주택 아파트 부동산 투자의 기술-선택, 흥정, 대출
누구나 조언할 수 있는 부동산 투자의 기법이지만 기본을 망각하기 쉬워 투자에 입문조차 못하거나 투자에 실패하는 경우가 있다. 기본을 되새기는 차원에서 부동산 투자의 기술을 다시 한번 살펴본다.

 

 

최고의 선택
부동산 투자의 시장은 시장에서 될성 싶은 물건을 고르는 일이다. 시장에서 상품가치가 있는 주택, 아파트를 고르는 것이 시작이다. 아파트의 경우 입지, 교통, 대단지 등 여러 장단점을 분석해야 한다. 주택 인근의 수요와 공급량 분석도 중요한 분석요소이다.
부동산 가격흥정
상품을 골랐으면 그 다음으로 중요한 것이 바로 매매가격 흥정이다. 이른바 가격협상인데 상품이 정해 졌으면 사는 사람 입장에서는 될 수 있으면 싸게 사는 것이 유리하다. 집값 하락시에도 여유가 있으며, 대출받아 사는 경우 이자에 대한 부담도 덜 하다.

 

대출은 가능한 많이(능력 되는 대로)
마지막으로 대출이다. 여유돈이 있으면 대출받지 않고 매수하지만 투자자 입장에서는 거의 여유돈이 없이 대출을 끼고 매수한다. 진정한 고수는 지금의 부동산대출 규제 속에서도 대출을 받는 신공에서 판가름 난다. 대출이자는 월세로 상쇄될 수도 있다. 물론 월세 받아 이자 내고 남으면 좋겠지만 남는다 해도 주택의 유지보수비용까지 감안해야 한다. 매매 이후 주택가격 상승이 있으면 좋겠지만 하락까지 염두해 두어야 한다. 언제나 자신의 판단이 옳은 것은 아니기에......

 

* 혹시 전세끼고 매매하는 갭투자라면 전세가율이 높고 시세상승기에 샀다 하더라도 현재의 상황처럼 전세가가 급락한다면 흑자부도가 날 확율이 높다. 집값이 올랐어도 전세가 하락폭이 커서 전세금을 돌려 줘야 하는데 돌려줄 여유돈 만들기가 어려운 것이다.

 

그렇다고 집을 팔면 다주택자 양도소득세 중과로 수익이 안남아 싫을 것이다. 주택임대사업자라면 매도가 쉽지 않다. 갭투자가 초기투자비가 적어 쉽게 접근할 수 있지만 시장의 변동성으로 자금경색을 일으킬 수 있으므로 투자에 유의해야 한다.

 

대출로 투자금을 만들어 낸 이후 계약을 하게 되면 취득세, 부동산수수료, 등기비용 등이 발생하며, 인테리어비(물품 수리비, 위생기구, 붙박이장 교체 등)이 투자비로 추가 지출하게 된다.

 

[기타 부동산 관련 유용한 포스팅은 아래 참조]

2019/01/06 - [자유로 가는 길] - 정부지원 주택담보대출 주택금융공사 아낌e보금자리론 금리

2018/12/29 - [자유로 가는 길] - 연봉 1억 실수령액 세금 연말정산, 직장인 부자의 삶은 어떨까?

2018/11/27 - [도시와 주택] - 아파트 자전거래, 집값 올리는 부동산실거래가 투기

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2019.01.09 10:19 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    2년 전 대비 집값이 이리 올랐나요.... 여기도 대도시 집값은 매년 인상되지만 한국 상승률 무섭습니다~ 부동산에 대한 지식 꾸준히 쌓아올리시고 나눔하시는 모습 멋집니다아^^ 따스한 하루 되세요~

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주요기사를 간추려 링크하였습니다. 제목을 클릭하시면 해당기사로 연결됩니다. 기사 밑은 저의 의견을 기재하였습니다.

 

 

퇴직금 몽땅 투자했다 실패… 전직 여교사, 월27만원 벌어 산다

노년층이 은퇴 즈음에 자산관리, 투자실패를 잘못 하여 파산한 사례를 소개하고 있다. 물론 극단적인 사례이긴 하지만 노년층이 아니더라도 충분히 나, 또는 내 주변에서 일어날 수 있는 일이다.

은퇴세대의 파산 유형으로는 사업/투자실패, 질병으로 인한 의료비 과다, 자녀 뒷바라지 부담, 황혼이혼으로 인한 자산 축소가 주요하다.

안락한 노년을 위한 은퇴준비가 화근이 되는 건 주식, 부동산, 사업의 실패다. 특히 주식투자 전문가들은 여유돈이 아닌 은퇴/노후자금으로 주식투자하는 것은 대단히 위험하다고 조언한다. 섣부른 투자가 여유돈은 커녕 노후를 위한 자금, 그리고 현재의 생활비까지 빼앗아 갈 수 있는 것이다.

여생을 건 투자는 신중해야 하며, 리스크가 클수록 부담스러워 해야 한다.

 

 

과실만 챙기고 숨은 최은영…조양호는 책임론 중심에

한진해운은 왜 망해 가는가? 글로벌 해운업의 불황, 운임가격 하락, 택배수송선 임대료 상승이다. 장사는 안되는데 수송선 임대료 등 비용은 커져만 가고, 그래서 부채만 늘어나는 상황이 오늘날 한진해운을 만든 것이다.

과실만 챙기고, 누군 책임론, 이건 무슨 말?  최은영 회장은 조수호 전 한진해운 회장의 와이프다. 조회장이 사망 후 2007년 경영권을 받아 2014년까지 운영하다가 조양호 회장에게 한진해운을 넘긴 것이다. 한진해운의 알짜 계열사는 인수 전 다 빼먹고 부채덩어리 한진해운만 넘긴 최은영. 주식까지 다 팔아 치워 언론의 뭇매를 맞기도 했다.

조회장은 왜 부실기업 한진해운을 인수한 것일까? 부친인 고 조중훈 창업자의 육해공 물류기업의 야망을 위해 인수를 결심했다고 한다. 지금 조회장이 사재 400억을 출연한들 한진해운의 숨을 살려 내기에는 역부족인 듯 하다.

 

 

 

 

“공급 줄면 집값 뛸 것”…부동산 과열 조짐

정부는 가계빚 문제를 해결하기 위해 아파트 공급물량을 줄이는 정책을 내놓았다. 신규 급물량을 줄이면 새 아파트를 살때 빚을 내서 사는 사람도 줄 것이라는 판단 때문이다.

하지만 시장은 다르게 반응하고 있다. 풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 튀어 나오는 이른바 풍선효과가 나타나는 것이다. 공급감소 우려로 기존 아파트 시장이 과열될 양상을 보이고 있는 것이다. 공급감소 우려 속에 새 아파트의 희소성이 있을 것으로 내다보고 가격이 오르는 현상이 포착되고 있다.

정부는 이와 관련 수도권의 주택공급을 일시에 줄이는 일은 없을 것이라고 진화에 나서고 있지만 불씨를 키워 놓고, 불이 커지지 이를 끄려다 된통 데이는 수가 있으니 조심히 정책을 세울 수 있기를 바란다.

 

 



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