서울시 마포구 합정동 다가구주택 리모델링투자 경매물건 추천2023타경61393

마포구 합정동 다가구주택 경매 분석 보고서

📌 사건번호 : 2023타경61393
📌 매각기일 : 2025년 5월 20일(화) 오전 10시
📌 진행법원 : 서울서부지방법원 5계

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1. 물건 개요

구분내용

소재지	서울특별시 마포구 합정동 198-28 (토정로 28-6)
건물용도	다가구주택 (총 6가구 이상 거주 가능)
건축년도	1991년 5월 16일 사용승인
건물구조	벽돌조 평슬래브 지붕, 지상 3층
대지면적	179.0㎡ (약 54.14평)
건물면적	268.81㎡ (약 81.31평)
제시외 건물	보일러실, 계단실 등 부속공간 있음

📝 특징 요약

• 마포구 합정역 도보권 위치
• 6가구 이상 거주 중 → 월세 수익
• 도로 접함 → 차량 진출입 편리
• 리모델링 또는 수익형 부동산 전환 가능성 높음

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2. 경매 진행 정보

항목내용

감정가	3,029,147,960원
최저입찰가	2,423,318,000원 (감정가의 80%)
입찰보증금	242,331,800원 (최저가의 10%)
매각형태	토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 포함)

🔎 주의사항

• 최저입찰가 기준으로 입찰 가능
• 입찰보증금은 현금 또는 보증보험증권으로 납부
• 낙찰 후 계약 불이행 시 보증금 몰수됨

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3. 위치 및 입지 분석

• 역세권 : 지하철 2호선·6호선 합정역 도보 7분 거리
• 주변 환경 : 조용한 주택가, 다양한 다세대 및 상가 혼합지역
• 학교 인접 : 성산중학교 근처 → 가족 단위 임차인 수요 확보
• 도로 접근성 : 토정로 접해 있어 차량 이동 편리

🗣️ 전문가 의견

“합정역 도보권에 있는 다가구주택은 안정적인 임대수익을 기대할 수 있으며, 건물 상태도 양호한 편이어서 리모델링 후 가치 상승 여지가 높습니다.”
– 온나라경매법인 임장조사팀 -

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4. 내부 구조 및 임차 현황

✅ 가구별 현황 (일부)

호실                                 보증금                     월세               전입일        확정일자         대항력

104호	3,500만 원	20만 원	있음	있음	O
106호	8,000만 원	10만 원	있음	있음	O
203호	5,000만 원	없음	있음	있음	△ (우선변제 미신청)
301호	미상	미상	없음	없음	X

 

💬 해설

• 일부 세입자 보증금 인수 필요 (낙찰자 부담)
• 주택임대차보호법상 소액임차인 존재 가능성
• 임차인의 전입 및 확정일자 여부에 따라 배당순위가 달라집니다.
• 낙찰 전 반드시 권리분석과 임차인 면담 필요

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5. 투자 관점 분석

분석 내용

수익성	최소 6가구 거주 가능 → 월세 수익 다수 확보
입지	합정역 도보권 + 도로접함 → 향후 가치 상승 기대
건물 상태	1991년 준공, 비교적 관리 양호 → 리모델링 가능
토지 비중	총 감정가 중 약 96%가 토지 가치 → 안정성 우수
위험요소	세입자 보증금 인수 여부, 일부 대항력 여부 등 사전 확인 필요

 

🧮 예상 시나리오

• 리모델링 후 다세대 분양 또는 임대 수익 극대화
• 토지 중심 자산으로 장기 보유 가치 있음
• 단기 재매각 전략보다는 중장기 수익형 부동산 전략 유리

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6. 입찰 전 유의사항

• 현재 점유자 및 임차인과 협의 진행 여부 확인 필요
• 등기부등본, 건축물대장, 현황조사서 필수 열람
• 소액임차인의 우선변제권 확인 → 보증금 인수 가능성 대비
• 경매는 ‘현상 매각’으로, 하자 발생 시 낙찰자가 책임짐

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7. 종합 결론

입지 조건	⭐⭐⭐⭐⭐ (합정역 도보권 핵심입지)
건물 상태	⭐⭐⭐☆ (1991년 준공, 리모델링 여지 있음)
수익성	⭐⭐⭐⭐ (6가구 이상 임대 수익 가능)
위험요소	⭐⭐☆ (권리분석 필요, 일부 인수 가능성)
추천 등급	A등급 (중장기 수익형 투자 유망)

 

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