는 팔 때 잘 팔리므로 금방 현금화가 됩니다. 반면 극단적으로 시골의 땅이나 농가주택을 팔려고 하면 잘 팔릴까요? 품질보장도 안될 뿐더러 열악한 교통환경 등으로 사람들이 쉽사리 관심을 보이지 않습니다. 이런 토지나 변두리 주택의 경우 환금성이 떨어져 가치가 떨어 집니다. 그래서 싸다고 덥썩 샀다가 나중에 급히 팔아야 할때 안팔려서 손해보고 헐값에 파는 경우가 있습니다. 그래서 급한 돈일수록 팔 때를 생각해서 잘 판단해야 합니다.

4. 자신이 잘 아는 지역의 부동산

잘 모르는 부동산을 샀다가 뒤늦게 후회하는 경우가 있습니다. 부동산중개사가 매매를 권유하며 이런 저런 장점을 이야기하면 그 말에 현혹되어 최고의 부동산에 적정한 가격으로 매수할 타이밍으로 생각합니다. 하지만 매매나 임대차 계약 후에 지역의 단점이 보이기 시작합니다. 낮에는 안들리던 소음이 밤에 들릴 수도 있고(인근 도로의 차소리가 밤에는 꽤 크게 들립니다.), 이웃이 괴팍하여 당황스울 수 있습니다. 모든 것을 알고 부동산을 선택할 수 없지만 여러 시점에서 직접 느껴보고 동네 사람들의 이야기를 들어보는 것이 중요합니다.

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  1. Bliss :) 2019.10.09 10:11 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    공인중개사 도저언! 하시는건가요?^^ 4가지 중 다 중요하겠지만, 마지막 지역 환경은 정말 살아보지 않으면 사전에 알기 힘든 것들이 있긴 있더라구요. 참 쉽지 않은 부동산 매매입니다. 편안한 하루 보내시길요^^

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말소기준등기 권리분석(부동산경매 기초)

 



 

말소기준등기 권리분석(부동산경매 기초)

경매에 관심을 갖게 되면서 부동산 관련 법적 용어를 접하는 것이 바로 권리분석 때문입니다. 아무리 봐도 무슨 뜻인지 몰라 포기하고 싶다가도 다시 단어 하나 하나를 찾아가며 보는 것이 바로 경매공부입니다.

 

 

 

권리분석 중 가장 중요한 용어라 할 수 있는 '말소기준등기(최선순위 설정등기)'를 살펴 보도록 하겠습니다.

말소기준권리란 등기부등본 내 말소기준권리 이후의 순위(번호)는 특별한 사항 이외에는 없어지고 효력이 없다는 뜻입니다. 말소기준 뒤의 권리는 낙찰자가 인수하지 않으니 신경 안써도 되는 권리인 것입니다.

정리하자면 말소기준등기보다 순번이 늦은 권리는 말소되니 신경 안써도 되고, 말소기준등기보다 순번이 빠른 권리들은 인수해야 하니 잘 살펴봐야 합니다.

 

1. 말소기준등기가 될수 있는 권리

1) 압류-국세, 지방세 체납시 채무자의 부동산을 처분을 못하도록 하는 행위. 채무자는 압류가 걸린 부동산의 권리를 행사할 수 없음.

2) 가압류-개인간 금전거래 중 약속을 못지켜 재산을 임시로 압류하는 행위

3) 저당권- 채무자가 빚을 지면서 부동산을 담보로 제공하고 채권자는 그 담보만큼의 권리를 갖는 행위. 채무금액이 확정된 것.

4) 근저당권 - 금융기관 등에서 돈을 빌려 줄때 채무자가 대출만기에 도래하여 돈을 못갚을 것을 대비하여 부동산에 설정하는 저당권. 채무금액이 확정되지 않아 근저당권 범위 에서 돈을 빌렸다가 갚았다가 할 수 있음.

5) 경매개시결정기입등기 - 채무자가 약속을 어기며 돈을 못갚은 상황이 되면 채권자가 가진 담보권을 실행하기 위해 경매신청을 하고 법원은 이를 심사하여 경매개시결정을 하고 등기부등본상에 임의경매개시결정 또는 강제경매개시결정을 하게 되는 행위

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2. 낙찰자가 인수해야 하는 권리

말소기준등기보다 먼저 기재되어 있는 지상권, 지역권, 배당 미신청 전세권, 가처분, 대항력 있는 임차권, 소유권이전청구권입니다. 위 권리는 등기부등본상으로 확인이 가능한 권리입니다. 흔히 권리분석에서 가장 많은 실수를 하는 사항 중 하나가 바로 임차인의 보증금 인수여부입니다. 말소기준등기 설정일보다 임차인의 전입일자가 빠르다면 낙찰자 인수, 늦다면 인수하지 않는 것입니다.

등기부등본상에 확인이 불가한 권리, 즉 경매로 말소되지 않는 권리는 유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 선순위 임차인입니다. 최우선변제 제도로 인해 후순위 임차인도 우선변제를 받을 수 있습니다. 서울시의 경우 시기에 따라 다르지만 보증금이 1억원 이하의 경우 약 3천5백만원 수준의 보증금을 최우선변제금으로 받을 수 있습니다. 반대로 이야기하면 경매 낙찰자는 후순위 임차인이라 할지라도 보증금이 작은 경우 일정금액은 임차인에게 돌려줘야 하므로 이 금액까지 고려해야 손해를 보지 않을 수 있습니다. 소액임차인의 최우선변제 제도는 2014년1월1일부터 시작되었습니다.

3. 후순위라도 말소되지 않는 권리

토지를 임대해 건물을 짓고 영업을 하다가 토지사용기간이 만료된 경우 토지주와 협의가 잘 되지 않아 토지주가 본인의 땅 위에 있는 건물에 가처분을 설정하는 경우 후순위라도 말소되지 않습니다. 또한 소유권 or 선순위 담보등기 계약 무효 가처분의 경우도 후순위여도 말소되지 않는 권리이므로 유의해야 합니다.

