우리동네파주일산이야기

고덕강일 어반브릿지 분양가, 입지분석

부동산카페에서 고덕강일 어반브릿지에 대한 사람들의 의견을 정리하였습니다. 

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분양가

주변 실거래가와 5억 이상 갭이 있습니다. 주변시세는 84형 기준으로 10억 수준이라고 합니다. 9억 이하의 경우 중도금, 잔금 대출이 가능하나 9억을 초과시 대출이 불가합니다.이를 감안한 건지 모르겠지만 33평 기준으로 9억 미만의 분양가를 선보일 것이라는 풍문이 떠돌고 있습니다. 분양공고일은 당초 7월22일이었다가 8월5일로 연기되었습니다. 

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거주요건 및 입주일

최근 미사 풍경채 거주조건은 3년 실거주였고, 8년 전매제한이 있었습니다. 이 기준이 적용될 확율이 높습니다. 아파트가 입주하게 될 곳이 공공택지지구라 분양가가 상대적으로 싸고 이때문에 거주요건과 전매제한이 있습니다. 입주일은 2024년1월로 예정되어 있으나 빨라질 일은 없고 늦춰질 확율은 있습니다. 전매제한은 입주일 기준이 아닌 당첨자 발표일 기준이므로 발표일 기준 2029년 1월까지입니다. 

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주변입지

일부 사람들은 고덕강일 주변이 임대아파트와 수소발전소가 있다고 합니다. 비선호 학군이라는 이야기도 있어요. 강일역세권이만 현재 기준으로 5호선은 마천과 하남 교차 출발하여 배차시간이 길어 불편하다는 증언이 있습니다. 또한 단지 바로 앞에는 고속도로인 외곽순환도로가 있습니다. 고속도로에서 발생하는 소음과 먼지는 어느 정도일지 확인은 안되고 있습니다. 이에 대한 확인을 위해서는 강일어반브릿지 바로 옆단지인 강동리엔파크9단지 임장을 가보면 알수 있습니다. 부동산을 통해 풍문을 듣는 것도 방법입니다.

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서울쪽으로는 외곽순환고속도로가 막고 있고 어반 뒷쪽으로는 하남시 미사입니다. 외곽순환이 주는 단절감이 크기 때문에 입지상으로는 하남처럼 보입니다. 하지만 행정구역상 서울 강동구라는 점이 가치를 더해 줄 것입니다. 

이런 저런 주변의 입지가 별로라는 의견 때문에 분양가가 33평 기준 8.5억 정도라면 비싸다는 의견도 있습니다. 입지 대비 고분양가라고 하는데 이건 세월이 증명해줄 것입니다. 

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그 밖의 대안

추천할 만한 청약건은 둔촌주공, 행당7구역, 공덕1구역, 방배5,6구역 등입니다. 부동산카페에서는 

2021년 상반기 서울 고양시 수도권 분양일정

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4.21일 정부는 3기 신도시를 포함한 '21년~'22년 공급물량을 발표했습니다. 

착공도 안한 아파트를 사전청약으로 수요분산을 유도한다는 계획입니다. 보통의 아파트는 분양 3년 후 입주이지만, 사전청약은 분양을 앞당기기 때문에 5~6년 후 입주할 것으로 예상합니다. 

7월 사전청약 ​분양일정

인천계양에서 1100호를 공급합니다. 이 물량 중 신혼희망타운은 300세대입니다. 

남양주 진접지구에서 1600세대, 성남복정에서 1000세대, 의왕청계2에서 300세대, 위례지구에서 신혼희망타운 400세대를 공급합니다. 

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10월 사전청약 ​분양일정

남양주왕숙2에서 1400세대, 성남신촌 300세대, 성남낙생에서 신혼희망타운 900세대, 성남복정2에서 신혼희망타운 600세대, 의정부우정에서 1000세대, 군포대야미에서 신혼희망타운 1000세대, 의왕월암에서 신혼희망타운 800세대, 수원당수에서 신혼희망타운 500세대, 부천원종에서 신혼희망타운 400세대, 인천검단에서 1200세대, 파주운정3에서 1200세대를 공급합니다. 

