법원 부동산 강제경매 소요기간, 임의경매신청절차 다른점, 이유와 사유

경매 신청 후 채권 회수까지 소요 시간

돈을 빌린 사람이 돈을 안갚으면 돈을 빌려준 개인이나 은행 등에서는 근저당 등을 설정한 부동산을 경매로 넘깁니다. 경매시장에 나오는 물건들은 대개 이런 상황에서 발생합니다. 채권자는 여러 방법을 동원해 채무로 인한 돈을 회수하려 하지만 돈을 못갚는 채무자에게 빌린돈을 회수하기 위해 최후의 수단으로 경매(강제집행)를 선택하게 됩니다. 경매는 채권자가 경매 신청(압류), 매각(환가), 배당 과정을 통해 채권을 회수하는 절차를 의미합니다.
 

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그러나 경매가 진행된다고 해서 즉시 채권을 회수할 수 있는 것은 아닙니다. 기본적인 경매 절차와 함께 다양한 변수들로 인해 시간이 지연될 수 있습니다. 경매 신청 후 채권 회수까지 걸리는 시간을 단계별로 살펴보겠습니다.
 

 
 

경매 절차와 소요 시간

경매 신청 및 개시 결정

• 채권자가 경매를 신청하면 법원은 2일 내에 경매 개시 결정을 내리고, 이를 채무자에게 통지합니다.
• 경매 개시 결정 후 3일 내에 부동산 현황 조사 및 감정평가를 진행합니다. 
• 배당 요구 종기는 2개월 후 3개월 내로 정해집니다. 즉 경매접수일 기준 3개월 후 배당종기일이 설정됩니다. 

1. 최초 매각 기일 설정
   • 배당 요구 종기 후 1개월 내에 최초 매각 기일이 정해지며, 신문 공고일로부터 2주 내에 최초 매각 기일이 지정됩니다.
   • 따라서 경매 신청부터 최초 매각 기일까지 약 4~5개월이 소요됩니다.
2. 매각 결정 및 대금 납부
   • 최초 매각 기일에 매각이 이루어지면 1주일 내에 매각 결정이 내려집니다.
   • 매각 허가 결정이 확정되면 대금 지급 기한이 지정되며, 통상 1개월 내에 대금을 납부해야 합니다.
3. 배당 및 경매 종료
   • 매수인이 대금을 완납하면 4주 내로 배당 기일이 지정되고, 그 배당 기일에 채권자들에게 배당이 실시됩니다.
   • 전체 절차를 고려하면 경매 신청 후 채권 회수까지 약 7~8개월이 걸립니다.

 

배당요구 종기일이란? 배당요구 종기일은 경매 과정에서 중요한 절차 중 하나입니다. 이는 경매사건의 이해관계자인 채권자들이 낙찰대금에서 자신의 몫을 변제받기 위해 반드시 거쳐야 하는 절차의 마감기일을 의미합니다. 쉽게 말해, 채권자들은 이 기한 내에 배당요구 절차를 적법하게 마쳐야만 배당을 받을 수 있습니다. 배당요구 종기일의 중요성 배당요구 종기일은 경매 진행 과정에서 다음과 같은 이유로 매우 중요합니다: 권리 보호 : 채권자들이 자신의 권리를 보호받기 위해 반드시 지켜야 하는 기한입니다. 이 기한 내에 배당요구를 하지 않으면, 낙찰대금에서 자신의 몫을 배당받지 못할 수 있습니다. 절차의 효율성 : 배당요구 종기일을 설정함으로써 경매 절차가 체계적으로 진행됩니다. 이는 법원이 이해관계자들의 권리를 명확히 하고, 공정하게 배당을 할 수 있게 돕습니다. 신속한 해결 : 배당요구 종기일이 설정되면, 채권자들이 신속히 자신의 권리를 주장하고, 경매 절차가 지연되지 않도록 합니다. 배당요구 종기일 절차 배당요구 종기일까지의 절차는 다음과 같습니다: 경매 신청 : 채권자가 경매를 신청합니다. 경매 개시 결정 : 법원이 경매 개시 결정을 내리고, 채무자에게 이를 송달합니다. 배당요구 종기 결정 및 공고 : 법원은 경매 개시 결정 후 배당요구 종기를 결정하여 공고합니다. 이 기한은 첫 매각일 이전으로 정해집니다. 배당요구: 채권자는 배당요구 종기일까지 자신의 배당 요구를 법원에 제출합니다. 배당요구 종기일은 경매 절차에서 채권자가 자신의 권리를 주장하고 보호받기 위해 반드시 지켜야 하는 중요한 기한입니다. 이 기한 내에 배당 요구 절차를 적법하게 마치는 것이 채권자가 낙찰대금에서 자신의 몫을 배당받을 수 있는 유일한 방법입니다.

