우리동네파주일산이야기

 

미국 금리인상->한국 금리인상->부동산 상승세 껶일 가능성(시나리오)

 

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미국의 금리인상이 초읽기에 들어갔다. 한국의 중앙은행 격인 연방준비위원회 의장 제롬 파월이 지난 24일 미국의 기준금리 인상을 거의 확실시 하는 발언을 했다. 물가, 일자리, 주가 등의 경제지표가 좋은 흐름을 보이고 있고 이로서 미국 경제상황이 좋아 금리 인상에 힘을 보태고 있다.

 

 

 

 

물론 트럼프는 금리인상에 대해 반대입장을 표명했지만 하반기 2회의 금리인상을 예정대로 진행할 계획이다. 이미 상반기에 2회 금리(각 0.25%씩)를 인상한 바 있다. 현재 미국 기준금리는 1.75~2%다. 연준위는 왜 금리를 올리려고 하는 것일까? 금리는 경기과열시 진화를 하는 의미가 있다. 경기과열을 방치해 두면 버블이 생겨 터지면 위험한 상황이 발생하기 때문이다. 금리정책은 통화가치 보존의 의미도 있다.

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미국도 금리인상에 따른 부작용을 예의주시 하고 있다. 그래서 점진적 인상을 추구하는 것이다. 부작용은 회사채와 서브프라인 대출자가 부담을 느끼게 된다.

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미국 금리는 오르는데 한국은 국내경기가 좋지 않아 금리를 못올리고 있는 실정이다. 9월에 미 금리가 인상될 경우 한국 금리오의 갭은 0.75% 차이가 발생한다. 금리의 괴리가 발생하면 돈은 금리가 높은 쪽으로 흘러가게 된다. 국내증시에서 외국인 자본의 유출이 예상되는 대목이다. 교과서 상으로는 이 논리가 통할 수 있지만 현실경제는 교과서와는 다른 여러 변수가 있으니 지켜볼 일이다.

 

이와 관련 청와대의 입장은 어떨까? 금리 인상여부를 언급하는 것은 피했지만 미국의 양적완화처럼 사회간접자본을 통해 재정을 시장에 풀 가능성을 내비췄다. 미국의 금리인상이 국내 금리인상의 단일해법으로 풀수 있는 문제는 아니라는 해석이다. 물론 이런 발언을 한 소스는 청와대 고위 관계자였다고 연합뉴스가 전했다.

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지난 6월 미국의 금리인상으로 각 언론, 소위 자타칭 전문가 분들께서는 부동산시장이 출렁일 것이라는 거의 확신에 가까운 예측을 했다. 하지만 부동산은 천정부지로 오르고 있다. 예측은 틀렸다. 한국의 금리인상이 쉽지는 않다. 고용시장이 안좋고, 가계부채 부담 또한 작용하고 있다. 큰 틀에서 한국은 경기부진 국면인데 금리까지 인상하면 남아 있는 불씨를 꺼트리는 격으로 작용할 수 있는 부담이 있다. 다만, 금리와는 별개로 부동산 광풍은 여러 정책으로 잠재우려 하지만 쉽지 않아 보인다.

여러 상황을 고려하여 하반기 금리를 인상할 경우 부동산시장에 주는 메세지는 냉각일 수밖에 없다.

 공덕역 오피스텔 투자수익의 현실, 수익형 오피스텔 분양가 대비 현재가

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공덕역은 지하철이 무려 4개 노선이나 다니는 교통의 요지이자 준업무지구로서 금융기관이나 대기업 본사가 위치해 있다. 광화문 정부청사와 여의도 국회의 사이에 위치한 요지이기도 하다. 이런 황금땅에위치한 오피스텔은 얼마의 투자가치가 있을까?

 

 

 

 

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투자를 위해서는 과거사례에 대해 잘 살펴볼 필요가 있다. 실례로 '공덕푸르지오시티'를 살펴보자. 공덕푸르지오시티는 2013.5월 준공하였고 분양가는 계약면적 54제곱미터(16평) 기준 2억2천5백만원 수준이었다. 현 시점에서 같은 평수의 매매가는 2억5천만원 수준이다. 그나마 이 가격은 2016년 저점을 기록한 이후 조금씩 올라 분양 당시보다 2천5백만원 상승한 상태다. 현 월세시세는 2천/60~70만원 수준일듯 하다. 현재 월세 매매가 61제곱미터 기준 2천만원의 보증금에 매월 80만원을 납입해야 한다. 연수익율은 계산하기 미안할 정도라 계산하지 않겠다.

 

부동산 임대업을 하는 지인에 따르면 몇년 전 그는 충정로역에 오피스텔을 매입했는데 큰 재미를 못보고 처분한 이후 오피스텔 근처는 얼씬도 하지 않고 그저 아파트만 매매하고 있다. 또 다른 케이스는 광교에 있는 상현역 푸르지오시티 사례다. 신분당선 상현역이 개통되기도 전에 분양을 받았다. 지하철과 연결되어 있는 초역세권인 오피스텔이었다. 역이 개통하고 나면 뭔가 가격상승이 있을 줄 알았는데 이거 웬걸 개통시점에 인근의 신축 오피스텔이 우후죽순으로 생겨나 공실 막기에 바쁜 것이다. 월세로 대출이자 매꾸기 바쁘다. 양도세 중과 때문에 의무보유기간을 보내고 있는 실정이다. 보유기간이 끝나는 시점에 매매가가 상승할 수 있을지는 의문이다.

 

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꼭 과거의 흐름을 무조건 따라 가는 것은 아니지만 부동산 투자에 있어서는 투자물건 또는 인근의 과거가격 흐름을 잘 살펴볼 필요가 있다. 분양가는 어떠했으며, 현재 가격형성은 어떻게 되는지 말이다. 요즘에는 KB부동산이나 호갱노노 등 부동산 어플이 가격흐름을 차트로 보여줘 비교하기 너무 쉽다. 즉 정보는 넘쳐나지만 그 많은 정보에서 옥석을 가려내는 혜안이 필요한 것이다.

 

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오피스텔은 관리비가 비싸다던데 진짜 비싼가? 아파트 대비 오피스텔의 관리비가 비쌀 이유는 없는듯 한데 말이다. 모르는 일인 입장에서 어디서 들은 이야기로는 상가관리비와 오피스텔 관리비가 섞여서 비싸다고 하는데 그건 옛날 말이지 진짜 그렇다면 오피스텔 사는 사람은 완전 덤탱이 쓰는 거고 호갱님 인증이다. 진짜 그럴까 싶다.

 

아래는 부동산 관련 흥미로운 포스팅이다.

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