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11월 사전청약 분양일정

하남교산지구에서 1000세대, 시흥하중지구에서 신혼희망타운 700세대, 양주회천에서 800세대, 과천주암지구에서 신혼희망타운 1400세대와 일반분양 100세대를 분양합니다. 

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12월 사전청약 분양일정

남양주 왕숙지구에서 2300세대를 분양하며 이중 700세대는 신혼희망타운입니다. 부천대장 1900세대(이 중 1000세대는 신희타), 고양창릉 1700세대(이중 신희타는 600세대), 부천역곡 신희타 900세대, 시흥거모 1300세대(이 중 신희타는 800세대), 안산장상 1000세대(이 중 신희타는 300세대), 안산신길2 1400세대(이 중 신희타 600세대), 동작구수방사 신희타 200세대, 구리갈매역세권 신희타 1100세대, 고양장항 800세대를 분양합니다. 

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고양시 분양일정(사전청약 아님)

이편한세상 고양성사 분양이 8월 정도에 예정되어 있습니다. 원당역세권이라 위치가 좋습니다. 재개발지역이라 조합원 분양건을 제외하면 공급세대는 218세대로 추정하고 있습니다. 

고양풍동조합 두산위브는 '21년12월에 분양예정입니다. 공급세대는 1340호 수준입니다. 

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사전청약 외 '21년 입주예정 물량

청약이 끝나고 아파트가 거의 지어져 입주를 앞둔 곳이 있습니다. 서울마곡 500세대, 고덕강일 500세대, 김포마송 500세대, 서울반포 720세대, 서울은평 900세대, 하남감일 700세대, 하남위례 1600세대, 성남대장 1900세대, 고양지축 470세대, 파주운영 678세대 등이 상반기 입주예정 물량입니다. 

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송파위례지구 A1-12, A1-5 공공분양 분양일정, 청약자격

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드디어 송파위례지구의 입주자모집공고가 발표되었습니다. 두 단지의 발표일이 같아 둘 중 한군데만 청약이 가능합니다. 신청은 한국감정원 청약홈페이지나 어플을 통해 가능합니다. 

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분양일정

입주자모집공고일은 11.19일입니다. 특별공급은 11.30~12.1일 청약합니다. 청약시간은 9시부터 17:30분입니다. 특별공급 구분은 기관추천, 철거민(회현제2시민아파트), 다자녀, 신혼부부, 노부모부양, 생애최초입니다. 

일반청약은 1순위가 12.10, 2순위가 12.11입니다. 당첨자 및 동호수 배정 발표는 12.16일입니다. 

입주자모집공고일은 청약자격조건의 기간, 지역, 주택소유, 나이 등의 기준일이므로 중요합니다. 

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2020/11/11 - [도시와 주택] - 비조정대상지역 주택 취득세율 감면방법(공시가격 1억원 이하 취득)

청약자격

본 분양건은 무주택 세대만 신청할 수 있으며, 노부모부양/생애최초 특별공급, 일반공급의 1순위 청약자는 세대주만 신청이 가능합니다.  

청약가능한 주민등록상 주소는 서울, 경기, 인천입니다. 당첨자 제출서류시 공고일 이후 발급분을 제출해야 합니다. 일반분양 입주자 당첨시 공고일부터 입주일까지 세대구성원 전원이 무주택 요건을 유지해야 합니다. 이를 위반시 계약해지 및 위약금을 내야 합니다. 

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건축정보

a1-5는 1282세대이며 시공사는 한화건설 외 2곳입니다. 타워형이 아닌 판상형 구조로 되어 있습니다. 타워형은 미관상 좋지만 채광이 안좋고 판상형은 미관은 안좋지만 채광이 좋은 장점이 있습니다. 

