주택 아파트 부동산 법원경매시 변경사유, 취소이유, 가능성 예측방법

경매물건을 찾다보면 예정된 매각일에 경매가 진행되지 않고 일정이 변경되거나 경매가 아예 취소되는 경우가 많습니다(이하 '변경 또는 취하'로 표현)

 

변경은 경매 진행 중 문제가 발생하거나 새로운 사항이나 매각 조건이 변경되는 경우에 발생하며, 또한 채무자가 전액 또는 부분적으로 채무를 상환하여 채권자가 경매를 철회하는 것을 의미합니다. 반면, 취소는 부동산 소멸 또는 매수자에게 권리 이전이 불가능한 경우 등 특별한 사정이 없으면 경매가 진행 중에 법원에서 직접 취소하는 것입니다.

 

변경된 경매는 나중에 다시 등장할 수 있지만, 취소된 경매는 특별한 이유가 없는 한 재등장하지 않습니다. 그러나 처음에 매각일 당일에 경매가 진행되지 않는 점은 두 경우에 모두 해당됩니다. 때때로 매각이 임박한 경우 변경 전에 취소되기도 합니다.

 

변경 또는 취소 가능성은 당일 입찰 전까지 일어날 수 있어, 입찰자는 법원 경매 시스템에 전화로 확인하거나 대법원 사이트를 주시하여 변경 또는 취소 여부를 파악해야 합니다. 대법원 경매정보사이트에서 해당 물건을 검색한 후 사건 상세 조회에서 문건 처리 내역이나 송달 내역을 통해 변경된 정보나 매각일 변경 신청 여부를 확인할 수 있습니다.

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또한, 경매를 신청한 채권자의 채권 청구액과 등기부 등본에 설정된 전체 채권액을 확인하여 변경 또는 취소 가능성을 예측할 수 있습니다. 예를 들어, 감정평가액이 5억원인 물건이 있을 때, 채권자의 채권청구액이 10% 수준인 5천만원이라면 해당 경매는 변경 또는 취소될 가능성이 큽니다.

 

채권청구액을 포함한 총 채권액이 감정평가액의 50%에 미치지 못할 경우에도 변경 또는 취소 가능성이 큽니다. 물론 변경이나 취소되지 않고 경매가 진행되더라도 매수자가 대금을 지불하기 전에 채무자가 채무를 변제할 수 있어 귀결될 가능성이 있습니다.

 

소액인 경매물건들은 주로 채권자와 채무자 간의 감정 분쟁에서 비롯된 경우가 많습니다. 이는 채권자가 받아야 할 채권액을 받지 못하면 경매를 통해 해결하려는 경향이 있으며, 채무자는 이에 대항하려는 심리적인 저항이 강하게 작용합니다.

 

매각일의 변경 또는 취소는 주로 권리 관계가 복잡하지 않은 물건에서 나타납니다. 권리 관계가 복잡한 물건은 채권자 간 협의나 권리 해소가 어려워 경매를 통한 해결이 어렵지만, 권리 관계가 단순한 물건은 경매나 채권자 채무자 간의 협의를 통해 상대적으로 쉽게 해결될 수 있습니다.

 

또한, 경매 매각 시점의 시세와 감정평가액 차이, 실익이 없는 경우, 채권자 대위 변제 등의 이유로도 변경 또는 취소될 수 있습니다. 이렇게 변경되거나 취소되면 해당 물건에 대한 입찰을 고려하던 입찰자에게는 큰 손실이 발생합니다. 변경 또는 취소 가능성을 고려하지 않고 물건을 분석하거나 현장 조사를 진행했다면 그동안의 노력과 비용이 물거품이 될 수 있습니다. 변경 또는 취소 가능성을 고려하여 물건을 걸러내는 능력은 경매 투자의 깊이를 한층 더 높일 수 있습니다.