민간아파트택지 분양가상한제 재개발 재건축 부동산 정책

정부가 신규아파트 분양가 인하정책을 꺼내 들었습니다. 신규아파트의 분양가가가 구축 아파트의 가격을 끌어 올리는 작용을 하기 때문에 신축아파트의 분양가를 통제하려는 정책을 시행하려고 하는 것입니다.

 

 

 

사실 18년도에 엄청 올라버린 서울 아파트가격으로 서울에 집 있는 사람들은 엄청난 자산증대를 하였고, 집 없는 사람들은 상대적 허탈감과 박탈감으로 휩쌓여 있습니다. 당연히 집 없는 사람들은 집값 잡는 정책을 선호하며, 집 있는 사람들과 건설회사는 분양가상한제를 반기지 않을 것입니다. 정부가 집값 잡는 정책을 펼친 결과 1억 오른 후 500만원 정도 떨어진 정도의 느낌입니다. 가격상승을 꺽었을 뿐 오른 집값는 내릴 기미를 보이지 않습니다.

 

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2019/06/05 - [도시와 주택] - 재개발 상가투자, 문래 재개발, 문래동4가(문래1-4정비구역)

 

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정부의 분양가상한제

부동산시장에 적극 개입의지를 보이는 것입니다. 분양가는 토지비+건축비+시행사(건설사)이윤으로 구성되는데 정부가 토지비와 건축비, 가산비를 감안하여 분양가 상한선을 정하겠다는 것입니다. 당연히 건설사의 이윤 또는 재건축/재개발시 조합원의 이익이 줄어들 것입니다.

민간택지 분양가상한제 대상

기본적으로 많이 오르는 지역에 분양가 상한선을 걸어 두겠다는 정책입니다. 아래 표를 참고하시면 되겠습니다.

분양가상한제의 효과

정부가 인정하는 토지비가 관건입니다. 토지비의 경우 감정평가액 기준으로 하는데 감평가의 경우 시세의 80% 수준이기 때문에 토지비가 상대적으로 낮게 책정되므로 낮아진 토지비와 통제받는 이윤으로 분양가는 현재 분양가 수준의 20% 정도가 낮아질 것으로 예측하고 있습니다. 정부의 타켓은 강남 재건축의 분양가가 포함되어 있는데 강남 재건축 시장의 분양가를 잡으면 강남 전체의 분양가를 잡게 되고 결국 강남효과가 서울의 집값을 안정되게 하는 것으로 예상하고 있습니다.

 

추가 부동산 정책

재건축 연한을 40년으로 확대하거나 후분양을 의무화, 전매를 제한하는 방안이 있습니다. 또한 신축단지에 임대주택을 의무적으로 짓게 하는 방안도 있습니다. 이러한 정책들은 재건축/재개발의 조합원, 건설사 입장에서는 사업성을 저해하는 요소입니다.

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2019.07.17 14:19 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    분양가 상한제의 타겟이 재건축 시장에까지 포함되는지 몰랐네요. 정책의 목적 대로라면 강남 분양가 잡는 데 꽤 효과적일 수 있겠어요. 오후도 파이팅 하시길요^^

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2019년 부동산 전망 서울 경기 인천 입주물량
인구는 증가폭이 더디다 못해 줄어들 기세지만 사실 주택의 경우에는 세대원의 핵분열 수요로 인해 매년 30만가구가 증가하고 있습니다. 증가하는 가구는 주택시장에서 수요을 뜻하죠. 기본적으로 늘어나는 가구에 따른 주택수요 때문에 주택시장의 공급을 이끌고 있는 것이 사실입니다.

 

 

 

 

공급 측면에서 부동산 가격 폭등으로 인해 아파트를 지으면 무조건 분양되는 기간을 끝으로 아파트분양시장은 냉각기를 맞이하게 됩니다. 부동산 가격의 엄청난 폭등으로 정부는 부동산 규제정책에 힘을 가했고, 시장에 어느 정도 먹혀 든듯 합니다.

 

특히 수도권의 경우 입주물량이 정점을 찍고 대폭 하락할 듯 합니다. 서울과 경기 주요지역의 경우 분양율이 아직도 치열하지만, 입지가 좋지 않은 지역의 경우 미분양 물건이 나올 전망입니다. 아파트는 착공 후 준공까지 3년 정도가 소요되고, 착공했으면 웬만한 상황에 직면하지 않고서야 무조건 준공해야 하는 조건때문에 시장상황과 텀이 생기기도 합니다.

 

자료출처 - 아포유

불과 작년까지만 해도 부동산 호황이었고 이 상황이 지속될 것으로 판단한 아파트, 빌라 건축물량이 2019년까지 이어질 것입니다. 수요(매수세)와 공급의 시차가 생겨 착공 때와는 분위기가 달라진 것입니다. 준공때 미분양을 이겨낼 수 없다면 매매가와 전월세 가격하락으로 이어지고, 이는 해당지역의 부동산 가격을 전반적으로 끌어 내리는 역할을 하게 됩니다.
2019년의 부동산 전망은 매수 관망세가 지속될 것이며, 공급량은 작년 수준으로 공급되어 부동산 시세를 끌어 내릴 것으로 보입니다. 물론 입지가 탄탄한 역세권 지역과 강남권 등 주요지역은 가격방어가 될 것입니다.

 모든 경제는 수요와 공급에 따라 가격이 등락합니다. 부동산 시장에 있어 가격이 내려가는 분위기면 사려는 사람이 없을테고, 올라가는 분위기면 너도 나도 사려고 들 것입니다. 한참 올라가는데서 매수한 사람은 끝물 탄 사람이고, 하락세 때문에 모두가 공포에 질려 가격이 곤두박질 칠 때 산 사람은 저가매수한 것이겠지요.

