우리동네파주일산이야기

분양권은 취득 시점부터 주택 수에 포함되어 취득세가 부과됩니다.

예를 들어, 기존에 1주택을 보유하고 있던 사람이 2020년 8월 12일 이후에 분양권을 취득하게 되면 그 순간부터 2주택자로 간주됩니다. 이후 추가로 분양권을 취득하면 3주택자로 간주되어 고액의 취득세(12%)를 부담해야 합니다.

2020년 8월 12일 이후에 취득한 분양권을 기준으로 주택 수가 결정되며, 이는 취득세 부과 기준이 되기 때문입니다.

2주택자는 3년 내 기존주택 매도시 1주택자 혜택을 받을 수 있어요.

일시적으로 2주택자가 되는 경우, 새 주택을 취득한 뒤 3년 내에 기존 주택을 처분하면 취득세와 양도세를 1주택자로 혜택받을 수 있습니다.

따라서, 분양권을 취득하기 전에 자신의 상황에 맞는 세무 전략을 사전에 검토하는 것이 중요합니다.

분양권이 주택수에 포함되는 기준은 분양권 계약일 기준입니다.

2주택자가 분양권을 사면(분양권 계약일 기준) 3주택 기준으로 취득세를 내야 합니다. 세법이 바뀌어서 주택수에 따라 세금을 구분해야 합니다. 분양권을 취득할 때와 주택을 취득할 때의 시기를 구분해야 합니다. 분양권을 취득할 때 취득세를 내야 하며, 이때 기존에 보유한 주택을 고려하여 세금을 계산합니다. 분양권 계약일을 기준으로 취득세를 계산하며, 조정대상 지역이면 8%의 취득세율이 적용됩니다. 그러나 2주택자가 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 일반 세율이 적용됩니다.

2024.01.12 - [자유로 가는 길/배당주, 성장주 주식투자] - 2024년 국내 손해보험 순위, 손해보험사 손보사 주식투자(삼성화재, 메리츠금융, DB손해보험)

2024.03.25 - [도시와 주택] - 빌라 다세대주택 공동주택 공시가, 기준시가, 시가표준액 차이점과 정의, 조회사이트

2024.03.04 - [도시와 주택] - 공동주택(아파트, 빌라) 지분 취득시 취득세, 공유지분 재산세 산정기준

1주택자가 분양권을 취득하면 2주택으로 간주되며, 해당 주택에 대한 취득세를 내야 합니다. 그리고 세 번째 주택인 분양권을 취득하면 3주택 기준 취득세를 내야 합니다. 조합원 입주권을 취득하는 경우에도 마찬가지로 3주택 기준이 적용됩니다. 그러나 조합원 입주권은 다른 주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

양도소득세도 주택 수에 따라 구분해야 합니다. 2021년 이후에 취득한 분양권이나 조합원 입주권은 다른 주택을 양도할 때 고려되어야 합니다. 따라서 주택 수 계산 시에 조합원 입주권도 고려되어야 합니다.

오피스텔의 경우도 세금을 낼 때 고려해야 합니다. 오피스텔의 취득세는 4% 단일세율로 적용됩니다. 하지만 양도세는 주택분의 재산세를 내고 있다면 주택으로 간주되어 주택수에 포함됩니다. 이때는 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔을 유의해서 고려해야 합니다.

오피스텔 투자 수익률은 매도 시 부가가치세와 양도소득세에 의해 결정됩니다. 오피스텔은 세법에 따라 다르게 적용되므로 취득부터 처분까지 전과정을 주의 깊게 검토해야 합니다.

오피스텔을 분양받거나 사업자로부터 매수할 때는 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 단, 사무용으로 사용하기로 한 경우에만 해당하며, 도중에 주거용으로 전환한다면 부가가치세를 환급받을 수 없고 가산세까지 납부해야 합니다.

오피스텔을 매도할 때도 부가가치세를 정산해야 합니다. 매도자는 건물분의 부가가치세를 매수자로부터 받아 세무서에 납부해야 합니다. 부가가치세를 별도로 명시하지 않았다면 매매금액에서 부가가치세를 부담해야 하며, 이는 투자 수익을 크게 해칠 수 있습니다.