*용어설명

가등기

가등기라 하면 보통 소유권이전청구권으로 등기부등본에 표기되며 채권자가 돈을 빌려주고 돌려받기 위해 설정하는 권리입니다.

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  1. 2019.08.24 11:04 Permalink Modify/Delete Reply

    비밀댓글입니다

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분양가상한제와 서울 강남 재개발 재건축 부동산 시세전망

 



 

분양가 상한제와 서울 강남 재개발 재건축 부동산 시세전망

분양가상한제 개정내용

기존에는 민간택지 분양가상한제 조건이 최근 3개월 간 주택가격상승률이 물가상승률을 2배로 초과하는 지역이었습니다. 이 조건이 개정을 통해 투기과열지구로 지정된 지역으로 변경됩니다.

분양가상한제 적용시점은 관리처분인가 신청일에서 입주자모집공고 승인일로 변경됩니다.

정리하자면 투기과열지구 내 입주자모집공고 승인 전의 재개발, 재건축, 신규아파트 사업을 추진하는 곳은 모두 분양가상한제가 적용된다는 뜻입니다.

 

 

 

왜 분양가상한제를 시행할까?

서울의 집값 상승세를 주도하는 지역이 강남 재건축이라는 판단 때문입니다. 또한 서울의 신규아파트 분양가가 집값 상승률보다 3배 이상 높아 기존주택가격의 상승을 이끄는 견인차 역할을 한다는 분석 때문입니다.

그래서 재건축, 재개발현장의 분양가를 통제하여 서울의 신규아파트 분양가를 잡겠다는 것이 정부의 정책배경이 되겠습니다. 국토연구원의 분석에 따르면 상한제 도입으로 서울의 주택매매가격은 연간 1.1% 하락할 것으로 전망하고 있습니다.

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분양가상한제의 영향

정부가 서울의 신규아파트 분양가를 낮춰 반등한 서울의 부동산 흐름을 꺼껬다는 의지를 강력하게 보여 줬습니다. 낮아지는 신규아파트 분양가를 기대하고 집을 사려는 사람들, 즉 자금여력이 되는 사람들은 전세에 머물며 시장에 대해 관망세를 유지할 것입니다. 일부 전문가는 분양가상한제 적용시점을 재건축, 재개발 단지도 '최초 입주자모집승인'을 기준으로 하면서 사업추진에 어려움을 겪을 것으로 보고 있습니다. 이에 따라 단기적인 투자수요 위축은 있을 수 있으나 장기적으로 공급물량 부족으로 상승 가능성이 높다는 의견입니다.

 

가장 큰 타격은 강남 재건축 재개발

분양가를 낮게 통제받으면서 강남의 재개발 재건축은 큰 타격을 받게 되었습니다. 사업수익성이 떨어져 재건축 아파트의 가격이 떨어지게 되는 것입니다. 강남 재건축은 강남의 집값을, 강남의 집값은 서울의 집값을, 서울의 집값은 수도권의 부동산 시장에 영향을 미치기 때문에 정부 입장에서는 급등하다가 멈춘 2018.11월의 집값이 지난 7월 다시 반등하는 모습이 감지되자 마자 분양가통제라는 카드를 꺼내 들었습니다. 한편 단기적으로 신규공급이 주춤하면서 서울의 준공 5년차 새아파트의 가격이 강보합세 흐름을 보일 가능성도 있습니다.

강남4구 재건축조합은 반발하고 있습니다. 관리처분계획에 따라 조합의 추가분담금이 확정된 상태인데 정부의 분양가상한제에 따라 일반분양가가 낮아지면 자연히 조합원분양가를 높여야 하고 조합원의 추가부담금이 증가하면 사업반대 조합원이 생겨 사업추진에 어려움이 발생할 것입니다.

 

서울 재개발, 재건축 일몰제 압박까지

정비구역 일몰제란 정비구역 지정일로부터 2년 이내에 추진위원회 구성을 못하거나, 추진위원회 승인 이후 2년 이내에 조합설립인가 신청이 안되는 경우, 조합설립 이후 3년 내 사업시행인가를 신청하지 못하는 경우 정비구역을 해제하는 제도입니다. 정비구역 지정을 통해 사업을 추진하려면 빨리 하고 아니면 해제해 버리겠다는 압박으로 사업의 지지부진한 상황을 정리하겠다는 취지입니다.

분양가상한제 우회방안

일반분양분을 임대로 운영하다가 향후 분양으로 전환하는 방안이 있습니다. 용산 한남더힐이 이 방법을 이용했습니다. 다른 방법으로는 조합1명에게 2개의 입주권을 줘서 조합원 물량을 늘리고 일반분양 물량을 줄일 수도 있습니다. 마감재 등의 단가를 낮춰 전체사업비를 축소하는 방안도 있습니다.

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  1. Bliss :) 2019.08.15 09:39 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    이전 글에서 분양가상한제에 대해 나눔해 주신 적이 있어 생각이 나네요! 제도의 취지는 좋아보이는데 막상 제한을 받는다면 여러부분에서 타격을 입은 사람들도 있겠군요 그래도 버블은 잡아야겠지요! 오늘이 광복절이네요 편안하고 의미있는 하루 보내시길요^^

  2. H_A_N_S 2019.08.21 23:04 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    좋은 정보들이 많네요. 부동산 재테크 하시는 분들에게 좋은 공부가 되실 거 같아요ㅎㅎ

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갈현1구역 재개발, 갈현동 재개발 시공사 선정-GS건설, 롯데건설, 현대건설

 



 

갈현1구역 재개발

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최근 뉴스에는 조합에서 건설공사 수주 관련 입찰시 입찰보증금 1300억, 현장설명회 예납금 50억원을 제시하면서 현금을 준비해야 하는 시공사 입장에서는 부담으로 작용할 수 있다는 지적입니다.

