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경매시 소유권가등기 담보가등기 구별구분 방법 16강

가등기 정의

본등기 조건이 갖추어 지지 않는 경우 장래에 본등기를 하기 위한 예비등기를 가등기라고 한다.

가등기 종류 3가지

청구권 보전가등기

담보가등기

담보목적가등기(보전가등기)

청구권 보전가등기

물권(매매계약 등)이나 부동산임차권의 청구권 확보를 위한 등기를 뜻하며 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있다. 즉, 가등기 후 본등기를 완료한 경우에만 가등기일에 본등기의 효력이 발생한다.

담보가등기(소유권이전청구권담보가등기)

장래에 부동산 소유권 이전계약(매매계약) 후 그 계약내용(소유권이전청구권)을 보전하기 위해 하는 가등기가 소유권이전담보 가등기다. 하지만 담보가등기는 채무자가 채권자에게 돈을 빌리면서 빌린 돈을 갚지 않는 경우 소유권을 이전받을 목적으로 가등기 설정을 한다. 사채를 빌릴 경우 사채업자가 담보가등기를 설정한 후 채무자가 돈을 갚지 않으면 경매신청하여 원리금을 회수하기도 한다.

가등기담보 등에 관한 법률에 따르면 등기상 소유권가등기라 하더라도 금전 또는 채권을 빌려주고 이를 담보설정하기 위해 설정한 가등기는 저당권으로 인정한다.

따라서 매수예정인 부동산의 등기부등본에 '소유권이전청구권가등기'가 있다면 위험합니다. 본인이 아파트나 주택 매수 후 소유권이전등기를 하였더라도 가등기권자가 본등기를 하여 권리를 행사하면 가등기 이후의 소유권이전등기는 말소되어 권리를 주장할 수 없게 됩니다. 

가등기 확인방법

등기부등본을 발급하면 가등기 여부를 확인할 수 있습니다. 등기부등본 갑구에는 가등기 뿐 아니라 가압류, 예고등기, 가압류, 신탁등기 등의 기록을 확인할 수 있다.

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담보가등기 구별방법

말소기준권리 내 담보가등기 있다.

담보가등기는 경매신청권 있고, 배당신청할 수 있다. 담보가등기에 의한 경매신청은 임의경매로 진행된다.

경매신청이나 배당신청이 없으면 보존가등기로 보면 된다. 

말소기준권리과 보전가등기

말소기준권리보다 우선인 보전가등기는 인수해야 한다. 보전가등기에 의한 본등기할 권리만 있음.

전입일과 가등기 등기날짜가 같다면 어떻게 순위를 정할까?

전입일은 다음날 0시에 효력 발생한다.

가등기는 당일 10시에 효력 발생한다. 그러므로 가등기가 순위에서 앞서게 된다.

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