우리동네파주일산이야기

근저당설정, 채권최고액과 전세보증금 매매계약시 등기부등본

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전세를 구할 집을 보러 다니다가 마음에 드는 집을 찾았을 때 확인해야 하는 것이 바로 등기부등본입니다. 등기부등본 을구 내 근저당설정으로 채권최고액이 2억이 기재되어 있고 근저당권자가 시중은행으로 되어 있다면 이게 은행에 2억의 빚이 있다는 것일까요?

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소유자가 피치못할 사정으로 채무나 세금 등을 납부하지 못해 소유의 주택이 경매로 넘어가는 경우 은행이 대출을 해 주었으니 그 대출에 대한 채권을 회수하겠다는 뜻입니다. 그렇다고 채권최고액이 실제 빌린 대출금보다 큰 이유는 뭘까요? 보통 신한은행이나 국민은행 등 시중은행은 대출금의 120~140% 정도를 채권최고액으로 설정해 두는데 말 그대로 최고 이 정도까지 내가 받아할 돈이 있으면 받겠다는 뜻입니다.

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주택을 저당으로 돈을 빌려 줬는데 원금에 이자까지 해서 돈을 못받고 있는 상황이면 은행은 바로 경매를 통해 받으려 할 것입니다. 그래서 경매비용까지 감안하여 채권최고액을 결정하는 것입니다. 은행은 채권최고액의 범위 내에서 돈을 받을 수 있는 것입니다. 그래서 채무자가 근저당을 설정한 채권최고액을 넘기기 전에 재빠르게 경매를 통해 채권을 회수하려 할 것입니다.

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다시한번 정리하자면 등기부등본 상의 채권최고액은 근저당을 설정한 은행 또는 사람의 원금(대출금)+이자+(혹시 있을지 모를)경매비용을 감안한 금액입니다. 통상적으로 시중은행은 대출금의 120%를 채권최고액으로 설정하고, 사채 또는 사인간의 거래에서는 150% 정도를 채권최고액으로 설정합니다.

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근저당설정등기는 집주인이 돈을 빌린 은행에서 대출금을 다 갚았어도 등기를 말소하지 않았다면 그대로 남아 있습니다. 그래서 계약시 집주인이 근저당설정은 2억이지만 이미 돈을 갚았고 말소처리를 하지 않았을 뿐이라고 말할 수도 있습니다. 이 말이 사실이라 하더라도 말소하지 않은 근저당설정은 해당 은행에서 언제든지 대출이 가능합니다. 따라서 집값이 3억, 근저당설정이 1억, 전세가격이 2억이면 위험할 수 있습니다.

지금은 집값이 3억이지만 향후 가격하락으로 2.5억이 되버린 후 경매에 넘어가면 전세보증금을 온전히 돌려받지 못하고 은행의 근저당설정 금액을 먼저 배당한 이후 남은 돈을 전세금으로 배당받을 수 있기 때문에 5천만원 이상 손해를 볼 수 있습니다. 그래서 대출이 끼어 있는 집은 대출금과 집값을 감안하여 전세를 싸게 들어갈 수 있습니다. 집주인이 대출금이 실제 등기부등본 내 채권최고액보다 작거나 다 갚았다고 하면 말소를 요청하세요. 말소를 해야 확실해 집니다.

참고로 등기부등본은 집주인이 아니여도 아무나 발급받을 수 있습니다. 인터넷등기소에서 발급을 희망하는 주소를 입력하고 열람 700원, 발급 1천의 수수료를 지불하면 등기부등본을 집에서도 발급받을 수 있습니다.

지인이 내게 물어 본다. '집 지금 사면 별로겠지?' '글쎄, 안사는 분위기 아닌가? 폭락했으면 모를까 별로 싸지도 않은데 좀 기다려 보던지'라고 조언했다.