 현금베팅 가능한 시공사가 유리하긴 한데 한편으로는 1300억원이라는 목돈을 입찰시 준비해야 하는 것 때문에 유찰이 된다면 재개발 탄력이 느슨해 질 수도 있습니다. 조합에서 입찰시 현금을 들고 오라는 조건을 내건 이유는 어중이 떠중이 다 입찰하지 말고 수주의지가 있는 시공사만 입찰하라는 의미일 수 있습니다.

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공사비 논란

 조합에서 제시한 공사비는 평당 425만원입니다. 서울시의 공사원가 제안금액은 492만원입니다. 조합 입장에서는 평당 공사비를 싸게 지을수록 좋고, 시공사 입장에서는 비싸게 지을수록 이윤이 많이 남을 것입니다. 인근 재개발의 평당공사비의 경우 수색9구역이 451만원, 수색13구역이 453만원이었습니다. 수색보다는 언덕이 많은 갈현1구역의 토목공사비 때문에 부담일 것이라고는 하는데 어차피 저 가격에도 가능한 시공사는 입찰에 응할 것이고 또 향후 설계변경 등으로 공사비를 추가인상할 것입니다.

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서울 부동산 갭투자 후폭풍, 파산과 깡통전세, 경매시장  (1) 2019.06.12

 

 



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  1. Bliss :) 2019.07.30 05:31 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    입찰보증금 액수가 엄청 나네요 노후 건물이 많아 앞으로 재개발 할 건물들이 수두룩할텐데 저 정도의 금액이라면 중소기업은 웬만해서는 입찰도 못하겠군요 휴가 즐겁고 안전하게 보내시고 남은 여름 건강하게 보내시길 바래요^^

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민간아파트택지 분양가상한제 재개발 재건축 부동산 정책

 



 

민간아파트택지 분양가상한제 재개발 재건축 부동산 정책

정부가 신규아파트 분양가 인하정책을 꺼내 들었습니다. 신규아파트의 분양가가가 구축 아파트의 가격을 끌어 올리는 작용을 하기 때문에 신축아파트의 분양가를 통제하려는 정책을 시행하려고 하는 것입니다.

 

 

 

사실 18년도에 엄청 올라버린 서울 아파트가격으로 서울에 집 있는 사람들은 엄청난 자산증대를 하였고, 집 없는 사람들은 상대적 허탈감과 박탈감으로 휩쌓여 있습니다. 당연히 집 없는 사람들은 집값 잡는 정책을 선호하며, 집 있는 사람들과 건설회사는 분양가상한제를 반기지 않을 것입니다. 정부가 집값 잡는 정책을 펼친 결과 1억 오른 후 500만원 정도 떨어진 정도의 느낌입니다. 가격상승을 꺽었을 뿐 오른 집값는 내릴 기미를 보이지 않습니다.

 

2019/06/28 - [도시와 주택] - 3기 2기 신도시 장점 단점, 직장인 출퇴근시간과 GTX

 

3기 2기 신도시 장점 단점, 직장인 출퇴근시간과 GTX

3기 2기 신도시 장점 단점, 출퇴근시간과 GTX ​ 신도시에서 서울로 출퇴근하는 직장인들의 고뇌에 대해 알려 드릴께요. 그럼에도 불구하고 신도시에 사는 이유에 대해서도 말이죠. ​ 신도시 단점과 고뇌 1. 출퇴..

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2019/06/26 - [자유로 가는 길] - 아파트 주택 재산세 과세표준, 세율 계산조회, 절세방법팁

 

아파트 주택 재산세 과세표준, 세율 계산조회, 절세방법팁

아파트 재산세 과세표준, 세율 계산방법, 절세팁 ​ 7월은 재산세 납부를 하는 달입니다. 납부를 7월에 하지만 과세기준일은 6월1일입니다. 재산세는 구청에서 수입을 잡는 지방세로서 부과대상은 토지, 건물, 주..

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2019/06/05 - [도시와 주택] - 재개발 상가투자, 문래 재개발, 문래동4가(문래1-4정비구역)

 

재개발 상가투자, 문래 재개발, 문래동4가(문래1-4정비구역)

재개발 상가투자, 문래 재개발, 문래동4가(문래1-4정비구역) 문래동 재개발은 10여년 전부터 재개발 이야기가 나왔습니다. 문래4가는 철공소나 공예소가 밀집되어 있는 지역입니다. ​ 영등포구청은 '문래동도시환..

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정부의 분양가상한제

부동산시장에 적극 개입의지를 보이는 것입니다. 분양가는 토지비+건축비+시행사(건설사)이윤으로 구성되는데 정부가 토지비와 건축비, 가산비를 감안하여 분양가 상한선을 정하겠다는 것입니다. 당연히 건설사의 이윤 또는 재건축/재개발시 조합원의 이익이 줄어들 것입니다.

민간택지 분양가상한제 대상

기본적으로 많이 오르는 지역에 분양가 상한선을 걸어 두겠다는 정책입니다. 아래 표를 참고하시면 되겠습니다.

분양가상한제의 효과

정부가 인정하는 토지비가 관건입니다. 토지비의 경우 감정평가액 기준으로 하는데 감평가의 경우 시세의 80% 수준이기 때문에 토지비가 상대적으로 낮게 책정되므로 낮아진 토지비와 통제받는 이윤으로 분양가는 현재 분양가 수준의 20% 정도가 낮아질 것으로 예측하고 있습니다. 정부의 타켓은 강남 재건축의 분양가가 포함되어 있는데 강남 재건축 시장의 분양가를 잡으면 강남 전체의 분양가를 잡게 되고 결국 강남효과가 서울의 집값을 안정되게 하는 것으로 예상하고 있습니다.

