부동산 경기 하강징후 전망, 경기순환 과정, 부동산PF 부실

부동산 경기 하강징후 전망, 경기순환 과정

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급등한 부동산 경기가 앞으로도 유지될 거라는 사람들도 있고, 조정을 받거나 하강할 거라는 사람들이 있습니다. 필자가 확인한 부동산 경기는 호가는 유지되고 있지만 매매거래량은 작은 수준으로 유지되고 있습니다. 매도자가 과연 얼마나 버틸지, 매수심리가 여기서 더 얼어붙을지가 관건인듯 합니다.

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부동산 경기 하강징후는?

준공후 미분양주택수가 증가하는 현상은 실거주자들이 매수를 늦춘다는 뜻입니다. 미래의 집값에 대해 부정적인 인식을 가지고 있는 것이죠. 경매 경락률이 하락하거나 상업부동산의 공실률이 높아지는 현상은 부동산 경기 하강징후로 해석할 수 있습니다. 부동산 경기가 서서히 하강하면 부작용이 적지만, 급격히 하락하면 금융기관의 부동산PF대출이 자금회수를 못해(부실화) 부도가 날 수 있습니다. 증권사 부동산PF 또한 부실이 발생할 경우 금융위기까지 번질 수 있는 우려가 있습니다.

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최근 부동산 경기과열로 증권사의 신용공여형 채무보증의 경우 2014년 대비 2019년이 3배 정도 높아졌습니다. 일테면 신용으로 큰 돈을 부동산사업을 하는데 빌려 줬는데 부동산경기하락으로 분양, 임대에 이상이 생기면 돈을 빌려준 증권사도 돈이 회수되지 않아 연쇄적으로 금융문제가 생기는 것입니다.

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저축은행의 부동산PF

올해 상반기 기준 저축은행의 부동산PF 규모가 5조6천억원입니다. 부동산PF는 부동산프로젝트를 담보로 장기간 대출을 진행하지만 부동산 시장이 하락할 경우 프로젝트 진행이 멈추거나 계획한 분양이 안돼 자금회수를 못해 돈을 못갚는 현상이 발생합니다. 저축은행발 금융위기 가능성은 부동산PF 부실에서부터 시작될 수 있다는 지적입니다.

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부동산경기 위축 진행형-고양시

고양시는 인근의 대규모 주택공급이 예정되어 주택가격 하락과 거래량 감소 등 부동산경기가 위축되고 있습니다. 물론 삼송, 지축, 향동, 킨텍스, 덕은 등 서울접근성이 좋은 주택지구는 분양가 대비 30~40% 높은 가격대를 보이고 있습니다. 이러한 지역을 제외한 기타 고양지역은 부동산침체로 어려움을 겪고 있습니다. 고양시는 현재 조정대상지역으로 지정되어 있습니다. 조정대상지역은 종합부동산세 추가과세, 다주택자 주택담보대출 제한, 다주택자 양도세 중과 등의 규제가 적용되는 지역입니다. 고양시 입장에서는 특정지역을 제외한 전반적인 지역에서 부동산 경기침체를 겪고 있는데 조정대상지역의 규제까지 적용되어 이를 해제해 달라고 정부에 건의중입니다.