임대차 계약이 체결된 오피스텔의 경우 포괄양수도 조건으로 거래하기도 합니다. 이 경우 부가가치세를 별도로 납부한 뒤 환급받는 절차를 간소화할 수 있습니다. 그러나 포괄양수도 조건을 만족하지 못하는 경우 가산세를 납부해야 하므로 주의가 필요합니다.

양도소득세도 오피스텔 투자에서 중요한 부분입니다. 오피스텔은 주택이 아닌 건물이므로 양도소득세는 건물의 양도로 계산됩니다. 분양권 상태에서 양도할 때에는 단기 중과세율이 적용되지 않으며, 보유 기간에 따라 다르게 적용됩니다.

특히, 주거용으로 사용 중인 오피스텔은 양도소득세를 주택으로 적용할 수 있습니다. 이 경우에도 세입자로부터 월세를 받는 경우에는 주의가 필요합니다. 다른 주택을 양도할 때에도 영향을 줄 수 있기 때문에 상황을 정확히 파악해야 합니다.

주택 지분 취득시 취득세, 공유지분 재산세 산정기준

2017년 판례에서는 두 사람 이상이 한 집을 공유하면서 매입한 경우에 대해 설명하고 있어요. 예를 들어, 두 사람이 10억원짜리 아파트를 반씩 나눠서 샀다고 가정해볼게요. 이런 경우, 그들이 취득세를 내야 할 때 전체 아파트의 가치를 기준으로 세금을 내야 한다고 했어요. 그리고 그 취득세의 50%만 내면 되죠.

그렇지만, 아파트 전체의 가격이 10억원 이상이고 크기도 일정 수준 이하인 경우, 적용되는 세율이 달라져요. 이 경우에는 더 높은 세율이 적용되어 세금이 더 많이 나올 수 있어요.

이외에도, 재산세도 마찬가지로 전체 아파트를 기준으로 계산된 후에 각자의 지분에 맞게 부과됩니다. 그래서 집을 1/2씩 가진 경우에도 세금이 줄지 않고요.

하지만 집을 팔 경우에는 양도소득세를 내야 합니다. 이 때는 각자가 기본공제를 받을 수 있고, 양도 차익에 따라 세율이 결정되는데, 지분에 따라서 세율이 적용됩니다.

그리고 한 가정에 한 집을 소유하는 경우에는 일정 기간 동안 보유하면 비과세 혜택을 받을 수도 있어요.

2024.01.02 - [도시와 주택] - 주택 아파트 부동산 법원경매시 변경사유, 취소이유, 가능성 예측방법

2024.03.03 - [자유로 가는 길/배당주, 성장주 주식투자] - 슈퍼개미 남석관 보유주식 프로필(전업투자방법, 꿀팁) 손실없는 투자원칙, 실전 주식투자의 정석 저서책

2023.08.21 - [도시와 주택] - 2023년 하반기 부동산 세제개편, 다주택자 취득세, 양도세 완화내용(국회 입법통과 필요)

비조정대상지역의 취득세

기존 무주택 1% ~ 3%

기존 1주택 1% ~ 3%

기존 2주택 8%

기존 3주택 이상 12%

조정대상지역의 취득세 산정

조정대상지역에 이미 1채의 주택을 가지고 있는 사람이 비조정대상지역에서 3억원짜리 아파트를 사는 경우, 그 아파트의 가치에 따라 취득세율이 달라집니다. 이 경우 3억원짜리 아파트에는 1%의 세율이 적용됩니다. 따라서 취득세는 3억원의 1%인 300만원이 됩니다.

주거용 오피스텔 취득

주거용 오피스텔을 취득할 때는 오피스텔이 주거용인지 상업용인지가 확정되지 않으므로, 건축물 대장상의 용도대로 건축물 취득세율인 4%가 적용됩니다.

1세대는 주민등록법에 의해 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족을 의미합니다. 다만, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여도 1세대로 간주됩니다.

미혼인 30세 미만의 자녀가 취업하여 소득이 있는 경우에도, 그 자녀의 소득이 중위소득의 40% 이상이면 부모와 구분하여 별도의 세대로 간주됩니다.

부모님을 동거봉양하기 위해 세대를 합가하는 경우, 65세 이상의 직계존속과 자녀의 세대를 각각 별도의 세대로 간주합니다.