 

추가 부동산 정책

재건축 연한을 40년으로 확대하거나 후분양을 의무화, 전매를 제한하는 방안이 있습니다. 또한 신축단지에 임대주택을 의무적으로 짓게 하는 방안도 있습니다. 이러한 정책들은 재건축/재개발의 조합원, 건설사 입장에서는 사업성을 저해하는 요소입니다.

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  1. Bliss :) 2019.07.17 14:19 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    분양가 상한제의 타겟이 재건축 시장에까지 포함되는지 몰랐네요. 정책의 목적 대로라면 강남 분양가 잡는 데 꽤 효과적일 수 있겠어요. 오후도 파이팅 하시길요^^

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3기 2기 신도시 장점 단점, 직장인 출퇴근시간과 GTX

 



 

3기 2기 신도시 장점 단점, 출퇴근시간과 GTX

신도시에서 서울로 출퇴근하는 직장인들의 고뇌에 대해 알려 드릴께요. 그럼에도 불구하고 신도시에 사는 이유에 대해서도 말이죠.

 

 

 

신도시 단점과 고뇌

1. 출퇴근시간이 어마어마합니다. 어차피 내가 선택한 출퇴근이라 자기합리화 하고 출퇴근시간을 살려 뭐라도 해 보려 하지만 사실 그 시간에 집에서 누어 TV를 보더라도 선택을 하라면 집TV입니다.

출퇴근 통계가 인터넷에 나와 있던데 생각보다 작은 시간이였습니다. 통계조건이 천차만별이라 그런듯 합니다. 제가 낸 통계는 기본 왕복 출퇴근시간 2시간30~3시간입니다. 물론 도어 투 도어 기준입니다.

2. 술이라도 먹고 퇴근하면 1시간이 걸리는 버스 속에서 화장실이라도 가고 싶어도 참느랴 죽을 맛입니다. 직행버스나 M버스의 경우 자동차전용도로나 고속도로를 30분 이상 지나기 때문에 이 시간에 신호가 오면 답이 없습니다. 지하철이나 전철을 탔을 경우 중간에 내려 일을 볼수도 있지만 버스는 답이 없어요.

또 다른 퇴근시 애로사항은 회식 등으로 심야에 퇴근하는 경우 택시비도 많이 들고, 대리운전을 부를 경우 대리비도 비싸고 또 오지로 취급하여 쉽게 잡히지도 않습니다.

2017/11/01 - [길따라 바퀴따라/대중교통 정보] - 출퇴근 시간을 줄여주는 편안하게 해주는 교통수단 무엇일까?

 

출퇴근 시간을 줄여주는 편안하게 해주는 교통수단 무엇일까?

수많은 대다수의 수도권 직장인은 대중교통을 이용하여 출퇴근을 한다. 지금까지 최선의 수단으로 알고 있던 대중교통이 이것이 아닐 것이라는 비판적 접근이야 말로 자신의 출퇴근 인생을 보다 낫게 도와줄 것이..

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2017/07/20 - [길따라 바퀴따라/대중교통 정보] - 수도권 직장인 출퇴근, 광역버스, 엠버스 좌석예약서비스

 

수도권 직장인 출퇴근, 광역버스, 엠버스 좌석예약서비스

G6000(김포), 8100(용인), M6117(김포), M4403(화성) 광역버스 및 엠버스가 좌석예약제를 시행한다. M4403번은 7월 4일, 8100번은 7월 6일, G6000번은 7월 11일, M6117번은 7월 13일 시행하며 전체 버스를 예약제..

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2017/06/22 - [길따라 바퀴따라/대중교통 정보] - 수도권 직장인 평균 출퇴근시간, 직주거리, 대중교통 등

 

수도권 직장인 평균 출퇴근시간, 직주거리, 대중교통 등

KT에서 LTE 가입자를 대상으로 빅데이터를 분석한 결과 수도권 직장인의 평균 출퇴근 시간은 1시간 반이라 한다. 지역별로는 서울의 출퇴근 거리가 13km, 인천은 15.7km, 경기도는 16.7km로서 경기지역에 사는 직..

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신도시 장점

그럼에도 불구하고 신도시에 사는 이유는 일단 집이 깨끗하고 공간이 여유롭다는 점입니다. 3억의 전세금이 있는데 이 자금으로 서울에서 사려면 아파트는 언감생심, 빌라나 다세대에 살아야 합니다. 하지만 신도시에서는 깨끗한 신축아파트에서 넓은 평수로 살 수 있죠. 또한 대비되는 장점은 기반시설입니다.

물론 서울이 젊은 층 기준으로 문화시설, 놀꺼리 등등이 많이 있어 편리하고 삶의 질이 높긴 합니다. 하지만 아이를 양육하는 입장에서는 신도시의 깔끔하고 잘 정돈된 도시환경, 공원의 쾌적함은 더 없은 매력적 요소입니다. 서울로 출퇴근하는 가장 한명만 고생하면 온 가족이 편하게 살 수 있어 출퇴근의 고통을 감수하는 것입니다. 모든 것은 가치관에 따른 판단의 문제입니다. 누구는 작은 평수, 낡은 빌라의 서울에서 사는 것이 더 나은 삶이라 생각할 수 있고, 또 다른 누구는 신도시의 여유를 가치있게 생각할 수 있는 것입니다.

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2019/05/09 - [도시와 주택] - 3기 신도시 고양 창릉지구, 부천 대장지구 교통계획

 

3기 신도시 고양 창릉지구, 부천 대장지구 교통계획

3기 신도시 위치도, 인근지역 부동산 전망 ​ 3기 신도시 위치 이번 5.7일 발표한 3기 신도시 후보지로 선정된 지역은 고양시 창릉동, 부천시 대장동입니다. 기 발표된 3기 신도시는 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남..