A1-12는 394세대로 구성되어 있으며, 시공사는 진흥기업 외 2개사입니다. 역시 판상형 구조입니다. 

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계약일정 및 입주

계약기간은 '21.3.15~24일입니다. 이때 계약금은 주택가격(발코니확장비용 포함)의 20%를 납부하셔야 합니다. 

중도금납부기한은 '21.5.14일입니다.

분양가가 평당 1986만원 선으로 책정되었습니다. 중도금은 주택가격의 20%입니다. 

입주가능일은 21년 8월이며 입주일로부터 5년간 의무거주해야 합니다. 잔금은 입주지정기간 종료일 전에 주택가격의 60%를 납부해야 합니다. 또한 발코니확장비용의 잔여금액 80%도 납부해야 합니다. 

주택도시기금으로부터 대출 7500만원이 가능합니다. 이율 2.8%이며 1년거치 19년 상환 또는 3년 거치 17년 상환 중 선택가능합니다. 

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문의

서울주택도시공사 콜센터 1600-3456

서울 경기 수도권 아파트 2020년 하반기 분양일정(감일 푸르지오 마크베르 등)

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11.4 과천 르센토 데시앙, 푸르지오어울림 라비엔오, 루르지오 오르투스 과천

과천 지식정보타운(지정타)의 분양물량이 나오고 있고 어제 1순위가 끝나고 오늘은 2순위 청약일입니다. 당첨자 발표는 11.11일입니다. 계약은 11.26입니다. 109a타입이 7.9억원입니다. 과천 지정타는 투기과열지구, 공공택지지구, 분양가상한제 적용지역이며 전매제한 10년입니다. 10억 로또로 불리우고 있으며 특별공급 청약에만 9만명이 몰렸습니다. 448대1의 경쟁율을 기록했습니다.

전문가들의 조언으로는 고가점자는 가점제로 뽑는 85제곱미터 이하의 물량을 청약하는 것이 현명한 전략이라고 합니다.  가점제의 예상 커트라인은 65점 정도로 예상하고 있습니다. ​반대로 자금사정이 여유가 있고 가점이 낮은 청약자는 중대형 물량에 신청하여 추첨제를 노려볼만 합니다. 또 하나의 전략은 생애최초 주택 구입자를 위한 특별공급입니다. 85제곱미터 이하의 물량 중 15%를 생초특공으로 공급하며, 경쟁율이 일반공급에 비해 낮다는 것이 일반적인 청약결과에서 증명되었습니다. 특공물량은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하여야 합니다. 

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분양대금 납부을 위한 자금계획

자금계획도 잘 세워야 합니다. 분양가 9억원 이하의 주택은 기존 주택담보대출이 없을 경우 투기과열지구 40%까지 대출이 가능합니다. 계약금은 20%, 중도금 60%, 잔금20% 순으로 분양대금을 납부해야 하며, 9억원 이상의 분양가는 중도금 대출이 안되므로 자금계획을 잘 세워야 합니다.

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감일 푸르지오 마크베르

하남시 감일동에 위치한 주상복합 아파트를 오늘 11.4일 분양합니다. 입주자모집공고일은 10.22일이었으며 당첨자 발표는 11.13일입니다. 입주는 23년 6월 예정입니다.

공공택지지구에서 분양해서 총496가구 중 전체가구를 분양합니다. 투기과열지구로 전매제한 8년입니다. 분양가는 분양가상한제가 적용되어 평당 1,600만원입니다. 감일지구이긴 하지만 전철역과는 떨어져 있어 현 시점에서는 교통이 불편할 것으로 예상됩니다. 3호선 연장 가능성은 있지만 확정되지는 않았습니다. 

생애최초 특별공급 물량이 있으며, 년 평균소득의 120%(666만원, 맞벌이시 130% 722만원) 이하인 세대주인 경우 생초특공에 지원가능합니다. 예상가점으로는 최저 55점~58점 수준입니다. 