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2019.01.13 10:01 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    노른자 땅 말곤 서울 집값 하락세이긴 하더라구요 그래서 사람들이 더 떨어질까봐 못 사던데... 지식이나 관심 없음 집 사는 기회 찾기 참 쉽지 않을 듯해요 암튼 그동안 부풀려진 버블이 사라지긴 해야죠 해피 일욜 되세요^^

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서울 아파트 시세 가격, 매매동향

부동산 동향
단기급등 이후에 높은 가격에 대한 부담, 그리고 정부의 부동산 투기수요 억제정책 때문에 매수수요가 줄어들고 전월세 수요가 늘어나고 있다.

 

 

정부는 다주택자를 더 이상 집을 사지 마라며 압박하고 있고, 무주택자에게는 신규아파트 분양시 혜택을 늘리겠다는 신호를 주고 있어 무주택자의 인내심을 연장하게 했다는 분석이다. 전월세를 살면서 기다리면 내집마련의 기회가 올 것이라는 희망을 갖게 된 것이다.

 

 

 

 

출처-경향신문

서울의 아파트는 언제 샀어야 했나?
경향신문은 역대 정부의 아파트 매매가격 변동율을 한국은행과 KB국민은행의 자료를 기초로 분석했다. 서울의 주택가격이 하락해 변동율이 낮았던 시기는 김영삼 정부때와 이명박 정부 때였다. 정책적으로 보면 집값이 떨어지면 당근정책을, 집값이 상승하면 압박정책을 내지만 정책은 언제나 시장을 빗겨가 시장에 혼란만 주는듯 하다.

출처 - 이투데이

박근혜 정부 시절 부동산 시장에 찬바람이 불때 빚내서 집 사라는 대출 정책이 줄을 이었다. 다주택자에 대한 세제혜택을 물론 청약조건도 완화하여 투기수요를 불려 들였다. 하지만 문재인 정부 들어 과열양상이 극도로 치닿은 후에야 기존 정책을 뜯어 고치지만 소는 이미 잃은 후 외양간 고치는 격으로 된 것만 같다.

지난 2년간 집값이 오르자 가장 타격을 받은 세대는 바로 집 없는 청년세대, 가난한 서민들이다. 집값에 밀려 서울에서 서울 외곽의 위성도시로 밀려 나갔다. 직장은 여전히 서울이라 출퇴근이 녹녹치 않다. 서울 집값 상승의 차익은 기성세대가 먹고, 상대적 박탈은 젊고 집 없는 사람들이 받는 세대간, 빈부간 갈등을 낳고 있는 것이다.

주식투자와 마찬가지로 부동산투자자들은 집값은 결국 우상향하며, 떨어지면 정부에서 부양정책을 내놓으며 다시 상승을 이끌 꺼라는 믿음이 강하다.

서울 집값, 서울 아파트 가격은 앞으로 어떻게 될까? 정부의 9.13 대책 이후 집값이 떨어질 꺼라는 예상이 시장을 지배하면서 투자(투기)수요와 실매수자의 구매의욕이 떨어지고 있는듯 하다. 아직도 관망추세, 숨고르기 분석이 있는데 여기에 금리인상 카드가 옳해 안에 실행되면 부동산은 그야말로 진정한 하락세로 접어들 것이다. 지금 현재 스코어 상으로는 1억 오르고 1천만원 내릴까 말까한 상황이다.

 

기타 유용한 포스팅은 아래 참조

2018/10/14 - [자유로 가는 길] - 2018년-2019년 주거급여 신청방법, 대상자 기준, 전세월세 지원

2018/10/10 - [도시와 주택] - 부동산투자와 시간, 자금투자

2018/09/28 - [도시와 주택] - 2018년 하반기 부동산시장 전망-금리인상과 주택담보대출이 관건

2018/09/20 - [도시와 주택] - 9.13 부동산 대책 이후 부동산 동향...하락세 흐름

2018/09/14 - [도시와 주택] - 9.13 부동산대책 핵심내용 요약, 913대책 보도자료

2018/09/05 - [도시와 주택] - 서울 집값 수도권 부동산 아파트값 전망- 그린벨트 해제, 차량기지 개발

2018/08/26 - [자유로 가는 길] - 미국 금리인상이 한국경제 부동산에 주는 영향 가능성

2018/08/25 - [도시와 주택] - 공덕역 오피스텔 투자수익의 현실, 수익형 오피스텔 분양가 대비 현재가

2018/07/23 - [도시와 주택] - 압구정 재건축 갈등으로 본 부동산 개발, 서울 재건축 동향

2018/07/11 - [도시와 주택] - 신혼부부를 위한 신혼희망타운 신청자격, 전세자금, 내집마련 대출조건

 

 



Comments

  1. IT세레스 2018.11.10 00:28 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    오르고 내리고 하다보면 강남쪽은 당연히 오를때 팍팍 오르는거 같아요.

  2. Bliss :) 2018.11.11 05:37 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    그러게요 억제 정책을 써도 내린다는 기사가 많이 뜨지만 실상 보면 그렇지만도 않은 듯해요 정부가 노력하고는 있지만 서민 숨통 트이는 기사 보고 싶어지네요 여긴 눈이 펄펄 옵니다 미세먼지 유의하시고 따스한 주말 보내시길요

  3. 2018.11.11 05:40 Permalink Modify/Delete Reply

    비밀댓글입니다

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