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결론적으로 신도시의 아킬레스건은 출퇴근교통입니다. 출퇴근교통이 도어투도어 기준으로 1시간 안으로 들어오는 신도시가 성패를 가를 것입니다. 신도시로의 지하철 연장과 GTX 건설이 주는 파급효과는 신도시의 성장에도 직결됩니다. 지하철이 어디로 어떻게 언제 뚫리냐에 따라 집값, 즉 부동산을 가진 자들의 자산이 증가합니다.

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  1. Bliss :) 2019.06.30 09:15 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    저희 남편도 이번에 옮긴 직장이 외곽에 있어 출퇴근하는데 2시간 30분이 걸리네요ㅠ 여름은 그나마 나은데 겨울은 시가 눈을 잘 치워도 위험 요소가 많아 통화가 안되면 걱정 돼요 경기도 직장인들도 정말 만만치 않네요ㅜ 레오나르토드님이 늘 말씀하셨던 것처럼 대중교통시스템이 이러한 고충을 잘 반영해 운영하면 좋을텐데 말이지요 해피 일욜 되세요^^

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서울 부동산 갭투자 후폭풍, 파산과 깡통전세, 경매시장

 



 

서울 부동산 갭투자 후폭풍, 파산과 깡통전세, 경매시장

지방의 부동산 침체로 인해 갭투자를 무리하게 한 임대사업자의 파산소식이 전해 졌습니다. 그런데 최근 JTBC의 취재결과 서울에서도 빌라 갭투자로 수백채를 사들였던 집주인이 빌라 세입자의 전세금을 돌려주지 못해 문제가 되고 있는 것으로 전해지고 있습니다. 과연 이 현상이 침소봉대인지, 위험의 징조인지는 독자분들이 판단하셔야 겠습니다.

 

 

 

갭투자 수법

임대사업자에 등록 후 서울의 빌라를 전세를 끼고 수백채를 매입합니다. 신축빌라의 전세는 젊은층에게 인기가 좋습니다. 전세자금대출 등을 이용해 전세를 살면 월세보다 저렴하게 주거지를 마련할 수 있습니다. 빌라는 아파트와는 다르게 시세형성이 잘 안되는 것을 악용하여 매매가를 올려 계약하는 '업계약'을 하기도 했다고 합니다. 예를 들어 2억짜리 신축빌라를 2억5천만원으로 매매한 것처럼 계약서를 작성하고 등기부등본에 올리면 실제 2억짜리 빌라가 2억5천만원으로 등기되는 것입니다.

세입자들의 피해

부동산 가격의 폭등에 따른 정부의 강력한 부동산 규제정책으로 인해 빌라 매매가가 조정을 받습니다. 갭투자 금액이 얼마 차이가 안난 채로 전세를 들어간 세입자는 금새 매매금액보다 높은 전세금으로 불안을 떨게 됩니다. 깡통전세가 생기게 되죠. 이런 상황에서 집주인이 부도, 파산 등으로 전세금을 돌려주지 못하게 되면 집은 경매를 진행하게 되는데 본인이 낙찰을 받는다 해도 경매가가 전세금보다 낮게 되면 전세금의 일부를 떼이게 됩니다. 경매진행에 시간도 오래 걸릴 뿐더러(보통 6개월~1년 소요) 원치 않는 주택매매로 피해를 보게 됩니다. 청약의 기회 상실, 1가구 2주택 등의 피해는 고스라니 세입자가 떠안게 되는 것입니다.

부동산 광풍의 폐해

너도 나도 갭투자로 집을 사라고 권하던 시절이 불과 1~2년 전입니다. 부동산은 자고 일어나면 몇천만원씩 오르고, 그것도 없어서 못살 정도였습니다. 일년만에 일억원이 오른 곳이 서울지역의 아파트 태반이었습니다. 아파트 1억원짜리를 1천만원에 살수 있었습니다. 부동산 상승기에는 빚을 내서라도 사면 돈이 되서 너도 나도 대출을 받아 갭투자를 했습니다. 대출이자는 부동산 시세차익으로 갚을 수 있었지만 지금은 다릅니다. 갭투자한 부동산이 시세하락하면서 자산의 손실 뿐 아니라 대출이자에 대한 부담이 커진 것입니다. 이러한 현상이 부동산 가격 하락 중 연쇄적으로 일어 난다면 부동산시장은 심한 조정이 일어날 수 있습니다.

전세금 보호방법

전세 임대차계약시 등기부등본에서 소유권, 저당권, 전세권, 가압류, 담보대출 현황 등을 살펴야 합니다. 계약 직후 임차임의 전세보증금에 대항력을 갖출 수 있도록 동사무소에서 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고가 힘들면 전세권 설정하는 방법도 있습니다.

다음 방법으로는 전세금반환보증보험이 있습니다. 보험료를 연간 몇십만원 내야 하지만 혹시 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우 전세금을 보증기관에서 대신 돌려줍니다.

 

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  1. Bliss :) 2019.06.12 12:51 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    장기적인 측면에서는 정부가 의도했던 부동산 정책이 먹히는 과정일까요? 애초에 캡투자로 매매가 되는 것을 미리 방지했어야 하는데 세입자들이 받는 피해가 적지 않아 보이네요. 얼마전에 노부부와 아들부부가 한 차에서 동반자살한 기사 봤는데... 요인 중 하나가 세입자에게 전세 자금을 못 돌려줄 정도로 경제적 압박이 있었다고 하더라구요 여기는 전세제도가 아예 없고 보증금도 월세 3개월분 선납하는게 다라서 이런 폐해가 적은듯해요. 갭투자에 대해서 실감하지 못했는데 새롭게 배워가네요. 맛점하시길요!

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재개발 상가투자, 문래 재개발, 문래동4가(문래1-4정비구역)

 



 

재개발 상가투자, 문래 재개발, 문래동4가(문래1-4정비구역)

문래동 재개발은 10여년 전부터 재개발 이야기가 나왔습니다. 문래4가는 철공소나 공예소가 밀집되어 있는 지역입니다.