올해 2020년 하반기 수도권 물량은 위 단지 빼고는 눈에 띄는 분양물량이 없습니다. 신축분양물량 대란은 부동산가격 폭등과 분양물량의 분양가상한제로 시세와 가격차가 나서 경쟁이 치열해 졌습니다. 모든 분들이 원하는 집을 하루빨리 얻으셨으면 합니다. 

2020년 하반기 서울 경기도 아파트 분양일정(청약시 유의사항)

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수도권에 인구의 절반이 사는데 아파트는 많아도 아직 내가 소유해서 살수 있는 아파트는 없는 분들이 많습니다. 그래서 무주택자분들은 분양에 꾸준한 관심을 가지고 있는 것이 중요합니다. 분양을 기다리며 유념해야 할 사항은 세대주입니다. 부부간에도 분양건에 따라 명의를 달리 해야 할 전략이 필요한데 이 때 분양건에 따라 세대주를 바꿔야 분양신청이 가능합니다. 분양공고일 이전에 변경해야 하므로 일정을 미리 미리 확인해야 합니다. 세대주 변경은 인터넷으로 간편하게 신청이 가능합니다. 

분양시 또 다른 유의점은 소득기준, 자산기준입니다. 특별공급 물량은 당연히 신청자격이 있으며, 일반분양 물량도 84형 미만의 중소형 아파트는 청약자격 조건이 있으므로 입주자분양공고를 자세히 읽어봐야 합니다. 자격이 없는 분이 신청하여 부적격자 판정시 1년간 분양신청을 할 수 없습니다. 

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고덕 아르테르 미소지움

서울 강동구 고덕지구에 위치하게 될 미소지움은 벽산빌라를 재건축사업으로 진행한 신축단지입니다. 분양가상한제 적용아파트로 전용84의 분양가가 8.3억~8.6억 수준입니다. 인근 고덕그라시움의 같은 면적의 아파트 시세는 현재 16억원입니다.

10.21일에 분양합니다.

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남양주 별내자이 더스타

남양주시 별내지구에 위치하게 될 별내자이 더스타도 분양을 앞두고 있습니다. 평당 1500만원 수준이며, 전용84의 분양가는 4.87억~5.56억 수준입니다. 주변 시세는 8.3억원 수준입니다.

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과천지식정보타운 푸르지오 오르투스 등

과천 지정타의 여러 단지가 곧 분양을 시작하기 위해 모델하우스를 개관합니다. 과천 푸르지오 오르투스(s1), 과천 푸르지오 어울림 라비엔오(s4), 과천 르센토 데시앙(S5)가 분양을 준비중입니다.

과천 푸르지오 오르투스의 총 세대는 435세대이며 30평, 34평으로 구성되고 있습니다. 1순위 청약은 11월 초로 예상하고 있습니다.  예상분양가는 2300~2400만원 수준으로 점치고 있습니다. 주변하고 시세차이가 꽤 나기 때문에 로또청약이라고 입을 모으고 있습니다. 

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하남 감일 푸르지오 마크베르

하남 감일지구 푸르지오 마크베르는 469세대이며 평당 1700만원입니다. 여기도 예상 시세차익이 5억 이상입니다. 

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대곡역 롯데캐슬 엘크라씨

대곡역 근처 능곡지구의 오래된 아파트를 재건축하는 단지입니다. 정확한 현장주소는 고양시 덕양구 토당동 입니다. 총 834세대 중 254가구를 분양합니다.  분양가는 84형 기준 6.4억원으로 알려져 있습니다.  1순위 청약일은 10.28일입니다.

인근에 앞서 분양한 대곡두산위브는 84형이 6억원 전후였고, 현재 프리미엄은 1~2억이 붙었습니다. 당시 청약가점읜 84제곱 기준 최저점수가 61점이었습니다. 인근의 구축아파트인 고양대림아파트는 85제곱미터 기준 5.2억 수준입니다. 

이 분양건은 조정대상지역으로 대출이 분양가 대비 50%까지만 가능하므로 3억 이상의 현금이 필요합니다.