 
 

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경매 절차 진행 지연이유

경매진행이 지연되는 경우는 아래와 같습니다.

• 매각 유찰 : 최초 매각 기일에 매각이 이루어지지 않으면 유찰되며, 다음 매각 기일까지 약 1개월이 소요됩니다. 유찰이 반복되면 그만큼 시간이 늘어납니다.
• 이의 신청 및 항고 : 매각에 대한 이의 신청, 즉시항고 등이 제기되면 매각 허가 결정이 확정되는 데 몇 개월 이상 지연될 수 있습니다.
• 대금 납부 미납 : 매수인이 대금을 납부하지 못하면 매각 기일을 다시 지정해야 하므로 최소 1개월 이상 추가 소요됩니다.
• 배당 이의 신청 : 배당 기일에 채권자의 배당액에 대해 이의 신청이 있을 경우, 이의 소송이 종결되기 전까지 배당이 보류될 수 있습니다.

 

경매 절차 평균 소요 기간

• 아파트: 8개월~9개월
• 다세대 주택, 연립, 단독 주택, 오피스텔, 토지: 9개월~10개월
• 상가, 공장 등 기타 부동산: 10개월~12개월

 

강제경매와 임의경매의 진행 구분

부동산 경매는 크게 강제경매와 임의경매로 나눌 수 있습니다.

1. 강제경매
   • 개요 : 강제집행 절차 중 하나로, 채무자가 부동산 소유자일 경우 강제경매가 진행됩니다. 채권자가 소송에서 승소하여도 채무자가 자발적으로 갚지 않을 때 부동산을 강제로 처분하여 채권을 회수하는 방법입니다.
2. 임의경매
   • 개요 : 주로 담보권 실행을 위한 경매로, 채무자가 담보로 제공한 부동산을 경매에 부쳐 우선 변제를 받는 절차입니다. 주로 저당권 등이 설정된 부동산이 대상이 됩니다.

 

경매 절차 진행 단계

경매 절차는 다음과 같은 단계로 진행됩니다:

1. 경매 신청 및 경매 개시 결정
   • 채권자가 법원에 경매를 신청하면, 법원은 경매 개시 결정을 내립니다.
   • 법원은 해당 부동산을 압류하고, 관할 등기소에 경매 개시 결정을 등기하여 이를 공고합니다.
   • 경매 개시 결정은 채무자에게 송달됩니다.
2. 배당 요구의 종기 결정 및 공고
   • 배당 요구 종기는 경매 개시 결정 후 1주일 내에 결정되며, 첫 매각일 이전으로 정해집니다.
   • 배당 요구는 종기일까지 할 수 있습니다.
3. 매각 준비
   • 법원은 부동산의 현황, 점유 관계, 임대료 등을 조사하고, 감정평가사가 부동산을 평가하여 최저 매각 가격을 정합니다.
4. 매각 및 매각 결정 기일 지정, 공고, 통지
   • 법원은 매각 기일과 매각 결정 기일을 정해 공고하고, 이해관계인들에게 통지합니다.
5. 매각 실시
   • 매각 기일에 집행관이 최고가 매수자와 차순위 매수 신고인을 결정합니다.
   • 매수인이 없으면 최저 매각 가격을 낮추고 재매각 기일을 정합니다.
6. 매각 결정 절차
   • 매각 결정 기일에 법원은 이해관계인의 의견을 들은 후 매각 허부를 결정합니다.
   • 매각 허부 결정에 대해 이해관계인은 즉시 항고할 수 있습니다.
7. 매각 대금 납부
   • 매각 허가 결정이 확정되면 법원은 대금 지급 기한을 정합니다. 매수인은 이 기한 내에 대금을 납부해야 합니다.
8. 배당 절차
   • 매수인이 매각 대금을 완납하면 법원은 배당 기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지합니다.
   • 매수인이 대금을 완납하지 않으면 차순위 매수 신고인에게 매각이 허가되거나 재입찰이 명령됩니다.
9. 소유권 이전 등기 및 부동산 인도 명령
   • 매수인은 매각 허가 결정  및 대금 완납 후 인도 명령을 신청할 수 있습니다.
   • 매수인이 대금을 완납하면 부동산의 소유권을 취득합니다. 법원은 매수인에게 소유권 이전등기와 말소 등기를 촉탁합니다.

부동산 경매 절차는 강제경매와 임의경매로 나뉘며, 각각의 절차에 따라 법원에서 진행됩니다. 경매 절차는 신청 단계부터 소유권 이전까지 여러 단계를 거치며, 각 단계에서 필요한 조치와 공고, 통지가 이루어집니다. 
 
 

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