 

 

 

영등포구청은 '문래동도시환경정비사업'을 진행중입니다. 도시환경정비사업이란 문래동 같은 상업지역을 재개발하여 도심기능을 회복하고 활성화하여 도시환경을 개선하는 사업을 뜻합니다.

재개발이 늦어진 이유

문래동4가 재개발사업은 조합방식과 토지소유자방식 두 가지 형태로 재개발 사업 추진이 가능합니다. 방식이 어떻든 지금까지 재개발사업이 늦어지는 이유는 불투명한 개발절차 때문이며, 기타 이유로는 재개발 동의율이였습니다. 동의여부는 재개발 찬반이라 소유주의 의사를 존중해야 하므로 그에 대한 언급은 불필요합니다. 다만, 재개발을 원해도 조합비리 등의 불투명성 때문에 사업진행을 하지 못한 경우 서울시, 영등포구청 등의 적극적인 관리/감독 아래 추진한다면 진행에 탄력을 받을 것입니다. 세금으로 운영하는 행정조직이 조합의 투명성과 관련하여 일을 해주는 것이므로 일정 부분 금전적인 보상도 필요하다는 의견도 있습니다. 여하튼 문래동 재개발의 경우 개발방식 문제로 이견이 있어 지연된 것으로 알려져 있습니다.

상가투자 단점

상가투자의 경우 취득세가 4.6%로 대단히 높은 편입니다. 1억당 460만원이 취득세입니다. 또한 취득시 부가가치세 10%가 부과됩니다. 이는 토지가격을 제외한 건물가격에 대해서만 부과됩니다. 2억짜리 상가에서 1억원이 건물가격으로 책정되어 있다면 1억원에 대한 부가가치세 1천만원을 취득세와는 별도로 납부해야 합니다. 보유중에는 재산세를 내고 매도시에는 양도소득세를 냅니다.

세금문제 다음으로는 아마도 공실율이 걱정이지 않을까 합니다.

그럼에도 불구하고 상가투자하는 이유는 월세, 시세상승을 기대할 수 있고, 주택에서 적용되는 종합부동산세에서 제외되는 부동산유형이기 때문에 찾는 분들이 있습니다.

문래동 일대의 시세는 평당 2800만원~3000만원 정도입니다.

 

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  1. 2019.06.09 16:16 Permalink Modify/Delete Reply

    비밀댓글입니다

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성남 공공분양 커트라인 경쟁률(이편한세상 금빛그랑메종, 신흥역 하늘채랜더스원)

 



 

성남 공공분양 커트라인(이편한세상 금빛그랑메종, 신흥역 하늘채랜더스원)

​LH가 시행하는 민간형 공공분양입니다. 재개발이 지지부진하다가 LH 가 시행을 맡고 민간건설사에 시공을 맡겼습니다. 결국 분양도 하고 준공까지는 순조롭게 이어질 전망입니다.

 

 

 

특별공급에 이어 성남시 당해지역 청약이 완료되어 경쟁률을 확인한 결과 분양은 성공적이라 할 수 있을 듯 합니다. 청약경쟁률이 낮건 높건 조합원과 건설사 입장에서는 팔리기만 하면 되는 거니까요. 어제 있었던 당해지역 청약에서 하늘채랜더스원의 경우 전세대 청약이 마감되어 기타지역 청약은 하지 않고, 금빛그랑메종의 경우 84b, 74b, 59b, 51b가 예비당첨자수 포함 미달되어 기타지역(서울, 경기, 인천) 청약을 진행합니다.

 

아래는 특별공급 청약결과입니다.

청약 전 하늘채와 금광을 비교해 봤는데 금광이 서울쪽이긴 하지만 전체적으로 단대오거리역과 멀어서 역세권에서 먼 세대가 있는 듯 합니다. 총 세대수만 5천세대의 대단지라 단지규모가 엄청 크기 때문에 단지 동위치에 따라 역으로 이동하는 도보시간이 차이가 있을 듯 합니다.

 

 

반면 신흥역에 위치한 하늘채는 2500세대의 대단지가 신흥역에 접근하기 좋은 입지를 가지고 있습니다. 아무래도 청약결과로 본다면 하늘채가 금광에 판정승한 것으로 해석할 수도 있을 듯 합니다. 84형이 6억 초반입니다.

 

공공분양의 취지가 서민을 위해 주택공급을 하는 것인데 서민대상 아파트가 서울도 아닌 서울 근교의 성남시에서 84형 기준 6억이 넘으니 우리나라 집값이 너무나 많이 올라버렸습니다. 적당히 쓰고 적당히 벌어서 집을 살수 있을까요? 대출을 받는다 해도 대출이자가 몇백만원인데 집값이 많이 오르면 대출이자 쯤이야 하면서 냈을 터인데 집값이 안오르거나 내려 간다면 빚으로 집을 산 사람들의 압박은 엄청날 것입니다. 평생을 모아도 6억을 벌 수 있을까요? 평생을 모아 남는 건 6억 아파트 한채라면 그 또한 서글픈 현실입니다. 버는 족족 주거비에 들어가니 돈을 벌어도 큰 의미가 없을 듯 합니다. 그렇게 하고싶은 거 못하고, 먹고 싶은거 못먹고 오늘을 희생하며 내일을 위해 미래의 안락한 주거지 마련을 위해 죽도록 돈의 노예가 되어 고된 삶을 살아가는 서민들이 아직 많습니다. 내집마련이 이토록 힘든 세상에서 오늘의 즐거움을 버리고 산다는 것이 서글픕니다.

