우리동네파주일산이야기

고덕강일 어반브릿지 분양가, 입지분석

부동산카페에서 고덕강일 어반브릿지에 대한 사람들의 의견을 정리하였습니다. 

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분양가

주변 실거래가와 5억 이상 갭이 있습니다. 주변시세는 84형 기준으로 10억 수준이라고 합니다. 9억 이하의 경우 중도금, 잔금 대출이 가능하나 9억을 초과시 대출이 불가합니다.이를 감안한 건지 모르겠지만 33평 기준으로 9억 미만의 분양가를 선보일 것이라는 풍문이 떠돌고 있습니다. 분양공고일은 당초 7월22일이었다가 8월5일로 연기되었습니다. 

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거주요건 및 입주일

최근 미사 풍경채 거주조건은 3년 실거주였고, 8년 전매제한이 있었습니다. 이 기준이 적용될 확율이 높습니다. 아파트가 입주하게 될 곳이 공공택지지구라 분양가가 상대적으로 싸고 이때문에 거주요건과 전매제한이 있습니다. 입주일은 2024년1월로 예정되어 있으나 빨라질 일은 없고 늦춰질 확율은 있습니다. 전매제한은 입주일 기준이 아닌 당첨자 발표일 기준이므로 발표일 기준 2029년 1월까지입니다. 

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주변입지

일부 사람들은 고덕강일 주변이 임대아파트와 수소발전소가 있다고 합니다. 비선호 학군이라는 이야기도 있어요. 강일역세권이만 현재 기준으로 5호선은 마천과 하남 교차 출발하여 배차시간이 길어 불편하다는 증언이 있습니다. 또한 단지 바로 앞에는 고속도로인 외곽순환도로가 있습니다. 고속도로에서 발생하는 소음과 먼지는 어느 정도일지 확인은 안되고 있습니다. 이에 대한 확인을 위해서는 강일어반브릿지 바로 옆단지인 강동리엔파크9단지 임장을 가보면 알수 있습니다. 부동산을 통해 풍문을 듣는 것도 방법입니다.

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서울쪽으로는 외곽순환고속도로가 막고 있고 어반 뒷쪽으로는 하남시 미사입니다. 외곽순환이 주는 단절감이 크기 때문에 입지상으로는 하남처럼 보입니다. 하지만 행정구역상 서울 강동구라는 점이 가치를 더해 줄 것입니다. 

이런 저런 주변의 입지가 별로라는 의견 때문에 분양가가 33평 기준 8.5억 정도라면 비싸다는 의견도 있습니다. 입지 대비 고분양가라고 하는데 이건 세월이 증명해줄 것입니다. 

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그 밖의 대안

추천할 만한 청약건은 둔촌주공, 행당7구역, 공덕1구역, 방배5,6구역 등입니다. 부동산카페에서는 

비상장주식 투자방법, 크래프톤 상장일 주가예측

 크레프톤 상장결과가 어찌 나올지 모르겠지만 일단 낮은 경쟁률에 생각보다 많은 공모주를 배당받아 부담입니다. 증거금 5조, 경쟁률 7.8대1이라는 흥행이 실패했다는 평이 자자합니다. 어제 있었던 중국당국의 게임규제 리스크가 부각되면서 게임주 전체에 악영향을 미쳤습니다. 크레프톤 역시 중국매줄 비중이 높고 매출이 편중되어 있어 부담입니다. 또한 배틀그라운드로 세계적인 흥행을 이끌어 냈지만 이 역시 배틀 하나의 게임에 매출이 집중되어 있다 보니 부담이라는 의견이 있습니다. 상장일 유통가능물량이 43%나 되고 구주(비상장주식으로 상장 전 보유)가 차익을 실현하기 위해 대량으로 매도에 나서는 경우 주가에 악영향을 미칠 수 있습니다.  

고평가된 주가, 청약경쟁률이 낮은 이유

 크래프톤의 주가산정시 세계적인 기업 디즈니, 워너뮤직과 비교해 빈축을 샀습니다. 금감원의 상장심사시 높은 공모가 때문에 반려당한 사례도 있습니다. 주당 49만8천원이라는 비싼 가격때문에 경쟁율이 낮았다는 분석도 있습니다. 

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상장에 대한 기대감

 크래프톤은 상장과 동시에 게임주 1위로 등극합니다. 상장일은 7.10일입니다. 분명한 점은 인지도 있는 엔씨소프트나 넷마블보다 돈을 잘 벌고 있는 회사라는 점입니다. 이런 저력 때문에 상장일에 어떤 주가흐름을 보일지는 아무도 알수 없습니다. 최근 있었던 SKI의 상장일에는 모두가 따상을 예상했지만 주가는 시초가에 하락했고, 크래프톤 역시 예상을 뒤집고 시초가를 상승으로 시작할 수 있습니다. 

청약전 크래프톤 비상장주식 매수방법

 비상장주식 거래 플랫폼 중 '엔젤리그'가는 사이트가 있는데 지난해 클럽딜(공동구매)를 통해 크래프톤의 비상장 주식을 16만원대에 구매하였습니다. 당장 공모가 대비 100% 이상의 수익을 기대하고 있는 가운데 비상장주식의 공구방법도 공모주 투자의 방법으로 떠오르고 있습니다. 비상장 주식 중 상장을 추진하고 있는 이름있는 기업은 오아시스, 쏘카, 토스, 야놀자, 컬리, 카카오모빌리티 등이 있습니다. 물론 비상장 주식의 가치가 저평가인가 혹은 고평가인가는 투자자의 판단입니다. 일례로 카카오뱅크의 장외주식 가격은 11만언대인 경우도 있었으며, 8.5일 상장을 앞두고 있는 카카오뱅크의 공모가는 3만9천원입니다. 

크레프톤의 장외주가는 8.4일 현재497,500원이며, 상장을 앞두고 거의 공모가와 비슷해 지고 있습니다. 참고로 어제는 공모가를 하회하였다가 오늘 공모가로 다시 오르는 흐름을 보이고 있습니다.