토지지분거래, 지분투자, 기획부동산 사례
넓은 토지는 아무래도 비싸겠죠. 비싼 토지를 소액으로 자신의 토지로 만들 수 있는 방법이 바로 토지지분 투자입니다.
지분투자시 지분등기를 해야 하는데요. 지분등기에는 공유등기와 공동등기가 있습니다. 

 

 

 

 

공유등기는 지분에 의해 여러 사람들이 토지를 소유하는 형태입니다. 자기 지분에 따라 자유로이 지분을 팔수 있고 또 다른 사람들이 매수 지분만큼 살 수 있습니다. 하지만 해당 토지를 처분하기 위해서는 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 관리는 지분의 과반수로 결정하며 보존은 각자의 행위가 가능하고 분할청구도 가능합니다. 해당토지에 사용수익이 발생하는 경우 지분의 비율로 나눠 갖습니다. 우리가 흔히 알고 있는 아파트의 경우에도 공유지분 등기가 소유자별로 되어 있기 때문에 매매가 자유로운 것입니다. 아파트 매매시에는 아파트라는 건축물 뿐 아니라 건축물에 딸린 토지의 공유지분도 함께 매매됩니다.

 

공동등기(합유)는 공유등기와 다릅니다. 여러 사람이 모여 만든 조합 형태로 물건을 소유하는 방식을 말합니다. 지분의 처분은 합유자 전원의 동의가 있어야 합니다. 처분변경시에도 마찬가지입니다. 분할청구도 불가하고 사용수익의 경우 조합 계약 및 규약에 따릅니다.
토지매매, 토지투자 꿀팁
지분으로 싸게 나오는 공매나 경매를 받아 시세로 팔거나 보유해도 투자가 가능합니다. 앞서 말씀드린 바와 같이 토지의 작은 지분을 사기 때문에 소액으로도 투가가 가능합니다. 지분 토지는 주식처럼 작은 단위로 경매나 공매시장에 나오는데 토지의 경우 투자를 꺼리는 사람들이 많아 유찰이 많이 됩니다. 이때 중요한 것은 시세보다 싸게 사는 것이 중요하고 다시 되파는 것 또한 중요합니다. 시세보다 싸게 잘 샀는데 팔려고 하니 안팔리면 투자금이 묶이는 것이죠. 일단 공유지분의 경우 공유자가 가족명의인 경우 되팔기가 쉽습니다. 가족은 공유자우선매수청구권으로 나머지 토지지분을 사려 하기 때문입니다. 감정가 대비 40% 이하로 떨어진 토지를 찾는 것이 안전합니다. 일단 뭐든 싸게 사는 것이 투자리스크를 줄이는 방법입니다. 아시다 시피 토지의 경우 물가상승률보다 높은 지가상승률을 보이기 때문에 웬만한 은행이율보다 높은 수익율을 낼 수 있습니다.
이런 경우도 있습니다. 지분거래해서 매입한 토지가 개발계획에 의한 토지수용이 되는 경우 대박을 맞을 수 있습니다.

 

직장인이라 농지를 못사는 것은 아닙니다. 직장인이라도 수도권 토지를 구입하여 주말농장을 운영할 수 있습니다. 가구당 1,000제곱미터(302평)까지는 목적 불문하고 주말농장용으로 토지를 취득할 수 있습니다.

 

토지거래시 주의점
기획부동산의 토지지분 거래에 주의해야 합니다. 기획부동산의 경우 큰 면적의 땅을 사서 조각내 지분으로 판매하곤 합니다. 일단 토지지분은 신규택지지구 등 개발호재를 예상한다며 바람을 잡고 비싸게 판매하는 경우가 있습니다. 최근 파주 일대에는 남북관계 훈풍을 타고 산지 등을 저렴하게 구입한 뒤 지분을 쪼개 토지를 판매하는 경우가 있습니다.

 

최초 기획부동산에서 산 가격의 5~6배를 높여 판매하니 산 사람들의 가격부담이 큽니다. 또한 알지 못한 공유자가 수십명 더 있는 경우도 있습니다. 공유등기 토지라 향후 매도가 가능하다고 해서 매입했는데 나중에 알고 보니 공동등기로 소유자 전원의 동의 없이 토지매매가 불가한 경우도 있습니다. 토지 매매시 이를 주의하셔야 합니다.

 <기타 부동산 관련 포스팅은 아래 참조>

2019/02/24 - [도시와 주택] - 재개발 투자 절차, 사업시행인가란?

 

2019/01/12 - [도시와 주택] - 2019년 부동산 전망 서울 경기 인천 입주물량

 

2019/01/08 - [자유로 가는 길] - 주택 아파트 부동산 투자의 기술-선택, 흥정, 대출

 

 



Comments

  1. Bliss :) 2019.02.26 13:16 신고 Permalink Modify/Delete Reply

    아하~ 지분 투자는 지분만 거래가 가능하고 처분은 합유자 전원 동의가 필요하군요~ 시댁에서 아버님 소유 토지인데 의리상 친척 몇 분의 명의도 함께 올려둬서 처분 시 동의가 필요하다는 말씀을 얼핏 들은 적 있는데 지분 투자 같은 개념이었나 봐요. 저희는 뭐...투자할 돈이 없어서 이런 분야는 아는 바가 전혀 없었네요^^;; 활기찬 오후 응원합니다.

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