​<기타 유용한 공공분양아파트 관련 정보는 아래 포스팅 참조>

2019/05/22 - [도시와 주택] - 성남시 공공분양 e편한세상 금빛 그랑메종, 신흥역 하늘채 랜더스원

 

성남시 공공분양 e편한세상 금빛 그랑메종, 신흥역 하늘채 랜더스원

성남시 공공분양 e편한세상 금빛 그랑메종 , 신흥역 하늘채 ​ 성남의 구시가지는 지금 재개발이 한창입니다. 8호선 지하철 라인을 중심으로 공공분양 2건이 분양을 시작합니다. 말이 공공분양이지 2건 다 기존의..

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  1. Bliss :) 2019.05.23 22:34 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    와... 성남 집값 후덜덜 하네요 84형이 6억이라뇨..... 청약 경쟁도 치열하고 천운의 기회는 점점 더 없어진다고 하는데 내집마련 참 쉽지 않네요 굿밤 되세요^^

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성남시 공공분양 e편한세상 금빛 그랑메종, 신흥역 하늘채 랜더스원

 



 

성남시 공공분양 e편한세상 금빛 그랑메종 , 신흥역 하늘채
성남의 구시가지는 지금 재개발이 한창입니다. 8호선 지하철 라인을 중심으로 공공분양 2건이 분양을 시작합니다. 말이 공공분양이지 2건 다 기존의 택지지구 공공분양 건보다는 분양가가 다소 비싸 무늬만 공공분양이라고 합니다. 성남시의 재개발 공공분양 건을 자세히 살펴 보겠습니다.

 

 

 

 

e편한세상 금빛 그랑메종
위치는 경기도 성남시 중원구 금광동입니다. 단대오거리역 근처에 있습니다. 역세권이라 하기에는 약간 애매할 수도 있습니다. 경사가 좀 있는 편입니다. 주변이 다 개발된다면 모를까 아직 오래된 단독주택이 즐비한 동네입니다.

총 5300세대 중 일반분양은 2300세대 정도입니다. 입주는 22년 11월로 예정되어 있습니다. 일반분양은 기존 조합원들이 선택 후 남은 물량들을 분양하는데 남은 물량 기준으로 보면 대체로 84형이 거의 소진되어 있고 51형이 많이 남아 있습니다.
분양가
일반사람들이 공공분양을 찾는 이유는 시세 대비 낮은 분양가인데 여기 공공분양은 분양가가 싸지 않습니다. 인근 롯데캐슬의 경우 84형이 6억3천이었습니다. 59형은 5억3천이었죠. 여긴 미분양이 약간 나왔습니다. 그랑메종의 경우 블록에 따라, 층에 따라 다르지만 기본적으로  84형이 5억8천에서 7억까지 합니다.
인근의 구축아파트는 어떨까요? 단대오거리역의 입주 8년차 푸르지오 84형 13층이 6억9천에 매매호가가 나와 있습니다. 푸르지오 84형의 kb실거래가 평균은 6억6천만원입니다.

 

 

신흥역 하늘채 랜더스원

위치는 8호선 신흥역 역세권입니다. 여기도 개발이 일부 진행되고 주변은 구시가지의 단독주택들이 위치해 있습니다. 분양가는 84 기준 6억1천만원 정도입니다.  

 

특별공급 청약결과

5.21일 청약이 진행되었던 특별공급 청약 경쟁 결과입니다. 완판되었다고도 할 수 없고 그렇다고 미분양되었다고도 할 수 없는 그럭저럭한 결과가 나왔습니다. 중요한 지표는 5.22일 진행되는 성남시 당해 1순위의 일반분양 결과입니다. 곧 발표될 예정입니다.

 

 

<아래는 공공분양 관련 정보를 포스팅했습니다.>

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김수현 정책실장-과천자이, 조국 민정수석 방배삼익 재건축

 



 

김수현 정책실장-과천자이, 조국 민정수석 방배삼익
재건축이나 재개발이 지정된 곳 중 어느 쪽은 진행되고 어느 지역은 진행되지 않는 곳이 있습니다. 통상적으로 사업성이 높은 주요입지에 위치한 경우 사업추진 속도가 빠른 편입니다.

 

 

 

 

일반적으로는 그렇지만 합정과 같은 요지에도 재개발이 이루어 지지 않는 곳도 있습니다. 그런 가운데 청와대 현직 실세들의 소유아파트가 재건축이 진행되어 세간의 화재를 모으고 있습니다.
물론 우연으로 재건축 규제를 뚫고 나가는 것으로 이해해야 겠습니다. 설마 그분들의 직간접적인 영향으로 재건축이 진행된다는 것을 믿을 수가 있겠습니까?

 

김수현 정책실장의 과천주공6단지
김수현 실장이 보유한 과천주공6단지는 재개발이 이미 확정되어 '과천자이'로 분양을 앞두고 있습니다. 평당 가격은 3252만원입니다. 김실장은 전용 82를 보유하고 있습니다.

참고로 김수현 프로필은 아래 포스팅을 확인해 주세요.

2018/11/11 - [도시와 주택] - 김수현 정책실장(사회수석) 프로필-김수현 부동산, 나이, 학력, 전공

 

17.8월에 11억원이었으나 현재 호가는 15억원입니다. 이 단지는 재건축초과이익환수제에 적용되지 않습니다. 초과이익환수제는 2018년1월1일 이후 관리처분계획인가를 득한 단지만을 대상으로 하는데 과천주공6단지는 그 전에 관리처분계획인가를 득하여 이익환수를 하지 않아도 됩니다.

 

 

조국 민정수석의 방배삼익 재건축
방배삼익아파트 재건축조합은 사업시행인가를 앞두고 있습니다. 재건축 절차는 조합설립-사업시행인가-관리처분계획인가-철거/착공 단계로 이루어 집니다.

2017/08/28 - [자유로 가는 길] - 청와대 공직자 재산공개 – 장하성 재산, 조국 재산, 임종석 재산  

방배삼익 재건축의 경우 사업추진에 박차를 가하고는 있지만 사실 관리처분인가 전까지는 안심할 수 없습니다. 모 개발사업의 경우 관리처분인가 이후에도 착공을 못한 채 지지부진한 경우가 있기 때문입니다. 서초구의 재개발 관련 사업시행인가, 관리처분계획인가 고시는 서초구 홈페이지에서 확인 가능합니다.