집값, 즉 부동산에 대한 진지한 고민이 없는 가장은 없으리라. 왜냐하면 내가 살아야 할 집이기 때문이다. 그래서 최근 부동산 관련 뉴스를 관심 있게 보는 것이 사실인데 많은 매체에서 관망의 자세를 보이라는 주문을 한다. 거시적인 전망은 올해 집값은 하락세가 주요할 것으로 판단된다. 시장의 물량이 넘쳐날 것이라는 것이다. 특시 서울 등 수도권에서 6만4천여 가구가 분양될 것으로 보는데 이는 작년 2016년 물량보다 2만천여 가구가 줄어든 물량이다. 하지만 줄어든 수요를 감안하면 물량이 넘친다고 판단한 것이다. 시장상황 역시 우호적이지 않다. 분양시장 과열에 따른 정부의 주택담보대출 규제와 금리인상의 공포로 소비심리가 위축되고 있다.

이런 분위기 일수록 물건의 가치에 따라 인기가 좌우될 것이다. 가치 있는 곳이라 판단되는 아파트는 선전할 것이고 그렇지 않은 곳은 외면받을 것이다. 이 가치의 척도는 바로 서울접근성과 교통이 아닐까? 서울 접근성은 위성도시의 숙명이라고도 할 수 있다. 대한민국의 많은 직장이 아직도 서울에 밀집해 있고, 수많은 문화가 서울에 밀집해 있기 때문이다.

서울 근처에 살면 좋겠지만 문제는 자금이다. 무척 비싼 집값 때문에 서울에서 더 먼 곳으로 밀리게 되는데 부동산 경기가 얼어 붙을 수록 서울에서 먼 집들의 가격이 떨어지게 마련이다. 또한 최근 몇년 동안의 전세란으로 연립주택들이 서울 변두리에 우후죽순 생겨 났는데 이 연립주택들이 싸게 많이 팔리거나 전세물량으로 시장에 풀렸다. 이런 집들이 위험할 수 있다. 다세대주택 집주인이 몇 집에 전세금을 가지고 있다가 집값이 하락하여 전세가 이하로 떨어지면 전세금이 위험해 질 수 있다. 이런 집들은 주인들이 1순위로 대출을 받아 채무문제가 생길 경우 은행대출을 갚아야 하기 때문에 전세금의 일정 부분을 못돌려 받을 수 있는 가능성이 있다.

또한 부동산의 이슈는 물량집중 지역이다. 수요와 공급, 그리고 심리 이 세 요소가 작용하는 부동산 시장. 공급량이 많으면 상대적으로 가치 이하로 거래될 가능성이 많다. 반대의 경우도 마찬가지. 공급이 부족하고 수요가 많다면 가치 이상으로 거래될 가능성이 많다.

시장 거래자들의 심리가 극도로 불안하다면 모든 예측은 무용지물이 된다. 한쪽의 극단으로 치닫게 된다. 과열의 극단를 경험한 이후 얼어 붙는 시장에서 기다리고 있는 극단은 무엇인가?

전세계약을 기다리는 수요는 매년 있다. 가구당 2년마다 한번씩 집에 대한 중차대한 고민을 하게 되는 것이다. 물론 불만족스러운 집을 소유하고 있는 가구도 새로운 집을 물색하기도 한다. 수요는 없어지는 것이 아니라 수면 아래로 감춰지는 것이다.

시장의 흐름, 그 시장 참여자, 수요자의 심리가 가격을 결정하니 잘 살펴 보자. 인터넷보다는 현장이 훨씬 생생한 정보가 있을 것이다.

작년 말부터 부동산대출에 대해 관심을 많이 가졌다. 부동산 시장의 핵으로 부상할 수 있는 부동산대출에 대해서는 아래의 포스팅을 참고하시기 바란다.

2016/12/27 - [자유로 가는 길] - 아파트 부동산 대출과 2017년 금리전망 비관론

2016/11/24 - [자유로 가는 길] - 부동산 대출금리, 가계부채 금리인상 전망을 살펴보자