빌라라 불리우는 다세대, 다가구 주택의 차이점?

 우리가 부동산시장에서 흔히 접하는 '빌라'는 사실 다세대와 다가구 주택으로 구분된다는 사실 알고 계셨나요? 머 생긴 것이 아파트는 아니구 작은 APT 비슷한 게 바로 다세대/다가구이며, 이는 법적인 구분으로 인해 부동산 계약상, 그리고 투자상 중요한 부분입니다.

사실 우리가 알고있는 빌라는 서양의 고급주택을 칭하나 한국의 부동산 시장에서는 그냥 주거지의 한 종류로 명칭되어 변형되어 사용하고 있습니다.

부동산 사업자 관점에서 다세대/다가구의 가장 큰 차이점은 분양 여부라 할수 있습니다. 다세대는 분양이 가능하며, 분양이 가능하면 가구당 개별등기가 가능하다는 점입니다. 다세대 주택은 6개월 안팎의 기간만에 완성되고 작은 규모로 방을 쪼개 팔 수 있기 때문에 시장성만 있으면 바로 결정해서 투자하고 원금 + 수익을 낼수 있는 강점을 가지고 있습니다. 저희 운정지구에도 일부 지역에 상가주택(다세대주택) 붐이 불어서 여러 건설현장을 목격할 수 있고, 또 세대별 분양을 하고 있습니다.

 다세대 주택은 다시 말씀드려 작은 아파트의 개념으로도 볼수 있습니다. 다만 아파트와 다른 점은 건물 바닥면적(연면적)과 층수 제한이 있다는 점이죠. 그래서 소규모 사업자가 아파트처럼 분양사업을 할 수 있는 건물종류가 바로 다세대주택입니다. 1층은 상가, 2~4은 주택으로 분양 또는 임대(월세)를 내 주면서 사업을 하는 것입니다. 아래 그림처럼 다세대 주택은 가구별로 등기를 할 수 있습니다. 각각은 아파트처럼 독립세대인 샘이죠.

하지만 다세대 주택은 여러 세대를 보유하면 세금문제가 걸립니다. 2채 이상 보유시 중과세 정책이 있기 때문에 이런 점에서는 다가구가 좋습니다. 다가구는 여러 호수를 가지고 있어도...다시 말해 건물 하나를 통으로 가지고 있어도 1채를 보유한 것으로 간주되고 따라서 2년 이상만 가지고 있으면 세금 부분은 부담이 없습니다.

다세대나 다가구 주택을 매입 후 수익형 부동산을 개발하는 방법도 있습니다. 이때에는 1층 필로티를 상가로 만들어 수익을 극대화 할 수도 있는데 여기서 감안되어야 할 부분은 주차장 확보와 정화조의 용량을 체크해 봐야 합니다.

또한, 원룸형 다가구주택을 고시원(원룸텔)으로 바꾸는 방법도 있습니다. 대학가나 고시촌 주변일 경우 좋은 전략이 된다. 공단 주변도 1인 가구의 증가로 고려대상이 될 수 있다. 이때 역시 주자장 확보가 가능한지 체크해 봐야 합니다. 고시원의 경우 방화시설과 공동 샤워장과 취사장이 필요하니 이점을 염두해 두어야 합니다.

 

 

하지만 다가구 주택은 다세대 주택과는 달리 주인이 한명입니다. 그 1명에 전체 건물을 등기할 수 있죠. 세입자(전세)는 이런 다가구 주택을 유의해야 합니다. 부모님들이 자녀들의 전세/월세 계약시 다가구라 하면 위험하다고 다시 생각해 보라고 하는 이유가 바로 이점 때문이죠. 주인이 여러 세입자에게 전세금을 받으면 건물시가보다 넘어서는 경우가 있는데 이때 집주인이 부도가 나면 전세금을 날릴 수 있습니다. 등기부등본에서 집주인의 은행대출규모는 확인할 수 있지만 선순위세입자들의 전세보증금은 확인할 수가 없기 때문입니다. 이른바 '깡통전세'라고 하죠.

 

 

연립주택도 있긴 한데 연립주택의 개념은 다세대주택 중에서 면적이 좀 큰 부류로 보시면 편리합니다. 그러고 보니 연립주택이 제일 빌라에 가까운 건물인듯 합니다.

사진출처 - 아시아경제TV