 

 

<기타 정치인 실세의 재산, 재건축 이야기는 아래 포스팅 참조>

2019/03/29 - [우리동네 이야기] - 김의겸 흑석뉴타운 상가 재개발 시세차익? 프로필

2019/02/24 - [도시와 주택] - 재개발 투자 절차, 사업시행인가란?

2018/07/23 - [도시와 주택] - 압구정 재건축 갈등으로 본 부동산 개발, 서울 재건축 동향

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  1. 2019.05.19 13:12 Permalink Modify/Delete Reply

    비밀댓글입니다

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농지취득자격증명 온라인신청 취득방법, 절차(농지매매)

 



 

농지 토지 구입을 위한 농지취득자격증명 취득방법, 절차
농지취득자격​
일반인이 취득할 수 있는 농지의 면적은 1천제곱미터(약 300평)까지입니다. 그 이상을 매입하려면 읍면사무소의 확인을 받아야 합니다. 확인시 필요한 서류가 농업경영계획서입니다.  상속의 경우에는 농지취득자격이 필요 없습니다. 관련법은 농지법입니다.

 

 

 

 

매수할 농지에는 반드시 실제 농사를 짓고 있어야 합니다. 그렇지 않고 야적장, 컨테이너 등의 가설건물이 있다면 소유권 이전시 문제가 발생할 수 있습니다. 컨테이너, 농막 등이 있다고 무조건 신청이 반려되는 것은 아님니다. 농지면적 대비 확연히 많은 컨테이너, 야적물 등이 있는 경우에만 취득이 반려될 수 있습니다. 민원인이 관청에 자격증명신청 후 공무원이 현장을 확인하는 과정에서 농지가 아닌 다른 용도로 농지를 사용하는 것이 보인다면 신청이 반려될 수 있습니다.

 

 

 

 

 

직장인의 경우에도 농지취득이 가능합니다. 겸업이 가능하다는 판단에서 입니다. 농업경영계획서를 제출하는 것이 처음이라 두렵기는 하지만 검색 등을 통해 알아보면 그리 어렵지 않습니다.
발급방법

흔히들 혼동하는 것이 농지취득자격증명서를 가지고 있어야 농지를 살수 있다고 생각하는 것입니다. 농지취득자격증명서는 자격증처럼 먼저 준비해서 취득해 둘 수가 없고 매입하려고 하는 농지가 있어야 취득할 수 있습니다. 큰 결격사유가 없다면 자격증명은 거의 발급해 줍니다. 사실상 제도만 남아있지 거의 제약이 없는 행정제도입니다.

 

방문신청 방법 

농지소재
의 시면읍동사무소에서 농지취득자격증명을 신청합니다. 신청서에는 농업경영계획서가 포함되어야 합니다. 주말농장의 경우 농업경영계획서를 제출하지 않아도 됩니다. 발급기간은 일주일 정도 소요되는데 농지를 경매받은 경우 농취자격을 받는 일주일이 지옥같을 것입니다. 경매결정되는 기한 전까지 취득해야 하는데 농지취득자격증명을 신청하고 발급받는 기한이 있어 경매입찰금을 날릴 우려가 있으므로 농지 경매는 이를 유념해야 할 것입니다.

 

온라인 신청방법 

​18년 7월부터 농지취득자격증명 신청을 온라인으로 할 수 있게 되었습니다. 민원24에서 공인인증서 로그인 후 신청서 작성-수수료(천원) 납부하면 신청이 끝납니다. 직장인의 경우 신규영농, 취득원인은 매매, 취득목적은 농업경영 또는 주말체험영농 등으로 선택하시면 됩니다. 수령방법은 온라인발급으로 하고 신청합니다. 처리기간은 농업경영계획서 첨부건의 경우 4일, 미첨부는 2일 이내 발급됩니다. 신청정보가 부정확한 경우 반려나 취소될 수 있으며 이러한 경우 해당 농지소재지의 면사무소에 문의하시면 됩니다.   

 

농지매입 후 유의사항
농지는 말 그대로 농지라서 농사를 지어야 합니다. 농사를 짓지 않으면 행정관청에서 단속될 경우 이행강제금이 부과됩니다. 지역농협에서 종자를 사시는 등의 행위가 직접 농사를 짓는다는 증거가 됩니다. 호박고구마, 고추 등의 채소류를 가꾸셔도 괜찮습니다.

 

<기타 토지 관련 정보는 아래 포스팅 참조>

2019/03/03 - [자유로 가는 길] - 땅투자 토지투자 농지거래 취득세와 대출 가능한가?

2019/02/26 - [도시와 주택] - 파주 토지지분거래매매, 지분투자, 기획부동산 사례

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서울 수도권 공공분양 아파트 자격조건(SH, LH) 청약전략  (1) 2019.04.21

 

 



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  1. Bliss :) 2019.05.16 10:11 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    시골농장 마련하시는 건가요오~~~ 상속 외 농지를 사는 평 수도 제한되고 농지취득자격도 증명해야 하는군요 농지는 자기가 하던지 빌려주던지 암튼 농사를 지어야 한다고 하는 말만 들었지ㅎㅎㅎ 필요 서류와 절차는 어떤건지 전혀 몰랐네요^^;; 어머님이 땅 팔고 싶어 내놨는데 농지라서 잘 안 팔린다고 어제 그러시던데...뭐라도 아는게 있어야 응대를 해야할텐데... 아는 바가 전혀 없어서 대답만 하고 듣고만 있었네요 근데 도시 살다 귀농하신 분들 이야기 들어보면 귀농은 얻은게 많지만 진짜 쉬운게 아닌듯해요ㅠㅠ

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